常生(支塘)創業園標準廠房行銷推廣方案

常熟市嘉晟鴻業房地產策劃代理有限公司

二O**年四月

寫在前面的話：

嘉晟鴻業，做實效的策劃

實效，不僅是一種簡單的售賣，而是品牌建立的過程。

為客戶創造品牌價值，為客戶贏得未來才是真正的實效策劃。

常生創業園不是一般的地產項目，而是――

一種咸有先例的項目建設思路，一種全新的地產發展形態。

所以，不是廣告推廣那么簡單。

這要求：

對市場深度的認識和思考

對產業發展趨勢的精確掌握

非常規的角度

不一般的思路

自信的堅持和系統的執行

今天我們提交的不僅是一個方案，

而是一個問題解決體系!

第一部分：我們為什么看好

常生(支塘)創業園?

一、剖析宏觀大勢，廠房價值凸顯

⊙全球加工產業向中國轉移，工業用地市場吸引世界目光

近年來，亞洲地區的工業地產市場空前繁榮。而作為亞洲市場重要組成部分的中國，則一直保持工業地產市場的快速增長，擁有無可比擬的低成本優勢和強勁的經濟增長率。中國作為“世界工廠”的顯著地位吸引著越來越多行業投資者來到中國投資工業地產。近年來，一些國際地產大鱷如普洛斯、AMB、新加坡豐樹集團等紛紛涉入國內的工業地產，使工業地產投資成為繼住宅、商業地產之后的又一大熱點。

⊙住宅、商業地產風光不再，工業地產投資一路飆升

種種跡象表明，自20**年的房地產宏觀調控以后，工業地產似乎是真正的受益者。在土地宏觀調控的作用下正當住宅地產和商業地產在過熱和蕭條間徘徊的時候，工業地產的投資價值就顯現出來。

⊙工業地產調控山雨欲來，協議讓地時代一去不返

中央政府在完成對住宅、商業地產開發的宏觀調控后，逐漸將調控的范圍轉移到工業地產領域，國發〔20**〕31號文件明確要求各地工業用地出讓必須采取“招拍掛”形式，并建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度。以此規范工業用地市場，限制工業用地的過熱開發。政府宏觀調控的結果導致今后工業用地將進一步緊缺，企業通過與政府協議出讓方式大量圈地的時代不得不宣告終結。

⊙本地政府加緊土地看管，小型企業用地難上加難

就常熟市本地來講，最新出臺的《市委市政府關于加強建設用地管理的意見》中明確規定：“對進入工業園區、但注冊資本低于150萬元，不再單獨供地;需要供地的內資項目原則上每畝投入不低于120萬元，外資不低于20萬美元。要堅決杜絕假借項目進行圈地，造成閑置、撂荒;對閑置兩年以上的，依法收回后再重新進行配置利用。”這一政策，幾乎令所有小型企業陷入用地瓶頸，今后再想購地自建廠房，難了!

⊙土地成本居高不下，自建廠房代價高昂

依照中央關于土地價格的統一規定，常熟市以八類土地標準最低保護價不得少于16.8萬元/畝，而企業實際購買價一般不會低于20萬元/畝(相當于300元/平米)，再加上廠房造價600-800元/平米(以混凝土結構計算)，僅這兩項的費用就達到900-1100元/平米，再加上自建廠房費時費力，其總體成本幾乎和購買廠房相當。對于急于開工的小企業來說，購買廠房的欲求更大。

⊙廠房出租超高回報，投資前景一致看好

近兩年，國家對于住宅、商鋪市場的宏觀調控愈發嚴緊，

轟轟烈烈的投資聲勢也逐漸淡去。相反，廠房等工業地產的受關注程度卻不斷上升。以上海為例，工業地產的租金價格從20**年以來一路上漲。世邦魏理仕最新研究報告表明，20**年第二季度滬上平均廠房租金報價為每平方米每月36.4元，平均土地價格達到每平方米736.1元。據了解，在長春按標準廠房來計算，投資回報率大約在12%-16%不等，個別廠房投資個案回報率甚至達到20%-25%，而即便是寫字樓項目,香港的投資者要求的回報率也僅為6%~7%。

國家對開發土地數量的限制，使工業地產市場一直處在供不應求局面，可以預見，工業地產將成為一個新的投資熱點。

表1：常熟市各地及周邊地區廠房租金水平統計

地區

每平米日租金

每平米年租金

每千平日租金

每千平年租金

常熟經濟開發區

0.45元

164元

450元

164000元

東南開發區

0.5元

180元

500元

180000元

練塘鎮

0.27-0.33元

99-120元

270-330元

99000-120000元

董浜鎮

0.28元

102元

280元

102000元

任陽鎮

0.3元

110元

300元

110000元

支塘鎮

0.3元

110元

300元

110000元

太倉

沙溪鎮

0.33元

120元

330元

120000元

從上表我們可以看出，目前在常熟市出租廠房，每千平米的年租金普遍在10萬元以上，而常生創業園標準廠房每套(以1000平方計)售價僅為100多萬元，其投資回報率至少超過10%，相信常熟地區的投資客一定會看好這里。

二、工業地產有什么優勢?

