理工學院家屬區物業管理規定
zz理工學院家屬區物業管理規定(試行)
校發〔2022〕4號
第一章 總則
第一條 為提高學校教職工家屬區的物業管理和服務水平，規范學校家屬區物業管理，根據國務院《物業管理條例》及zz市發展改革委、zz市住房保障和房產管理局《關于規范物業收費行為的通知》等有關文件規定，結合學校實際，制定本規定。
第二條 本規定所稱教職工家屬區(以下簡稱家屬區)是指馨園家屬區、綠園家屬區、珠江路家屬區、谷水家屬區、唐宮路家屬區。
第三條 本規定所稱物業，是指我校已建成投入使用的家屬區內的房屋及附屬設施、設備和相關場地。
本規定所稱物業管理是指學校后勤管理處物業管理部門對家屬區的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第二章 業主
第四條 家屬區的房屋所有權為個人的房屋，業主依法履行義務和行使權利;所有權為學校的房屋，按照學校集資房管理規定，使用權人享有本規定中業主的權利和義務。
第五條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照學校物業管理規定和服務內容，接受物業管理部門提供的服務;
(二)對物業管理的有關事項提出建議或意見;
(三)監督物業管理部門履行物業服務的約定;
(四)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地等的使用情況、維修情況享有知情權、監督權和建議權;
(五)法律、法規規定的其他權利。
第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守家屬區物業管理規定;
(二)遵守家屬區內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)按時交納物業管理服務費用;
(四)按照有關規定交納城市生活垃圾處理費;
(五)按時交納由學校提供的水電暖等費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第七條 家屬區內所有業主應當維護公共利益，當業主設施存在安全隱患、危及公共利益及他人合法權益時，業主應及時維修養護，有關住戶應當給予配合;業主不履行維修養護義務時，可以由物業管理部門維修養護，費用由業主承擔。
第八條 業主的房屋自用部位和自用設施設備維修養護由業主自行負責;業主委托物業管理部門進行維修養護的，由業主承擔相應的費用;業主裝修產生的建筑垃圾自行清理、轉運。
第九條 業主應及時、足額交納物業管理服務費用，無正當理由逾期拒不交納的，物業管理部門可以停止相應的物業保障和物業服務或采取其他合法措施依法追繳。
第十條 家屬區所有業主，應當愛護物業管理區域內的共用部位和共用設施設備。
(一)不得擅自改變房屋承重、抗震結構和房屋外貌;
(二)不得私自占用、損壞房屋共用部位、共用設施設備或者移裝共用設施設備;
(三)不得擅自搭建建筑物、構筑物;
(四)不得侵占綠地、毀壞花草樹木、違規飼養寵物;
(五)不得亂設攤點、亂停車輛;
(六)不得亂倒垃圾、堆放雜物;
(七)不得擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫;
(八)不得影響其他用戶采光、通風及其他生活便利;
(九)不得排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品或者制造超過規定標準的噪音;
(十)不得從事危害公共利益的活動;
(十一)不得從事法律、法規禁止的其他行為。
第三章 物業管理服務
第十一條 家屬區物業管理服務范圍，是指家屬區的綜合服務、公共區域秩序維護、共用設施維護、公共區域保潔、公共區域綠化養護等管理服務。
第十二條 本規定所稱自用部位、共用部位、共用設施設備及其管理辦法是：
(一)自用部位：是指門戶(含地下室)以內的房間、廚房、衛生間、陽臺、室內墻面等部位，以及自用門窗、洗漱池、便器、水電暖表以內(含水電表)的管線、散熱氣片等。
自用部位的維修、更新，均由業主承擔，費用自理;不能損傷相連或相鄰的共用部位或共用設施設備，不得危害物業和公共安全，不得損害他人利益。
(二)共用部位：指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊、通道等。
所有權為學校的房屋共用部位的零星維修，單項(次)2萬元以下的，由物業管理部門上報后勤管理處按程序處理;單項(次)2萬元以上基礎部位的維修，由后勤管理處按學校要求走立項審批手續，學校可在必要時向業主募集部分維修資金進行維修。所有權為個人的房屋共用部位的維修，不在此維修之列。
(三)共用設施設備：綠地、道路、溝渠、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水塔、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、文體設施、露天停車場、共用設施設備用房、傳達室、水電主管線(水電表以外部分)及配套設施、戶外的污水主排水管道及配套設施(化糞池以外)、雨水排水管道及配套設施、供暖主管道及配套設施等。
所有權為學校的房屋共用設施設備的零星維修，單項(次)2萬元以下的，由物業管理部門上報后勤管理處按程序處理;單項(次)2萬元以上基礎部位的維修，由后勤管理處按學校要求走立項審批手續，學校可在必要時向業主募集部分維修資金進行維修。所有權為個人的房屋共用設施設備的維修，不再此維修之列。
第十三條 業主裝修房屋，應與物業管理部門簽訂裝修管理協議，明確雙方權利義務、裝修禁止行為并繳納裝修保證金2000元。
第十四條 學校家屬區房屋出租，業主需向物業管理部門登記備案，并提交出租合同和承租人證件資料。
房屋出租后仍由業主承擔物業管理中相應的責任和義務，業主應要求承租人自覺遵守學校物業管理規定。
第十五條 家屬區內的房屋依法依規轉讓后，業主應主動到物業管理部門登記備案，辦理業主變更手續。
