物業運營經理上海世聯行上海世聯行股權投資管理有限公司,上海世聯行,世聯行職責描述:

1、負責項目運營方案策劃及相關報告編制;

2、負責從物業運營的視角提出項目設計相關要求或審核設計圖紙;

3、負責項目的日常運營管理,巡視、監督物業設施的正常運作;

4、物業運營階段工程項目的跟進

5、與工程配合能獨立完成物業年度預算。

任職要求:

1、5年以上從事物業管理工作,其中2年以上管理經驗。對工程方面略懂即可。

2、要求溝通能力強,能承受相應的工作強度及壓力。

篇2:住宅區內配套商鋪運營物業管理設想

住宅區內的配套商鋪運營及物業管理設想

(一)商鋪運營

商鋪是有計劃的商業聚集,對商鋪進行"統一管理、分散經營"是商鋪區別于其他房地產的核心特點。

"統一管理",要求商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發商委托的管理公司統一管理,沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業市場競爭。

"分散經營",是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所,商鋪的管理者不能直接進行商業經營,只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。

1.商鋪的統一管理的理念在于"統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管"

為了達到"統一管理,分散經營"的管理模式,在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1"統一招商管理"要求對招商的品牌審核管理和有完善的租約管理。

"品牌審核管理"指:招商對象需經品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產品的審核,須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書(適用于批發代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務登記證、法人授權委托書等。

"完善的租約管理"指:簽定租約、合同關鍵條款必須進入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等,還有其他比較關鍵的租約條款管理,比如:承租戶的經營業態是受到整個商鋪的統一商業規劃的限制,例如:

①本項目擬定位于旅游紀念品市場。如果商場定位發生變化,須經商鋪所有業主的認可(業主委員會(商會)成立之前,經開發商認可)

②承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理;

③為整個商鋪促銷各單個經營戶需承擔的義務;

④承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;

⑤投保范圍事宜;

⑥是否統一收銀、事后結算等

另外營業時間的確定也要經統一表決或經開發商認可;

1.2"統一的營銷管理"有助于維護和提高經營者的共同利益。

由于目前商業競爭激烈,打折降價的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃,所謂"大節大過、小節小過、無節造節過"。

組織策劃相關的促銷活動,所發生的費用應預先與業主溝通預算,經業主同意后,對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統一收銀管理,就能較好地執行按銷售額分攤費用。

1.3"統一的服務監督"有助于經營者間的協調和合作。

商鋪須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會,指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動,保證商鋪的高效運轉。常見的方式有:

①指導項目:店鋪布置指導、促銷活動安排;

②協調項目:協調經營者之間的緊張關系,增進經營者之間合作;

③服務項目:行政事務管理;

④監督項目:維護商鋪的紀律、信譽,協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。

2、商鋪的"統一管理"理念下的物業管理與服務內容包括:

1.商鋪業戶服務管理

2.商鋪裝修服務管理

3.商鋪設備、設施維保服務管理

4.商鋪建筑物的養護及維修管理

5.商鋪保安服務管理

6.商鋪保潔服務管理

7.商鋪綠化服務管理

8.商鋪經營服務管理

9.商鋪廣告管理

10.商鋪保險管理

11.商鋪業戶服務管理

3、本項目商鋪物業管理機構設置和人員配備

商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業戶交納的管理費都用在刀刃上。

對本項目商業部分擬在"zz第一城物業管理中心"下設"商業物業管理點一",對人員和部門作如下配置:

1.業戶服務部

設主管一人,可由物業主任兼任。該部主要職能是業戶接待與內部管理、下設業戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業戶服務部的工作時間和工作量,通常每班保持1人便可。

2.維保服務部

設主管一人,全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行,使物業保值和升值。維保服務部的作業人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。

3.保安服務部

設主管一人,全面負責商鋪的門衛、巡邏、監控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業班次進行配備。

4.保潔綠化部

設主管一人,全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。

5.經營服務部

設主管或兼職主管一人,全面負責商鋪業戶委托給物業管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發等經營服務工作。該部門的主要職責是配合業戶的經營活動,促進商鋪經營銷售和物業管理工作。