“工業地產”這個名詞出現已經很久了，它不單純指一種物業形式，更代表一種投資模式，一種盈利模式，一種產業發展模式。

任何事物的發展都有其特定的規律。正如部分城市商業地產的暴熱暴冷一樣，工業地產也將呈現起步、發展、興盛、衰退、再發展這樣一個循環往復的過程。下面就工業地產和商業地產二者進行比較粗略的分析。

⊙淺析兩者之內涵

商業地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式，包括住宅或寫字樓等底商、購物中心、綜合市場等。

而工業地產是指以用于工業生產、倉儲、運輸、配套等各種用途的房地產形式，包括廠房、倉儲、工業配套等。

二者內涵截然有別。但二者都不單純是地產，區別于單純的工業或者商業，而兼有地產、工業或商業、投資等多重特性。房地產和龐大產業鏈條上的不同類型有機結合產生工業或者商業地產。

二者都是產業發展對于產業鏈條上各個環節要求越來越專業、越來越精細的必然產物。工業生產的集中化、工業廠房要求的高標準化、生產與資產經營的專業化等催生工業地產。

⊙兩者盈利模式分析

房地產行業與其他行業盈利模式的最大區別在于，資金門檻相當高。工業地產和商業地產的資金鏈條更高，二者在盈利模式上大同小異。

商業地產盈利模式：對于開發商而言，可售可租，盈利在于銷售收入或者租金;對于運營商來說，盈利主要在于以高素質、高標準的經營，以獲取穩定租金和管理費為利潤主要來源;對于小業主來說，一是自營商業賺取利潤，一是出租取得利潤。

工業地產盈利模式：開發商一是通過與制造商合作開發賺取適當開發利潤;一是自建再通過銷售或者出租獲取利潤;運營商則以其專業的素質和優質服務賺取租金收入和管理費;小業主則一是自己生產賺取利潤，一是出租獲取租金回報。

工業地產與商業地產二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的區別在于土地投入成本，工業地產成本遠遠少于商業地產，據統計，工業用地的基準地價只有商業用地的1/4，而實際出讓價格，工業用地只有同類地段商業用地的1/5到1/10，甚至更低。從而投資門檻較低。這將是工業地產發展一個難得的好機會。

三、總結

通過以上兩方面的分析，我們對常生(支塘)創業園標準廠房銷售前景有充分的信心和把握。我們相信，憑借開發商雄厚的資金實力、行業影響力，加上嘉晟鴻業專業的房地產策劃代理經驗，雙方誠信合作，一定能夠在較短時間內，以最低的營銷成本創造出令人滿意的銷售業績!

第二部分：我們的客戶在哪里?

與住宅、商鋪行銷不同，工業廠房的目標客戶群更加狹窄、專業、分散，如果繼續采用傳統房地產業面向大眾地毯式轟炸的營銷推廣模式，無異于向和尚兜售梳子。

對于常生(支塘)創業園來說，找對客戶，才是確保成功的關鍵。

一、支塘本地目前租用廠房的經營戶

客戶特征：

多為處于起步階段的小型加工企業或商家，因無足夠資金實力購買工業用地或自建廠房，暫時租用他人廠房，目前面臨不斷上漲的租金壓力，并已積累部分資金，有一定的廠房購買能力。

購買用途：

用作企業自身生產經營場地或物流倉庫。

關注要素：

廠房硬件、交通、價格、政策支持、配套服務、外部環境

二、常熟市內及周邊(含太倉沙溪等地)大量拿不到工業用地的小型新注冊企業

客戶特征：

多為初次成立的生產企業或擴大生產規模的企業，因投資額度所限，無法向政府部門征到合適的工業用地，并急于迅速投入生產運營，部分企業甚至因廠房問題尚未順利通過企業注冊。

