師范大學(xué)家屬區(qū)物業(yè)管理辦法(試行)

第一章總則

第一條為了規(guī)范我校**校區(qū)和**校區(qū)的家屬區(qū)管理創(chuàng)建安全、整潔、文明、和諧的園區(qū)環(huán)境,根據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令[2007]第504號(hào)修訂)和《zz師范大學(xué)校園環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施管理暫行規(guī)定》(陜師校發(fā)[2007]89號(hào)),結(jié)合學(xué)校物業(yè)管理實(shí)際,特制定本辦法。

第二條我校家屬區(qū)物業(yè)管理特指暫由學(xué)校相關(guān)部門代行住戶職責(zé),以物業(yè)服務(wù)合同方式委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)家屬區(qū)公共設(shè)施設(shè)備和居住環(huán)境實(shí)施的一系列服務(wù)和管理活動(dòng)。后勤管理部門、資產(chǎn)管理部門、公安部門是代表學(xué)校住戶,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行相關(guān)管理職責(zé)的職能部門;學(xué)校工會(huì)、愛衛(wèi)會(huì)、社區(qū)居委會(huì)是代表學(xué)校住戶,監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)活動(dòng)的住戶代表。

第三條本辦法所稱的物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域(以下簡稱園區(qū))為雁塔校區(qū)老西門至中、東門的東西向道路以北全部區(qū)域,長安校區(qū)以教學(xué)區(qū)與家屬區(qū)的南北向隔墻以西全部區(qū)域。物業(yè)管理服務(wù)范圍,是指園區(qū)的保安、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、道路維護(hù)、住宅樓管護(hù)和園區(qū)公共設(shè)施及秩序的綜合管理等,不含綠化建設(shè)、建筑屋頂及樓體大型維修,供電、供水、供氣、供暖等大型基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的新建與大型維修。

第二章物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

第四條物業(yè)管理企業(yè)必須遵照我校物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以合同方式履行物業(yè)管理職責(zé)。除學(xué)校特邀物業(yè)服務(wù)實(shí)體外,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格和相應(yīng)的資質(zhì)證書,物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)取得職業(yè)資格證書。

第五條保安服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):身體強(qiáng)健、五官端正;衣著規(guī)范、整潔衛(wèi)生;對(duì)住戶熱情關(guān)心、對(duì)來賓文明禮貌;嚴(yán)格園區(qū)門禁和公共秩序管理;積極協(xié)助學(xué)校公安部門做好學(xué)校相關(guān)安全保衛(wèi)工作。

(一)園區(qū)主入口24小時(shí)值班,16小時(shí)立崗,重點(diǎn)區(qū)位每小時(shí)巡查一次,并有巡查記錄。

(二)安全防盜監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)有專人24小時(shí)值守,攝錄像資料至少保留一周。

(三)進(jìn)出園區(qū)車輛實(shí)行登記管理,引導(dǎo)車輛出入,有序停放。

(四)對(duì)搬出園區(qū)大宗物品有嚴(yán)格的門禁驗(yàn)證制度。

(五)對(duì)進(jìn)出園區(qū)的工程施工人員、服務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理;對(duì)可疑人員應(yīng)進(jìn)行盤問、登記;對(duì)來訪客人指引路徑。

(六)對(duì)園區(qū)公共健身、娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等危險(xiǎn)隱患部位,設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。

(七)對(duì)火災(zāi)、火災(zāi)、電梯困人、治安案件和交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案(每年預(yù)演一次)。

第六條房屋建筑管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):維護(hù)房屋建筑外形外貌,確保建筑安全。

(一)確保房屋外觀完好、整潔,無污跡和重大缺損現(xiàn)象;房屋外墻及公共空間無亂涂、亂畫、亂張貼、亂懸掛現(xiàn)象。

(二)房屋裝修符合學(xué)校規(guī)定,嚴(yán)禁私自拆改管線、嚴(yán)禁發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全和損害他人利益的行為;對(duì)私改亂拆管線、損壞房屋結(jié)構(gòu)和他人利益現(xiàn)象及時(shí)勸止、報(bào)告。

(三)家屬住宅外無亂搭建或私人圈墻,住戶封閉陽臺(tái)時(shí)無擅自外伸現(xiàn)象,住宅內(nèi)樓道無雜物和亂堆放;對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途的現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止,并及時(shí)報(bào)告甲方。

(四)室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,整齊有序。

第七條公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):按物業(yè)管理服務(wù)合同,對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理服務(wù)。

