上海物業(yè)管理有限公司

QEO/HW-B-5.4.1(4.3.3/4.3.3)

A/0

方針、目標(biāo)(指標(biāo))和管理方案控制程

編制：

審核：

批準(zhǔn)：

發(fā)放編號(hào)：

受控狀態(tài)：

20**年*月*日發(fā)布

20**年*月*日實(shí)施

方針、目標(biāo)(指標(biāo))和管理方案控制程序

1目的

制定并實(shí)施質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針、目標(biāo)(指標(biāo))和管理方案，為物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高、環(huán)境污染事故的預(yù)防和員工職業(yè)健康安全以及管理體系的持續(xù)改進(jìn)提供保證。

2適用范圍

適用于本公司質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針、目標(biāo)(指標(biāo))和管理方案的制定、更改和實(shí)施。

3職責(zé)

3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)制定質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針，負(fù)責(zé)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)(指標(biāo))和管理方案的審批。

3.2*部門組織制定質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)(指標(biāo))和管理方案，并監(jiān)督和檢查管理體系方針、目標(biāo)(指標(biāo))和管理方案的實(shí)施。

4工作程序

4.1質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針

4.1.1質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針的制定

總經(jīng)理以提高質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全管理水平為目的，針對(duì)本公司實(shí)際情況，同時(shí)考慮法律法規(guī)及相關(guān)方的要求，制定質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針并形成文件，傳達(dá)到全體員工。

質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針應(yīng)確保：

a)與本公司的宗旨相適宜。

b)適合于本公司活動(dòng)、服務(wù)的性質(zhì)、規(guī)模，適合于本公司環(huán)境的影響、職業(yè)健康安全風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和規(guī)模。

c)對(duì)滿足顧客及其他相關(guān)方的要求，對(duì)持續(xù)改進(jìn)、污染預(yù)防和預(yù)防傷害與疾病作出承諾;對(duì)遵守有關(guān)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全法律法規(guī)和其他要求作出承諾。

d)提供建立和評(píng)審目標(biāo)(指標(biāo))的框架。

e)與本公司的其他方針一致。

4.1.2質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針的更改

每次管理評(píng)審，均需對(duì)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針進(jìn)行評(píng)價(jià)，確保其適宜性。

當(dāng)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針需要更改時(shí)，需報(bào)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，形成文件后重新向?yàn)楣净虼砉竟ぷ鞯娜藛T傳達(dá)。

4.1.3質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針的管理

a)方針的制定、修訂、評(píng)審，均需聽(tīng)取員工或其代表的意見(jiàn)。

b)通過(guò)文件分發(fā)、會(huì)議、宣傳欄宣傳等方式向全體員工宣傳貫徹質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針。

c)以適當(dāng)?shù)姆绞?如建立宣傳牌)向公眾公開(kāi)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針，并保證相關(guān)方獲得質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針。

4.2質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)(指標(biāo))

4.2.1質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)(指標(biāo))的制定

a)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)(指標(biāo))制定的時(shí)機(jī)

●總辦每年12月底(本年度最后一次管理評(píng)審之后)組織各部門根據(jù)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針，本年度質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全狀況以及其他外界因素的變更，制定新的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)(指標(biāo))，經(jīng)管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后生效。

●管理體系建立之初的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)(指標(biāo))，由管理者代表根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀診斷(其中包含初始環(huán)境安全評(píng)審等)結(jié)果，組織各部門制定，總經(jīng)理審批后予以傳達(dá)和實(shí)施。

b)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)(指標(biāo))制定時(shí)應(yīng)考慮的事項(xiàng)：

●本公司的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針;

●生產(chǎn)和服務(wù)要求及滿足生產(chǎn)和服務(wù)要求所需的內(nèi)容;

●法律、法規(guī)和其他要求;

●重要環(huán)境因素、不可接受風(fēng)險(xiǎn);

●相關(guān)方要求;

●技術(shù)、財(cái)務(wù)及實(shí)施的可行性;

●預(yù)防為主和持續(xù)改進(jìn)的精神;

●應(yīng)盡可能量化，并設(shè)置可測(cè)量參數(shù);

●將目標(biāo)(指標(biāo))細(xì)化到有關(guān)職能部門;

●為目標(biāo)(指標(biāo))的實(shí)現(xiàn)設(shè)置完成時(shí)間。

4.2.2質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)(指標(biāo))的更改

在方針、相關(guān)法律法規(guī)及其他要求和環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案的進(jìn)度狀況以及其他內(nèi)外界因素(包括市場(chǎng)、產(chǎn)品、活動(dòng)、服務(wù)發(fā)生變化等)等發(fā)生變更時(shí)，目標(biāo)(指標(biāo))可重新評(píng)審和修訂。

質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)(指標(biāo))分別由管理者代表組織進(jìn)行更改，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后生效。