購買用途：

用作企業自身生產經營場地。

關注要素：

廠房硬件、政策支持、價格、配套服務、交通、外部環境。

三、常熟市及周邊地區分散的投資客戶

客戶特征：

多為成功人士，手握重金，投資意識強烈，膽大心細，精于算計，思維活躍，交際廣泛，勇于嘗試各種新事物，已積累了較豐富的房地產專業知識和投資經驗。

購買用途：

投資，轉手出售或出租。

關注要素：

升值空間、價格、位置、付款方式、開發商背景、廠房硬件。

四、華東食品城部分商戶及其上下游客戶

客戶特征：

擁有多年食品行業運營經驗，熟悉食品流通渠道，頭腦精明，有一定投資意識;部分商戶積累一定資金后有涉足食品加工打算，個別小型廠商則有就近生產需求。

購買用途：

倉儲，用作生產車間，投資。

關注要素：

相對位置、廠房硬件、價格、外部環境、政策支持、升值空間

第三部分：我們如何售賣?

一、營銷思路建議――八仙過海，各顯神通

1、一炮打響――巧借“開園”做文章

《左傳-曹劌論戰》有云：一鼓作氣，再而衰，三而竭。運兵之道是如此，房地產銷售同樣講究這個道理。

常生創業園在常熟地區屬于新鮮事物，很容易吸引受眾眼球，產生新聞效應。我們應充分利用這一特性，抓住常生創業園“開園”(相當于開盤)這個時間節點大做文章，圍繞開園，開展如下活動：

⊙常生創業園開園儀式暨財富酒會

邀請人員：

為使開園儀式達到最大的新聞效應，建議提高“政治捧場”力度，除邀請支塘鎮政府一把手到場外，力爭邀請到市政府一把手出席，至少應是市委常委級人物，以壯常生創業園聲威。

全市各大媒體記者，爭取到媒體無償跟蹤報道。

活動配合：

派出兩輛宣傳車，配有廣博擴音設備，并于車廂上布置宣傳畫，沿支塘、古里、太倉沙溪等附近鎮區主干道邊行進，邊宣傳，為開園制造聲勢和轟動效應，這也不失為一種簡單有效的廣告手段。

⊙常生創業園標準廠房推介會

邀請人員：

鎮政府有關部門領導，邀請主持推介會。

通過媒體廣告、信函等形式邀請華東食品城商戶、重點企業主、投資客前來出席酒會，告知凡到場者，均可獲贈驚喜禮品。

全市各大媒體記者，爭取到媒體無償跟蹤報道。

活動配合：

現場通過人員宣講、播放VCD專題片、發放資料等方式，向客戶推介產品，并組織意向客戶實地參觀常生創業園標準廠房。

邀請鎮政府招商、工商、稅務等有關部門人員，在推介會現場進行招商政策咨詢，為投資者答疑解惑。

推介會結束后，邀請參會人員現場觀看由開發商舉辦的歌舞表演等節目，活躍氣氛。

邀請參會人員出席“財富酒會”，現場可舉辦一些有趣味的抽獎活動。

2、反季入市――搶奪空白占先機

商戰如用兵，時機就是商機!

常生創業園選擇在什么時間入市，大有學問。

就常熟地區房產市場而言，銷售旺季多集中在春、秋兩個季節，所謂“金九銀十紅五月”，樓盤集中，銷售火爆。而7、8月份進入淡季，樓市則紛紛偃旗息鼓，消費者也耳根清靜。

我們建議常生創業園立足工業地產自身的特點，逆向思維，避實擊虛，選擇在樓市最清淡的7、8月份火爆推出，避開眾多樓盤集中宣傳的時間段，排除紛亂信息干擾，攻擊客戶大腦空白點，傳播效果可謂“一人獨舞，一鳴驚人”。

3、軟文公關――新聞造勢壯聲威

事實上，軟文不軟。腦白金就曾利用軟文撬動億萬市場。

在硬性廣告陷入審美疲勞的情況下，軟文的新聞性和隱蔽性優勢便得到了發揮。常熟日報作為常熟地區第一機關黨報，其權威性毋庸置疑。建議配合銷售進展，通過幾篇深入的軟文報道，將工業地產的概念導入受眾心中，并建立起項目的良好品牌形象，引起整個社會的注意、重視和討論。