(一)有完備的設(shè)備安全運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和衛(wèi)生清潔制度并在工作場所明示。設(shè)施設(shè)備及責(zé)任人均應(yīng)掛牌標(biāo)識(shí)。有設(shè)備臺(tái)帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄和保養(yǎng)記錄。

(二)設(shè)備運(yùn)行嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,無重大管理責(zé)任事故,有突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案和處理措施、處理記錄。

(三)設(shè)備主管或設(shè)備管護(hù)人員每日對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視,并有巡視日志(如供水、供電、供熱、監(jiān)控系統(tǒng)及電梯等)。實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。急修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,一般維修半天之內(nèi)或在雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場。

(四)路燈、庭院燈、樓道燈、圍墻燈、噴泉燈、車庫燈、指示燈等完好率98%以上,并按規(guī)定時(shí)間開關(guān)。

(五)保證園區(qū)道路暢通,區(qū)域內(nèi)廣場、道路、道沿、樓梯、臺(tái)階等自然破損之處及時(shí)修復(fù);制止隨意開挖道路、擅自占道、改道、設(shè)障或封道行為;禁止道路和人行道隨意被涂抹或污染,監(jiān)督在道路或人行道附近施工的單位必須有保證道路不被污染的舉措;通行車輛不能有拋灑和污染道路現(xiàn)象;制止超重車輛在園區(qū)道路超負(fù)荷碾壓通行。

(六)園區(qū)道路及其他地域所有下水井都用井蓋蓋嚴(yán),無破損的、蹺蹺板式的和其它可能造成人身傷害的井蓋;園區(qū)內(nèi)暖氣管溝蓋板齊全,無長時(shí)間外露管溝;道路雨水井清淘及時(shí)、井內(nèi)無雜物,保證雨水暢通無阻。對(duì)有危及人身安全隱患的設(shè)施設(shè)備,設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

(七)對(duì)蓄水池、二次供水水箱,按規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。每季度對(duì)給水管網(wǎng)保養(yǎng)一次,主要閥門、閥體開啟靈活,無漏水現(xiàn)象。雨、污水管道每月檢查一次,每年對(duì)公共雨、污水管道全面疏通一次,確保排水通暢。化糞池每月檢查一次,每年清掏1―2次。

(八)定期沖洗、清理噴泉池,做到無雜物、無異味。

(九)及時(shí)排除住宅樓突發(fā)斷電事故,無法立即排除的,須在停電后30分鐘內(nèi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)供電,確保電梯和公用照明用電;在接到相關(guān)部門停水、停電通知后,及時(shí)通知用戶。

第八條保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):按國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理服務(wù)合同,對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行保潔管理服務(wù)。

(一)園區(qū)景觀、空地、道路和其它公共區(qū)域保潔:園區(qū)景點(diǎn)景物潔凈美觀,無涂寫亂畫或刻痕;保持石刻器物潔凈,石刻刻痕清晰,字色常新;園區(qū)的古亭、小屋、圍欄、建筑造型等景物保持常新、潔凈和無損毀;不銹鋼扶手、護(hù)欄、娛樂健身設(shè)施、柱燈、音響、石桌、石凳、花缽(盆)、燈罩、燈具、停車場(庫)出入口的陽光板、減震板等定期擦洗,保持干凈、明亮、無積塵;園區(qū)內(nèi)無隨意堆放物、無磚瓦石塊等雜物、無枯枝、無痰跡、無煙頭、無果皮紙屑等廢棄物和亂倒垃圾現(xiàn)象;無隨意栽立電桿、無架空拉線和擅自懸掛標(biāo)語或栽立廣告牌等行為;無擅自擺設(shè)點(diǎn)等商業(yè)經(jīng)營行為;區(qū)內(nèi)路燈燈桿保持清潔美觀,發(fā)現(xiàn)不亮路燈及時(shí)報(bào)修;園區(qū)無焚燒枯枝樹葉污染空氣現(xiàn)象;保持清潔區(qū)域無垃圾、無雜物、無異味,并進(jìn)行保潔巡查維護(hù);公用廁所清潔無異味、盆邊無垢跡、隔檔無污漬、地面無積水;保持果皮箱、垃圾桶干凈、整潔、完好無損;所有標(biāo)牌、樓名或題名應(yīng)定期擦洗或刷新,保持其原有色彩和風(fēng)格;路牌、指示物和樹木標(biāo)牌隨時(shí)保持潔凈、端正;保持道路和人行道全天潔凈,無塵土、無痰跡、無煙頭、無廢棄物;遇積水、積雪和積冰清除及時(shí)。

