龍湖地產(chǎn)公司拿地標(biāo)準(zhǔn)工作流程

主要流程:發(fā)展部目標(biāo)地塊信息分析---提供總經(jīng)理核準(zhǔn)(通過(guò))---組建臨時(shí)前期工作小組---分析、研討、測(cè)算---形成報(bào)告報(bào)總經(jīng)理審批---向投委會(huì)匯報(bào)

前期主要工作及參與人員:

1、地塊的信息收集、初步調(diào)研;

工作內(nèi)容:

1)信息收集:取得意向紅線、地形圖、區(qū)域控規(guī)、地塊規(guī)劃指標(biāo);

2)初步調(diào)研:地塊現(xiàn)狀、周邊現(xiàn)狀、周邊規(guī)劃、土地權(quán)屬、周?chē)匾畔⒄{(diào)查、地塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手;

3)完成發(fā)展部地塊調(diào)研表;

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目責(zé)任人、發(fā)展部投資分析專(zhuān)員、發(fā)展部經(jīng)理

時(shí)間要求:3個(gè)工作日。

2、區(qū)域公司總經(jīng)理審批;

內(nèi)容要求:

1)向地區(qū)公司總經(jīng)理匯報(bào)目標(biāo)地塊情況;

2)總經(jīng)理對(duì)發(fā)展部地塊調(diào)研表進(jìn)行審批;

3)如果審批通過(guò)則納入前期工作小組研討范圍;

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專(zhuān)員、發(fā)展部經(jīng)理、發(fā)展副總、地區(qū)公司總經(jīng)理;

時(shí)間要求:2個(gè)工作日。

3、目標(biāo)地塊分析研討;

內(nèi)容要求:

1)對(duì)地塊的地形、地貌、地質(zhì)、坡向、景觀進(jìn)行分析,并分析地塊與周邊道路、規(guī)劃的關(guān)系,根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo),確定地塊適合的產(chǎn)品形態(tài)及可能的產(chǎn)品組合;

2)根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)情況,明確項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù),確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位,提出市場(chǎng)能夠接受的產(chǎn)品形態(tài);

3)確定項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的思路,提出項(xiàng)目獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn);

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專(zhuān)員、發(fā)展部經(jīng)理、發(fā)展副總、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、研發(fā)部經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理、工程副總、地區(qū)公司總經(jīng)理;

時(shí)間要求:5-10個(gè)工作日。

4、項(xiàng)目預(yù)案實(shí)施;

內(nèi)容要求:

1)項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)案:根據(jù)項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的思路,提供兩種以上的產(chǎn)品組合預(yù)案,包括總平面圖、鳥(niǎo)瞰圖、分區(qū)及道路布置考慮、經(jīng)濟(jì)指標(biāo);

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專(zhuān)員、發(fā)展部經(jīng)理、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、研發(fā)部經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理;

時(shí)間要求:10個(gè)工作日。

2)市場(chǎng)調(diào)查分析:區(qū)域經(jīng)濟(jì)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)、區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域比較、目標(biāo)人群、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理、市場(chǎng)定位、價(jià)格預(yù)測(cè)等;

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專(zhuān)員、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)市調(diào)組;

時(shí)間要求:15個(gè)工作日。

5、項(xiàng)目預(yù)案研討;

內(nèi)容要求:

1)對(duì)項(xiàng)目預(yù)案成果進(jìn)行分析研討,結(jié)合市調(diào)結(jié)論,調(diào)整規(guī)劃預(yù)案;

2)確定項(xiàng)目分期原則;

3)確定項(xiàng)目切入點(diǎn)和推盤(pán)進(jìn)度;

4)確定項(xiàng)目銷(xiāo)售及價(jià)格策略;

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專(zhuān)員、發(fā)展部經(jīng)理、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、研發(fā)部經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理、工程副總、地區(qū)公司總經(jīng)理;

時(shí)間要求:5個(gè)工作日。

6、編制匯報(bào)材料;

內(nèi)容要求:

項(xiàng)目專(zhuān)題報(bào)告:項(xiàng)目區(qū)域介紹、目標(biāo)地塊介紹、項(xiàng)目SWOT分析、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶(hù)、項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)案、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算;