軟文可選標題舉隅：

標題1：筑巢引鳳，支塘鎮為企業量身打造廠房化創業基地

――常熟首座園區式標準廠房基地――常生創業園現象透視

標題2：工業地產：下一個投資金礦

――常生創業園標準廠房火爆熱銷背后的思考

4、四大群體――精確制導攻心戰

工業地產不同于傳統住宅和商鋪，后兩者的宣傳對象是普羅大眾，受眾群體明顯、集中，所以多采用大眾媒體渠道，進行地毯式宣傳。

而對于廠房銷售，其目標群體更為隱蔽、分散、狹窄，繼續采用傳統推廣方式如同大海撈針，造成資源浪費，收效甚微。

這種差異性要求我們必須突破傳統思維，采取“精圈客戶，分而告之”的傳播策略，利用不同的媒體渠道，如同精確制導的導彈一樣，準確命中目標人群，并針對人群特點，采取更有針對性的訴求方式，各個擊破。例如：

目標客戶

媒體選擇

訴求重點

營銷支持

客戶信息來源

投資客

電視、報紙、短信、戶外、網絡、DM

低風險，高回報，投資新金礦

我司多年來代理銷售積累了很多客戶資料，可有效進行一對一拜訪或DM投放

我司積累部分客源，

渠道攔截

租房經營戶

戶外、電視、報紙、網絡、DM、短信

租房不如買房，產權全部私有，一勞永逸

網上尋找

新建小型企業

報紙、電視、戶外、DM、網絡、短信、政府推介

廠房用地稀缺性，買廠房比建廠房更劃算，全產權方便融資，政策支持，輕松入駐

在爭取政府軟件支持的基礎上，請其向新注冊企業推介本項目，進行口碑宣傳或關系營銷

政府部門提供企業名錄

華東食品城商戶

戶外、DM、現場展示、人員拜訪

節省物流成本，前店后廠更集約，強大食品產業平臺作后盾

針對客戶范圍小、集中的特點，現場舉辦各種宣講活動和其他促銷性活動

上門拜訪搜集

5、政府聯動――服務先行攏人心

為入住企業爭取更大的軟性政策支持，如優惠的稅收政策、補貼政策等等。

此外，還要進一步爭取政府部門聯動，為客戶提供更加便捷的配套服務，建議可與政府部門協商，組織專門人員，推出“常生創業園創業快速通道計劃”，在企業從立項到投產的各個環節中，提供一攬子解決方案，如幫助客戶通過“快速通道”進行企業申請注冊，稅務登記，人才招聘等，這樣不但為客戶節省了耗在各項審批等籌備工作上的大量時間、人力、物力，也為他們掃除了后顧之憂。

6、聯合招商――借勢華東食品城

與華東食品城在互利共享的基礎上，結成伙伴關系，雙方互相借勢宣傳：

華東食品城在招商宣傳中，順帶介紹常生創業園，將其包裝為華東食品城倉儲物流配套或產業加工基地，以此為賣點，吸引外地食品行業經營戶落戶華東食品城。反過來，常生創業園亦可以華東食品城強大產業平臺為賣點，吸引食品行業客戶入駐。

雙方還可以利用地緣關系，聯合舉辦一些促銷性活動，如捆綁優惠促銷、聯合義演等等。

7、團購促銷――連鎖反應去化快

制定一套有吸引力的團購優惠方案，以刺激客戶集體購買和“老帶新”行為。

二、廣告包裝推廣策略

1、前期廣告策略(公開銷售前)

公開銷售前這一階段的重點工作是導入常生創業園的概念、樹立園區的品牌形象和積累意向客戶，為正式開售做充足的準備。這包括要讓常生創業園在社會上產生一定的影響，引起鎮政府及周邊企業和民眾的廣泛關注、獲取更多、更實際的政策扶持以及積累一定的意向客戶。

常生創業園前期推廣計劃建議：

渠道

傳播媒體

發行量/版位

主題內容及方式

目標受眾/范圍

投放目的

工地外部包裝

戶外廣告牌

工地現場重點路口，立地式

形象宣傳

支塘鎮來往目標客戶

信息告知、形象展示

樓體條幅懸掛

面向公路一側，若干

形象宣傳

支塘鎮來往目標客戶

信息告知、渲染現場氣氛

戶外

華東食品城戶外廣告位

顯要位置設1-2塊

形象宣傳

華東食品城商戶

及往來客商

信息告知，形象展示

沿江高速高炮

設在沿江高速支塘段附近或204國道交通路口。

形象宣傳

常熟、太倉等地沿途過往車輛

信息告知，形象展示

軟文公關

常熟日報一篇

筑巢引鳳，支塘鎮為企業量身打造廠房化創業基地――常熟首座標準廠房基地――常生創業園現象透視

常熟地區受眾

導入創業園概念，以新聞效應為項目造勢

2、后期廣告策略(公開銷售后，含開園)

