大廈物業(yè)管理規(guī)定6
大廈物業(yè)管理規(guī)定6
年月日發(fā)布
第一章總則
第一條為了加強(qiáng)zz大廈的物業(yè)管理,保障其房屋和公用設(shè)施的正常使用,創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適、安寧的生活環(huán)境,特制定本規(guī)定。
第二條黔東南州豪庭物業(yè)管理公司(以下簡稱管理公司)統(tǒng)一負(fù)責(zé)該大廈的物業(yè)管理工作。
第三條大廈管理原則:
1、統(tǒng)一管理,綜合服務(wù);
2、獨(dú)立核算,以樓養(yǎng)樓;
3、專業(yè)化管理與社會化管理相結(jié)合。
第四條大廈房屋的住戶合法權(quán)益受法律保護(hù),不受非法侵犯。
第五條大廈內(nèi)的公用配套設(shè)施,部分實(shí)行有償使用。住戶有合理使用的權(quán)利和維護(hù)的義務(wù)。
第二章大廈管理機(jī)構(gòu)和職責(zé)權(quán)限
第六條管理公司以合同形式對所轄大廈實(shí)行統(tǒng)一管理,管理公司向授權(quán)委托機(jī)關(guān)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
第七條、管理公司的職責(zé)和權(quán)限。
物業(yè)管理公司在大廈范圍內(nèi)的管理職責(zé)包括:以為業(yè)主服務(wù)為宗旨,注重社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益;按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對大廈實(shí)施物業(yè)管理;接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動;按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。具體包括:房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;清潔衛(wèi)生;車輛行駛和停泊;公共秩序;市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
物業(yè)管理公司的權(quán)利是:根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合實(shí)際情況,制定本大廈物業(yè)管理規(guī)定;依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用;制止違反大廈物業(yè)管理規(guī)定的行為;選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
第八條大廈業(yè)主原則上建立一個“業(yè)主委員會”的群眾組織,委員會的職責(zé)是:召集業(yè)主大會會議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第三章大廈的使用、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)
第九條住戶應(yīng)合理使用住宅和公共配套設(shè)施,有責(zé)任保護(hù)房屋的完整和安全。
第十條住戶需要對房屋進(jìn)行裝修、維修,必須事先申報(bào),經(jīng)管理公司批準(zhǔn),并嚴(yán)格遵守政府房地產(chǎn)行政主管部門關(guān)于房屋裝修改造的規(guī)定。
第十一條住戶對房屋的使用,必須嚴(yán)格遵守下列規(guī)定:
(一)未經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn),不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;
(二)不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、層面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占;
(三)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等物品;
(四)不得利用房屋從事危害公共利益的活動;
(五)不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益和干擾他人的正常生活。
第十二條凡需維修的房屋,住戶應(yīng)及時進(jìn)行維修,住戶不在本市的,可委托管理公司代辦,不得借故拖延或地址。
第十三條住宅區(qū)內(nèi)所有配套設(shè)施,如路燈、電梯、消防栓、機(jī)電設(shè)備、電表、水表、公用天線、園林綠化、停車場、娛樂場所、單車棚、上下水管道、明暗溝、化糞池等,不得隨意動遷、遷改,如人為改造損壞,應(yīng)由損壞者修復(fù)或賠償。
前款如屬自然損壞,管理公司負(fù)責(zé)及時修復(fù)。
第十三條住宅區(qū)內(nèi)所有配套設(shè)施,如路燈、電梯、消防栓、機(jī)電設(shè)備、電表、水表、公用天線、園林綠化、停車場、娛樂場所、單車棚、上下水管道、明暗溝、化糞池等,不得隨意動遷、遷改,如人為改造損壞,應(yīng)由損壞者修復(fù)或賠償。
前款如屬自然損壞,管理公司負(fù)責(zé)及時修復(fù)。
第四章環(huán)境及治安
第十四條住戶有保護(hù)和美化住宅區(qū)環(huán)境的權(quán)利和義務(wù),禁止損壞環(huán)境的行為。
第十五條為保護(hù)和美化住宅區(qū)的環(huán)境,必須遵守下列10個不準(zhǔn)。
1、不準(zhǔn)隨意占用綠化草地,摘折花木。
2、不準(zhǔn)在公共地方拉繩曬義務(wù)。
3、不準(zhǔn)亂涂、亂畫、亂刻、亂拆標(biāo)識。
4、不準(zhǔn)從樓上往下拋雜物和高空懸掛物品,垃圾裝帶后投入垃圾房。
5、不準(zhǔn)在公用的樓梯間、通道、平臺等堆積雜物。
6、不準(zhǔn)隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑、果皮、飲料罐瓶等。
7、不準(zhǔn)機(jī)動車輛隨意停放、杜塞交通要道、鳴高音喇叭、超速行駛。
8、不準(zhǔn)播放大功率音響、大聲喧嘩吵鬧、鳴放鞭炮、燒香燒紙。
9、不準(zhǔn)放養(yǎng)雞、鴨、狗等家禽和寵物。
10、不準(zhǔn)有影響市容的亂堆亂放、亂搭、亂掛等現(xiàn)象和行為。
第十六條管理公司內(nèi)部設(shè)立治安管理小組,在業(yè)務(wù)上接受公安部門的領(lǐng)導(dǎo),配合公安部門搞好社會治安工作。
第十七條住戶有責(zé)任配合治安人員做好治安保衛(wèi)工作,確保住宅秩序和住宅內(nèi)的安定。
第十八條機(jī)動車輛在住宅內(nèi)應(yīng)按規(guī)定的道路行駛和在規(guī)定的場所停放。
第五章管理經(jīng)費(fèi)
第十九條為保證住宅區(qū)管理和維修、養(yǎng)護(hù)工作的正常開展,管理公司可按規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi):
住宅戶:0.8元/平方米/月
經(jīng)營戶:2.5元/平方米/月
