龍湖地產(chǎn)拿地標(biāo)準(zhǔn)工作流程
龍湖地產(chǎn)公司拿地標(biāo)準(zhǔn)工作流程
主要流程:發(fā)展部目標(biāo)地塊信息分析---提供總經(jīng)理核準(zhǔn)(通過)---組建臨時前期工作小組---分析、研討、測算---形成報告報總經(jīng)理審批---向投委會匯報
前期主要工作及參與人員:
1、地塊的信息收集、初步調(diào)研;
工作內(nèi)容:
1)信息收集:取得意向紅線、地形圖、區(qū)域控規(guī)、地塊規(guī)劃指標(biāo);
2)初步調(diào)研:地塊現(xiàn)狀、周邊現(xiàn)狀、周邊規(guī)劃、土地權(quán)屬、周圍重要信息調(diào)查、地塊競爭對手;
3)完成發(fā)展部地塊調(diào)研表;
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目責(zé)任人、發(fā)展部投資分析專員、發(fā)展部經(jīng)理
時間要求:3個工作日。
2、區(qū)域公司總經(jīng)理審批;
內(nèi)容要求:
1)向地區(qū)公司總經(jīng)理匯報目標(biāo)地塊情況;
2)總經(jīng)理對發(fā)展部地塊調(diào)研表進(jìn)行審批;
3)如果審批通過則納入前期工作小組研討范圍;
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、發(fā)展部經(jīng)理、發(fā)展副總、地區(qū)公司總經(jīng)理;
時間要求:2個工作日。
3、目標(biāo)地塊分析研討;
內(nèi)容要求:
1)對地塊的地形、地貌、地質(zhì)、坡向、景觀進(jìn)行分析,并分析地塊與周邊道路、規(guī)劃的關(guān)系,根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo),確定地塊適合的產(chǎn)品形態(tài)及可能的產(chǎn)品組合;
2)根據(jù)市場現(xiàn)狀及競爭情況,明確項(xiàng)目的目標(biāo)客戶,確定項(xiàng)目的市場定位,提出市場能夠接受的產(chǎn)品形態(tài);
3)確定項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的思路,提出項(xiàng)目獨(dú)特的營銷亮點(diǎn);
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、發(fā)展部經(jīng)理、發(fā)展副總、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、研發(fā)部經(jīng)理、營銷部經(jīng)理、工程副總、地區(qū)公司總經(jīng)理;
時間要求:5-10個工作日。
4、項(xiàng)目預(yù)案實(shí)施;
內(nèi)容要求:
1)項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)案:根據(jù)項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的思路,提供兩種以上的產(chǎn)品組合預(yù)案,包括總平面圖、鳥瞰圖、分區(qū)及道路布置考慮、經(jīng)濟(jì)指標(biāo);
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、發(fā)展部經(jīng)理、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、研發(fā)部經(jīng)理、營銷部經(jīng)理;
時間要求:10個工作日。
2)市場調(diào)查分析:區(qū)域經(jīng)濟(jì)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)、區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域比較、目標(biāo)人群、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理、市場定位、價格預(yù)測等;
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、營銷部經(jīng)理、營銷市調(diào)組;
時間要求:15個工作日。
5、項(xiàng)目預(yù)案研討;
內(nèi)容要求:
1)對項(xiàng)目預(yù)案成果進(jìn)行分析研討,結(jié)合市調(diào)結(jié)論,調(diào)整規(guī)劃預(yù)案;
2)確定項(xiàng)目分期原則;
3)確定項(xiàng)目切入點(diǎn)和推盤進(jìn)度;
4)確定項(xiàng)目銷售及價格策略;
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、發(fā)展部經(jīng)理、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、研發(fā)部經(jīng)理、營銷部經(jīng)理、工程副總、地區(qū)公司總經(jīng)理;
時間要求:5個工作日。
6、編制匯報材料;
內(nèi)容要求:
項(xiàng)目專題報告:項(xiàng)目區(qū)域介紹、目標(biāo)地塊介紹、項(xiàng)目SWOT分析、市場調(diào)查報告、項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶、項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)案、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算;
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、計(jì)財(cái)部投資分析專員;
時間要求:5個工作日。
7、向投委會匯報;
內(nèi)容要求:
1)發(fā)送項(xiàng)目專題報告;
2)帶投委會成員踏勘現(xiàn)場;
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、投委會成員
時間要求:3個工作日。
篇2:龍湖地產(chǎn)拿地動工工作流程
龍湖地產(chǎn)公司“拿地動工”工作流程
一、定義:
1、定義:
“拿地”指:公司通過競拍取得土地,并已簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同》;
“動工”指:總包單位進(jìn)場,土方開始開挖。
二、流程:
1、拿地前準(zhǔn)備:
集團(tuán)公司通過市場調(diào)研和投資分析,并通過競拍取得土地。開始準(zhǔn)備項(xiàng)目啟動。
2、市場調(diào)研及項(xiàng)目產(chǎn)品市場定位上會:
營銷中心首先對此項(xiàng)目的:
1)市場供求及特征進(jìn)行分析(此分析包括:市場產(chǎn)品供給量及產(chǎn)品特征;市場需求狀況、客戶群特征等;)
2)市場價格及特征進(jìn)行分析
3)市場典型案例進(jìn)行分析并形成產(chǎn)品建議報告。
集團(tuán)公司對《項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)品建議報告》進(jìn)行上會討論,并給出審批意見;
3、規(guī)劃意見書辦理:
1)辦理建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)征求函:
(本單位報批函,項(xiàng)目建議書代可研報告,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證明文件等)
2)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見書
(包括:建設(shè)單位項(xiàng)目地點(diǎn)征求意見函,建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批審報表,建設(shè)單位用地申請及擬建項(xiàng)目情況說明,立項(xiàng)前環(huán)境保護(hù)意見書,擬建方案設(shè)想總平圖,地形圖等)其中項(xiàng)目方案設(shè)想總圖為概念方案提供。
4、用地方面:
可根據(jù)《土地轉(zhuǎn)讓簽訂合同》完成土地分割和交地,并場地開始進(jìn)行平整和圍墻砌筑。
5、項(xiàng)目立項(xiàng):
立項(xiàng)批文辦理需要以下材料:
1)項(xiàng)目立項(xiàng)申請報告;
2)項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報告,報告內(nèi)容應(yīng)包含以下幾個方面:
(1)項(xiàng)目必要性和可行性分析;
(2)擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、地點(diǎn)及推薦的初步方案;
(3)項(xiàng)目的社會、經(jīng)濟(jì)及環(huán)境效益分析;
(4)投資估算及資金來源分析;
(5)項(xiàng)目建設(shè)的工期安排;
(6)項(xiàng)目建設(shè)的保障條件;
3)與項(xiàng)目立項(xiàng)有關(guān)的其他相關(guān)資料圖紙等。
時間:15工作日
6、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及報審:
1)研發(fā)設(shè)計(jì)中心委托進(jìn)行總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)
2)前期部門負(fù)責(zé)進(jìn)行總體規(guī)劃方案報審:
(其中需要的材料為:立面批復(fù)文件、規(guī)劃意見書及附圖、用地現(xiàn)狀總平圖、方案設(shè)計(jì)總平圖、建筑單位體及立、平、剖圖、日照分析及說明圖、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表說明、規(guī)劃意見書及相關(guān)文件、圖紙等等)
其中需要:
人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
國土資源局辦理土地預(yù)審。
公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局等對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
3)研發(fā)中心根據(jù)人防、消防審批意見委托進(jìn)行人防、消防報建圖設(shè)計(jì)
消防報建需要:總平圖、消防設(shè)計(jì)專篇,審定方案通知書。
人防報建需要:地勘資料及地形圖、人防結(jié)構(gòu)計(jì)算表、人防工程施工圖等。
2)研發(fā)中心根據(jù)總體規(guī)劃報審意見進(jìn)行交通、教育等專業(yè)報建圖設(shè)計(jì)。
教育審定:教育審定議建、規(guī)劃意見書、審定設(shè)計(jì)方案通知單等
其中同進(jìn)開展:電信;供電;供水;雨、污管網(wǎng);有線電視,道路等方案咨詢,一般持續(xù)20天左右。
市政項(xiàng)目方案綜合設(shè)計(jì);
項(xiàng)目綜合方案審定:
(建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表,市政項(xiàng)目綜合方案,審定方案總圖及道路方案,市政各專業(yè)咨詢方案)
各專業(yè)施工設(shè)計(jì)
7、項(xiàng)目用地預(yù)審:
總體規(guī)劃設(shè)計(jì)階段同時開展的還有:
項(xiàng)目邊界釘樁,項(xiàng)目征地及建設(shè)用地預(yù)審,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地審核等。
其中項(xiàng)目立項(xiàng)完成后才能進(jìn)行委托交通影響評估至意體規(guī)劃方案報批。
8、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理
規(guī)劃許可證辦理需要的材料:
1)組織機(jī)構(gòu)代碼證;
2)《南京市建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表》;
3)建設(shè)項(xiàng)目的正式批準(zhǔn)文件;
4)《國有土地使用權(quán)證》;
5)現(xiàn)勢性地形圖;
6)符合設(shè)計(jì)要點(diǎn)、方案審定意見以及國家設(shè)計(jì)規(guī)范的施工圖中的總平面及平、立、剖;
7)基礎(chǔ)部分《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;
8)《設(shè)計(jì)方案審定意見通知書》中要求提供的其他相關(guān)部門的審查意見。
時間15天
規(guī)劃許可證辦理后才能進(jìn)行:樹木代移手續(xù)和房屋面積預(yù)測手續(xù)、官方招標(biāo)等。
同時工程部門完成
1)現(xiàn)場勘察完成
2)現(xiàn)場臨水、臨電等辦理完成
3)三通一平完成
招標(biāo)部門開始樁基、監(jiān)理、總包單位的前咨詢、接洽工作。
9、樁基單位的招標(biāo)及進(jìn)場
1)研發(fā)設(shè)計(jì)中心完成樁基施工圖設(shè)計(jì)和審查
2)招標(biāo)中心完成監(jiān)理和樁基單位招標(biāo)
3)前期部門完成樁基施工許可證辦理和官方招標(biāo)報建完成
4)工程部門完成樁基、監(jiān)理單位的進(jìn)場及樁基施工