4、本項目商鋪物業管理分項細化方案

1、業戶服務部的工作職能。有兩部分工作職能,一是業戶服務,二是內部管理。

1.1接待與聯系

接待與聯系是業戶服務的重要內容之一,是物業管理方為業戶、顧客提供服務并與業戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業管理的業戶服務一樣,包括傾聽建議和意見,接受投訴,安排維修和回訪,收取管理費與內外聯系等。

1.2糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環境服務因素而來投訴。對物業管理方來說,所有投訴、處理結果都要有記錄,作為年終表彰與履行"管理公約"業績考核依據之一;

1.3報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設施出問題,對業戶營業將造成很大的影響。業戶報修,應迅速做記錄,填寫《維修任務單》,即時派維修工到現場搶修;

1.4走訪回訪

接待員的走訪內容包括三方面:

一是聽取業戶和商鋪方對物業管理服務的意見、建議;

二是對報修后的維修結果進行回訪;

三是對業戶的禮儀、形象、環境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進,曉之以理,動之以情,用實際行動去感化業戶,讓他們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標是一致的。

1.5內外聯系

商場內部聯系:

商鋪的內部聯系包括向業戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等;向商鋪方收取物業管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何,必將影響到收繳率的好壞。

商場的外部聯系:

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環保、水、電、煤、電信及媒體都有業務上的聯系,如處理不好這些關系,會使商鋪的經營活動很被動。處理得好,往往事半功倍。

1.6、商鋪裝修服務管理

裝修管理應包含在業戶管理中,因管理難度較大,故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請、簽訂"裝修管理協議",現場監督管理等。

1.61商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租,出租后,由承租商依據經營要求,提出裝修申請;也有的業主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修,裝修管理應做好以下幾個方面:

建立周全、詳細、便于操作的管理制度;

專人負責對工程實行嚴格的監督;

選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修;

對裝修現場進行監督管理。

1.62商業鋪面制定裝修管理規定的要點

二次裝修過程應遵守物業管理處制訂的《二次裝修施工管理規定》;業戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的,應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規定;禁止擅自更改水、電管線及負荷用電;裝修完畢后,物業管理處根據裝修前業戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議,對工程進行竣工驗收,如發現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的,應視情節輕重作不同的處理;為了保證業戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位,裝修工程施工方事由物業管理處選定還是由業戶選定應視工程涉及的方面來確定,通常分以下幾種情況:

凡涉及電力設備(由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等)進行增建、改裝的;為該層的消防設備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)進行增建或改造的

;為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的,以及電視監控系統、公共天線分布系統等進行增建或改裝的,都由物業管理處選定工程實施工方。業戶則按工程費用的一定比例支付給物業管理處作為工程監督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風設備、電話等小規模裝修可由業戶自行選定工程施工方,也可由物業管理處選定施工方。

業戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙,應包括:清楚顯示樓層內部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號招牌的細節);排水系統的分布圖(附由關細節);電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖(附有敷設電線資料及負荷量);照明設備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其他一些物業管理處或商鋪要求提供的建筑細節;裝修工期、開工期、防火措施、環保、環衛要求、違約責任、施工期保險等。等等

1.63裝修現場監督管理

在施工過程中,物業管理處應派專人在現場進行管理。管理的內容主要包括3方面:

對施工人員的管理,以及對工程是否按圖施工、按"裝修協議"要求和對裝潢現場環境衛生(裝潢垃圾)進行監督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜,大多是臨時工,施工方對他們可能也缺乏有效的控制;裝修施工與整個樓宇的建筑不同,他通常局限于一個單元或一個樓層內施工,而其他層面則照常營業,如對施工人員無有效管理,勢必會影響其他業戶的營業活動。對于裝修的工程監控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工,有否違反已簽訂的"裝修管理協議"上的條款,有否違反物業管理處的其他管理規定等,如有違反規定要及時聯系,發出"整改通知單"等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施,則由業戶負責將其修復,直至商鋪方滿意為止。當然,也可由物業管理處修理,但有關費用則由業戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄,作為竣工驗收時的證據或參考。等等

2、維保服務部

2.1商鋪設備、設施維保服務管理

商業物業的日常養護標準較高,維修要求嚴,其內容同辦公樓相似,但其方式不同。商業物業的重點在于各種設施,設備上,因為商業物業設施設備使用頻率較其它物業相比是最高的一類,設備、設施養護及維修管理的好壞直接影響經營環境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯,自動扶梯等易出故障的設施設備,保證其正常運行主要靠平時養護。

