大廈物業管理規定6
大廈物業管理規定6
年月日發布
第一章總則
第一條為了加強zz大廈的物業管理,保障其房屋和公用設施的正常使用,創造清潔、優美、舒適、安寧的生活環境,特制定本規定。
第二條黔東南州豪庭物業管理公司(以下簡稱管理公司)統一負責該大廈的物業管理工作。
第三條大廈管理原則:
1、統一管理,綜合服務;
2、獨立核算,以樓養樓;
3、專業化管理與社會化管理相結合。
第四條大廈房屋的住戶合法權益受法律保護,不受非法侵犯。
第五條大廈內的公用配套設施,部分實行有償使用。住戶有合理使用的權利和維護的義務。
第二章大廈管理機構和職責權限
第六條管理公司以合同形式對所轄大廈實行統一管理,管理公司向授權委托機關承擔經濟和法律責任。
第七條、管理公司的職責和權限。
物業管理公司在大廈范圍內的管理職責包括:以為業主服務為宗旨,注重社會效益、經濟效益和環境效益;按市住宅主管部門規定的標準和委托管理合同對大廈實施物業管理;接受業主委員會和業主的監督;組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動;按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。具體包括:房屋的使用、維修、養護;消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理;清潔衛生;車輛行駛和停泊;公共秩序;市住宅主管部門規定和委托管理合同規定的其他物業管理事項。
物業管理公司的權利是:根據有關法律、法規,結合實際情況,制定本大廈物業管理規定;依據委托管理合同和有關規定收取管理費用;制止違反大廈物業管理規定的行為;選聘專營公司承擔專項經營業務。
第八條大廈業主原則上建立一個“業主委員會”的群眾組織,委員會的職責是:召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;監督業主公約的實施;業主大會賦予的其他職責。
第三章大廈的使用、維護、養護
第九條住戶應合理使用住宅和公共配套設施,有責任保護房屋的完整和安全。
第十條住戶需要對房屋進行裝修、維修,必須事先申報,經管理公司批準,并嚴格遵守政府房地產行政主管部門關于房屋裝修改造的規定。
第十一條住戶對房屋的使用,必須嚴格遵守下列規定:
(一)未經物業管理公司批準,不得改變房屋結構、外貌和用途;
(二)不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、層面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;
(三)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等物品;
(四)不得利用房屋從事危害公共利益的活動;
(五)不得侵害他人的正當權益和干擾他人的正常生活。
第十二條凡需維修的房屋,住戶應及時進行維修,住戶不在本市的,可委托管理公司代辦,不得借故拖延或地址。
第十三條住宅區內所有配套設施,如路燈、電梯、消防栓、機電設備、電表、水表、公用天線、園林綠化、停車場、娛樂場所、單車棚、上下水管道、明暗溝、化糞池等,不得隨意動遷、遷改,如人為改造損壞,應由損壞者修復或賠償。
前款如屬自然損壞,管理公司負責及時修復。
第十三條住宅區內所有配套設施,如路燈、電梯、消防栓、機電設備、電表、水表、公用天線、園林綠化、停車場、娛樂場所、單車棚、上下水管道、明暗溝、化糞池等,不得隨意動遷、遷改,如人為改造損壞,應由損壞者修復或賠償。
前款如屬自然損壞,管理公司負責及時修復。
第四章環境及治安
第十四條住戶有保護和美化住宅區環境的權利和義務,禁止損壞環境的行為。
第十五條為保護和美化住宅區的環境,必須遵守下列10個不準。
1、不準隨意占用綠化草地,摘折花木。
2、不準在公共地方拉繩曬義務。
3、不準亂涂、亂畫、亂刻、亂拆標識。
4、不準從樓上往下拋雜物和高空懸掛物品,垃圾裝帶后投入垃圾房。
5、不準在公用的樓梯間、通道、平臺等堆積雜物。
6、不準隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑、果皮、飲料罐瓶等。
7、不準機動車輛隨意停放、杜塞交通要道、鳴高音喇叭、超速行駛。
8、不準播放大功率音響、大聲喧嘩吵鬧、鳴放鞭炮、燒香燒紙。
9、不準放養雞、鴨、狗等家禽和寵物。
10、不準有影響市容的亂堆亂放、亂搭、亂掛等現象和行為。
第十六條管理公司內部設立治安管理小組,在業務上接受公安部門的領導,配合公安部門搞好社會治安工作。
第十七條住戶有責任配合治安人員做好治安保衛工作,確保住宅秩序和住宅內的安定。
第十八條機動車輛在住宅內應按規定的道路行駛和在規定的場所停放。
第五章管理經費
第十九條為保證住宅區管理和維修、養護工作的正常開展,管理公司可按規定收取物業管理費:
住宅戶:0.8元/平方米/月
經營戶:2.5元/平方米/月
以上各項費用收取辦法及標準按有關文件執行。
第二十條住宅區管理經費應本著專款專用的原則,取之于民、用之于民,公用設施管理維修養護費的收支情況應定期公布,接受業主和房屋使用人的監督。
第六章罰則