以上各項(xiàng)費(fèi)用收取辦法及標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)文件執(zhí)行。
第二十條住宅區(qū)管理經(jīng)費(fèi)應(yīng)本著專款專用的原則,取之于民、用之于民,公用設(shè)施管理維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)的收支情況應(yīng)定期公布,接受業(yè)主和房屋使用人的監(jiān)督。
第六章罰則
第二十一條凡違反本條例,有下列行為之一者,視其情節(jié)輕重,可處以人民幣50~1000元罰款,或給予停水停電處理,并依法追究民事、刑事責(zé)任。
1、違法第十一條中任何一項(xiàng)的;
2、未經(jīng)批準(zhǔn)而擅自裝修、改建或擴(kuò)建的;
3、拖延或抵制房屋維修的;
4、人為過失造成公共房屋維修的;
5、違反第十五條中任何一項(xiàng)的;
6、收留、隱藏計(jì)劃外懷孕、生育者的。
第二十二條機(jī)動車輛在住宅區(qū)內(nèi)違反本條例有關(guān)規(guī)定的,按交通部門的有關(guān)規(guī)定處理。
第二十三條拖延繳納有關(guān)管理費(fèi)的,每天加收千分之三的滯納金。
第二十四條被處罰者如對處罰不服,應(yīng)在接到處罰通知后五天向上級房管部門申請復(fù)議,或在15天內(nèi)向人民法院起訴,逾期將采取必要措施或申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
篇2:某房地產(chǎn)公司物業(yè)管理規(guī)定
物業(yè)管理規(guī)定
(一)、物業(yè)管理的前期介入,即從物業(yè)管理的角度對建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電空調(diào)、保安消防、辦公通訊、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議,并基于自身的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)對大樓物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)、崗位設(shè)置、人員培訓(xùn)計(jì)劃、管理計(jì)劃、各崗位的工作流程和崗位責(zé)任制的制定。
(二)、前期物業(yè)管理的工作設(shè)施方式
自房產(chǎn)公司與物業(yè)管理公司簽訂前期參與管理協(xié)議生效之日起,物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織專家成立專門的工作小組,針對廣場項(xiàng)目的具體問題提出有關(guān)的服務(wù)計(jì)劃,并按雙方認(rèn)可的計(jì)劃書進(jìn)行實(shí)施,定期派人員參加房產(chǎn)公司的重要工程會議,必要時應(yīng)常駐房產(chǎn)公司。物業(yè)公司提供的意見和建議一般以文字材料為準(zhǔn),并要求有較強(qiáng)的時效性,合作雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案。
(三)、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容
1、通過對市場的調(diào)研和周邊樓宇的比較,提出廣場功能設(shè)計(jì)定位的建議。
2、按照廣場的市場定位,提出標(biāo)準(zhǔn)層樓面布局、不同結(jié)構(gòu)樓層的分配比例、管理用戶位置、設(shè)備安置位置設(shè)計(jì)建議和依據(jù)。
3、對整幢從結(jié)構(gòu)構(gòu)造,到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝,從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。
4、從實(shí)際出發(fā),對原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分,提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。
5、對大堂、商場、餐廳、設(shè)備層、控制室、管理辦公室的分布和布置等提出優(yōu)化改進(jìn)的建議。
6、對廣場的配套部分,包括客戶的進(jìn)出通道和車道、工具間等設(shè)置提出建議。
7、結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)、對**廣場訂購的設(shè)施設(shè)備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見,并配合房產(chǎn)公司進(jìn)行驗(yàn)收、包括;檢驗(yàn)其是否符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求;有無質(zhì)檢合格證;配件是否齊全;安裝是否平整;是否便于維修;各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確;運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常;輔機(jī)和工具是否安全。
8對工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程提出意見和建議。
9、從實(shí)用性的角度對智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修正性建議。
10、協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作,制定驗(yàn)收表格,清點(diǎn)物品數(shù)量,檢查施工質(zhì)量。例如驗(yàn)收工作內(nèi)容主要有;
(1)主體結(jié)構(gòu);地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值,裂縫不能超過國際標(biāo)準(zhǔn),外墻不得滲水;
(2)屋面和樓地面;各類屋面必須符合國家建筑設(shè)計(jì)表準(zhǔn)的規(guī)定,排水暢通,無積水不滲漏,注意檢查裂縫、脫皮、起起砂現(xiàn)象。衛(wèi)生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流水和滲漏;
(3)裝修;對門窗、玻璃、開門進(jìn)行檢查;
(4)電氣:線路要求平整、順直、牢固,過強(qiáng)和聯(lián)接符合要求,支架和懸掛牢固,接觸良好,避雷裝置符合國家標(biāo)準(zhǔn),各種電器運(yùn)轉(zhuǎn)正常,噪聲振動不能超標(biāo),圖紙資料和記錄檔案材料一應(yīng)齊全;
(5)水、衛(wèi)、消防、采暖管道應(yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè),出入采用陶管、塑料管;地漏、排水管接口不滲漏,管道排水流暢。消防設(shè)施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,并有消防部門檢驗(yàn)合格證;