商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證,因為一旦停電,漆黑的營業廳將給顧客、商品和營業款帶來不安全的因素,對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優秀員工,日夜監測電氣運行狀況和空調系統、自動扶梯的運行狀況,一有異常情況及時安排維修,確保電氣和中央空調、自動扶梯正常運行。

商鋪設備設施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似,在此省略。

2.2、商鋪建筑物的養護及維修管理

2.21商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好,應制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕計劃,安排年度修繕投資,經管理處審核后報商鋪業委會方審批(大中修要落實資金),檢查修繕結果。

2.22工程性質的確定。

依據商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞,或有局部倒塌的危險;部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝,如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求,通常是經營業戶必須停止營業。因此,工期安排和開工前的籌備工作非常重要;

中修工程是指建筑物部分損壞,在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件,保持原樓宇規模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部分重做面層,加固部分鋼筋混凝土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,商鋪發生突法事件,保安、管理人員應按《應急事件處理規程》操作。防止事態擴大,注意保護現場,及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調,在發生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等

3、保安服務部

3.1監控中心管理

監控是指利用電視監控系統對商鋪進行全方位多角度的監視,尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監視。

如發現可疑人員或突法事件、惡性事件的發生,監控人員應及時錄象,寸作查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安置監控攝像探頭,防止車輛被竊,萬一遭竊,錄象將提供證據、線索,有利破案等等。

這項工作的重要性要求監控中心的保安人員工作認真、敬業。

3.2消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內人流大,樓梯、通道(尤其是放火樓梯、通道)相對面積較小,這給火災時的人員疏散帶來很大困難;

商品多(且大多是易燃品),火種容易迅速燃燒;面積廣,因無防火墻阻隔,烈火蔓延極快;如商廈火災,高樓內的豎井多,煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米,瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性,商鋪都安裝有先進的火災探測裝置(煙感探測器和溫感探測器)和自動滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置直接與火災自動報警系統聯網。只要易各地方出現火情,煙霧和溫度各達到一定的限度,這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器,進行有效監控與預防。

制定切合本商鋪實際的消防管理制度(包括幾套火災應急處理方案);商鋪的各部門及物業管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規定清楚;消防監控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到"統一指揮,分區管理,層層負責,責任明確,防患未然",切實貫徹"預防為主,防消結合"的消防方針。

發現監控屏幕有火災報警號時,立即用對講機通知就近的保安人員赴現場核查與處置;如確為火警,按應急方案實施,報告保安部主管組織撲救,重點是商鋪內人員的疏散,保障人身安全,事故后作好調查分析報告并備案。

發現故障警報,應迅速消除警鈴使之還原,并立即通知維保部,協助維保部盡快排除故障,并作好詳細記錄。

定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查,確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查,防止發生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現象。

在員工、管理人員和業戶中定期開展消防培訓及消防演習,使人人都會使用消防器具,掌握火災逃生知識,不斷提高大家的防火意識和消防業務水平。等等

4、商鋪保潔服務管理

商鋪的環境有外部環境和內部環境。

外部環境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等;

內部環境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛生間、會議室等一切公用場所,以及業戶的鋪內、辦公室內等非公用部位。

搞好商鋪的環境衛生和綠化養護的主旨在于創造整潔優美、和諧怡人的商業氛圍,為業戶提供一各理想的經營環境,為顧客提供一個輕松愉快的購物環境。

4.1商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務管理,首先要確定做什么,即什么地方需要保潔,然后定出清潔的標準,根據這些標準、要求再定出保潔的頻率(次數),還要再加上檢查手段,如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等,制作《商業街商鋪環境清潔的作業標準》,內容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等,制訂《商業街保潔服務作業規程》,這個"規程"指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規定的操作程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓教材,其要點有:地面清潔、打蠟;墻角線清潔;墻面除塵;大理石清潔、打蠟;不銹鋼面清潔;衛生間清潔;玻璃幕墻清潔;窗戶清潔;地毯清洗干凈等。

4.2商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出,給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖;定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優美的購物環境;

商鋪的玻璃無框門、室內柱上鏡、電梯內鏡面等,由于顧客觸摸頻率較高,留下的手印帶給人視覺上的不舒服,應定時清潔以消除不潔現象;

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味,也是清潔工作的重點;