第二十一條凡違反本條例,有下列行為之一者,視其情節輕重,可處以人民幣50~1000元罰款,或給予停水停電處理,并依法追究民事、刑事責任。
1、違法第十一條中任何一項的;
2、未經批準而擅自裝修、改建或擴建的;
3、拖延或抵制房屋維修的;
4、人為過失造成公共房屋維修的;
5、違反第十五條中任何一項的;
6、收留、隱藏計劃外懷孕、生育者的。
第二十二條機動車輛在住宅區內違反本條例有關規定的,按交通部門的有關規定處理。
第二十三條拖延繳納有關管理費的,每天加收千分之三的滯納金。
第二十四條被處罰者如對處罰不服,應在接到處罰通知后五天向上級房管部門申請復議,或在15天內向人民法院起訴,逾期將采取必要措施或申請人民法院強制執行。
篇2:某房地產公司物業管理規定
物業管理規定
(一)、物業管理的前期介入,即從物業管理的角度對建筑結構、建筑材料、水電空調、保安消防、辦公通訊、綠化環保、樓宇管理、配套設施提出合理化建議,并基于自身的物業管理經驗對大樓物業管理的組織結構、崗位設置、人員培訓計劃、管理計劃、各崗位的工作流程和崗位責任制的制定。
(二)、前期物業管理的工作設施方式
自房產公司與物業管理公司簽訂前期參與管理協議生效之日起,物業公司負責組織專家成立專門的工作小組,針對廣場項目的具體問題提出有關的服務計劃,并按雙方認可的計劃書進行實施,定期派人員參加房產公司的重要工程會議,必要時應常駐房產公司。物業公司提供的意見和建議一般以文字材料為準,并要求有較強的時效性,合作雙方共同建立前期物業管理檔案。
(三)、物業公司提供前期物業管理的內容
1、通過對市場的調研和周邊樓宇的比較,提出廣場功能設計定位的建議。
2、按照廣場的市場定位,提出標準層樓面布局、不同結構樓層的分配比例、管理用戶位置、設備安置位置設計建議和依據。
3、對整幢從結構構造,到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝,從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。
4、從實際出發,對原設計中可能存在的缺項、漏項和最優化處理及有礙整體協調的部分,提出補充建議和改進建議。
5、對大堂、商場、餐廳、設備層、控制室、管理辦公室的分布和布置等提出優化改進的建議。
6、對廣場的配套部分,包括客戶的進出通道和車道、工具間等設置提出建議。
7、結合物業管理的實際經驗、對**廣場訂購的設施設備的型號、質量、性能等提出參考意見,并配合房產公司進行驗收、包括;檢驗其是否符合國家有關標準要求;有無質檢合格證;配件是否齊全;安裝是否平整;是否便于維修;各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確;運轉是否正常;輔機和工具是否安全。
8對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程提出意見和建議。
9、從實用性的角度對智能化設計提出補充和修正性建議。
10、協助業主做好驗收和接管工作,制定驗收表格,清點物品數量,檢查施工質量。例如驗收工作內容主要有;
(1)主體結構;地基沉降不得超過規定要求允許的變形值,裂縫不能超過國際標準,外墻不得滲水;
(2)屋面和樓地面;各類屋面必須符合國家建筑設計表準的規定,排水暢通,無積水不滲漏,注意檢查裂縫、脫皮、起起砂現象。衛生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流水和滲漏;
(3)裝修;對門窗、玻璃、開門進行檢查;
(4)電氣:線路要求平整、順直、牢固,過強和聯接符合要求,支架和懸掛牢固,接觸良好,避雷裝置符合國家標準,各種電器運轉正常,噪聲振動不能超標,圖紙資料和記錄檔案材料一應齊全;
(5)水、衛、消防、采暖管道應安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴、漏、跑、冒現象。衛生間、廚房間排水管應分設,出入采用陶管、塑料管;地漏、排水管接口不滲漏,管道排水流暢。消防設施應符合國家標準規定,并有消防部門檢驗合格證;
(6)附屬工程及其他:如室外排水系統的標高,窖井的設置,管道坡度、管位,化糞池等必須符合要求。另外,還包括場地清除、臨時設施與過渡房拆除清理完畢,相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質量要求。
11、自工程竣工前三個月起,物業公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業做準備工作,其中包括以下內容:
(1)提出管理的財務預算,進行運營成本的測算和管理成本的測算;
(2)設計管理公司的組織機構、制定人員編制、管理人員和部門設置;
(3)提交全套的管理方案,其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利制度、獎懲條例、安全管理制度、員工培訓計劃;
(4)提交各崗位的制作范圍和責任制度,及工作流程;例如:總經理、部門經理、辦公室、后勤、保安消防、樓層管理、大堂服務、衛生、綠化、工程維護等等;
(5)建立值班制度和檢查制度,設計緊急情況和突發事件處理規程;
