物業管理中的常用方式方法等控制機制

"注重細節、追求完美、超越自我"的企業理念和"業主至上服務第一"的企業宗旨組要專業、規范的一系列管理機制來實現。

(一)運作機制

1、全面質量管理

建興物業管理有限公司已著手建立一整套有建興物業管理特色的質量管理體系,主要內容已成形,全面推行質量管理,把質量目標落實到各部門、各環節直至到個人,并通過質量管理小組監督檢查,使工作質量不斷提高,達到業主滿意的效果。

2、計劃目標管理

按建興物業制定的各項管理指標和創優方案,天柱第一城管理處各職能管理人員明確責任,授予權利,在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現目標動態控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。

3.協調管理

運用協調管理的方法,解決在管理服務過程中經常發生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業主之間的矛盾和沖突。

--行政促動力,以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。

--競爭促動力,運用競爭手段促使相關方面關系的協調,如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。

--輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協調的目的

--管理者的凝聚力,具體情況為領導者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力,這將是本區今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。

4.督導管理

管理處擬采用建興物業管理成熟的督導管理模式,對各職能部門實施指揮和指導管理。

--經濟管理,通過制定員工崗位和工作成績的工資制度,調動員工積極性。

--法規管理,制定一套完整的規章制度和工作程序,以此規范員工言行,提高工作質量和工作效率。

--宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神,職業道德;加強員工培訓,不斷提高員工自身素質和工作水平。

(二)、激勵機制

激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯系的綜合機能,其作用旨在提高"內聚力"。

--實施日常管理目標責任制,增強管理層的工作主動性,按"國優"標準制定各項管理指標,嚴格作好各項工,作明確獎罰。

--實施獎金、破格晉級制度,調動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度,獎金標準與工作表現和業績掛鉤,并可根據具體情況,對先進給予破格晉升,以形成競爭激勵機制,提高員工積極性。

--依法管理,管教結合,融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同,關心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業主提供優質服務。

(三)、監督機制

監督機制是實現物業管理各項工作順利開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現的偏差,保證小區管理機構及其工作人員依法辦事。

--管理者對機構內部工作人員進行監督。

--業主對管理機構及工作人員進行廣泛監督,形成多方面綜合監督體系。

--通過信息反饋等各種手段,實現監督管理的閉環機制,保證天柱第一城物業管理監督機制的有效實現。

(四)、自我約束機制

--經濟利益促動自我約束機制,充分利用經濟措施去誘發管理對象、對利益敏感的動機,由這種動機去對行為作自我約束。

--目標結構與責任相聯系的促進機制,將管理目標層層分解到個人以后,由分層次的子目標之間相互聯系而形成的促動機制。

--權利鏈條相互制約機制,建立管理對象之間相互制約的權利鏈條,形成相關機構、相關員工相互制約的自我約束機制。

(五)信息反饋及控制機制

1、信息反饋渠道:

2.信息反饋控制方式:

(1)中央智能監控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業組配備的無線對講機等現代工具,及時反饋住宅區每個區域發生的任何情況。

(2)通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規章制度,實行規范化運作。

(3)流暢嚴密的運作流程,一環緊扣一環,一環監督一環。

(4)管理處主任、管理員的每月(日)檢查,通過總結評比獲取反饋信息。

(5)通過反饋信息的總評比,及時發現管理服務上的缺點、盲點,以便改進工作,提高服務質量。

(六)量化管理及標準化運作

1、量化管理

(1)每年根據ISO9001質量方針和總公司下達的任務,確定年度質量目標,對業主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。

(2)實行目標經營管理責任制,對管理處管理目標進行細化和量化,做出具體要求。

(3)管理處對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程、內容及課時。

(4)年度考核量化,年度崗位輪換率10%,采取末位淘汰制。

(5)財務運作量化,制定詳細的年度財務預算方案,對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理,提高效益。

2.運作標準化管理

(1)貫徹公司企業文化,包括企業精神、經營管理理念和發展目標。

(2)貫徹公司ISO9001物業管理質量體系,嚴格按照管理規程和操作要求運行。

(3)運用公司《員工手冊》,規范管理處員工的行為,提倡專業、規范、文明的行為表率。

(4)發揮公司計算機管理系統的作用,提高物業管理工作效率。

(5)實施公司企業形象系統

篇2:新區住宅小區物業管理辦法

*區住宅小區物業管理辦法

××區住宅小區物業管理辦法

為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動,保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益,創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境,特制定本辦法。

