培訓管理師崗位職責

崗位職責:

1、完善適合公司戰略發展的培訓體系、建立相應的培訓及考核制度并不斷完善;

2、根據公司戰略發展需要與業務需求,組織制定公司各類崗位人員及合作伙伴的培訓計劃及課程規劃并定期策劃和組織培訓;

3、根據培訓目標,開發并制作適合培訓對象的培訓方案、教材、課件、物料等并定期對進行補充、修訂;

4、開展對培訓客體的需求調查,進行綜合分析,提取有價值的信息,并撰寫報告;

5、組織協調培訓課程,發掘公司內部培訓資源,協調外部培訓機構。

任職要求:

1、本科及以上學歷,IT、理工類相關專業;

2、必須具備2年以上IT產品技術、銷售或項目實施任一方向從業經驗,并有1年以上同職能類型培訓講師經驗;

3、熟練掌握企業培訓需求調查方式方法,具備制定培訓方案的經驗能力,具備較豐富的培訓活動策劃、實施、監控經驗,掌握培訓效果評估方法,熟悉培訓項目、培訓課程及培訓教材的開發;

4、演講富有激情,具有感染力、控制局面的能力,較強的親和力和感染力、良好的文字和語言表達能力、溝通能力,思維敏捷;

培訓管理師崗位

篇2:物業管理師培訓教學大綱

一、物業管理方案的制訂

(一)學習要求

掌握物業管理對物業的基本要求,了解并做好物業管理早期介人的準備工作;具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力;掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。

(二)學習重點

1.物業管理的早期介入

(l)物業管理對物業的基本要求

物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托,按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權,運用現代管理科學和先進的維修養護技術,以經營手段管理物業,從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營,并為物業所有人和使用人提供全方位的服務,使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

物業管理對物業的基本要求是:

①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養護。

②建筑材料質量和設計施工質量要好,減少使用成本。

③配套設施齊全,能為使用人提供多種服務。

④環境優美、安全、舒適。

⑤為物業管理提供必要的設施。

(2)物業管理的基本內容

①基本業務

包括房屋建筑物的維護、修繕與改造;物業附屬設備、設施的維護、保養與更新;相關場地的維護與管理;消防設備的維護、養護與更新。

②專項業務

包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

③特約業務

包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。

④經營業務

包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。

(3)物業管理早期介入的物質準備

人員準備

資料準備

設備、器材準備

資金準備

(4)房地產開發的基本程序

我國房地產開發的程序通常分為四個階段:

①決策、立項階段

通過調查研究,尋求合作伙伴,選定開發地點和開發項目,向政府有關部門申請立項。

②前期階段

1)在申請立項的項目建議書基礎上,經過進一步的調查研究,編制項目可行性研究報告,并向有關部門申報,同時辦理企業申報登記事宜。

2)項目的規劃設計工作。

3)規劃設計工作的報批工作,進行工程勘探,制定開發項目的建設方案。

4)征用土地,開展拆遷安置工作。

5)完成施工現場的基礎設施配套建設,做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。

6)辦理開工手續。

③建設階段

通過招標、投標、發包工程,進行施工建設;同時,要加強施工期間有效的工程監理,包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表,直至竣工驗收,交付使用。

④營銷階段

這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段,通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。

上述四個階段的實施不一定按部就班,有時可交替進行。

(5)建筑工程基本知識

①建筑工程分類

建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為:

1)一般土建工程:包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

2)管道工程:包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

3)暖衛工程:包括室內外給排水管道,采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

4)電氣照明工程:包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

③建筑工程管理

建筑工程管理是貫

穿以工程項目為對象,以施工現場為中心,遵循建筑施工的特點和規律,把各個施工過程有機地組織起來,使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括:

l)落實施工任務,簽訂對外承包合同;

2)編制施工組織設計或施工計劃;

3)做好施工前的準備工作,保障順利開工;

4)按計劃組織施工,并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比,發現問題及時調整,使各項施工活動處于最佳狀態;

5)做好工程施工資料分析與整理。

③建筑工程涉及的主要工作

1)熟悉施工圖樣,參加圖樣會審,熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序;

2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況,了解施工區域的地理環境和施工條件;

3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格;

4)編制施工組織設計,繪制施工平面圖,制定施工進度計劃,提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃;