(二)房屋內(nèi)公共部位管理:樓道墻壁潔凈,無涂寫亂畫現(xiàn)象;樓道地面全天干凈整潔;樓道扶手、開關(guān)面板,過道門、踢角線、門窗、電梯廳及公共設(shè)施

干凈,無衛(wèi)生死角。

(三)垃圾處理與收集:合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱;垃圾每日收集,做到日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)車、保潔車保持潔凈,停放規(guī)范;所有垃圾按要求及時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)至學(xué)校垃圾壓縮站內(nèi);垃圾壓縮站,根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行沖洗、消殺,有效控制蚊、蠅等害蟲孳生;垃圾箱、果殼箱每日清理,定期清洗,保持潔凈。

(四)家禽、家畜、寵物管理:禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定,對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。

(五)滅蟲除害:定期噴灑農(nóng)藥、投放鼠餌,消滅老鼠、蚊蠅、蟑螂等蟲害,噴灑、投放必須設(shè)立警示和告知標(biāo)志,防止對(duì)住戶及行人造成危害。

第九條綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):按物業(yè)管理服務(wù)合同,對(duì)園區(qū)綠化進(jìn)行管理養(yǎng)護(hù)。

(一)園區(qū)內(nèi)各類喬木、灌木、綠地、草坪和綠籬定期施肥澆水,確保植物健壯常綠,花卉艷麗美觀。

(二)保持喬木樹干干凈,無雜枝,入冬前用生石灰水涂白樹干(距離地面一米);樹冠無枯枝和有礙通行或觀瞻的雜枝、亂枝;樹坑整潔無雜物(營養(yǎng)性腐殖物除外);樹木標(biāo)牌規(guī)整、干凈、無誤;無隨意遷移、砍枝、挖除樹木現(xiàn)象;果樹的果實(shí)和各類花卉保持其自然生長狀態(tài),無采摘、攀折行為。

(三)樹干上無拉繩釘釘和亂張貼現(xiàn)象,無攀折樹枝或在樹木懸掛衣物、在草地和綠籬上晾曬衣被或其他物品現(xiàn)象;綠籬無缺損、無枯枝、無人為損壞;確保綠籬和灌木的枝葉密度,保證規(guī)整美觀。

(四)根據(jù)綠墻、高綠籬、中綠籬及矮綠籬的不同景觀目標(biāo),修剪適時(shí)適度,每次整形剪枝不得超過新生量的一半,避免基部“禿腳”、上部“散頂”和老枝“裸露”等現(xiàn)象;造型綠籬的修剪做到圓如球、平如板、棱如線;花壇內(nèi)無枯枝落葉(營養(yǎng)性腐殖物除外)、無毀壞、攀折、踩踏現(xiàn)象。

(五)綠地草坪按時(shí)澆水、施肥、除草、噴藥,做到整齊、平整、無缺苗、無雜草、無病蟲害發(fā)生;草坪高度適度,草高不超過20公分;草坪內(nèi)無成片枯草、廢棄的磚塊雜物等,確保草坪整潔。每年“五一”前和“十一”后必須結(jié)束第一次與最后一次修剪工作。

第三章責(zé)任與義務(wù)

第十條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),學(xué)校建設(shè)單位與房屋管理部門應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)資料復(fù)印件,包含:竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;物業(yè)管理所必需的其他資料等。物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)合同終止后,及時(shí)向?qū)W校交還管理用房和上述資料,如不向?qū)W校移交則由主管部門給予警告,警告無效的可處2000元以上2萬元以下的罰款。

第十一條整個(gè)家屬區(qū)園區(qū)為物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任管區(qū),對(duì)發(fā)生在本管區(qū)內(nèi)的任何違反本管理辦法的行為,物業(yè)管理企業(yè)均有權(quán)利和責(zé)任堅(jiān)決制止;學(xué)校各職能部門要尊重學(xué)校授予物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)利和服務(wù)職責(zé),有責(zé)任模范遵守本辦法規(guī)定,支持物業(yè)管理企業(yè)開展工作,并積極受理并出面解決物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)報(bào)告。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù),未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致住戶人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

第十二條住戶應(yīng)遵守學(xué)校相關(guān)管理制度和物業(yè)服務(wù)合同的約定,愛護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共部位和共用設(shè)施設(shè)備。