以宣傳細化創業園功能為主，結合常生創業園的正式開園啟動，部分入駐企業的運作，深化創業園的功能和投資價值，進一步提高其知名度，以達到完成全面銷售的目的。因此，本階段廣告目標以密集的招商宣傳為主。

常生創業園后期推廣計劃建議：

渠道

傳播媒體

發行量/版位

主題內容及方式

目標受眾/范圍

投放目的

工地外部包裝

戶外廣告牌

工地現場重點路口，立地式

形象宣傳

支塘鎮來往目標客戶

信息告知、形象展示

樓體條幅懸掛

面向公路一側，若干

形象宣傳

支塘鎮來往目標客戶

徐市全球通號碼、吉利號段客戶及部分高檔娛樂休閑場所內月消費滿200元的VIP客戶

信息告知、渲染現場氣氛

戶外

華東食品城戶外廣告位

顯要位置設1-2塊

形象宣傳

華東食品城商戶

及往來客商

信息告知，形象展示

沿江高速高炮

沿江高速支塘段附近或204國道交通路口。

形象宣傳

常熟、太倉等地沿途過往車輛

信息告知，形象展示

電視

常熟電視臺

黃金時段5秒版

《家園》欄目

配合具體營銷活動，進行告知宣傳

常熟地區受眾

利用電視到達率高的優勢，迅速擴大項目知名度

報紙

常熟日報

夾頁3-5期

項目賣點訴求

常熟地區受眾

網絡

虞城熱線

長三角廠房網等

首頁動畫形式

詳細的廠房銷售信息介紹，并鏈接到常熟創業園網站

針對使用網絡客戶

針對網絡信息容量大、無地域限制的特點，吸引一部分外地企業和投資客關注

短信

移動、聯通

若干條

銷售信息

支塘及周邊地區全球通號碼、吉利號段客戶及月消費200元以上VIP客戶

信息告知，受閱率高

DM

2套方案：一套針對投資可，一套針對其他三類客戶

若干

精簡版的樓書內容

華東食品城商戶、支塘鎮企業注冊辦公場所派發、支塘招商辦公室派發、直投到支塘所有小型企業及商家

便于隨時隨地投放、攜帶、閱讀

樓書(招商手冊)

少量印刷

內容全面，包裝精美，有利于傳播項目形象

針對前來咨詢的意向客戶，少部分投放到全市娛樂休閑餐飲場所

形象樹立，投資指引

信函

以數據庫為準

以“致老業主(企業主)一封信”形式，情理交融推薦本項目

我司積累的客戶資源，也包括支塘政府提供的企業名錄

信函形式更加平易、親切，容易被客戶接受

軟文公關

常熟日報

若干

工業地產：下一個投資金礦

――常生創業園標準廠房火爆熱銷背后的思考

常熟地區受眾

導入工業地產投資理念，深入剖析常生創業園投資潛力

三、關于本項目的補充建議

1、關于項目名稱

從產品包裝傳播的角度講，“常生創業園”這一案名流于平泛，缺乏突出的個性和識別度，也不符合創業園的定位需要。

我們建議：酌情對原有名稱進行修改，要求新名稱更加大氣、響亮、具有震撼力，并符合當地口彩。如：常生(華東)創業園，等。

2、關于產品設計

不同產業有其特有的生產規律和廠房環境要求，建議在三、四期廠房前期規劃設計時充分考慮這一點，如針對食品加工類企業的廠房，可適當引入冷凍庫設施;同時，還要兼顧到不同廠房間隱私、活動空間、衛生、相互干擾等因素，以提前排除客戶可能產生的購買抗性。

考慮到不同類型企業的特殊需求，在宣傳上可適當提出“為企業量身定做”的概念。

謝謝貴司對嘉晟鴻業的關注,我們將為您奉獻自己的專業和真誠!

篇2:行銷推廣專員崗位職責

行銷推廣專員什邡大愛感恩環保科技有限公司什邡大愛感恩環保科技有限公司1、負責作出產品規劃報告,保證產品滿足市場需要,獲得良好的收益。

2、負責編寫產品規劃方案,負責相關業務建模,做出產品建議書。

3、負責產品的營銷文案、推介說明書,布展海報等方案。

4、負責提出產品的項目開發計劃,做出項目建議書。

5、負責對規劃產品的需求分析、涉及、開發和測試階段性過程進行指導和監控。

6、進行客戶拜訪,推廣公司環保理念,正確使用產品。

7、協助銷售、產品實施部門的銷售、實施工作

8、完成上級交辦的其他工作