項(xiàng)目研究崗位職責(zé)

項(xiàng)目研究員重要項(xiàng)目實(shí)施:負(fù)責(zé)對(duì)大項(xiàng)目和非標(biāo)定制項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估、方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理和實(shí)施等工作,并提供技術(shù)支持;

新品開發(fā)和產(chǎn)品升級(jí)改進(jìn)實(shí)施:負(fù)責(zé)實(shí)施年度新品開發(fā)計(jì)劃和產(chǎn)品升級(jí)改進(jìn)任務(wù),并負(fù)責(zé)完成標(biāo)準(zhǔn)SOP、質(zhì)控文件、記錄文件、技術(shù)報(bào)告模板、培訓(xùn)文件等的制定;

配合市場相關(guān)策劃文案和活動(dòng)的實(shí)施;

上級(jí)授權(quán)的及載于公司制度流程的其他工作職責(zé)。

重要項(xiàng)目實(shí)施:負(fù)責(zé)對(duì)大項(xiàng)目和非標(biāo)定制項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估、方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理和實(shí)施等工作,并提供技術(shù)支持;

新品開發(fā)和產(chǎn)品升級(jí)改進(jìn)實(shí)施:負(fù)責(zé)實(shí)施年度新品開發(fā)計(jì)劃和產(chǎn)品升級(jí)改進(jìn)任務(wù),并負(fù)責(zé)完成標(biāo)準(zhǔn)SOP、質(zhì)控文件、記錄文件、技術(shù)報(bào)告模板、培訓(xùn)文件等的制定;

配合市場相關(guān)策劃文案和活動(dòng)的實(shí)施;

上級(jí)授權(quán)的及載于公司制度流程的其他工作職責(zé)。

項(xiàng)目研究崗位

篇2:X房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究和投資決策的控制程序

房地產(chǎn)公司項(xiàng)目可行性研究和投資決策的控制程序

1.目的

通過對(duì)項(xiàng)目可行性研究和投資決策的控制,加強(qiáng)投資管理,保證公司在投資決策上的科學(xué)性、可靠性和高效益,防止投資決策的隨意性、盲目性,降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.范圍

本程序適用于公司所有開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和投資決策。

3.職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項(xiàng)目投資決策會(huì)議;

3.2項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的結(jié)果,負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報(bào)告的編制。

3.3策劃與營銷中心負(fù)責(zé)編制可行性研究報(bào)告,收集所需資料。

3.4財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部負(fù)責(zé)提供所分管的可研報(bào)告所需資料,對(duì)可研報(bào)告從部門角度提出意見。

4.控制程序

4.1項(xiàng)目可行性研究的前期準(zhǔn)備工作

4.1.1由策劃與營銷中心根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息,進(jìn)行投資項(xiàng)目的預(yù)選。

4.1.2依據(jù)Q/TZH-WI-003《市場調(diào)研管理辦法》的規(guī)定,由策劃與營銷中心對(duì)預(yù)選項(xiàng)目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價(jià)格、房價(jià)等情況進(jìn)行調(diào)查,形成資料匯編。

4.1.3財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模制定資金用款計(jì)劃,編制資金流量表。

4.1.4依據(jù)Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》的規(guī)定,由策劃與營銷中心收集整理項(xiàng)目的有關(guān)政策法規(guī)。

4.1.5策劃與營銷中心根據(jù)資料匯總情況,編制項(xiàng)目建議書。對(duì)擬建項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行說明,初步估算項(xiàng)目的投資效益,進(jìn)行綜合分析,論述建設(shè)的必要性。

4.1.6項(xiàng)目建議書由策劃與營銷中心、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會(huì)簽后,報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。

4.2項(xiàng)目可行性研究

4.2.1策劃與營銷中心依據(jù)項(xiàng)目建議書對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較,提出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)意見。

4.2.2可行性研究主要內(nèi)容:

4.2.2.1項(xiàng)目開發(fā)必要性分析:

a.項(xiàng)目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃;

b.通過市場調(diào)查和預(yù)測,對(duì)市場供需情況及項(xiàng)目競爭能力進(jìn)行分析比較;

c.分析項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是否合理。

4.2.2.2項(xiàng)目開發(fā)條件分析:

a.項(xiàng)目位置是否合理,是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求;

b.基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)是否到位,交通運(yùn)輸是否有保證;

c.工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項(xiàng)目建設(shè)要求;

d.拆遷工作是否可行,周圍環(huán)境是否有利于項(xiàng)目建設(shè)。

4.2.3由策劃與營銷中心負(fù)責(zé),財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部配合,進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測算與評(píng)估,根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià),并計(jì)算評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的各項(xiàng)指標(biāo),主要內(nèi)容包括:

a.總投資的測算,分析投資構(gòu)成比例是否合理,有無高估冒算或漏項(xiàng)少算的情況;

b.資金籌措方式和項(xiàng)目分步用款計(jì)劃是否合理、得當(dāng);

c.各種稅金的計(jì)算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率;

d.項(xiàng)目費(fèi)用的鑒別和估算;

e.項(xiàng)目利潤預(yù)測。

4.2.4項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析

由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析,主要內(nèi)容包括:

a.編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析表,主要有:貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等;

b.財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)的計(jì)算,主要有:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等;

c.財(cái)務(wù)靜態(tài)分析指標(biāo)的計(jì)算,主要有:投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等;

d.根據(jù)各種計(jì)算指標(biāo),參考定性分析,作出財(cái)務(wù)分析效益評(píng)估結(jié)論。

4.2.5策劃與營銷中心依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)要求,對(duì)不確定性進(jìn)行分析:

a.盈虧平衡分析,包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn);

b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價(jià)格升降,生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析;

4.2.6策劃與營銷中心根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)中可能存在的不利因素,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析,預(yù)測項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),并提出采取回避風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。

4.3可行性研究報(bào)告由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)編制,或經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔(dān)可行性研究,提出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)意見。

4.3.1可行性研究報(bào)告包括以下主要內(nèi)容:

a.項(xiàng)目開發(fā)的必要性分析;

b.項(xiàng)目開發(fā)條件分析;

c.基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測算與分析;

d.項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析;

e.項(xiàng)目不確定性分析;

f.項(xiàng)目分析結(jié)論。

4.4項(xiàng)目開發(fā)的決策作為公司需重點(diǎn)控制的業(yè)務(wù)活動(dòng),在充分進(jìn)行市場調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

4.4.1由策劃與營銷中心組織,總經(jīng)理主持,對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分的論證,必要時(shí),由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)聯(lián)系專家,進(jìn)行決策咨詢和進(jìn)一步的論證。

4.4.2可行性研究報(bào)告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后,報(bào)集團(tuán)公司進(jìn)行最終決策。

4.5經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的修改,嚴(yán)格《文件控制程序》的規(guī)定執(zhí)行,由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)及時(shí)將修改情況通知有關(guān)部門。

4.6對(duì)項(xiàng)目可行性研究和決策中涉及的有關(guān)文件資料和質(zhì)量記錄,由策劃與營銷中心依據(jù)《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規(guī)定,進(jìn)行收集、保管和歸檔。

5.支持性文件

5.1Q/TZH-WI-003《市場調(diào)研管理辦法》

5.2Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》

5.3Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》

篇3:項(xiàng)目編制可行性研究報(bào)告作業(yè)指導(dǎo)書

項(xiàng)目編制可行性研究報(bào)告--作業(yè)指導(dǎo)書

1.作業(yè)目的

項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一,是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后,項(xiàng)目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究,為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn),然而在現(xiàn)時(shí)市場經(jīng)濟(jì)條件下,項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢,遵循市場規(guī)律,反映市場現(xiàn)實(shí),為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。

2.作業(yè)要求

為保證可行性研究報(bào)告的質(zhì)量,應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作,占有充分信息資料,進(jìn)行科學(xué)分析比選論證,做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化,報(bào)告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。

3.主管崗位總經(jīng)濟(jì)師:組建工作小組,批準(zhǔn)工作計(jì)劃,組織優(yōu)化和修改報(bào)告,審定報(bào)告。

協(xié)管崗位總建筑師,總工程師,總會(huì)計(jì)師:審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié),提出優(yōu)化修改意見,協(xié)助總經(jīng)濟(jì)師把關(guān)。

主辦崗位營銷策劃:制訂工作計(jì)劃,分配任務(wù),匯總編輯,優(yōu)化修改督辦。

協(xié)辦崗位:工作小組成員:按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報(bào)告章節(jié),并根據(jù)總經(jīng)濟(jì)師的意見優(yōu)化修改。