(6)設計開辦費用計劃,協助房產公司落實采購任務,確保開業所需各類物資到位;
(7)協助房產公司組織開業慶典。
12、協助房產公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業主委員會章程》等文書條例,為住戶辦理入住手續。
13、代理房產公司辦理大樓保險,按房產公司要求代理協調與政府及其他相關部門的關系。
(四)、房產公司應盡的義務
1、房產公司應盡最大努力來配合前期物業管理工作的進行,及時為物業公司提供有關材料并清洗地表述其要求,盡最可能為物業公司工作提供方便。
2、房產公司在工程遇到具體問題或有與物業管理有關的問題,理應及時通知物業公司。
(五)、付款方式
本規定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。
篇3:物業管理條例漏水規定模版
物業管理條例漏水規定是什么?新買的房子漏水了找誰負責?來看下面:
物業管理條例漏水規定【1】
房屋漏水分情況可不同使用,例如《民法通則》,《物權法》,《建筑工程質量管理條例》,《物業管理條例》。
常見的滲漏原因,可以形成以下相關法律關系:
1、開發商建房時因質量問題造成的滲漏,形成商品住宅質量糾紛法律關系。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏,形成財物損害的侵權法律關系。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏,形成相鄰法律關系。
4、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏,也是形成相鄰法律關系
5、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期,則應適用物業管理糾紛法律關系。
不同的滲漏原因適用不同法律
1、對商品住宅質量糾紛法律的適用
《民法通則》第一百一十一條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的,另一方有權要求履行或者采取補救措施,并有權要求賠償損失。”
《建筑工程質量管理條例》第四十條第二款之規定:“屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年。”
適用該規定的前提條件是要確定開發商建造的房屋確實存在質量問題。
如果滲漏給受害人財物帶來損害的,開發商則還要按照《民法通則》承擔侵權的民事賠償責任。
如果滲漏是受害人及其相鄰關系人造成的,即使在五年的質保期內,開發商也不應承擔責任。
如果滲漏既有開發商建造房屋的質量問題,又有滲漏受害人和其相鄰關系人裝修不當的原因,則應相應減輕開發商的責任并讓有過錯的一方承擔相應的責任。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏時的法律適用
民法通則》第一百零六條第二款規定:“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產,侵害他人財產、人身的,應當承擔民事責任”。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏時的法律適用
樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏,是受害者自已的過錯,而房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏,則相鄰各方均無過錯,在這樣的情況下,應相鄰關系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責任的承擔,則要依據查明的滲漏原因來確定。
《民法通則》的第八十三條規定:“不動產的相鄰各方,應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。
給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”
《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見》第99條規定,“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應當予以準許;但應在必要限度內使用并采取適當的保護措施排水,如仍造成損失的,由受益人合理補償。
相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產,他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的,應當予以支持。”
《物權法》第八十四條規定,“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。”
第八十六條規定,“不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用,應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。
