zz理工學(xué)院家屬區(qū)物業(yè)管理規(guī)定(試行)

　　校發(fā)〔2022〕4號

　　第一章 總則

　　第一條 為提高學(xué)校教職工家屬區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)水平，規(guī)范學(xué)校家屬區(qū)物業(yè)管理，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及zz市發(fā)展改革委、zz市住房保障和房產(chǎn)管理局《關(guān)于規(guī)范物業(yè)收費(fèi)行為的通知》等有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合學(xué)校實(shí)際，制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定所稱教職工家屬區(qū)(以下簡稱家屬區(qū))是指馨園家屬區(qū)、綠園家屬區(qū)、珠江路家屬區(qū)、谷水家屬區(qū)、唐宮路家屬區(qū)。

　　第三條 本規(guī)定所稱物業(yè)，是指我校已建成投入使用的家屬區(qū)內(nèi)的房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

　　本規(guī)定所稱物業(yè)管理是指學(xué)校后勤管理處物業(yè)管理部門對家屬區(qū)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第二章 業(yè)主

　　第四條 家屬區(qū)的房屋所有權(quán)為個人的房屋，業(yè)主依法履行義務(wù)和行使權(quán)利;所有權(quán)為學(xué)校的房屋，按照學(xué)校集資房管理規(guī)定，使用權(quán)人享有本規(guī)定中業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。

　　第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照學(xué)校物業(yè)管理規(guī)定和服務(wù)內(nèi)容，接受物業(yè)管理部門提供的服務(wù);

　　(二)對物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議或意見;

　　(三)監(jiān)督物業(yè)管理部門履行物業(yè)服務(wù)的約定;

　　(四)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等的使用情況、維修情況享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和建議權(quán);

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守家屬區(qū)物業(yè)管理規(guī)定;

　　(二)遵守家屬區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(三)按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

　　(四)按照有關(guān)規(guī)定交納城市生活垃圾處理費(fèi);

　　(五)按時交納由學(xué)校提供的水電暖等費(fèi)用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第七條 家屬區(qū)內(nèi)所有業(yè)主應(yīng)當(dāng)維護(hù)公共利益，當(dāng)業(yè)主設(shè)施存在安全隱患、危及公共利益及他人合法權(quán)益時，業(yè)主應(yīng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)住戶應(yīng)當(dāng)給予配合;業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)時，可以由物業(yè)管理部門維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

　　第八條 業(yè)主的房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主自行負(fù)責(zé);業(yè)主委托物業(yè)管理部門進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用;業(yè)主裝修產(chǎn)生的建筑垃圾自行清理、轉(zhuǎn)運(yùn)。

　　第九條 業(yè)主應(yīng)及時、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，無正當(dāng)理由逾期拒不交納的，物業(yè)管理部門可以停止相應(yīng)的物業(yè)保障和物業(yè)服務(wù)或采取其他合法措施依法追繳。

　　第十條 家屬區(qū)所有業(yè)主，應(yīng)當(dāng)愛護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

　　(一)不得擅自改變房屋承重、抗震結(jié)構(gòu)和房屋外貌;

　　(二)不得私自占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者移裝共用設(shè)施設(shè)備;

　　(三)不得擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(四)不得侵占綠地、毀壞花草樹木、違規(guī)飼養(yǎng)寵物;

　　(五)不得亂設(shè)攤點(diǎn)、亂停車輛;

　　(六)不得亂倒垃圾、堆放雜物;

　　(七)不得擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫;

　　(八)不得影響其他用戶采光、通風(fēng)及其他生活便利;

　　(九)不得排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品或者制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

　　(十)不得從事危害公共利益的活動;

　　(十一)不得從事法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第十一條 家屬區(qū)物業(yè)管理服務(wù)范圍，是指家屬區(qū)的綜合服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)、共用設(shè)施維護(hù)、公共區(qū)域保潔、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)等管理服務(wù)。

　　第十二條 本規(guī)定所稱自用部位、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其管理辦法是：

　　(一)自用部位：是指門戶(含地下室)以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、室內(nèi)墻面等部位，以及自用門窗、洗漱池、便器、水電暖表以內(nèi)(含水電表)的管線、散熱氣片等。

　　自用部位的維修、更新，均由業(yè)主承擔(dān)，費(fèi)用自理;不能損傷相連或相鄰的共用部位或共用設(shè)施設(shè)備，不得危害物業(yè)和公共安全，不得損害他人利益。

