---真理惟一可靠的標準就是永遠自相符合08年房地產估價案例與分析復習指導（七十七）

3.7工業房地產估價

工業房地產主要包括廠房及工廠區內的其他房地產、倉庫及其他倉儲用房地產。

3.7.1工業房地產及其估價的特點

3.7.1.1涉及的行業多

工業房地產估價涉及各類工業，各類工業有各自的行業特點、生產要求，即使生產同一產品的工業企業，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同，因此進行工業房地產估價時，首先應該了解相應企業生產的一些行業知識。

3.7.1.2非標準廠房多，單價相差大。

工業廠房有一些屬于標準（通用）廠房，這類廠房多用于一些輕工業產品的生產，如電子裝配、成衣加工等等，在一些新興工業園區、出口加工區，就有許多這類標準廠房可供出租。標準廠房一般有標準的柱距、層高、樓面荷載等等。

另一方面，工業廠房中的大部分為非標準廠房，即根據各類生產的需要而設計建造的其他規格的廠房，這類廠房的跨度、柱距、梁底標高、（行車）

---真理惟一可靠的標準就是永遠自相符合軌頂標高、樓面荷載等等都是根據生產的需要而定。還有一些生產用房只有屋蓋，沒有圍護（外墻）。因此，工業房地產每平方米的造價相差較大。

3.7.1.3要區分設備和建筑物的造價

有些工業設備的建造安裝是和建筑物（廠房）同時進行的，例如，很多設備的基座就和廠房的基礎連為一體，因此估價時要注意區分廠房的價值和設備的價值。如果估價結果中既包含了廠房的價值，又包含了設備的價值，則應在估價報告中予以說明。

3.7.1.4受腐蝕的可能性大

廠房的工作環境常常有腐蝕性，估價時要注意房屋使用年限會因此而縮短。

3.7.2工業房地產估價的常用方法

3.7.2.1市場法

工業房地產通常缺少同類房地產的交易案例，特別是非標準廠房，更是不易在同一供需圈內找到符合條件的比較案例，所以一般不具備采用市場法估價的條件。

但在一些新興工業地帶，往往有較多的標準廠房，這些標準廠房的租售案例（特別是出租案例）通常較多，可以考慮采用市場法估價。

3.7.2.2收益法

---真理惟一可靠的標準就是永遠自相符合如果可以從企業的總收益中剝離出房地產的收益，則可以考慮采用收益法估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準確區分廠房和設備各自產生的收益。

3.7.2.3成本法

由于上述原因，所以工業房地產估價時采用較多的是成本法。標準廠房較易確定統一的重置價格，從而可以制定當地統一重置價格表，非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要途徑：一是參考預算價格計算，二是利用標準廠房的重置價格表，根據跨度、柱距、高度等修正，修正參數由經驗得出。

3.7.3影響工業房地產價值的主要區域因素

3.7.3.1交通條件

工業企業通常需要大量運進原材料及燃料，運出產品，因此必須有便捷的交通條件，例如：臨近公路交通干線或有符合運輸條件的道路與公路干線相聯，有鐵路專用線進入廠區，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭。以上公路、鐵路和水運交通條件若能同時滿足兩項以上則更好。

3.7.3.2基礎設施

工業生產對基礎設施的依賴較強，當地的電力供應情況，生產用水能否滿足需要，排污及污染治理的可能性，通訊條件等等，都是影響工業房地產價值的主要區域因素。

3.7.3.3地理位置

---真理惟一可靠的標準就是永遠自相符合有些工業生產要求一些其他的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道且應避免污染對下游造成重大影響；化工企業則不應設在山溝里；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸距離；等等。若相應的工業房地產的地理位置符合生產的要求，則十分有助于提高這一工業房地產的價值。

3.7.4影響工業房地產價值的主要個別因素

3.7.

4.1用地面積與形狀

廠區用地面積大小應該合理，面積太小無法滿足生產需要，太大則多出的部分并不能增加房地產的價值，但有時要考慮廠區擴建預留用地；用地形狀、地勢應符合生產要求，不同的生產常常要求不同的用地形狀及地勢。

3.7.

4.2地質和水文條件

廠區用地的地質條件應滿足廠房建設和材料堆放場地對土質、承載力的要求；當地水文條件應滿足廠區建設和生產的要求，例如：地下水位過高會影響建設施工，地下水有腐蝕性則會腐蝕基礎（特別是樁基礎）。河流的常年水位和流速、含沙量則影響生產取水及污水排放。洪水水位的高低則關系到廠區是否有被淹沒的可能發生。

3.7.

4.3房地產用途

---真理惟一可靠的標準就是永遠自相符合在進行工業房地產抵押、清算、兼并等目的估價時，由于房地產的用途可能發生改變，因此要考慮該房地產改作其他用途以及用于其他產品生產的可能性。

篇2:房地產估價師助理職位描述

房地產估價師助理職位描述

崗位職責:

1、熟悉估價崗位工作流程和要求,認真負責地完成分配工作;

2、熟悉北京市房地產市場狀況,能夠獨立完成簡單物業的查勘、資料收集和報告作業;

3、協助估價師對負責項目進行作業;

4、部門安排的其他工作;

任職要求:

1、房地產管理、土地資源管理、工程管理、資產評估、財會、金融等相關專業畢業;

2、對土地及房地產相關政策較熟悉,掌握了評估基本理論并能夠合理使用各種評估方法;

3、熟悉使用辦公軟件,具有較強的學習能力和進取心;

4、有一年以上評估工作經驗,優秀應屆畢業生也可優先考慮;

篇3:崗位說明書:房地產估價師

房地產估價師崗位說明

崗位職責:

1、承擔房地產抵押(對公業務)負責人角色,帶領項目組或可獨立完成項目的全過程并對報審結果負責;

2、負責自行解決業務工作中大部分技術和協調問題,清晰識別重大風險問題,并提出解決方案;

3、完成承擔所負責項目的協調和維護工作,在項目開展過程中對企業及銀行客戶進行維護與拓展工作,積極拓展新業務渠道;

4、協助公司領導和事業部領導完成事業部交辦的業務渠道維護工作;

5、完成事業部的新員工培養工作;

6、完成事業部分派的技術工作;

7、上級領導交辦的其他工作。

任職要求:

1、本科(含)以上學歷,房地產經濟、土建等相關專業;

2、2年以上房地產評估工作經歷;

3、具有房地產估價師資質或土地估價師資質者優先;

4、熟悉北京市房地產市場,熟悉房地產政策法規,熟悉銀行抵押業務、項目評估業務、拆遷評估業務及代理業務;

5、性格開朗,穩重大方,有較強的溝通能力與協調能力,思維敏捷,處事果斷,有團隊精神;