5)抓好施工技術及技術管理工作;

6)抓好質量管理;

7)抓好安全生產管理;

8)抓好材料與工具管理;

9)抓好班組管理;

10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

2.物業管理早期介入的實施

(l)工作內容

根據房地產開發的不同階段,物業管理早期介入實施的工作內客主要有:

①參與規劃設計階段

參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要,以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷,用咨詢報告的形式提交設計單位,并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題:

1)配套設施的完善問題;

2)水電供應容量的問題;

3)安全保衛系統;

4)垃圾的處理方式;

5)高層建筑物外觀的清潔問題;

6)消防設施問題;

7)物業管理所需設備問題;

8)對建筑材料的意見;

9)其他問題。

②參與建設階段

通過參與施工管理,對工程建設提出意見。主要包括:

1)監督工程質量并提出意見;

2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見:

3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見;

4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

(2)早期介入應注意的問題

①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作

②必須明確物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位

③抓好人員準備這個關鍵

④精心準備,細致周到,力求全面、充分

3.擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查

通過對擬管項目全面情況的調查,為擬訂物業管理方案做信息準備。

(l)項目情況調查

①調查內容

項目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

項目面積:占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

項目建筑情況:建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

配套及附近交通狀況:已通達公交車次、小區班車等。

消防、安保、清潔等設施狀況

項目性質及特色

政府的支持、扶持與介入程度

開發商的背景:規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

周邊壞境狀況

②調查方法

包括實地考察、公

開信息收集、座談及其他途徑。

(2)使用人需求調查

①調查內容

住區人員自然狀況分析:包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。

住區人員需求分析:

l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施;

2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備,對于滿足需求彈性大的公共設施,應從管區實際出發進行建設,并更多注意面向社會服務與經營,以提高其開發利用的效益。

3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。

4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發,定量與定性結合,協助制訂有針對性的方案。

②調查方法

1)詢問法

詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題,采用一定的提問方式,向被調查者提出詢問,再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。

2)觀察法

觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

3)實驗法

實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

4)抽樣調查法

抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

(3)競爭企業調查

調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。

4.制訂物業管理方案的其他準備工作

(l)組建制訂物業管理方案的工作班子:

(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓:

(3)準備經費;

(4)準備設備;

(5)準備相關資料。

5.制訂物業管理方案

(l)物業管理方案的內容

①物業管理檔次

物業類型、功能將決定不同的物業消費水平,從而確定物業消費水平,從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定,是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

②物業管理服務的標準

物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。

③物業管理財務收支預算

物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。

(2)物業管理方案的基本架構

①項目管理的整體設想與策劃

包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。

②管理模式

包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

③公司人力資源管理

包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

④規章制度建設

包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

⑤經營管理指標

包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

⑥社區文化建設與服務

包括社區文化建設、社區服務與特約服務。

⑦財務管理及經費收入測算

包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

⑧日常管理

包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。

⑨物業維修養護計劃和實施

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p;包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。

(3)制訂物業管理方案的主要步驟

第一步:成立制訂方案的工作機構

第二步:培訓工作人員

第三步:經費、設備、資料準備

第四步:項目、使用人、競爭調查

第五步:研究分析調查資料

第六步:確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

第七步:經費預算

第八步:草擬方案文本

第九步:向專家顧問征詢

第十步:送公司領導審閱

第十一步:修改、研討、再修改

第十二步:可行性研究

第十三步:定稿

第十四步:實施、反饋

⑷制訂物業管理方案的主要方法

①經理意見法

主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容,在征求公司內外意見的基礎上確定。

②內部征詢法

發動公司內部各部門以及全體員工提建議,在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。

③學習借鑒法

主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。

④專家意見法

主要是聘請業內著名專家,在向專家全面介紹調查結果的基礎上,請專家協助制訂物業管理方案。

⑤綜合制訂法

6.可行性研究知識

(l)可行性研究的基本概念

可行性研究是在做出投資決策之前,對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析,即進行全面的調查研究和綜合論證。

(2)可行性研究的程序

可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

①投資機會研究

帶有預測性,主要是分析投資方向的可能性,鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

②初步可行性研究

進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測,考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源,對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