第十六條 校外供氣、通訊、有線電視、市政等單位在依法履行其承擔的物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任時，物業管理部門應積極配合;物業管理部門督促和配合上述部門及時將因維修、養護等需要臨時占用、挖掘的道路和場地等恢復原狀，經學校相關部門、業主委員會和物業管理部門三方聯合驗收合格后方可交付使用。
第十七條 物業管理部門應當做好物業管理區域內的安全隱患排查、安全防范等工作。發生治安案件、安全事故時，物業管理部門在采取應急措施的同時，應當及時報告業主和相關部門，協助做好相關工作。
第十八條 物業管理部門接受委托有償代為收取有關費用的，物業管理部門不得向住戶收取手續費以及公共用水、用電等分攤部分以外的額外費用。物業管理區域內非本校的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。單位和個人使用家屬區公共場所水、電、暖的，應按規定向物業管理部門繳納用水、用電、用熱費用。
第四章 物業服務費用
第十九條 物業服務費的成本構成包括綜合服務、公共區域秩序維護、共用設施維護、公共區域保潔、公共區域綠化養護等服務所發生的費用。
第二十條 物業服務收費應遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則，參照zz市普通住宅小區物業服務收費標準，結合我校實際，兼顧運行成本和職工利益，家屬區物業服務費為非全成本核算，暫定收費標準如下：
本校教職工(含教職工配偶、父母及子女)按0.35元/平方米·月收取;
非本校教職工按0.75元/平方米·月收取。
物業服務費中不包含按政府部門的有關規定，由學校代收并由業主承擔的城市生活垃圾處理費等費用。
第二十一條 物業服務費的收取：有產權證的按房產登記的建筑面積計算，沒有產權證的以學校測量的建筑面積為準。
物業服務費由各業主按期繳納，在編職工(含退休人員)物業服務費由學校從個人工資中按期扣除;非本校職工的物業服務費按期直接交物業管理部門。
第二十二條 家屬區水電暖等由學校供應的，業主需向學校繳納相關費用。
業主為本校教職工的(含退休人員)，按期從工資中扣除。
業主為非本校教職工的，按期直接交物業管理部門。
暖氣收費依據學校相關管理辦法執行。
第二十三條 實行門禁管理的家屬區，業主利用家屬區公共場地和道路停車的收取停車服務費，暫定標準如下：
本校教職工(含教職工配偶、父母及子女)免費;
非本校教職工按200元/輛·月收取。
停車服務費繳費方式與物業服務費相同。
業主車輛應停放于規劃的停車位，其他區域停車應服從物業管理部門的管理，不得影響消防安全、公共秩序和他人利益。
第二十四條 物業管理公共部位、公共設施及物業管理用房的使用，嚴格按照有關功能定位、規劃進行，如需新增開展商業經營性專項服務活動的，須經學校管理部門審批，按照規定辦理有關手續。
第五章 法律責任
第二十五條 業主或者其他單位、個人不得擅自改變房屋承重結構、破壞房屋外貌，占用、移裝、損壞共用部位、公共設施設備。在公共部位、場地搭建建筑物、構筑物的，一經發現，學校物業管理部門責令限期改正，恢復原狀、賠償損失。
第二十六條 學校管理部門和家屬區業主委員會對物業管理部門進行監督考評，物業管理部門不能履行物業管理職責的，學校管理部門追究相關人員管理責任。
第二十七條 業主有違反本規定第十條規定行為之一并拒不整改的，處200元以上2000元以下的處罰，屬于在編職工的報學校文明辦扣發文明獎。
罰款所得用于物業管理區域內物業共用部位、公共設施設備的維修、養護。
第六章 附則
第二十八條 本規定由后勤管理處負責解釋。
第二十九條 本規定自公布之日起施行。
篇2:某房地產公司物業管理規定
物業管理規定
(一)、物業管理的前期介入,即從物業管理的角度對建筑結構、建筑材料、水電空調、保安消防、辦公通訊、綠化環保、樓宇管理、配套設施提出合理化建議,并基于自身的物業管理經驗對大樓物業管理的組織結構、崗位設置、人員培訓計劃、管理計劃、各崗位的工作流程和崗位責任制的制定。
(二)、前期物業管理的工作設施方式
自房產公司與物業管理公司簽訂前期參與管理協議生效之日起,物業公司負責組織專家成立專門的工作小組,針對廣場項目的具體問題提出有關的服務計劃,并按雙方認可的計劃書進行實施,定期派人員參加房產公司的重要工程會議,必要時應常駐房產公司。物業公司提供的意見和建議一般以文字材料為準,并要求有較強的時效性,合作雙方共同建立前期物業管理檔案。
(三)、物業公司提供前期物業管理的內容
1、通過對市場的調研和周邊樓宇的比較,提出廣場功能設計定位的建議。
2、按照廣場的市場定位,提出標準層樓面布局、不同結構樓層的分配比例、管理用戶位置、設備安置位置設計建議和依據。
3、對整幢從結構構造,到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝,從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。
4、從實際出發,對原設計中可能存在的缺項、漏項和最優化處理及有礙整體協調的部分,提出補充建議和改進建議。
5、對大堂、商場、餐廳、設備層、控制室、管理辦公室的分布和布置等提出優化改進的建議。
6、對廣場的配套部分,包括客戶的進出通道和車道、工具間等設置提出建議。
7、結合物業管理的實際經驗、對**廣場訂購的設施設備的型號、質量、性能等提出參考意見,并配合房產公司進行驗收、包括;檢驗其是否符合國家有關標準要求;有無質檢合格證;配件是否齊全;安裝是否平整;是否便于維修;各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確;運轉是否正常;輔機和工具是否安全。
8對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程提出意見和建議。
9、從實用性的角度對智能化設計提出補充和修正性建議。
10、協助業主做好驗收和接管工作,制定驗收表格,清點物品數量,檢查施工質量。例如驗收工作內容主要有;
(1)主體結構;地基沉降不得超過規定要求允許的變形值,裂縫不能超過國際標準,外墻不得滲水;
(2)屋面和樓地面;各類屋面必須符合國家建筑設計表準的規定,排水暢通,無積水不滲漏,注意檢查裂縫、脫皮、起起砂現象。衛生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流水和滲漏;