10、“開工”前準(zhǔn)備
1)研發(fā)設(shè)計(jì)中心完成基礎(chǔ)及上部圖設(shè)計(jì)及圖審
2)前期部門完成總包單位的官方招標(biāo)及合同備案
3)工程部門完成總包單位的前期安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、節(jié)能、防雷街報監(jiān)
4)前期部門完成施工許可證辦理
5)總包單位完成進(jìn)場準(zhǔn)備。
11項(xiàng)目拿地及前期流程(略)
篇3:龍湖地產(chǎn)拿地標(biāo)準(zhǔn)工作流程
龍湖地產(chǎn)公司拿地標(biāo)準(zhǔn)工作流程
主要流程:發(fā)展部目標(biāo)地塊信息分析---提供總經(jīng)理核準(zhǔn)(通過)---組建臨時前期工作小組---分析、研討、測算---形成報告報總經(jīng)理審批---向投委會匯報
前期主要工作及參與人員:
1、地塊的信息收集、初步調(diào)研;
工作內(nèi)容:
1)信息收集:取得意向紅線、地形圖、區(qū)域控規(guī)、地塊規(guī)劃指標(biāo);
2)初步調(diào)研:地塊現(xiàn)狀、周邊現(xiàn)狀、周邊規(guī)劃、土地權(quán)屬、周圍重要信息調(diào)查、地塊競爭對手;
3)完成發(fā)展部地塊調(diào)研表;
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目責(zé)任人、發(fā)展部投資分析專員、發(fā)展部經(jīng)理
時間要求:3個工作日。
2、區(qū)域公司總經(jīng)理審批;
內(nèi)容要求:
1)向地區(qū)公司總經(jīng)理匯報目標(biāo)地塊情況;
2)總經(jīng)理對發(fā)展部地塊調(diào)研表進(jìn)行審批;
3)如果審批通過則納入前期工作小組研討范圍;
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、發(fā)展部經(jīng)理、發(fā)展副總、地區(qū)公司總經(jīng)理;
時間要求:2個工作日。
3、目標(biāo)地塊分析研討;
內(nèi)容要求:
1)對地塊的地形、地貌、地質(zhì)、坡向、景觀進(jìn)行分析,并分析地塊與周邊道路、規(guī)劃的關(guān)系,根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo),確定地塊適合的產(chǎn)品形態(tài)及可能的產(chǎn)品組合;
2)根據(jù)市場現(xiàn)狀及競爭情況,明確項(xiàng)目的目標(biāo)客戶,確定項(xiàng)目的市場定位,提出市場能夠接受的產(chǎn)品形態(tài);
3)確定項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的思路,提出項(xiàng)目獨(dú)特的營銷亮點(diǎn);
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、發(fā)展部經(jīng)理、發(fā)展副總、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、研發(fā)部經(jīng)理、營銷部經(jīng)理、工程副總、地區(qū)公司總經(jīng)理;
時間要求:5-10個工作日。
4、項(xiàng)目預(yù)案實(shí)施;
內(nèi)容要求:
1)項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)案:根據(jù)項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的思路,提供兩種以上的產(chǎn)品組合預(yù)案,包括總平面圖、鳥瞰圖、分區(qū)及道路布置考慮、經(jīng)濟(jì)指標(biāo);
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、發(fā)展部經(jīng)理、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、研發(fā)部經(jīng)理、營銷部經(jīng)理;
時間要求:10個工作日。
2)市場調(diào)查分析:區(qū)域經(jīng)濟(jì)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)、區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域比較、目標(biāo)人群、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理、市場定位、價格預(yù)測等;
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、營銷部經(jīng)理、營銷市調(diào)組;
時間要求:15個工作日。
5、項(xiàng)目預(yù)案研討;
內(nèi)容要求:
1)對項(xiàng)目預(yù)案成果進(jìn)行分析研討,結(jié)合市調(diào)結(jié)論,調(diào)整規(guī)劃預(yù)案;
2)確定項(xiàng)目分期原則;
3)確定項(xiàng)目切入點(diǎn)和推盤進(jìn)度;
4)確定項(xiàng)目銷售及價格策略;
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、發(fā)展部經(jīng)理、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、研發(fā)部經(jīng)理、營銷部經(jīng)理、工程副總、地區(qū)公司總經(jīng)理;
時間要求:5個工作日。
6、編制匯報材料;
內(nèi)容要求:
項(xiàng)目專題報告:項(xiàng)目區(qū)域介紹、目標(biāo)地塊介紹、項(xiàng)目SWOT分析、市場調(diào)查報告、項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶、項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)案、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算;
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、計(jì)財(cái)部投資分析專員;
時間要求:5個工作日。
7、向投委會匯報;
內(nèi)容要求:
1)發(fā)送項(xiàng)目專題報告;
2)帶投委會成員踏勘現(xiàn)場;
參與人:發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、投委會成員
時間要求:3個工作日。