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專(zhuān)員、計(jì)財(cái)部投資分析專(zhuān)員;

時(shí)間要求:5個(gè)工作日。

7、向投委會(huì)匯報(bào);

內(nèi)容要求:

1)發(fā)送項(xiàng)目專(zhuān)題報(bào)告;

2)帶投委會(huì)成員踏勘現(xiàn)場(chǎng);

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、投委會(huì)成員

時(shí)間要求:3個(gè)工作日。

篇2:龍湖地產(chǎn)拿地動(dòng)工工作流程

龍湖地產(chǎn)公司“拿地動(dòng)工”工作流程

一、定義:

1、定義:

“拿地”指:公司通過(guò)競(jìng)拍取得土地,并已簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同》;

“動(dòng)工”指:總包單位進(jìn)場(chǎng),土方開(kāi)始開(kāi)挖。

二、流程:

1、拿地前準(zhǔn)備:

集團(tuán)公司通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和投資分析,并通過(guò)競(jìng)拍取得土地。開(kāi)始準(zhǔn)備項(xiàng)目啟動(dòng)。

2、市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位上會(huì):

營(yíng)銷(xiāo)中心首先對(duì)此項(xiàng)目的:

1)市場(chǎng)供求及特征進(jìn)行分析(此分析包括:市場(chǎng)產(chǎn)品供給量及產(chǎn)品特征;市場(chǎng)需求狀況、客戶(hù)群特征等;)

2)市場(chǎng)價(jià)格及特征進(jìn)行分析

3)市場(chǎng)典型案例進(jìn)行分析并形成產(chǎn)品建議報(bào)告。

集團(tuán)公司對(duì)《項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議報(bào)告》進(jìn)行上會(huì)討論,并給出審批意見(jiàn);

3、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)辦理:

1)辦理建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)征求函:

(本單位報(bào)批函,項(xiàng)目建議書(shū)代可研報(bào)告,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證明文件等)

2)到規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)

(包括:建設(shè)單位項(xiàng)目地點(diǎn)征求意見(jiàn)函,建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批審報(bào)表,建設(shè)單位用地申請(qǐng)及擬建項(xiàng)目情況說(shuō)明,立項(xiàng)前環(huán)境保護(hù)意見(jiàn)書(shū),擬建方案設(shè)想總平圖,地形圖等)其中項(xiàng)目方案設(shè)想總圖為概念方案提供。

4、用地方面:

可根據(jù)《土地轉(zhuǎn)讓簽訂合同》完成土地分割和交地,并場(chǎng)地開(kāi)始進(jìn)行平整和圍墻砌筑。

5、項(xiàng)目立項(xiàng):

立項(xiàng)批文辦理需要以下材料:

1)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告;

2)項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包含以下幾個(gè)方面:

(1)項(xiàng)目必要性和可行性分析;

(2)擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、地點(diǎn)及推薦的初步方案;

(3)項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及環(huán)境效益分析;

(4)投資估算及資金來(lái)源分析;

(5)項(xiàng)目建設(shè)的工期安排;

(6)項(xiàng)目建設(shè)的保障條件;

3)與項(xiàng)目立項(xiàng)有關(guān)的其他相關(guān)資料圖紙等。

時(shí)間:15工作日

6、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及報(bào)審:

1)研發(fā)設(shè)計(jì)中心委托進(jìn)行總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)

2)前期部門(mén)負(fù)責(zé)進(jìn)行總體規(guī)劃方案報(bào)審:

(其中需要的材料為:立面批復(fù)文件、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及附圖、用地現(xiàn)狀總平圖、方案設(shè)計(jì)總平圖、建筑單位體及立、平、剖圖、日照分析及說(shuō)明圖、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表說(shuō)明、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及相關(guān)文件、圖紙等等)

其中需要:

人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。

公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局等對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

3)研發(fā)中心根據(jù)人防、消防審批意見(jiàn)委托進(jìn)行人防、消防報(bào)建圖設(shè)計(jì)