(3)裝修;對門窗、玻璃、開門進行檢查;
(4)電氣:線路要求平整、順直、牢固,過強和聯接符合要求,支架和懸掛牢固,接觸良好,避雷裝置符合國家標準,各種電器運轉正常,噪聲振動不能超標,圖紙資料和記錄檔案材料一應齊全;
(5)水、衛、消防、采暖管道應安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴、漏、跑、冒現象。衛生間、廚房間排水管應分設,出入采用陶管、塑料管;地漏、排水管接口不滲漏,管道排水流暢。消防設施應符合國家標準規定,并有消防部門檢驗合格證;
(6)附屬工程及其他:如室外排水系統的標高,窖井的設置,管道坡度、管位,化糞池等必須符合要求。另外,還包括場地清除、臨時設施與過渡房拆除清理完畢,相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質量要求。
11、自工程竣工前三個月起,物業公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業做準備工作,其中包括以下內容:
(1)提出管理的財務預算,進行運營成本的測算和管理成本的測算;
(2)設計管理公司的組織機構、制定人員編制、管理人員和部門設置;
(3)提交全套的管理方案,其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利制度、獎懲條例、安全管理制度、員工培訓計劃;
(4)提交各崗位的制作范圍和責任制度,及工作流程;例如:總經理、部門經理、辦公室、后勤、保安消防、樓層管理、大堂服務、衛生、綠化、工程維護等等;
(5)建立值班制度和檢查制度,設計緊急情況和突發事件處理規程;
(6)設計開辦費用計劃,協助房產公司落實采購任務,確保開業所需各類物資到位;
(7)協助房產公司組織開業慶典。
12、協助房產公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業主委員會章程》等文書條例,為住戶辦理入住手續。
13、代理房產公司辦理大樓保險,按房產公司要求代理協調與政府及其他相關部門的關系。
(四)、房產公司應盡的義務
1、房產公司應盡最大努力來配合前期物業管理工作的進行,及時為物業公司提供有關材料并清洗地表述其要求,盡最可能為物業公司工作提供方便。
2、房產公司在工程遇到具體問題或有與物業管理有關的問題,理應及時通知物業公司。
(五)、付款方式
本規定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。
篇3:物業管理條例漏水規定模版
物業管理條例漏水規定是什么?新買的房子漏水了找誰負責?來看下面:
物業管理條例漏水規定【1】
房屋漏水分情況可不同使用,例如《民法通則》,《物權法》,《建筑工程質量管理條例》,《物業管理條例》。
常見的滲漏原因,可以形成以下相關法律關系:
1、開發商建房時因質量問題造成的滲漏,形成商品住宅質量糾紛法律關系。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏,形成財物損害的侵權法律關系。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏,形成相鄰法律關系。
4、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏,也是形成相鄰法律關系
5、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期,則應適用物業管理糾紛法律關系。
不同的滲漏原因適用不同法律
1、對商品住宅質量糾紛法律的適用
《民法通則》第一百一十一條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的,另一方有權要求履行或者采取補救措施,并有權要求賠償損失。”
《建筑工程質量管理條例》第四十條第二款之規定:“屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年。”
適用該規定的前提條件是要確定開發商建造的房屋確實存在質量問題。
如果滲漏給受害人財物帶來損害的,開發商則還要按照《民法通則》承擔侵權的民事賠償責任。
如果滲漏是受害人及其相鄰關系人造成的,即使在五年的質保期內,開發商也不應承擔責任。
如果滲漏既有開發商建造房屋的質量問題,又有滲漏受害人和其相鄰關系人裝修不當的原因,則應相應減輕開發商的責任并讓有過錯的一方承擔相應的責任。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏時的法律適用
民法通則》第一百零六條第二款規定:“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產,侵害他人財產、人身的,應當承擔民事責任”。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏時的法律適用
樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏,是受害者自已的過錯,而房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏,則相鄰各方均無過錯,在這樣的情況下,應相鄰關系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責任的承擔,則要依據查明的滲漏原因來確定。
《民法通則》的第八十三條規定:“不動產的相鄰各方,應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。
給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”