　　(二)共用部位：指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊、通道等。

　　所有權(quán)為學(xué)校的房屋共用部位的零星維修，單項(xiàng)(次)2萬元以下的，由物業(yè)管理部門上報后勤管理處按程序處理;單項(xiàng)(次)2萬元以上基礎(chǔ)部位的維修，由后勤管理處按學(xué)校要求走立項(xiàng)審批手續(xù)，學(xué)校可在必要時向業(yè)主募集部分維修資金進(jìn)行維修。所有權(quán)為個人的房屋共用部位的維修，不在此維修之列。

　　(三)共用設(shè)施設(shè)備：綠地、道路、溝渠、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水塔、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、文體設(shè)施、露天停車場、共用設(shè)施設(shè)備用房、傳達(dá)室、水電主管線(水電表以外部分)及配套設(shè)施、戶外的污水主排水管道及配套設(shè)施(化糞池以外)、雨水排水管道及配套設(shè)施、供暖主管道及配套設(shè)施等。

　　所有權(quán)為學(xué)校的房屋共用設(shè)施設(shè)備的零星維修，單項(xiàng)(次)2萬元以下的，由物業(yè)管理部門上報后勤管理處按程序處理;單項(xiàng)(次)2萬元以上基礎(chǔ)部位的維修，由后勤管理處按學(xué)校要求走立項(xiàng)審批手續(xù)，學(xué)校可在必要時向業(yè)主募集部分維修資金進(jìn)行維修。所有權(quán)為個人的房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修，不再此維修之列。

　　第十三條 業(yè)主裝修房屋，應(yīng)與物業(yè)管理部門簽訂裝修管理協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)、裝修禁止行為并繳納裝修保證金2000元。

　　第十四條 學(xué)校家屬區(qū)房屋出租，業(yè)主需向物業(yè)管理部門登記備案，并提交出租合同和承租人證件資料。

　　房屋出租后仍由業(yè)主承擔(dān)物業(yè)管理中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，業(yè)主應(yīng)要求承租人自覺遵守學(xué)校物業(yè)管理規(guī)定。

　　第十五條 家屬區(qū)內(nèi)的房屋依法依規(guī)轉(zhuǎn)讓后，業(yè)主應(yīng)主動到物業(yè)管理部門登記備案，辦理業(yè)主變更手續(xù)。

　　第十六條 校外供氣、通訊、有線電視、市政等單位在依法履行其承擔(dān)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任時，物業(yè)管理部門應(yīng)積極配合;物業(yè)管理部門督促和配合上述部門及時將因維修、養(yǎng)護(hù)等需要臨時占用、挖掘的道路和場地等恢復(fù)原狀，經(jīng)學(xué)校相關(guān)部門、業(yè)主委員會和物業(yè)管理部門三方聯(lián)合驗(yàn)收合格后方可交付使用。

　　第十七條 物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全隱患排查、安全防范等工作。發(fā)生治安案件、安全事故時，物業(yè)管理部門在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時報告業(yè)主和相關(guān)部門，協(xié)助做好相關(guān)工作。

　　第十八條 物業(yè)管理部門接受委托有償代為收取有關(guān)費(fèi)用的，物業(yè)管理部門不得向住戶收取手續(xù)費(fèi)以及公共用水、用電等分?jǐn)偛糠忠酝獾念~外費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非本校的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。單位和個人使用家屬區(qū)公共場所水、電、暖的，應(yīng)按規(guī)定向物業(yè)管理部門繳納用水、用電、用熱費(fèi)用。

　　第四章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

　　第十九條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的成本構(gòu)成包括綜合服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)、共用設(shè)施維護(hù)、公共區(qū)域保潔、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循質(zhì)價相符、公平公開、合理誠信的原則，參照zz市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我校實(shí)際，兼顧運(yùn)行成本和職工利益，家屬區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)為非全成本核算，暫定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　本校教職工(含教職工配偶、父母及子女)按0.35元/平方米·月收取;

　　非本校教職工按0.75元/平方米·月收取。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不包含按政府部門的有關(guān)規(guī)定，由學(xué)校代收并由業(yè)主承擔(dān)的城市生活垃圾處理費(fèi)等費(fèi)用。

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取：有產(chǎn)權(quán)證的按房產(chǎn)登記的建筑面積計算，沒有產(chǎn)權(quán)證的以學(xué)校測量的建筑面積為準(zhǔn)。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)由各業(yè)主按期繳納，在編職工(含退休人員)物業(yè)服務(wù)費(fèi)由學(xué)校從個人工資中按期扣除;非本校職工的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按期直接交物業(yè)管理部門。