消防報(bào)建需要:總平圖、消防設(shè)計(jì)專(zhuān)篇,審定方案通知書(shū)。

人防報(bào)建需要:地勘資料及地形圖、人防結(jié)構(gòu)計(jì)算表、人防工程施工圖等。

2)研發(fā)中心根據(jù)總體規(guī)劃報(bào)審意見(jiàn)進(jìn)行交通、教育等專(zhuān)業(yè)報(bào)建圖設(shè)計(jì)。

教育審定:教育審定議建、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、審定設(shè)計(jì)方案通知單等

其中同進(jìn)開(kāi)展:電信;供電;供水;雨、污管網(wǎng);有線電視,道路等方案咨詢(xún),一般持續(xù)20天左右。

市政項(xiàng)目方案綜合設(shè)計(jì);

項(xiàng)目綜合方案審定:

(建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表,市政項(xiàng)目綜合方案,審定方案總圖及道路方案,市政各專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)方案)

各專(zhuān)業(yè)施工設(shè)計(jì)

7、項(xiàng)目用地預(yù)審:

總體規(guī)劃設(shè)計(jì)階段同時(shí)開(kāi)展的還有:

項(xiàng)目邊界釘樁,項(xiàng)目征地及建設(shè)用地預(yù)審,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地審核等。

其中項(xiàng)目立項(xiàng)完成后才能進(jìn)行委托交通影響評(píng)估至意體規(guī)劃方案報(bào)批。

8、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理

規(guī)劃許可證辦理需要的材料:

1)組織機(jī)構(gòu)代碼證;

2)《南京市建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表》;

3)建設(shè)項(xiàng)目的正式批準(zhǔn)文件;

4)《國(guó)有土地使用權(quán)證》;

5)現(xiàn)勢(shì)性地形圖;

6)符合設(shè)計(jì)要點(diǎn)、方案審定意見(jiàn)以及國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范的施工圖中的總平面及平、立、剖;

7)基礎(chǔ)部分《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;

8)《設(shè)計(jì)方案審定意見(jiàn)通知書(shū)》中要求提供的其他相關(guān)部門(mén)的審查意見(jiàn)。

時(shí)間15天

規(guī)劃許可證辦理后才能進(jìn)行:樹(shù)木代移手續(xù)和房屋面積預(yù)測(cè)手續(xù)、官方招標(biāo)等。

同時(shí)工程部門(mén)完成

1)現(xiàn)場(chǎng)勘察完成

2)現(xiàn)場(chǎng)臨水、臨電等辦理完成

3)三通一平完成

招標(biāo)部門(mén)開(kāi)始樁基、監(jiān)理、總包單位的前咨詢(xún)、接洽工作。

9、樁基單位的招標(biāo)及進(jìn)場(chǎng)

1)研發(fā)設(shè)計(jì)中心完成樁基施工圖設(shè)計(jì)和審查

2)招標(biāo)中心完成監(jiān)理和樁基單位招標(biāo)

3)前期部門(mén)完成樁基施工許可證辦理和官方招標(biāo)報(bào)建完成

4)工程部門(mén)完成樁基、監(jiān)理單位的進(jìn)場(chǎng)及樁基施工

10、“開(kāi)工”前準(zhǔn)備

1)研發(fā)設(shè)計(jì)中心完成基礎(chǔ)及上部圖設(shè)計(jì)及圖審

2)前期部門(mén)完成總包單位的官方招標(biāo)及合同備案

3)工程部門(mén)完成總包單位的前期安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、節(jié)能、防雷街報(bào)監(jiān)

4)前期部門(mén)完成施工許可證辦理

5)總包單位完成進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備。

11項(xiàng)目拿地及前期流程(略)

篇3:龍湖地產(chǎn)拿地標(biāo)準(zhǔn)工作流程

龍湖地產(chǎn)公司拿地標(biāo)準(zhǔn)工作流程

主要流程:發(fā)展部目標(biāo)地塊信息分析---提供總經(jīng)理核準(zhǔn)(通過(guò))---組建臨時(shí)前期工作小組---分析、研討、測(cè)算---形成報(bào)告報(bào)總經(jīng)理審批---向投委會(huì)匯報(bào)

前期主要工作及參與人員:

1、地塊的信息收集、初步調(diào)研;