《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見》第99條規定,“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應當予以準許;但應在必要限度內使用并采取適當的保護措施排水,如仍造成損失的,由受益人合理補償。
相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產,他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的,應當予以支持。”
《物權法》第八十四條規定,“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。”
第八十六條規定,“不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用,應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。
對自然流水的排放,應當尊重自然流向。”第九十二條規定,
“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的,應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的,應當給予賠償。”
房屋漏水等質量問題的解決方案以及相關法律規定【2】
四、不同的滲漏原因適用不同法律
1、對商品住宅質量糾紛法律的適用
《民法通則》第一百一十一條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的,另一方有權要求履行或者采取補救措施,并有權要求賠償損失。”
《建筑工程質量管理條例》第四十條第二款之規定:“屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年。”
適用該規定的前提條件是要確定開發商建造的房屋確實存在質量問題。
如果滲漏給受害人財物帶來損害的,開發商則還要按照《民法通則》承擔侵權的民事賠償責任。
如果滲漏是受害人及其相鄰關系人造成的,即使在五年的質保期內,開發商也不應承擔責任。
如果滲漏既有開發商建造房屋的質量問題,又有滲漏受害人和其相鄰關系人裝修不當的原因,則應相應減輕開發商的責任并讓有過錯的一方承擔相應的責任。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏時的法律適用
民法通則》第一百零六條第二款規定:“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產,侵害他人財產、人身的,應當承擔民事責任”。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏時的法律適用
樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏,是受害者自已的過錯,而房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏,則相鄰各方均無過錯,在這樣的情況下,應相鄰關系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責任的承擔,則要依據查明的滲漏原因來確定。
《民法通則》的第八十三條規定:“不動產的相鄰各方,應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。
給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”
《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見》第99條規定,“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應當予以準許;但應在必要限度內使用并采取適當的保護措施排水,如仍造成損失的,由受益人合理補償。
相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產,他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的,應當予以支持。”
《物權法》第八十四條規定,“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。”第八十六條規定,“不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用,應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。
對自然流水的排放,應當尊重自然流向。”
第九十二條規定,“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的,應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的,應當給予賠償。”
根據以上相鄰關系的規定,房屋用水與排水的相鄰關系歸納為:
(1)一方應為另一方提供便利。
(2)相鄰的一方要為另一方提供便利,不得以任何理由推辭的義務。
(3)相鄰關系中責任的承擔,應當根據物權侵權原理和《民法通則》中侵權規定來處理。
如果相鄰人主觀上沒有過錯,客觀上也不存在任何過錯行為,或者行為與損害結果之間沒有因果關系的,依然不能構成物權上侵權行為,也就不能因相鄰關系的存在讓相鄰關系人承擔責任。
(4)因為有相鄰關系,所以就要承擔責任,這是一個錯誤的判斷。
但因為有相鄰關系,所以要提供便利,這是一個符合情理法理的正確認識。
(5)處理相鄰關系糾紛應遵守公平原則,互助兼顧相鄰權利人的利益,防止損人利已妨害社會公共利益。
4、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期時的法律適用
共用水管的維修,除了人為破壞的情況由破壞人承擔修理責任外,在開發商保修期滿后,應當有專項維修資金來承擔。