一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理,是指物業管理企業受業主、使用人的委托,依據物業管理委托合同,對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護,修繕和整治,并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格,從業人員應取得職業資格證書。

3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同,其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等,并報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的服務場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業主服務。

5、物業企業應按等級收費,并由物價部門統一定價,設“公示板”公開收費標準,便于業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。(1)物業管理企業應對房屋主體,水電設施,排水設施,消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修,確保設備運行正常,居住安全。(2)對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理,確保業主和使用人財產不受損失。

(3)對二次供水水箱,應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體,既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置,重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式,向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育,使人人都來關心愛護綠化,并制定相應的綠化管理規定。

8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人,定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍,全日保潔,質量應達到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系,接受指導,爭取配合,做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車,摩托車,自行車應在指定位置存放,由物業管理企業統一管理。

二、業主、房屋使用人

1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同,并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。

2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門,按規定主動交納各種費用。

3、業主,使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施,不準隨意占用公共用地亂堆雜物;不準損壞花草樹木、小品、健身器材;不準在樓道內亂寫亂畫;不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質;制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用;也可以向法院提起訴訟。

5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定,任何一方當事人有權解除合同,并可要求另一方承擔違約責任。

6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的,可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶,做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業,保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

篇3:物業管理工程質量維修控制辦法

工程質量維修控制辦法(物業管理)

為了及時解決小區居民的工程質量問題,向住戶提供完善的服務,滿足住戶的合理要求,進一步提高公司的信譽,結合小區維修工作的實際情況,特制定本辦法。

第一條公司全體員工均有熱情接待、聽取顧客報修的責任,并設身處地為其解決實際問題,不可以職權范圍為借口推諉顧客。

第二條當住戶(顧客)來電或上門報修時,第一接收人應及時填寫《產品質量維修記錄》,明確維修項目的來源,問明事由,記清樓號、位置、顧客姓名。

第三條對住戶(顧客)報修與求助應耐心細致,對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項。

第四條項目辦應由專人負責住戶的維修工作,及時同住戶溝通根據《產品質量維修記錄》和具體的情況分清責任:

1.施工方責任分為施工工藝不當或材料不合格兩方面的原因,維修負責人應及時聯系施工方到現場查看問題,拿出解決辦法。并且最遲不得超過15個工作日給予徹底維修,達到顧客(居民)滿意。若施工方不能按約定的時間予以維修,或維修后仍存在質量問題,項目辦可自行聯系解決。所發生的費用由施工方保修金中雙倍扣除。

2.顧客自身原因:由于顧客使用不當的質量問題,應及時、妥善地向顧客說明情況,并協助顧客聯系物業部門給予有償服務。

3.保修期外,如果顧客(居民)向項目辦反映質量問題,項目辦應向顧客作好解釋工作,協助顧客聯系物業部門給予有償服務。

第五條對于明確維修的質量問題,項目辦維修負責人員及時電話通知承包方(或掛號信通知并查詢),承包方要在規定的時間內維修好,經住戶簽字認可后報項目辦。作為工程維修金的支付憑據。如承包方在規定的時間內不能修理好,項目辦可自行安排進行維修。

第六條維修過程中,項目辦應安排專門人員對維修過程質量進行監督、檢查,并對維修過程和結果進行確認。

第七條維修好的房屋要由項目辦(兩人以上)簽字認可并經住戶簽字,維修方在一個月后進行回訪檢查,無質量問題后,辦理工程量驗收單進行結算。以上發生的費用扣承包方工程款。

第八條維修時間:為不影響住戶的生活,項目辦人員應確保所維修項目在規定的時間內完成。

1.對急修項目(如:自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水、漏電),要在30分鐘內到位,12小時內修復,若不能,要有緊急處理措施,并對住戶(使用人)做出合理解釋,做出限時承諾。

2.一般維修原則上2日內修復,特殊情況必須做出說明和限時承諾。維修時限不得以節假日和休息時間順延。

第九條項目辦負責人對維修的過程和結果負責,確保維修結果達到預期的要求。

工程名稱

施工方

維修

部位、

內容

報修時間

年月日

維修結果

年月日

發生費用

住戶滿

意程度

優

良

好

差

住戶簽字

[1][2]下一頁

工程質量維修控制辦法(物業管理)維修

部位、

內容

報修時間

年月日

維修結果

年月日

發生費用

住戶滿

意程度

優

良

好

差

住戶簽字

維修

部位、

內容

報修時間

年月日

維修結果

年月日

發生費用

住戶滿

意程度

優

良

好

差

住戶簽字

備注

上一頁[1][2]