(6)附屬工程及其他:如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高,窖井的設(shè)置,管道坡度、管位,化糞池等必須符合要求。另外,還包括場地清除、臨時設(shè)施與過渡房拆除清理完畢,相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。
11、自工程竣工前三個月起,物業(yè)公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業(yè)做準(zhǔn)備工作,其中包括以下內(nèi)容:
(1)提出管理的財(cái)務(wù)預(yù)算,進(jìn)行運(yùn)營成本的測算和管理成本的測算;
(2)設(shè)計(jì)管理公司的組織機(jī)構(gòu)、制定人員編制、管理人員和部門設(shè)置;
(3)提交全套的管理方案,其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利制度、獎懲條例、安全管理制度、員工培訓(xùn)計(jì)劃;
(4)提交各崗位的制作范圍和責(zé)任制度,及工作流程;例如:總經(jīng)理、部門經(jīng)理、辦公室、后勤、保安消防、樓層管理、大堂服務(wù)、衛(wèi)生、綠化、工程維護(hù)等等;
(5)建立值班制度和檢查制度,設(shè)計(jì)緊急情況和突發(fā)事件處理規(guī)程;
(6)設(shè)計(jì)開辦費(fèi)用計(jì)劃,協(xié)助房產(chǎn)公司落實(shí)采購任務(wù),確保開業(yè)所需各類物資到位;
(7)協(xié)助房產(chǎn)公司組織開業(yè)慶典。
12、協(xié)助房產(chǎn)公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業(yè)主委員會章程》等文書條例,為住戶辦理入住手續(xù)。
13、代理房產(chǎn)公司辦理大樓保險(xiǎn),按房產(chǎn)公司要求代理協(xié)調(diào)與政府及其他相關(guān)部門的關(guān)系。
(四)、房產(chǎn)公司應(yīng)盡的義務(wù)
1、房產(chǎn)公司應(yīng)盡最大努力來配合前期物業(yè)管理工作的進(jìn)行,及時為物業(yè)公司提供有關(guān)材料并清洗地表述其要求,盡最可能為物業(yè)公司工作提供方便。
2、房產(chǎn)公司在工程遇到具體問題或有與物業(yè)管理有關(guān)的問題,理應(yīng)及時通知物業(yè)公司。
(五)、付款方式
本規(guī)定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。
篇3:物業(yè)管理?xiàng)l例漏水規(guī)定模版
物業(yè)管理?xiàng)l例漏水規(guī)定是什么?新買的房子漏水了找誰負(fù)責(zé)?來看下面:
物業(yè)管理?xiàng)l例漏水規(guī)定【1】
房屋漏水分情況可不同使用,例如《民法通則》,《物權(quán)法》,《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》,《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
常見的滲漏原因,可以形成以下相關(guān)法律關(guān)系:
1、開發(fā)商建房時因質(zhì)量問題造成的滲漏,形成商品住宅質(zhì)量糾紛法律關(guān)系。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏,形成財(cái)物損害的侵權(quán)法律關(guān)系。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏,形成相鄰法律關(guān)系。
4、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏,也是形成相鄰法律關(guān)系
5、共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過保持期,則應(yīng)適用物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系。
不同的滲漏原因適用不同法律
1、對商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用
《民法通則》第一百一十一條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的,另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。”
《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款之規(guī)定:“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年。”
適用該規(guī)定的前提條件是要確定開發(fā)商建造的房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題。
如果滲漏給受害人財(cái)物帶來損害的,開發(fā)商則還要按照《民法通則》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。
如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的,即使在五年的質(zhì)保期內(nèi),開發(fā)商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
如果滲漏既有開發(fā)商建造房屋的質(zhì)量問題,又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑?則應(yīng)相應(yīng)減輕開發(fā)商的責(zé)任并讓有過錯的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏時的法律適用
民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定:“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任”。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏時的法律適用
樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏,是受害者自已的過錯,而房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏,則相鄰各方均無過錯,在這樣的情況下,應(yīng)相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責(zé)任的承擔(dān),則要依據(jù)查明的滲漏原因來確定。
《民法通則》的第八十三條規(guī)定:“不動產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。
給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第99條規(guī)定,“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許;但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水,如仍造成損失的,由受益人合理補(bǔ)償。