(一)損壞房屋承重、抗震結(jié)構(gòu)或者房屋外貌。

(二)私自占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

(三)違反物業(yè)管理規(guī)定,擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物。

(四)侵占綠地、毀壞花草樹木。

(五)亂設(shè)攤點(diǎn)、亂停車輛。

(六)亂倒垃圾、堆放雜物。

(七)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫。

(八)影響其他用戶采光、通風(fēng)及其他生活便利。

(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì),堆放易燃易爆物品或者排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音。

(十)從事危害公共利益的活動(dòng)。

(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

住戶違反本條規(guī)定,由國有資產(chǎn)管理部門和后勤管理部門責(zé)令其恢復(fù)原狀、賠償損失,并處500元以上5000元以下的罰款,罰款所得用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

第十三條住戶的房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由住戶自行負(fù)責(zé),住戶委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的,由住戶承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用;住戶裝飾裝修住宅,應(yīng)當(dāng)遵守學(xué)校家庭居室裝飾裝修的規(guī)定,事先告知物業(yè)管理企業(yè),并接受其監(jiān)督。

第十四條住戶的個(gè)人利益必須服從園區(qū)住戶的公共利益,物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)住戶應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)時(shí),經(jīng)學(xué)校相關(guān)部門同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)時(shí),相鄰住戶應(yīng)予配合,因相鄰住戶阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成學(xué)校或其他住戶財(cái)產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。因維修養(yǎng)護(hù)造成相鄰住戶使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損失或者其他財(cái)產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告和進(jìn)行其他經(jīng)營性活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)在征得后勤管理部門和國有資產(chǎn)管理部門的同意并按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充維修資金,也可以按照學(xué)校的決定使用。

第十六條物業(yè)管理企業(yè)接受委托有償代為收取有關(guān)費(fèi)用的,代收服務(wù)費(fèi)由委托單位支付,物業(yè)管理企業(yè)不得向住戶收取手續(xù)費(fèi)以及公共用水、用電等分?jǐn)偛糠忠酝獾念~外費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任,應(yīng)當(dāng)向最終使用人收取費(fèi)用。

第十七條住戶對(duì)物業(yè)服務(wù)有意見的,可以向后勤管理部門反映,后勤管理部門接到住戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)方面的投訴后,應(yīng)當(dāng)調(diào)查處理并及時(shí)答復(fù)住戶。住戶不得以有意見為由拒交物業(yè)管理費(fèi),住戶不交納物業(yè)管理費(fèi)用的,后勤管理部門應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,逾期仍不交納的,可按規(guī)定給與處罰,并通知財(cái)務(wù)部門代扣。拒絕、阻礙后勤管理部門、國有資產(chǎn)管理部門執(zhí)行公務(wù),或無正當(dāng)理由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)用的,物業(yè)管理企業(yè)可以停止包括停止供應(yīng)水、電、暖等相應(yīng)的物業(yè)保障和物業(yè)服務(wù)。

第十八條住戶或物業(yè)管理企業(yè)均不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害住戶的共同利益。因維修或者公共利益,確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)征得學(xué)校主管部門同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,由后勤管理部門責(zé)令限期改正,給予警告,并按照本條

下款規(guī)定處以罰款,罰款所得用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照學(xué)校的決定使用:

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,損害住戶共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第十九條資產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)住宅管理,有責(zé)任向物業(yè)管理企業(yè)提供準(zhǔn)確住戶信息、建筑物面積等相關(guān)資料,積極配合物業(yè)管理企業(yè)工作,安排新住戶入住時(shí),及時(shí)通知住戶先到物業(yè)管理部門辦理物業(yè)注冊(cè)登記并簽訂入住協(xié)議手續(xù)。公安部門要積極協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行家屬區(qū)保安和通行車輛管理職責(zé),對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)等相關(guān)事務(wù)給予支持。

第二十條鑒于我校住宅未完善個(gè)人權(quán)屬手續(xù),暫由后勤管理部門代表學(xué)校和住戶對(duì)家屬區(qū)物業(yè)服務(wù)負(fù)總責(zé)。負(fù)責(zé)與學(xué)校相關(guān)部門的協(xié)調(diào),負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)單位或住戶矛盾的協(xié)調(diào)和處理,負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的選擇和合同簽訂,負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的支付結(jié)算。學(xué)校工會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)并受理職工住戶意見并監(jiān)督處理進(jìn)程,愛衛(wèi)會(huì)負(fù)責(zé)園區(qū)公共區(qū)域的環(huán)境檢查,社區(qū)居委會(huì)(或住戶委員會(huì))負(fù)責(zé)住宅內(nèi)外環(huán)境檢查,后勤管理部門要充分尊重學(xué)校工會(huì)、愛衛(wèi)會(huì)和社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督結(jié)論和結(jié)算支付建議。