③詳細可行性研究

對項目進行深入的技術經濟論證,仔細分析項目的利弊,對多種方案進行比較選優,從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

④評價報告

重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

(3)可行性研究的內容

①市場需求預測;

②物質資源預測;

③項目方案研究;

④人力資源研究;

⑤項目實施過程研究;

⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究;

⑦項目經濟效益研究。

(4)編寫可行性報告

①總論;

②項目分析;

③需求預測;

④物資資源及公用設施條件分析;

⑤人力資源分析;

⑥實施進度分析;

⑦投資估算、資金籌措或成本估算;

⑧社會及經濟效益評價;

⑨附件。

二、物業管理制度

(一)學習要求

掌握物業管理制度體系的內容以及制定物業管理制度的程序和方法

;了解業主公約的法律依據、特點和主要內容,掌握業主公約訂立原則和程序,并能正確界定管區內違反(公約)的行為,熟悉房屋裝修程序。

(二)學習重點

1.物業管理制度體系的內容

物業管理制度可分為兩大類:一類是物業管理企業內部管理制度;另一類是物業管理企業的外部制度。

(l)物業管理企業內部制度

內部制度是物業管理公司為提高管理服務質量和工作效率,根據經營方針和工作特點制訂的一系列工作程序、職責范圍、崗位責任制和考核條例等。

①物業管理公司員工管理條例

員工管理條例是物業管理公司最基本的內部管理制度,主要包括勞動用工制度、員工行為規范、員工福利制度、企業獎懲制度。

②物業管理企業各部門的職責范圍

包括公司辦公室的職責范圍、財務部門的職責范圍、管理部內助職責范圍、服務部門的職責范圍。

③物業管理企業員工崗位責任制

包括經理室人員崗位責任制、公司辦公室人員崗位責任制、管理處人員崗位責任制。

(2)物業管理企業外部制度

外部制度是指用于界定物業管理參與者權利與義務,規范實施物業管理過程中各方的行為,協調各方主體間關系的制度,主要制度有:

①物業接管驗收規定

②樓宇入住規定

包括人住通知書、收樓須知、入住手續書、入住合約。

③物業管理公約

是將業主以及管理者的權利與義務以法律文件的形式加以確定,對全體業主或使用人以及物業管理者均有約束力,主要包括以下內容:

1)明確業主的權利、義務和責任

2)明確物業開發商應享有的權利

3)明確物業管理者的權利與義務

4)明確對物業公共部位以及公用設施的管理

5)對物業全部損壞或部分損壞無法正常使用的規定

6)管理費用的規定

7)法律責任

8)其他事項

④住戶手冊

是一種交住戶保存的文件,主要包括以下內容:

l)居住區概況;

2)居住區的管理;

3)業主或住戶須知;

4)購日燈管理與維修;

5)物業管理條例;

6)綜合服務;

7)其他應注意的事項。

⑤住宅區房屋及有關設施接代管制度

1)對房屋及有關設施接代管范圍、接管標準、接代管程序的規定。

2)對房屋代管權責的規定。

⑥房屋管理服務制度

1)房屋維修養護管理規定。

2)房屋裝修管理規定。

⑦住宅區管理制度

主要包括住宅小區治安保衛管理、樓宇管理、機動車管理、環境衛生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農貿市場管理等規定。

⑧業主公約

⑨業主委員會章程

l)成立業主委員會的宗旨、目的;

2)業主委員會的權利、義務;

3)成立業主委員會的程序;

4)勸業主委員會會議及業主大會;

5)業主委員會的任務;

6)有關補充說明。

2、制訂物業管理制度的程序和方法

⑴程序

第一步:研究所管物業的實際情況。

第二步:研究業主及物業使用人的全面情況。

第三步:正確評價本企業狀況。

第四步:學習理解國家及當地政府的有關法律、法規、制度,借鑒外企業經驗。

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nbsp;第五步:整理出本管區應制訂的內外規章制度條目及制訂制度的基本思路。