商鋪外的銅牌,因暴露在室外,風吹雨淋會使銅牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商鋪的形象。

商戶鋪內產生的垃圾須袋裝并放至指走位置,及時清理;

雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳,同時注意清潔衛生。

對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時,要充分考慮兒童的安全,要放在摸不到的地方;為了安全也可以聘請專業隊伍進行消殺工作;

在商鋪的營業時間內,保潔工不能使用長柄拖把,更不能使用濕拖把拖地,以免造成顧客滑倒傷害事故;

在雨雪天,商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌;

提醒業戶在規定的時間內把鋪面內產生的垃圾袋裝送至指定的位置;

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對一切能利用的再生垃圾(包裝紙、箱)要回收處理。等等。

5、商鋪綠化服務管理

綠化環境是保持生態平衡,營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環境的基礎。商鋪內外的綠化搞得好,能使周圍得環境得到改善,又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業技術人員,依據季節、氣候,地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求,制定詳細的管理細則,指導養護人員實行。

5.1商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地,在基建時就已定型,商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統一協調,水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

為保證草坪生長良好,勸阻顧客、游客進入草坪;

保持綠地環境整潔;及時清除死株、病株,缺株要補檀:定期對花木修剪整形;

發現病蟲害要進行捕捉或噴藥,藥物防治要注意安全,并掛警示標識;

草坪要經常除雜草:定期軋剪,每季度施肥一次,施后澆水或雨后施撒;

臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作,風后清除花木折斷的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等

5.2商鋪室內綠化管理

花卉擺放前要有設計圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪總體設計風格相協調;

花卉上掛名稱牌,簡介花卉學名、俗稱、習性,宣傳養花的常識,爭取業戶和顧客的配合,共同創造幽雅清新的購物環境,同時又陶冶情操,增加商鋪的文化氛圍;

花卉搬運時,注意保護花卉株形不受損傷,不散落盆泥,注意場地整潔;

商鋪人流量較大,因此商鋪內擺放的花卉要經常檢查,及時修剪,清除黃葉,枯萎的花卉立即更換:由于各點擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調劑、更換位置;等等

5.3檢查督導

部門主管對保沽、綠化,服務各組工作時時進行巡視,發現問題記錄在案,并追究各組長責任:管理處經理、業戶部督導不定期對各組工作進行抽查,發現問題立即督促主管部門整改,每月累積數次,對主管進行處罰。

6、商鋪經營服務管理

商鋪方和物業管理公司所簽訂的委托物業管理合同中,往往會把商鋪經營管理范疇的租賃管理,廣告籌劃、新項目開發同時委托給物業管理公司,以配合其商鋪的經營管理.作為物業管理公司也應將商鋪經營管理的好壞與自己的物業管理服務緊密地聯系起來。

6.1租賃管理

出租方式的管理主要是在租金商定時要考慮多方面因素,如商品經營的范圍及類別;附近商鋪樓宇的空置率;承租戶的經營特色;商鋪所處的位置。另外經營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式,一種先規定一個固定的月租金(根據面積),然后根據市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。

一種是按面積定出最低租金,然后根據承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

6.1.1競標租賃的注意事項:

嚴格審定投標者的資格,主要是審核其個人或公司的商業零售管理經驗、經營業績,資信狀況及經營品種是否符合行業規定等;

投標的程序須規范、嚴密、全面,尤其是租金的計算方式及規定,預付競標租金的保證方式,有關撤回投標的規定,以及中標后延時簽約的賠償,應作更為周全和深人的考慮。

6.1.2協議租金出租的注意事項:

在和業戶簽訂租賃協議之前亦應了解承租人的資格、經營管理經驗,資金狀況,以及目前所經營店鋪的數目,業績情況及所經營品種是否符合行業的規定等;

承租人的經營性質,經營范圍,所經營的商品檔次和質量.是否有能力進行一定投入的商業推廣活動,從而使商鋪的業務前景有較大的發展等。

6.1.3租金條款

租金制定的參考因素:

要參考周邊社區人口數目,流動人口的數目及可能吸引其他社區的顧客量、商鋪地理位置的優劣,交通是否便捷等情況:

要參考商品經營的范圍及類別、附近區域商鋪的空置率、承租人的經營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等:

要參考周圍區域同行業的營業面積、租金狀況、及經營狀況等。

租金的組成要素:

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險,貸款資金利息、投資回報率等。

水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤,物業管理費等。

大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。(也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等

7、商鋪廣告管理和統一策劃

7.1廣告統一管理

業戶為了樹立企業形象,追求經濟利益,必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外,最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅,張貼宣傳品。物業管理處為了規范商鋪的環境秩序和整體形象,在支持商業宣傳策劃的同時,必須加強商鋪的廣告宣傳管理。商鋪的整體布局設計是很重要的,而各鋪位上的宣傳廣告(包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等)要和商鋪整體設計相協調,這就要求承租業戶的廣告設計必須經過物業管理處審核,以做到管理有序,不會破壞商鋪的整體設計格調。

7.2廣告策劃

樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的,由商戶提出設計要求或制作,必須由物業管理公司統一安裝在合理位置;廣告策劃是商鋪經營服務管理的一項重要任務,就是要設法把顧客吸引進來,把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業推廣宣傳活動,如綜合表演、納涼晚會、模特表演,攝影展,商品使用演示等.

節日期間還可以相應地進行節日布置,既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛,提高了商鋪的文化氛圈,又擴大了商鋪的知名度,吸引大批消費者來購物助興。

協調好社會關系,與政府及其他組織機構保持聯絡,參與社會公益活動如捐助失學兒童等,會給業戶帶來潛在的商業機會。

8、服務項目開發

物業管理處還應不斷增加服務項目,擴大服務領域.如:開辦商鋪兒童樂園,讓兒童能盡興地玩耍,父母能放心地購物:

開辦商務中心,為業戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務:

開辦為顧客提供休憩,飲茶、品味小吃的場地:舉辦卡拉O、節日慶祝,年終聯歡等文娛活動,活躍業戶的文化生活:

辦好商鋪內部食堂.為業戶提供清潔衛生、美味可口、物美價廉的飯萊,為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務:

開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店,鮮花店、禮品店、電腦屋等

為顧客,業戶提供全方位的服務,使顧客生活中的大多數服務要求都能在商業街中得到滿足。等等…

9、商鋪保險管理

商鋪的物業管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中,均有可能發生意外的事故(包括火災),對業戶、顧客、員工造成傷害;在保潔操作中,也有可能保潔工未按"規程"操作,用了濕拖造成顧客滑倒摔傷;或雨天地滑,顧客在商鋪進門處滑跤跌傷;這些都有可能向物業管理方提出索賠。為了規避風險和最大限度地減低這方面的損失,商鋪的物業管理處應采取兩種措施:

工程或服務的公眾責任險、財產險(火險);物業管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種,在考慮保險額度時,可以根據事故發生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財產險,是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的,物業管理處應主動出面向商鋪方(大業戶)和各業戶的投保減災提供建設性意見。

(二)本項目涉及商業街、酒店外圍廣場公共場所物業管理方案

為維護商業廣場、商業街、酒店門前廣場等公共場所的治安防范,泊車,人流、車流疏導,綠化、景觀、市容的整潔有序,在"商業物業管理點一"下轄的保安一部、保潔一部必須同時擔負起針對商場、酒店外圍,即廣場部位的保安、保潔、門前綠化工作,擬由這兩個部門內專門挑選形象較好和工作細心的保安、保潔人員負責。

具體配置:商城廣場部位保潔設2人,保安設外圍巡邏兼市容糾察兼停車指引3人,內部巡邏2人;酒店廣場部位設保潔2人,外圍巡邏兼泊車指引4人,如有需要,酒店內部的工程維修和動力保障可交由物業公司代管。則酒店工程部需配備4人,24小時值班。

(三)"商業物業管理點一"總體人員配置表:

總計:32人

(四)"商業物業管理點一"物業管理支出明細

(一)員工薪金:計30500元/月

1、酒店、商業區管理處主任1人

1500元/月?人×1人=1500元/月

2、各部主管4人

1300元/月?人×4人=5200元/月

3、保安隊,保安員12人

(1)外保兼泊車員(6人):

950元/月?人×6人=5700元/月

(2)內保隊員(6人):

900元/月?人×6人=5400元/月

4、保潔綠化部(7人):