工作內(nèi)容:

1)信息收集:取得意向紅線、地形圖、區(qū)域控規(guī)、地塊規(guī)劃指標(biāo);

2)初步調(diào)研:地塊現(xiàn)狀、周邊現(xiàn)狀、周邊規(guī)劃、土地權(quán)屬、周?chē)匾畔⒄{(diào)查、地塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手;

3)完成發(fā)展部地塊調(diào)研表;

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目責(zé)任人、發(fā)展部投資分析專(zhuān)員、發(fā)展部經(jīng)理

時(shí)間要求:3個(gè)工作日。

2、區(qū)域公司總經(jīng)理審批;

內(nèi)容要求:

1)向地區(qū)公司總經(jīng)理匯報(bào)目標(biāo)地塊情況;

2)總經(jīng)理對(duì)發(fā)展部地塊調(diào)研表進(jìn)行審批;

3)如果審批通過(guò)則納入前期工作小組研討范圍;

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專(zhuān)員、發(fā)展部經(jīng)理、發(fā)展副總、地區(qū)公司總經(jīng)理;

時(shí)間要求:2個(gè)工作日。

3、目標(biāo)地塊分析研討;

內(nèi)容要求:

1)對(duì)地塊的地形、地貌、地質(zhì)、坡向、景觀進(jìn)行分析,并分析地塊與周邊道路、規(guī)劃的關(guān)系,根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo),確定地塊適合的產(chǎn)品形態(tài)及可能的產(chǎn)品組合;

2)根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)情況,明確項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù),確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位,提出市場(chǎng)能夠接受的產(chǎn)品形態(tài);

3)確定項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的思路,提出項(xiàng)目獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn);

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專(zhuān)員、發(fā)展部經(jīng)理、發(fā)展副總、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、研發(fā)部經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理、工程副總、地區(qū)公司總經(jīng)理;

時(shí)間要求:5-10個(gè)工作日。

4、項(xiàng)目預(yù)案實(shí)施;

內(nèi)容要求:

1)項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)案:根據(jù)項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的思路,提供兩種以上的產(chǎn)品組合預(yù)案,包括總平面圖、鳥(niǎo)瞰圖、分區(qū)及道路布置考慮、經(jīng)濟(jì)指標(biāo);

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專(zhuān)員、發(fā)展部經(jīng)理、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、研發(fā)部經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理;

時(shí)間要求:10個(gè)工作日。

2)市場(chǎng)調(diào)查分析:區(qū)域經(jīng)濟(jì)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)、區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域比較、目標(biāo)人群、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理、市場(chǎng)定位、價(jià)格預(yù)測(cè)等;

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專(zhuān)員、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)市調(diào)組;

時(shí)間要求:15個(gè)工作日。

5、項(xiàng)目預(yù)案研討;

內(nèi)容要求:

1)對(duì)項(xiàng)目預(yù)案成果進(jìn)行分析研討,結(jié)合市調(diào)結(jié)論,調(diào)整規(guī)劃預(yù)案;

2)確定項(xiàng)目分期原則;

3)確定項(xiàng)目切入點(diǎn)和推盤(pán)進(jìn)度;

4)確定項(xiàng)目銷(xiāo)售及價(jià)格策略;

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專(zhuān)員、發(fā)展部經(jīng)理、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、研發(fā)部經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理、工程副總、地區(qū)公司總經(jīng)理;

時(shí)間要求:5個(gè)工作日。

6、編制匯報(bào)材料;

內(nèi)容要求:

項(xiàng)目專(zhuān)題報(bào)告:項(xiàng)目區(qū)域介紹、目標(biāo)地塊介紹、項(xiàng)目SWOT分析、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶(hù)、項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)案、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算;

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專(zhuān)員、計(jì)財(cái)部投資分析專(zhuān)員;

時(shí)間要求:5個(gè)工作日。

7、向投委會(huì)匯報(bào);

內(nèi)容要求:

1)發(fā)送項(xiàng)目專(zhuān)題報(bào)告;

2)帶投委會(huì)成員踏勘現(xiàn)場(chǎng);

參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、投委會(huì)成員

時(shí)間要求:3個(gè)工作日。