第四章物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)企業(yè)確定

第二十一條進(jìn)入我校的物業(yè)管理企業(yè)必須承諾按照保本微利模式收費(fèi),參照zz省物業(yè)服務(wù)通行辦法,以區(qū)域內(nèi)房屋建筑面積為基數(shù)計(jì)費(fèi),物業(yè)費(fèi)的成本構(gòu)成包括基本服務(wù)費(fèi)、電梯使用費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、公攤水電費(fèi)、物業(yè)服務(wù)人員工資和按規(guī)定的福利待遇、公共設(shè)施設(shè)備日常檢修及保養(yǎng)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、法定的稅費(fèi)等。其微利是指通過政府和學(xué)校提供的優(yōu)惠政策獲得的收入和提取一定的管理費(fèi)等。

第二十二條后勤管理部門組織工會(huì)、愛衛(wèi)會(huì)、社區(qū)居委會(huì)(或住戶委員會(huì))共同代表學(xué)校和住戶實(shí)施對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的考核選聘、監(jiān)督協(xié)調(diào)、管理和解聘工作。在考核招標(biāo)前必須公開我校物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和要求,并根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的籌集能力和家屬區(qū)實(shí)際情況,核算并確定物業(yè)管理招標(biāo)的最高攔標(biāo)價(jià),采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式確定物業(yè)管理企業(yè)。

第二十三條物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量,由學(xué)校后勤管理部門、愛衛(wèi)會(huì)、社區(qū)居委會(huì)(或住戶委員會(huì))監(jiān)督檢查并聽取住戶意見后,及時(shí)在校園環(huán)衛(wèi)監(jiān)督平臺(tái)中做出評(píng)判,結(jié)合考評(píng)結(jié)果按月核算。對(duì)于經(jīng)考核服務(wù)質(zhì)量高、服務(wù)態(tài)度好的物業(yè)管理企業(yè),在下年度招標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)時(shí)優(yōu)先選擇,或經(jīng)半數(shù)以上住戶同意,也可直接續(xù)簽物業(yè)管理合同;若達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求,經(jīng)甲方與之協(xié)商改進(jìn)不大,或超過半數(shù)以上住戶意愿解聘物業(yè)公司的,即可終止服務(wù)合同。服務(wù)合同終止后,由后勤管理部門重新按規(guī)定組織招標(biāo)。

第二十四條物業(yè)管理費(fèi)原則上由住戶承擔(dān)。學(xué)校可根據(jù)實(shí)際情況,變暗補(bǔ)為明補(bǔ),給職工以適當(dāng)補(bǔ)貼,學(xué)校的補(bǔ)貼數(shù)額由職能部門提出意見,報(bào)經(jīng)學(xué)校財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組研究決定。職工住戶的物業(yè)管理費(fèi)由學(xué)校財(cái)務(wù)處從其工資性收入中代扣;無工資收入的個(gè)人住戶的物業(yè)管理費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)直接收取;財(cái)務(wù)獨(dú)立核算單位的物業(yè)管理費(fèi)由單位自付,空置房的物業(yè)管理費(fèi)由資產(chǎn)管理部門支付,留用空房的物業(yè)管理費(fèi)由要求留用的單位支付;也可由財(cái)務(wù)部門從單位經(jīng)費(fèi)中代扣。

第五章附則

第二十五條本辦法中有關(guān)專業(yè)用語的含義:

(一)自用部位:是指門戶以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位。

(二)共用部位:房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、電梯廳、住戶樓層間的供、排水總管、內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達(dá)室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室。

(三)共用設(shè)施設(shè)備:綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、信報(bào)箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線、露天停車場、非機(jī)動(dòng)車庫、公用設(shè)施設(shè)備用房等。