700元/月?人×6人=4200元/月

5、維保服務部,維修工2人

1100元/月?人×2人=2200元/月

6、業戶服務部,接待員4人

1000元/月?人×4人=4000元/月

7、經營服務部,設計員1人,文員1人

設計員1300元/月?人×1人=1300元/月

文員1000元/月?人×1人=1000元/月

(二)員工福利計12121元/月

1、社會保險金:

(生育0.8%工傷0.5%醫療8%失業2%養老20%)

工資總額×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月

2、年終獎及加班費計2666元/月

按每人1000元/人/年計,1000元/人×32人=32000元/年。

(三)辦公事業費=800元/月

1、管理處辦公用水電費

400元/月×12個月/年=4800元/年

2、辦公電話費(含業主服務熱線)

200元/月?部×2部=400元/月

(四)管理行政費用=600元/月

1、辦公用品及印刷:300元/月

2、辦公行政(加檔案費、交通費等):200元/月

3、招聘費、培訓費:100元/月

(五)設備維修及保養費=4319元/月

1、公共照明、附屬設備、設施維護更新費用(各類管道、閥門、龍頭等配件)

年度維護費:51823

篇3:城市花園一期物業運營預算編測說明

城市花園一期項目物業運營預算編測說明

編制目的:估算物業售后凈支出,反映項目物業管理前期盈虧預期。

測算前提:1、從項目接管開始(以首期發售房入住日為準)到接管面積飽和時。

2、以接管項目為測算對象,不涉及物業管理公司本部。

3、不受會計核算、報表口徑局限。

4、適應于集團內新項目可行性、新項目物業管理分析測算。

測算依據:1、營業收入按集團有關確認規定。

2、營業成本、期間費用按權責發生制確認。

3、國家、地方政府、集團有關物業管理內容、標準法規政策規定。

4、接管項目規劃設計指標、交付標準、售樓書、銷(預)售合同。

5、集團或所在區域、公司平均物業管理費收繳率水平。

測算原則:1、謹慎性。不高估收入(收費標準、收費率),不低估成本費用。

2、重要性。保證測算結果的正確性,避免出現重大缺、漏項。

3、實質重于形式。對政策界定尚不明確的問題,根據業內慣例和現行操作的可行性判斷。

4、直接費用直接計入,不能直接計入的費用采用適當分配方法分配計入。

測算時間:1、地產進行新項目可行性論證時。

2、物業管理公司對外接盤時。

3、物業管理公司接管地產樓盤前。

測算分工:1、集團內項目,除“開發商承擔費用”由地產公司編測外,其余均由物業管理公司編測。

2、集團新項目可行性論證時的測算由地產公司項目發展部門組織。

3、對外接盤均由物業管理公司編測。

4、匯編后的測算稿,地產公司、物業管理公司各執一份,同時報集團財務管理部、物業管理部審核、備案。

注意事項:1、堅持以收支事項為測算基礎,合理建立量―價―時計算關系、力求體現計算過程。

如“飽和營業收入”測算表中不同收費標準的收費面積應對應建筑結構形式單列(在該建筑結構形式下增設行次)。人員可采用0.5個人、1.5個人等非整數方式計算費用。

2、飽和營業收入按權責發生制確認測算,營業收入(管理費)=飽和營業收入*收繳率

3、區分單價和成本/M2、收入/M2的不同,區分管理面積、建筑面積、收費面積、計費面積(計算成本、費用的面積)的不同。成本/M2、收入/M2按收費面積計算。

4、委托資產經營收入分業主委托、開發商委托,同一資產不要重復測算。

5、測算時必須充分了解項目的結構、用途、周邊環境、各種配套設施、運作的標準和方式、費用的結算內容與方式等,并根據這些情況的變化及時調整基礎測算數據,力求測算依據充分。

6、測算的時間跨度可按“測算前提1”根據實際情況增減。收支項目宜增不宜減。

7、盡可能按本格式內容估測、填制完整。若時間或基礎資料不允許,可先不填寫數量、單價。

必要時可增加層級或另行設置的計算底表,并設置鏈接公式。

8、同一項目每次測算結果應另存而不覆蓋,以便動態反映、跟蹤以了解變化。

9、行列項目增減、層級省略、不填寫數量、單價時,要相應調整公式設置。保持表與表、及數據之間對應關系、鉤稽關系正確無誤。如:營業收入測算表某住宅的測算期收費面積應等于基本情況表相對應的收費面積。

**企業股份有限公司財務管理部