第六步:分頭草擬制度。

第七步:征求各方意見,反復討論修改。

第八步:定稿。

第九步:通過正式程序批準執行。

(2)方法

①經理意見法:在征求公司內外意見的基礎上,以物業公司經理的意見為制訂規章制度的基本思路和規章制度的主要內容。

②業主委員會制訂法:適用于制訂(業主公約)、(業主委員會章程》等。

③內部制訂法:適用于制訂部門崗位職責和各部門管理范圍內相關制度。

④學習借鑒法:主要是學習借鑒國內外對相似物業進行管理的規章制度。

⑤綜合征定法:綜合運用以上四種制訂規章制度的方法。

3、業主公約的法律依據、特點和主要內容

(l)法律依據

業主公約是指由業主承諾的,對全體業主具有約束力的有關物業使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據主要是:

①《民法通則》第83條規定。

②建設部19*第5號令《城市異產毗連房屋暫行規定》第五條和第六條規定。

(2)特點

①公約的主體是全體業主。

②公約的客體是物業使用、維修和其他管理等方面的行為,是基于物權而派生的客觀行為。

③公約的內容是有關物業使用、維護與管理等方面的權利。義務的規定,其中既有法律規范的內容,也有社會公共道德的內容。

④公約經業主簽約或業主大會審議通過而生效,對物業管理區域范圍內的全體業主和非業主使用人都具有約束力。

⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。

(3)業主公約的主要內容

業主公約一般由政府行政主管部門統一制訂示范文本。業主大會可以根據本物業區域的實際情況進行修改補充,經業主簽約或業主(代表)大會通過后上報行政主管部門備案。

4.業主公約的訂立

(1)訂立的原則

包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。

(2)訂立的程序

首次制訂業主公約一般按以下程序進行:

第一步:物業管理公司組織有關人員學習研究國家和當地政府的有關法律、法規,尤其是研究建設部制訂的業主公約“示范文本。”

第二步:結合所管項目的實際情況,依照建設部“示范文本”的基本內容,制訂出所管項目的業主公約(草案)。

第三步:用召業主大會將業主公約(草案)提交大會討論。修改。

第四步:業主大會通過修改后的業主公約。

第五步:業主簽字,業主公約生效

業主公約如需修改,一般由業主委員會提出修改意見及修改草案,將修改草案提交業主大會計論通過后執行。

5、糾正違反業主公約的行為

⑴界定所應處理的違反《公約》的行為

在物業管理中,用來約束主體行為的公約有兩種:一是《業主公約》;二是《物業管理公約》。前者的主體是全體業主,后者的主體是業主、非業主使用人和物業管理經營者。因此,違反《公約》的行為一般說來有以下三種:

①業主違反《公約》。

②非業主違反《公約》

③物業管理公司違反《公約》

作為物業管理人員應正確處理的是業主和非業主使用人違反《公約》的行為,具體有:裝修時違反《公約》的行為,搬遷時違反《公約》的行為,日常違反《公約》的行為。

⑵及時發現違反《公約》的行為

物業管理人員應努力做到及時發現各種違約行為,需做到:

①加強工作責任心,認真履行崗位責任。

②物業管理公司和部門負責人要經常檢查、解決員工工作不到位的問題,及時發現并處理使用人違約行為。

③提高業主和非業主使用人遵守《公約》的自意識,建立有效的監督機制,認真接待并處理業主和使用人反映的違約行為。

⑶正確處理違反《公約》

的行為

從廣義上說,《業主公約》和《約業管理公約》也屬于物業管理制度,兩者既有共性,也有個性,概括起來,共性表現在目的相同的實質內容相近上而個性則表現在:制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質不同以及對違反者處理方式不同。

對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行,主要有:規勸、制止、批評、警告、按物業管理制度處理、提起民事訴訟。