4.緊前工作條件

初步可行性研究:已進(jìn)行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查,已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo);

深度可行性研究:已獲得土地使用權(quán),已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。

5.作業(yè)描述

5.1總經(jīng)濟(jì)師組建工作小組,成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門,并基本固定。有特殊要求的可聘請(qǐng)社會(huì)專業(yè)人員參加。

5.2本主辦崗位制訂工作計(jì)劃,明確可行性研究工作的范圍,重點(diǎn),深度,報(bào)告提綱,章節(jié)分工,進(jìn)度安排,費(fèi)用預(yù)算等。工作計(jì)劃報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后,布置安排落實(shí)。

5.3各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料,必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場調(diào)查。

5.4小組集體討論,議題為:

5.4.1市場研究。包括分析市場信息,市場動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。

5.4.2項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行研判,分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢,并進(jìn)行項(xiàng)目的市場預(yù)測;提出項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等,方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后,提出推薦方案。

5.4.3經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析,以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí),可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。

5.5編寫研究報(bào)告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后,各成員分工編寫章節(jié),由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總,編制報(bào)告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批閱意見后,修改完善,形成正式報(bào)告。

5.6初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容:

5.6.1市場分析

5.6.1.1整體市場分析

全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量;

全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。

5.6.1.2細(xì)分市場分析

物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積;

總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/租金;

開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間;

投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。

5.6.2法規(guī)政策分析

開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī);

規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向,城市建設(shè)信息;

其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。

5.6.3項(xiàng)目分析

5.6.3.1項(xiàng)目基本情況

地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)(總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等)。

5.6.3.2項(xiàng)目周邊情況

主要道路、景觀(河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等)、配套設(shè)施情況(商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等)。

5.6.3.3項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析(SWOT分析)

項(xiàng)目競爭情況(現(xiàn)時(shí)/潛在競爭對(duì)手)、優(yōu)勢(S)、劣勢(W)、威脅(O)、機(jī)會(huì)(T)。

5.6.3.4項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測

市場前景、價(jià)格走勢、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。

5.6.4項(xiàng)目開發(fā)建議與評(píng)價(jià)

5.6.4.1項(xiàng)目主要定位

市場定位(市場形象、主題品牌);

客戶定位(主要客戶對(duì)象);

價(jià)格定位(均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià))。

5.6.5項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型

整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型(商業(yè)/居住/辦公/其他)。

5.6.6項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想

建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積;

小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。

5.6.7項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度

總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。

5.6.8項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

建筑總成本、市場總價(jià)值(銷售收入、租賃經(jīng)營價(jià)值)、凈利潤、項(xiàng)目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

5.6.9項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析

風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。

5.6.10項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。

5.6.11附件(包括附圖和附表)。

5.7深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容:

5.7.1總論

項(xiàng)目開發(fā)背景,建設(shè)規(guī)模與目標(biāo),預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

5.7.2項(xiàng)目區(qū)位分析

項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件,周邊建筑物與環(huán)境條件,城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求,交通條件,公共配套設(shè)施等。

5.7.3產(chǎn)品供需分析

市場現(xiàn)狀調(diào)查,市場供求預(yù)測和價(jià)格預(yù)測,風(fēng)險(xiǎn)分析。

5.7.4建筑方案選擇

建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則,項(xiàng)目總體規(guī)劃方案,建筑方案比選。

5.7.5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

建設(shè)工期,實(shí)施進(jìn)度表(或

橫線圖)。

5.7.6投資估算與資金籌措

建設(shè)總投資估算,資本金籌措,債務(wù)資金籌措,融資方案分析。

5.7.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取,銷售收入與成本費(fèi)用估算,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo),盈利能力分析,償債能力分析,不確定性分析,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。

5.7.8風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,風(fēng)險(xiǎn)程度分析,防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

5.7.9結(jié)論與建議

5.7.10附表

投資估算表,項(xiàng)目投入資金估算匯總表,主要單項(xiàng)工程投資估算表,分年度投資計(jì)劃表;財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表(包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表,總成本費(fèi)用估算表,財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表,利潤及利潤分配表,借款償還計(jì)劃表)。

5.7.11附圖

片區(qū)控制性詳規(guī),宗地圖,管線圖,總平面方案等。

5.7.12附件

土地出讓合同、項(xiàng)目建議書(或初步可行性研究報(bào)告)的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。