　　第二十二條 家屬區(qū)水電暖等由學(xué)校供應(yīng)的，業(yè)主需向?qū)W校繳納相關(guān)費(fèi)用。

　　業(yè)主為本校教職工的(含退休人員)，按期從工資中扣除。

　　業(yè)主為非本校教職工的，按期直接交物業(yè)管理部門。

　　暖氣收費(fèi)依據(jù)學(xué)校相關(guān)管理辦法執(zhí)行。

　　第二十三條 實(shí)行門禁管理的家屬區(qū)，業(yè)主利用家屬區(qū)公共場地和道路停車的收取停車服務(wù)費(fèi)，暫定標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　本校教職工(含教職工配偶、父母及子女)免費(fèi);

　　非本校教職工按200元/輛·月收取。

　　停車服務(wù)費(fèi)繳費(fèi)方式與物業(yè)服務(wù)費(fèi)相同。

　　業(yè)主車輛應(yīng)停放于規(guī)劃的停車位，其他區(qū)域停車應(yīng)服從物業(yè)管理部門的管理，不得影響消防安全、公共秩序和他人利益。

　　第二十四條 物業(yè)管理公共部位、公共設(shè)施及物業(yè)管理用房的使用，嚴(yán)格按照有關(guān)功能定位、規(guī)劃進(jìn)行，如需新增開展商業(yè)經(jīng)營性專項(xiàng)服務(wù)活動的，須經(jīng)學(xué)校管理部門審批，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五章 法律責(zé)任

　　第二十五條 業(yè)主或者其他單位、個人不得擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，占用、移裝、損壞共用部位、公共設(shè)施設(shè)備。在公共部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，學(xué)校物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀、賠償損失。

　　第二十六條 學(xué)校管理部門和家屬區(qū)業(yè)主委員會對物業(yè)管理部門進(jìn)行監(jiān)督考評，物業(yè)管理部門不能履行物業(yè)管理職責(zé)的，學(xué)校管理部門追究相關(guān)人員管理責(zé)任。

　　第二十七條 業(yè)主有違反本規(guī)定第十條規(guī)定行為之一并拒不整改的，處200元以上2000元以下的處罰，屬于在編職工的報學(xué)校文明辦扣發(fā)文明獎。

　　罰款所得用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

　　第六章 附則

　　第二十八條 本規(guī)定由后勤管理處負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十九條 本規(guī)定自公布之日起施行。

篇2:某房地產(chǎn)公司物業(yè)管理規(guī)定

物業(yè)管理規(guī)定

(一)、物業(yè)管理的前期介入,即從物業(yè)管理的角度對建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電空調(diào)、保安消防、辦公通訊、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議,并基于自身的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)對大樓物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)、崗位設(shè)置、人員培訓(xùn)計劃、管理計劃、各崗位的工作流程和崗位責(zé)任制的制定。

(二)、前期物業(yè)管理的工作設(shè)施方式

自房產(chǎn)公司與物業(yè)管理公司簽訂前期參與管理協(xié)議生效之日起,物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織專家成立專門的工作小組,針對廣場項(xiàng)目的具體問題提出有關(guān)的服務(wù)計劃,并按雙方認(rèn)可的計劃書進(jìn)行實(shí)施,定期派人員參加房產(chǎn)公司的重要工程會議,必要時應(yīng)常駐房產(chǎn)公司。物業(yè)公司提供的意見和建議一般以文字材料為準(zhǔn),并要求有較強(qiáng)的時效性,合作雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案。

(三)、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容

1、通過對市場的調(diào)研和周邊樓宇的比較,提出廣場功能設(shè)計定位的建議。

2、按照廣場的市場定位,提出標(biāo)準(zhǔn)層樓面布局、不同結(jié)構(gòu)樓層的分配比例、管理用戶位置、設(shè)備安置位置設(shè)計建議和依據(jù)。

3、對整幢從結(jié)構(gòu)構(gòu)造,到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝,從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。

4、從實(shí)際出發(fā),對原設(shè)計中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分,提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。

5、對大堂、商場、餐廳、設(shè)備層、控制室、管理辦公室的分布和布置等提出優(yōu)化改進(jìn)的建議。

6、對廣場的配套部分,包括客戶的進(jìn)出通道和車道、工具間等設(shè)置提出建議。

7、結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)、對**廣場訂購的設(shè)施設(shè)備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見,并配合房產(chǎn)公司進(jìn)行驗(yàn)收、包括;檢驗(yàn)其是否符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求;有無質(zhì)檢合格證;配件是否齊全;安裝是否平整;是否便于維修;各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確;運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常;輔機(jī)和工具是否安全。