6、房屋裝修管理

⑴住用戶裝修申報

①業主或使用人如需對房屋進行裝修,必須首先向物業管理公司工程部門提出申請。

②工程部門對業主或使用人的資格進行確認,并提供裝修指南及有關資料。

③業主或使用人盡快請設計公司進行裝修方案設計,并選擇合格的裝修單位。④業主或使用人在15天將裝修設計圖紙交工程部門。

⑵物業管理公司審批

①接到業主或使用人遞交的裝修方案一周內,工程設備部門會同安保部門進行審核,考慮是否同意業主或使用人提交的方案,或提出方案的修改意見。

②裝修方案最終由物業管理公司批準后方可實施。

③方案批準后,與物業管理公司簽訂協議,并領取裝修許可證。

⑶裝修單位施工

與物業管理公司簽訂《裝修施工責任書》,并領取施工許可證必須按方案進行施工,施工期間應嚴格遵守各項規定嚴格執行建設部《建筑內部裝修設計防火規范》。

⑷物業管理公司驗收。

①由業主或使用人通知工程設備部門并會同其他有關部門對工程進行驗收。

②隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。

③竣工驗收合格后,由工程設備部門向業主或使用人出具竣工驗收單。

④業主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續。

三、物業管理資金的管理

(一)學習要求

掌握物業管理資金的概念,了解物業管理啟動資金與日常物業管理資金的來源及其管理;掌握物業管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業管理資金的預算管理工作。

(二)學習重點

1、物業管理資金及其管理

(1)物業管理資金的概念

物業管理資金是為保持物業及附屬設備的狀態完好和使用安全,充分發揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業管理資金根據所處階段的不同,可分為物業管理啟動資金和日常物業管理資金。

(2)物業管理資金的管理

概念

物業資金的管理是物業管理企業對物業管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。

管理對象

物業管理企業所能支配或將要支配的物業管理資金。

管理目的

物業管理企業有計劃、低成本、最大限度地籌集物業管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果,保證物業管理工作的高效開展。

2.物業管理資金的來源和管理

(l)物業管理啟動資金

概念

物業管理啟動資金是指物業管理企業開展物業管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業公共設施專用維護基金。

內容及來源

一部分是用于物業管理企業形成、建立、組成所需的資金,如物業管理企業的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產開發企業、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業公共設施專用維護基金,主要用于物業機構所屬物業的意外事故大修及日常維護,這部分資金一般應由物業主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發建設單位出資建立。

物業管理啟動資金的管理:其中物業公共設施維護基金的管理一般應由物業管理委員會設賬,存入銀行專戶,掌管這項基金。同時,委托物業管理企業實際操作使用,并做到專款專用,實際操作使用時報物業管理委員會批準并接受監察。這項專用基金應劃給物業管理企業還是物業管理委員會管理,應視具體情況而定,一般不宜劃給物業管理企業直接掌管使用。新建物業的物業公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產生最大增值收益。

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2)日常物業管理資金

來源

包括物業管理服務費、物業管理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業管理服務費收取應考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業管理服務的價值補償,由物業管理委員會、物業管理企業、政府物價管理部門幾方面綜合考慮,共同協商決定。

②日常物業管理資金的管理

1)收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用,并做到有計劃地使用,量收支出,專款專用,不挪用、多用或少用。

2)財務上的管理。應加強財會制度的建立與監管力度,杜絕內部出現財務漏洞,避免發生意外事件,防止貪污、冒領現象的發生,并注意安全保衛工作。

3.利用會計手段進行經濟管理

(l)會計的基本知識及會計制度

會計的概念

會計是經濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現的經濟信息,對經濟活動進行組織、控制、調節和指導,促使人們比較經濟得失、權衡利弊講求經濟效益的一種管理活動。

②會計的基本職能:核算和監督。

l)核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經濟活動狀況及成果。

對會計監督可分為事前、事中、事后監督三種,主要通過對價值指標的監督,防止核算單位經濟活動的偏差與失誤,保障核算單位財產免遭損失。

③會計法規體系

我國會計法規制度按它們之間的相互關系,可分為三層:第一層是基本法,即(會計法)、(預算法)等國家法律;第二層是國家財政部根據基本法制定的對所有單位的會計核算工作.

均有約束力的會計準則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內部會計制度。這三個層次的關系是第一層統馭第二層,第二層統馭第三層,三個層次共同構成物業管理單位的會計制度。

(2)通過會計報表分析提高經濟效益

會計報表的概念

會計報表亦稱財務報告,是會計核算的結果,是反映會計主體財務狀況、經營成果和財務收支情況的書面文件,是財會部門提供財會信息的一種重要手段。

②會計報表的構成:會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。

l)主表包括資產負債表、損益表和財務狀況變動表(或現金流量表)。

2)附表根據各行業、各單位的特點而有所不同。

3)報表附注是對表內有關項目所做的必要解釋。

會計報表對外提供時,一般還附有財務狀況說明書,這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。

③會計報表分析的意義

物業管理者根據提供的會計報表,通過一定的技術方法,對物業管理單位的資金管理、經營狀況進行過程分析和結果比較,總結經驗,揭露問題,以提高物業管理經營水平和經濟效益。