4.2.3質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)和指標(biāo)的管理

a)公司通過(guò)宣傳、張貼、發(fā)文件等形式，確保為組織和代表組織工作的人員清楚本公司及本部門目標(biāo)(指標(biāo))并付諸實(shí)施。

b)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，可向相關(guān)方公開(kāi)本公司的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)(指標(biāo))。

c)各部門根據(jù)公司的目標(biāo)(指標(biāo))，制定本部門分目標(biāo)(指標(biāo))并組織實(shí)施，總辦每年統(tǒng)計(jì)目標(biāo)(指標(biāo))的完成情況，填寫(xiě)《目標(biāo)(指標(biāo))完成情況統(tǒng)計(jì)》，報(bào)管理者代表。

d)按《環(huán)境、職業(yè)健康安全績(jī)效監(jiān)測(cè)和測(cè)量控制程序》和《合規(guī)性評(píng)價(jià)控制程序》的要求，歸口管理部門對(duì)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)(指標(biāo))進(jìn)行檢查。要適時(shí)針對(duì)存在的問(wèn)題，采取糾正、糾正措施和預(yù)防措施。

e)每次管理評(píng)審時(shí)，均需對(duì)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)(指標(biāo))進(jìn)行評(píng)審，確保其適宜性。

4.3環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案

4.3.1環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案的編制

a)環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案編制的要求

●辦公室組織相關(guān)部門根據(jù)環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)(指標(biāo))，制定環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案，并填寫(xiě)《管理方案表》、《管理方案一覽表》，經(jīng)管理者代表審核，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。

●制定環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案時(shí)，應(yīng)考慮與實(shí)現(xiàn)環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)(指標(biāo))有關(guān)的作業(yè)場(chǎng)所、過(guò)程、設(shè)備、作業(yè)組織，包括必要的資金投入和人力資源。

b)環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案的內(nèi)容

●依據(jù)的環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)、指標(biāo);

●方法措施、技術(shù)手段;

●責(zé)任部門;

●預(yù)算經(jīng)費(fèi)、資源要求;

●開(kāi)始時(shí)間和完成時(shí)間。

●其他應(yīng)包含的內(nèi)容等等。

4.3.2環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案的實(shí)施

a)環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案以受控文件的形式發(fā)至各職能部門具體實(shí)施。

b)環(huán)境/安全歸口管理部門負(fù)責(zé)對(duì)環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案的實(shí)施進(jìn)度與效果進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

5.3.3環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案的更改

當(dāng)因措施發(fā)生變更、目標(biāo)(指標(biāo))有變化或公司的活動(dòng)、產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)行條件發(fā)生變化等情況需要更改環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案時(shí)，重新編制《管理方案表》報(bào)管理者代表審核，報(bào)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施，原《管理方案表》附后留檔。

4.3.4環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案的評(píng)審

每次管理評(píng)審時(shí)，均需對(duì)環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案進(jìn)行評(píng)審，確保其適宜性。

5相關(guān)文件

《文件控制程序》

《管理評(píng)審控制程序》

6記錄

《目標(biāo)(指標(biāo))完成情況統(tǒng)計(jì)》QEO/HW-D-5.4.1(4.3.3/4.3.3)-01

《管理方案一覽表》QEO/HW-D-5.4.1(4.3.3/4.3.3)-02

《管理方案表》QEO/HW-D-5.4.1(4.3.3/4.3.3)-03

目標(biāo)（指標(biāo)）完成情況統(tǒng)計(jì)QEO/HW-D-5.4.1(4.3.3/4.3.3)-01

№:

序號(hào)

部門

目標(biāo)(指標(biāo))

完成情況

負(fù)責(zé)人

簽字

日期

備注

管理方案一覽表QEO/HW-D-5.4.1(4.3.3/4.3.3)-02

№:

序號(hào)

管理方案

備注

名稱

方法措施

執(zhí)行部門

計(jì)劃進(jìn)度

經(jīng)費(fèi)預(yù)算

管理方案表QEO/HW-D-5.4.1(4.3.3/4.3.3)-03

№:

環(huán)境/安全

目標(biāo)(指標(biāo))

方案名稱

主管部門

負(fù)責(zé)人

相關(guān)部門

財(cái)務(wù)預(yù)算

主要技術(shù)方案和措施：

方案實(shí)施計(jì)劃

序號(hào)

內(nèi)容

進(jìn)度和要求

方案實(shí)施階段評(píng)審

評(píng)審人

編制

審核

批準(zhǔn)

方案實(shí)施結(jié)果及說(shuō)明：

實(shí)施部門：

方案驗(yàn)收情況：

部門

日期*年*月*日

備注：

篇2:X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目前期物業(yè)管理控制程序

房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目前期物業(yè)管理控制程序

1.目的

通過(guò)對(duì)前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。

2.范圍

本程序適用于公司開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的前期物業(yè)管理工作。

3.職責(zé)

3.1策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織開(kāi)展前期物業(yè)管理工作。

3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的處理工作。

4.控制程序

4.1策劃與營(yíng)銷中心參與工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

4.2接管驗(yàn)收

4.2.1由策劃與營(yíng)銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目部和有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收。