對自然流水的排放,應當尊重自然流向。”第九十二條規定,
“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的,應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的,應當給予賠償。”
房屋漏水等質量問題的解決方案以及相關法律規定【2】
四、不同的滲漏原因適用不同法律
1、對商品住宅質量糾紛法律的適用
《民法通則》第一百一十一條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的,另一方有權要求履行或者采取補救措施,并有權要求賠償損失。”
《建筑工程質量管理條例》第四十條第二款之規定:“屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年。”
適用該規定的前提條件是要確定開發商建造的房屋確實存在質量問題。
如果滲漏給受害人財物帶來損害的,開發商則還要按照《民法通則》承擔侵權的民事賠償責任。
如果滲漏是受害人及其相鄰關系人造成的,即使在五年的質保期內,開發商也不應承擔責任。
如果滲漏既有開發商建造房屋的質量問題,又有滲漏受害人和其相鄰關系人裝修不當的原因,則應相應減輕開發商的責任并讓有過錯的一方承擔相應的責任。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏時的法律適用
民法通則》第一百零六條第二款規定:“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產,侵害他人財產、人身的,應當承擔民事責任”。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏時的法律適用
樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏,是受害者自已的過錯,而房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏,則相鄰各方均無過錯,在這樣的情況下,應相鄰關系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責任的承擔,則要依據查明的滲漏原因來確定。
《民法通則》的第八十三條規定:“不動產的相鄰各方,應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。
給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”
《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見》第99條規定,“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應當予以準許;但應在必要限度內使用并采取適當的保護措施排水,如仍造成損失的,由受益人合理補償。
相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產,他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的,應當予以支持。”
《物權法》第八十四條規定,“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。”第八十六條規定,“不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用,應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。
對自然流水的排放,應當尊重自然流向。”
第九十二條規定,“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的,應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的,應當給予賠償。”
根據以上相鄰關系的規定,房屋用水與排水的相鄰關系歸納為:
(1)一方應為另一方提供便利。
(2)相鄰的一方要為另一方提供便利,不得以任何理由推辭的義務。
(3)相鄰關系中責任的承擔,應當根據物權侵權原理和《民法通則》中侵權規定來處理。
如果相鄰人主觀上沒有過錯,客觀上也不存在任何過錯行為,或者行為與損害結果之間沒有因果關系的,依然不能構成物權上侵權行為,也就不能因相鄰關系的存在讓相鄰關系人承擔責任。
(4)因為有相鄰關系,所以就要承擔責任,這是一個錯誤的判斷。
但因為有相鄰關系,所以要提供便利,這是一個符合情理法理的正確認識。
(5)處理相鄰關系糾紛應遵守公平原則,互助兼顧相鄰權利人的利益,防止損人利已妨害社會公共利益。
4、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期時的法律適用
共用水管的維修,除了人為破壞的情況由破壞人承擔修理責任外,在開發商保修期滿后,應當有專項維修資金來承擔。