4.物業管理資金的使用與運作

(l)物業管理資金的性質

物業管理資金的性質由多種因素決定。根據物業管理資金所有者的不同,可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金;根據物業管理對象和目的的不同,可劃分為經營性資金和消費性資金。物業管理資金性質的不同決定了物業管理經營者對物業管理資金管理和使用方式的不同。

(2)物業管理資金的使用

物業管理資金使用要實行總量控制法,既要集中統一計劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:

①成本性資金支出與使用:

成本性資金支出,是物業管理服務在一定日期內發生,用貨幣形式表現的勞動生產耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的,是不產生資金回收的,是向社會提供勞務時必須耗費的成本性支出。這些資金轉化為勞動產品的價值,為社會所承認。這是物業管理企業必須保障的,是物業管理企業生存的基本條件之一。

②公益性資金使用

公益性資金使用是物業管理企業必須承擔社會責任與義務的資金性支出,如向社會福利事業捐資、做公益性廣告等,這是物業管理企業必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數量不固定,也不經常發生,物業管理企業卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業管理企業的生存與發展奠定良好的基礎。

③投資性資金支出與使用

投資性資金使用是為了籌集發展用資金而使用的資金,主要是把

暫時不用或緩用的物業管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時注意這部分資金占物業管理資金整體的比例額。

(3)物業管理資金的使用原則

①保障物業管理需求的原則。物業管理資金使用要首先滿足物業管理工作的需要。

②節約支出,合理收益原則。對成本性資金支出,要厲行節約,做到合理支出;對投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時,注意回避投資風險。

③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監督制度和財會制度,使資金使用過程中存在相互制約機制,保證物業管理資金得到安全、合理、有效的使用。

(4)物業管理資金使用的責任制

在遵守國家相關法律和單位財會制度的基礎上,建立、健全物業管理企業內部有效的管理體制,即物業管理資金的使用由單位領導負領導責任,財務人員負管理責任,使用人員負使用責任,領導下達資金使用指令和計劃,財會人員負責把資金撥到使用者手中,三方面相互監督,共同完成資金的使用過程;并落實監督審核制度,通過對物業管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監督和考核,保證物業管理資金的使用效果。

5.物業管理資金的預算管理

(l)物業管理資金預算的準備工作

①物業管理資金預算管理的概念

物業管理資金的預算管理是以物業管理目標為導向,以提高管理效益為出發點,以財務管理體系為保障,全面控制物業管理與經營活動的一種計劃管理模式。

②物業管理資金預算管理的前提條件

1)扎實的會計工作和基礎管理工作;

2)對完善的制度體系;

3)好的領導體制與領導集體;

4)要充分利用管理會計的職能。

(2)物業管理資金預算編制程序和編制原則

①物業管理資金預算編制的程序

一般都先由預算專業部門負責,如財務預算處根據往年的資金使用情況及預測今年物業管理的發展和現有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預算計劃,報領導審批,待審批后執行。對規模較大的物業管理企業,應采取分層編制,層層審核把關,最后匯總論證,再經橫向、縱向討論論證,經幾個回合討論,把集中制定和分散制定方法相結合,最終制定一個合理科學的資金預算方案。預算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結合論證式。

②物業管理資金預算編制的原則

1)目標性原則。即預算編制應圍繞物業管理經營目標進行。

2)全面性原則。凡是與物業管理經營目標相關的經濟業務活動都要納入預算范圍,預算編制盡可能全面、系統、平衡、完整。

3)預算單位與周期性原則。預算編制應確定預算單位的大小和范圍,并確定預算周期。

4)人本原則。預算應考慮人的因素,使之成為有激勵效益的預算。

(3)物業管理資金預算編制的方法

①固定成本預算編制法

1)日常綜合管理費用成本預算公式

P=∑Pi(i=l,2……,n)

2)人工費用成本預算公式

P1=∑(Ni×Wi)(i=l,2……,n)

3)行政辦公費成本預算公式

P2=F0(1+i%)-F0’