4.2.2物業(yè)接管驗(yàn)收各方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實(shí)其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對(duì)檢查驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,由項(xiàng)目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)檢查整改情況在"物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表"中進(jìn)行記錄。

4.2.3接管驗(yàn)收合格后,由參加驗(yàn)收各方在"物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表"中簽署驗(yàn)收合格意見(jiàn),辦理工程項(xiàng)目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:

a)工程項(xiàng)目的整套技術(shù)資料;

b)工程質(zhì)量保修書(shū)和工程使用說(shuō)明書(shū)。

4.3由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊(duì)伍,制定有關(guān)的管理制度:

4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級(jí)合理確定組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,滿足前期物業(yè)管理的要求。

4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊(duì)伍,對(duì)招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓(xùn)。

4.3.3制定各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓(xùn)工作。

4.4聯(lián)絡(luò)、溝通社會(huì)有關(guān)部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂(lè)等部門,建立代辦服務(wù)項(xiàng)目的管理網(wǎng)絡(luò)。

4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)

4.5.1及時(shí)向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:"入伙通知書(shū)"、"入伙手續(xù)書(shū)"和"收費(fèi)通知書(shū)"。

4.5.2做好住戶入住的服務(wù)工作:

a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;

b)住戶簽定"管理公約";

c)組織住戶驗(yàn)收房屋,驗(yàn)收合格后進(jìn)行房屋的移交;

d)根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)情況以及國(guó)家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求,制訂"裝修管理規(guī)定",做好對(duì)住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。

4.6由策劃與營(yíng)銷中心組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展物業(yè)管理的日常工作:

4.6.1保潔綠化工作,執(zhí)行Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。

4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

4.6.3工程質(zhì)量保修執(zhí)行Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。

4.6.4物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)"管理公約"規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方法,收繳物業(yè)管理費(fèi)。

4.7依據(jù)Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見(jiàn)投訴的處理工作。

5.質(zhì)量記錄

5.1QR23-01物業(yè)管理接管驗(yàn)收登記表

5.2QR23-02入伙通知書(shū)

5.3QR23-03入伙手續(xù)書(shū)

6.支持性文件

6.1Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

6.2Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》

6.3Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》

6.4Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》

篇3:房地產(chǎn)公司前期物業(yè)管理控制工作程序

房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊(cè):前期物業(yè)管理控制程序

1.目的

通過(guò)對(duì)前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。

2.范圍

本程序適用于公司開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的前期物業(yè)管理工作。

3.職責(zé)

3.1策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織開(kāi)展前期物業(yè)管理工作。

3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的處理工作。

4.控制程序

4.1策劃與營(yíng)銷中心參與工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

4.2接管驗(yàn)收

4.2.1由策劃與營(yíng)銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目部和有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收。

4.2.2物業(yè)接管驗(yàn)收各方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實(shí)其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對(duì)檢查驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,由項(xiàng)目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中進(jìn)行記錄。

4.2.3接管驗(yàn)收合格后,由參加驗(yàn)收各方在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中簽署驗(yàn)收合格意見(jiàn),辦理工程項(xiàng)目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:

a)工程項(xiàng)目的整套技術(shù)資料;

b)工程質(zhì)量保修書(shū)和工程使用說(shuō)明書(shū)。

4.3由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊(duì)伍,制定有關(guān)的管理制度:

4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級(jí)合理確定組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,滿足前期物業(yè)管理的要求。

4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊(duì)伍,對(duì)招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓(xùn)。

4.3.3制定各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓(xùn)工作。

4.4聯(lián)絡(luò)、溝通社會(huì)有關(guān)部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂(lè)等部門,建立代辦服務(wù)項(xiàng)目的管理網(wǎng)絡(luò)。

4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)

4.5.1及時(shí)向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:“入伙通知書(shū)”、“入伙手續(xù)書(shū)”和“收費(fèi)通知書(shū)”。

4.5.2做好住戶入住的服務(wù)工作:

a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;

b)住戶簽定“管理公約”;

c)組織住戶驗(yàn)收房屋,驗(yàn)收合格后進(jìn)行房屋的移交;

d)根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)情況以及國(guó)家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求,制訂“裝修管理規(guī)定”,做好對(duì)住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。

4.6由策劃與營(yíng)銷中心組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展物業(yè)管理的日常工作:

4.6.1保潔綠化工作,執(zhí)行Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。

4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

4.6.3工程質(zhì)量保修執(zhí)行Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。

4.6.4物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)“管理公約”規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方法,收繳物業(yè)管理費(fèi)。

4.7依據(jù)Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見(jiàn)投訴的處理工作。

5.質(zhì)量記錄

5.1QR23-01物業(yè)管理接管驗(yàn)收登記表

5.2QR23-02入伙通知書(shū)

5.3QR23-03入伙手續(xù)書(shū)

6.支持性文件

6.1Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

6.2Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》

6.3Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》

6.4Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》