8對工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程提出意見和建議。

9、從實(shí)用性的角度對智能化設(shè)計提出補(bǔ)充和修正性建議。

10、協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作,制定驗(yàn)收表格,清點(diǎn)物品數(shù)量,檢查施工質(zhì)量。例如驗(yàn)收工作內(nèi)容主要有;

(1)主體結(jié)構(gòu);地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值,裂縫不能超過國際標(biāo)準(zhǔn),外墻不得滲水;

(2)屋面和樓地面;各類屋面必須符合國家建筑設(shè)計表準(zhǔn)的規(guī)定,排水暢通,無積水不滲漏,注意檢查裂縫、脫皮、起起砂現(xiàn)象。衛(wèi)生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流水和滲漏;

(3)裝修;對門窗、玻璃、開門進(jìn)行檢查;

(4)電氣:線路要求平整、順直、牢固,過強(qiáng)和聯(lián)接符合要求,支架和懸掛牢固,接觸良好,避雷裝置符合國家標(biāo)準(zhǔn),各種電器運(yùn)轉(zhuǎn)正常,噪聲振動不能超標(biāo),圖紙資料和記錄檔案材料一應(yīng)齊全;

(5)水、衛(wèi)、消防、采暖管道應(yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè),出入采用陶管、塑料管;地漏、排水管接口不滲漏,管道排水流暢。消防設(shè)施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,并有消防部門檢驗(yàn)合格證;

(6)附屬工程及其他:如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高,窖井的設(shè)置,管道坡度、管位,化糞池等必須符合要求。另外,還包括場地清除、臨時設(shè)施與過渡房拆除清理完畢,相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。

11、自工程竣工前三個月起,物業(yè)公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業(yè)做準(zhǔn)備工作,其中包括以下內(nèi)容:

(1)提出管理的財務(wù)預(yù)算,進(jìn)行運(yùn)營成本的測算和管理成本的測算;

(2)設(shè)計管理公司的組織機(jī)構(gòu)、制定人員編制、管理人員和部門設(shè)置;

(3)提交全套的管理方案,其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利制度、獎懲條例、安全管理制度、員工培訓(xùn)計劃;

(4)提交各崗位的制作范圍和責(zé)任制度,及工作流程;例如:總經(jīng)理、部門經(jīng)理、辦公室、后勤、保安消防、樓層管理、大堂服務(wù)、衛(wèi)生、綠化、工程維護(hù)等等;

(5)建立值班制度和檢查制度,設(shè)計緊急情況和突發(fā)事件處理規(guī)程;

(6)設(shè)計開辦費(fèi)用計劃,協(xié)助房產(chǎn)公司落實(shí)采購任務(wù),確保開業(yè)所需各類物資到位;

(7)協(xié)助房產(chǎn)公司組織開業(yè)慶典。

12、協(xié)助房產(chǎn)公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業(yè)主委員會章程》等文書條例,為住戶辦理入住手續(xù)。

13、代理房產(chǎn)公司辦理大樓保險,按房產(chǎn)公司要求代理協(xié)調(diào)與政府及其他相關(guān)部門的關(guān)系。

(四)、房產(chǎn)公司應(yīng)盡的義務(wù)

1、房產(chǎn)公司應(yīng)盡最大努力來配合前期物業(yè)管理工作的進(jìn)行,及時為物業(yè)公司提供有關(guān)材料并清洗地表述其要求,盡最可能為物業(yè)公司工作提供方便。

2、房產(chǎn)公司在工程遇到具體問題或有與物業(yè)管理有關(guān)的問題,理應(yīng)及時通知物業(yè)公司。

(五)、付款方式

本規(guī)定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。

篇3:物業(yè)管理?xiàng)l例漏水規(guī)定模版

物業(yè)管理?xiàng)l例漏水規(guī)定是什么?新買的房子漏水了找誰負(fù)責(zé)?來看下面:

物業(yè)管理?xiàng)l例漏水規(guī)定【1】

房屋漏水分情況可不同使用,例如《民法通則》,《物權(quán)法》,《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》,《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

常見的滲漏原因,可以形成以下相關(guān)法律關(guān)系:

1、開發(fā)商建房時因質(zhì)量問題造成的滲漏,形成商品住宅質(zhì)量糾紛法律關(guān)系。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏,形成財物損害的侵權(quán)法律關(guān)系。