相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財(cái)產(chǎn),他方要求致害人停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失的,應(yīng)當(dāng)予以支持。”
《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定,“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系。”
第八十六條規(guī)定,“不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用,應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。
對自然流水的排放,應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。”第九十二條規(guī)定,
“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償。”
房屋漏水等質(zhì)量問題的解決方案以及相關(guān)法律規(guī)定【2】
四、不同的滲漏原因適用不同法律
1、對商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用
《民法通則》第一百一十一條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的,另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。”
《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款之規(guī)定:“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年。”
適用該規(guī)定的前提條件是要確定開發(fā)商建造的房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題。
如果滲漏給受害人財(cái)物帶來損害的,開發(fā)商則還要按照《民法通則》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。
如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的,即使在五年的質(zhì)保期內(nèi),開發(fā)商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
如果滲漏既有開發(fā)商建造房屋的質(zhì)量問題,又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑?則應(yīng)相應(yīng)減輕開發(fā)商的責(zé)任并讓有過錯的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏時的法律適用
民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定:“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任”。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏時的法律適用
樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏,是受害者自已的過錯,而房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏,則相鄰各方均無過錯,在這樣的情況下,應(yīng)相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責(zé)任的承擔(dān),則要依據(jù)查明的滲漏原因來確定。
《民法通則》的第八十三條規(guī)定:“不動產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。
給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第99條規(guī)定,“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許;但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水,如仍造成損失的,由受益人合理補(bǔ)償。
相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財(cái)產(chǎn),他方要求致害人停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失的,應(yīng)當(dāng)予以支持。”
《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定,“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系。”第八十六條規(guī)定,“不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用,應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。
對自然流水的排放,應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。”
第九十二條規(guī)定,“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償。”
根據(jù)以上相鄰關(guān)系的規(guī)定,房屋用水與排水的相鄰關(guān)系歸納為:
(1)一方應(yīng)為另一方提供便利。
(2)相鄰的一方要為另一方提供便利,不得以任何理由推辭的義務(wù)。
(3)相鄰關(guān)系中責(zé)任的承擔(dān),應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)侵權(quán)原理和《民法通則》中侵權(quán)規(guī)定來處理。
如果相鄰人主觀上沒有過錯,客觀上也不存在任何過錯行為,或者行為與損害結(jié)果之間沒有因果關(guān)系的,依然不能構(gòu)成物權(quán)上侵權(quán)行為,也就不能因相鄰關(guān)系的存在讓相鄰關(guān)系人承擔(dān)責(zé)任。
(4)因?yàn)橛邢噜応P(guān)系,所以就要承擔(dān)責(zé)任,這是一個錯誤的判斷。
但因?yàn)橛邢噜応P(guān)系,所以要提供便利,這是一個符合情理法理的正確認(rèn)識。
(5)處理相鄰關(guān)系糾紛應(yīng)遵守公平原則,互助兼顧相鄰權(quán)利人的利益,防止損人利已妨害社會公共利益。
4、共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過保持期時的法律適用
共用水管的維修,除了人為破壞的情況由破壞人承擔(dān)修理責(zé)任外,在開發(fā)商保修期滿后,應(yīng)當(dāng)有專項(xiàng)維修資金來承擔(dān)。