4)公用水電費預算公式

P3=∑Q電i×P電+∑Q水i×P水

5)保安服務費預算服務公式

P4=∑Fi=F1+F2+F3

滾動預算編制法

即將預算周期始終保持在一個固定期間,如一年、一季度或一個月,連續進行預算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預算,在執行過程中進修改預算邊制定下一個周期的預算。

(4)物業管理資金預算管理的方法

主要有以成本為中心的預算管理方法和以現金流量為中心的預算管理方法。以成本為中心的預算管理方法將成本預算層層分解到人,著眼于降低成本;以現金流量為中心的

預算管理方法控制現金流入流出,盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外,還有以利潤或出資人利益為中心的預算管理方法、以資本預算為中心的預算管理方法。

四、房屋構造與識圖

(一)學習要求

了解房屋建筑的一般構造以及建筑制圖國家標準和規定畫法,掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能,具備參閱施工圖紙解決房屋修護問題的能力。

(二)學習重點

1.建筑物的分類

建筑物是指直接供人們使用的建筑,為人們的生產、生活服務,如住宅、教學樓等。構筑物是指不直接供人們使用的建筑,間接地為人們服務,如水塔、煙囪等。依據不同分類標準,可將建筑物進行分類。

(l)按建筑物的使用功能分類

分為居住建筑、公共建筑、工業建筑、農業建筑。

(2)按建筑物的層數分類

分為低層建筑(1-3層)、多層建筑(4-6層)、中高層建筑(7-9層)、高層建筑(10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑,不包括高度超過24米的單層主體建筑)。

(3)按主要承重結構使用的材料分類

分為磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構。

(4)按建筑結構的承重方式分

分為承重墻結構、框架結構、剪力墻結構、商體結構、大跨度空間結構。

2.房屋的構造組成

一般的民用建筑是由基礎、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。

(1)基礎

基礎是建筑物的組成部分,它直接承受建筑物的所有負荷,并把它傳到地基上。地基是基礎下面承受力的那部分土層,承受建筑物的全部荷載,包括基礎的自重。

①基礎的埋置深度

是指由室外設計地面到基礎底面的距離。基礎的埋深直接影響工程造價。一般情況下,基礎的埋深應不小于500毫米。

③基礎的分類

1)按構成基礎的材料分為磚基礎、灰土基礎、三合土基礎。毛石基礎、混凝土基礎和鋼筋混凝土基礎。

2)按受力特點分為剛性基礎(如磚基礎、灰土基礎、三合土基礎、毛石基礎、混凝土基礎)和柔性基礎(如鋼筋混凝土基礎)。

3)按基礎的構造形式分為條形基礎(多用于多層住宅)、獨立基礎(用于工業廠房或民用建筑的框架結構中)、整片基礎(用于上部荷載較大的建筑物中)、樁基礎(用于高層或超高層建筑物中,或地基質差的工程中)。

(2)墻體

墻的作用主要是承重、圍護和分隔空間。

①墻體的分類

1)按墻體受力情況分為承重墻(直接承受上部傳來荷載的墻)和非承重墻(不承受外來荷載的墻)。

2)按墻體的構造方式分為實體墻、空體墻和復合墻

②墻體的細部構造

l)鋼筋混凝土過梁:門窗洞口上的橫梁Pg過梁,其高度為60毫米的倍數,寬度一般應與磚墻厚度相適應,端部伸入兩側墻內不少于240毫米。

2)鋼筋混凝土圈梁:沿房屋外墻和部分內墻中設置的連續而封閉的梁,其主要作用是為了增強房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。

3)墻身水平防潮層:阻斷地下水,保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細石混凝土帶防潮層等不同種類。

4)構造柱:是設置在磚墻內的鋼筋混凝土現澆柱,是房屋抗震的一個主要措施。

5)變形縫:是沿建筑物的某些部位,將其垂直斷開,分成若干獨立的單元的斷縫,它是為較少房屋應自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。

(3)樓地面

樓板層把整個建筑分成若干層,并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現澆鋼筋混凝土樓板、預制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。

地面包括底層地面和樓層地面,由面層和基層組成,面層是人們活動直接接觸的部分,基層是地面的持力層,包括墊層、結構層、找平層和保溫層

(4)樓梯

是樓層間的垂直交通工具,在緊急狀態下供人們安

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