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏,形成相鄰法律關(guān)系。

4、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏,也是形成相鄰法律關(guān)系

5、共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過保持期,則應(yīng)適用物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系。

不同的滲漏原因適用不同法律

1、對商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用

《民法通則》第一百一十一條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的,另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。”

《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款之規(guī)定:“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年。”

適用該規(guī)定的前提條件是要確定開發(fā)商建造的房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題。

如果滲漏給受害人財物帶來損害的,開發(fā)商則還要按照《民法通則》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。

如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的,即使在五年的質(zhì)保期內(nèi),開發(fā)商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

如果滲漏既有開發(fā)商建造房屋的質(zhì)量問題,又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑?則應(yīng)相應(yīng)減輕開發(fā)商的責(zé)任并讓有過錯的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏時的法律適用

民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定:“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn),侵害他人財產(chǎn)、人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任”。

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏時的法律適用

樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏,是受害者自已的過錯,而房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏,則相鄰各方均無過錯,在這樣的情況下,應(yīng)相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責(zé)任的承擔(dān),則要依據(jù)查明的滲漏原因來確定。

《民法通則》的第八十三條規(guī)定:“不動產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。

給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第99條規(guī)定,“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許;但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水,如仍造成損失的,由受益人合理補(bǔ)償。

相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產(chǎn),他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失的,應(yīng)當(dāng)予以支持。”

《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定,“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系。”

第八十六條規(guī)定,“不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用,應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。

對自然流水的排放,應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。”第九十二條規(guī)定,

“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償。”

房屋漏水等質(zhì)量問題的解決方案以及相關(guān)法律規(guī)定【2】

四、不同的滲漏原因適用不同法律

1、對商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用

《民法通則》第一百一十一條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的,另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。”

《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款之規(guī)定:“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年。”

適用該規(guī)定的前提條件是要確定開發(fā)商建造的房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題。

如果滲漏給受害人財物帶來損害的,開發(fā)商則還要按照《民法通則》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。

如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的,即使在五年的質(zhì)保期內(nèi),開發(fā)商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

如果滲漏既有開發(fā)商建造房屋的質(zhì)量問題,又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑?則應(yīng)相應(yīng)減輕開發(fā)商的責(zé)任并讓有過錯的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏時的法律適用

民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定:“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn),侵害他人財產(chǎn)、人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任”。

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏時的法律適用

樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏,是受害者自已的過錯,而房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏,則相鄰各方均無過錯,在這樣的情況下,應(yīng)相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責(zé)任的承擔(dān),則要依據(jù)查明的滲漏原因來確定。

《民法通則》的第八十三條規(guī)定:“不動產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。

給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第99條規(guī)定,“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許;但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水,如仍造成損失的,由受益人合理補(bǔ)償。

相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產(chǎn),他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失的,應(yīng)當(dāng)予以支持。”

《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定,“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系。”第八十六條規(guī)定,“不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用,應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。

對自然流水的排放,應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。”

第九十二條規(guī)定,“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償。”

根據(jù)以上相鄰關(guān)系的規(guī)定,房屋用水與排水的相鄰關(guān)系歸納為:

(1)一方應(yīng)為另一方提供便利。

(2)相鄰的一方要為另一方提供便利,不得以任何理由推辭的義務(wù)。

(3)相鄰關(guān)系中責(zé)任的承擔(dān),應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)侵權(quán)原理和《民法通則》中侵權(quán)規(guī)定來處理。

如果相鄰人主觀上沒有過錯,客觀上也不存在任何過錯行為,或者行為與損害結(jié)果之間沒有因果關(guān)系的,依然不能構(gòu)成物權(quán)上侵權(quán)行為,也就不能因相鄰關(guān)系的存在讓相鄰關(guān)系人承擔(dān)責(zé)任。

(4)因?yàn)橛邢噜応P(guān)系,所以就要承擔(dān)責(zé)任,這是一個錯誤的判斷。

但因?yàn)橛邢噜応P(guān)系,所以要提供便利,這是一個符合情理法理的正確認(rèn)識。

(5)處理相鄰關(guān)系糾紛應(yīng)遵守公平原則,互助兼顧相鄰權(quán)利人的利益,防止損人利已妨害社會公共利益。

4、共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過保持期時的法律適用

共用水管的維修,除了人為破壞的情況由破壞人承擔(dān)修理責(zé)任外,在開發(fā)商保修期滿后,應(yīng)當(dāng)有專項(xiàng)維修資金來承擔(dān)。