第二十六條本辦法自公布之日起施行,學(xué)校授權(quán)后勤管理部門負(fù)責(zé)解釋。

篇2:物業(yè)管理區(qū)高空作業(yè)管理辦法

1.目的加強(qiáng)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)高空作業(yè)的安全管理,杜絕人身財(cái)產(chǎn)安全事故發(fā)生。2.范圍適用于公司各部門。3.職責(zé)3.1任何高空作業(yè)都必須經(jīng)部門經(jīng)理同意后方可進(jìn)行。3.2相關(guān)主辦負(fù)責(zé)高空作業(yè)現(xiàn)場的具體指揮、監(jiān)督和落實(shí)。3.3現(xiàn)場安全人員負(fù)責(zé)現(xiàn)場秩序維護(hù)及作業(yè)過程監(jiān)護(hù)。4.方法和過程控制4.1懸空的高空作業(yè)如外墻修補(bǔ)、清洗等,必須由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行作業(yè),作業(yè)人員必須持有有效的特種上崗證,參見《服務(wù)項(xiàng)目外包控制程序》。4.2現(xiàn)場安全人員應(yīng)配備必要的安全防護(hù)用品,保證自身安全。4.3安全人員必須維護(hù)好現(xiàn)場秩序,嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入施工區(qū)域。4.4管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共場所的高空作業(yè)、吊裝以及重物搬運(yùn)必須事先報(bào)告部門經(jīng)理,并由經(jīng)理批準(zhǔn)后指定專人負(fù)責(zé)作業(yè)現(xiàn)場指揮、監(jiān)護(hù)。4.5現(xiàn)場負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)施工作業(yè)人員交代"安全第一,預(yù)防為主"的方針及其他要求事項(xiàng)。4.6三米以上的高空作業(yè),必須上、下各設(shè)一名安全監(jiān)護(hù)員。4.7施工現(xiàn)場必須用警戒帶圈出警戒區(qū),并在明顯位置放置"高空作業(yè),請(qǐng)勿靠近"等字樣的警示標(biāo)識(shí)。4.8對(duì)車輛、人行通道上方的高空作業(yè),必須在通道兩邊放置警告標(biāo)識(shí),在條件允許時(shí),應(yīng)盡可能將通道臨時(shí)封閉,指揮行人、車輛繞行。4.9在高空作業(yè)現(xiàn)場范圍附近停有車輛或其他重要設(shè)施時(shí),應(yīng)盡可能移走。確實(shí)不能移動(dòng)時(shí),應(yīng)采取保護(hù)措施,以防造成不必要的損失。4.10不準(zhǔn)將吊繩、電纜等工作回線纏在身上。4.11高空作業(yè)人員必須系安全帶,拴安全鉤,戴安全帽,穿膠鞋,現(xiàn)場監(jiān)護(hù)人員必須特別注意可能對(duì)安全繩、安全鉤等造成磨損、阻礙等影響安全的構(gòu)筑物、墻角、窗沿等部位,如有影響,必須立即停止作業(yè),并在采取了可靠的安全措施后方可繼續(xù)施工。4.12吊裝重物時(shí),安全監(jiān)護(hù)員應(yīng)提前清場,禁止無關(guān)人員進(jìn)入吊裝活動(dòng)范圍內(nèi),嚴(yán)禁超載吊裝。4.13高空作業(yè)、吊裝以及需四人以上的重物搬運(yùn),必須設(shè)專人指揮。4.14作業(yè)完畢后應(yīng)及時(shí)對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行清理,撤回警戒帶和標(biāo)識(shí),并及時(shí)將工作結(jié)果向部門經(jīng)理匯報(bào)。4.15需要隔夜施工、對(duì)顧客出行造成不便或?qū)π^(qū)(大廈)有較大影響的高空作業(yè)必須至少提前1天發(fā)布有關(guān)通知,以便顧客提前準(zhǔn)備。5支持性文件**WY7.4-Z02《服務(wù)項(xiàng)目外包控制程序》

篇3:某區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

*區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

××區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,創(chuàng)造一個(gè)清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境,特制定本辦法。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù),修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格,從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等,并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所,專線電話,專職工作人員24小時(shí)值班,確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi),并由物價(jià)部門統(tǒng)一定價(jià),設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護(hù)與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體,水電設(shè)施,排水設(shè)施,消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修,確保設(shè)備運(yùn)行正常,居住安全。(2)對(duì)上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理,確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。

(3)對(duì)二次供水水箱,應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置,重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育,使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化,并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人,定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,接受指導(dǎo),爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強(qiáng)消防意識(shí),警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車,摩托車,自行車應(yīng)在指定位置存放,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同,并監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,按規(guī)定主動(dòng)交納各種費(fèi)用。

3、業(yè)主,使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動(dòng)采曖、供水、排水設(shè)施,不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物;不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材;不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用;也可以向法院提起訴訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同,并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。

6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的,可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶,做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè),保證社會(huì)的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監(jiān)督機(jī)關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

二00五年四月十日