花園小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則
Z花園小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則
依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》及相關(guān)規(guī)定,經(jīng)Z花園業(yè)主大會表決通過,制定本規(guī)則,專為本建筑區(qū)劃召開業(yè)主大會會議目的使用。
1定義
1.1業(yè)主大會:業(yè)主大會由本建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)本建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會應(yīng)履行以下職責(zé):
1.1.1制定和修改《北京市朝陽區(qū)Z花園小區(qū)管理規(guī)約》(以下簡稱為:“《管理規(guī)約》”);
1.1.2制定和修改《北京市朝陽區(qū)Z花園小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》(以下簡稱為:“《業(yè)主大會議事規(guī)則》”);
1.1.3選舉、更換、罷免業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
1.1.4選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人,審核及決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂的合同的內(nèi)容;
1.1.5決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;
1.1.6決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案;
1.1.7決定一切屬于物業(yè)管理范疇的、且涉及向全體業(yè)主收費的事項;
1.1.8制定、修改建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及附屬設(shè)施的使用和公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
1.1.9決定業(yè)主大會經(jīng)費預(yù)算和使用方案,并監(jiān)督實施;
1.1.10有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
1.2業(yè)主委員會:業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,對業(yè)主大會負(fù)責(zé),接受全體業(yè)主的監(jiān)督;對業(yè)主大會經(jīng)費的使用負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)履行以下職責(zé):
1.2.1召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
1.2.2與業(yè)主大會會議決議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同;
1.2.3以恰當(dāng)?shù)男问街鹨淮饛?fù)除本規(guī)則第2.2.2條以外的任何業(yè)主提出的問題、建議、投訴和要求,并應(yīng)該留有答復(fù)記錄。以達(dá)到:
1.2.3.1及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同條款;
1.2.3.2監(jiān)督《管理規(guī)約》的實施;
1.2.4根據(jù)業(yè)主要求,組織并記錄涉及某棟建筑物內(nèi)的共同利益的活動或會議,監(jiān)督其依照相關(guān)規(guī)定表決產(chǎn)生決議的過程和內(nèi)容;
1.2.5解決個別業(yè)主之間因共有物業(yè)使用、維護(hù)而產(chǎn)生的糾紛,為解決個別業(yè)主因共有物業(yè)使用糾紛而做出的決議、決定對全體業(yè)主有效;
1.2.6代表全體業(yè)主向侵犯業(yè)主共有權(quán)和共同利益的業(yè)主或者其他侵權(quán)人提起相關(guān)訴訟。訴訟結(jié)果由全體業(yè)主承擔(dān)。
1.3業(yè)主委員會秘書:業(yè)主委員會應(yīng)聘請秘書。業(yè)委會委員不得擔(dān)任業(yè)委會秘書。秘書應(yīng)按業(yè)主委員會的決議完成業(yè)主委員會的日常事務(wù),并作為業(yè)委會公章的保管人。當(dāng)秘書唯一時,不選聘新任秘書時,不得解聘秘書。
1.4業(yè)主大會臨時會議籌備組:由業(yè)主自薦產(chǎn)生,僅作為召開議題為“對全體業(yè)主委員會委員的罷免和重選”的臨時會議的組織者。
1.5業(yè)主大會信使團:為了方便業(yè)主大會決議議題的討論,和一些涉及某棟建筑物內(nèi)的共同利益決策的討論,以及利于業(yè)主大會會議書面征求意見函(票)的送達(dá)和回收,可設(shè)立業(yè)主大會信使團。除符合本規(guī)則中第3.5條規(guī)定外,業(yè)主大會信使團成員不得代替任何業(yè)主填寫業(yè)主大會會議書面征求意見函(票)或其他應(yīng)由業(yè)主自己表決的事項。
1.6業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會決議:業(yè)主大會依照本規(guī)則第6.2條、第6.3條做出的決議,或業(yè)主委員會依照本規(guī)則第7.2條做出的決議對全體業(yè)主均具有約束力。以業(yè)主大會和業(yè)主委員會名義對外發(fā)出的書面文件,均應(yīng)加蓋業(yè)主委員會公章。且加蓋業(yè)主委員會公章的書面文件是業(yè)主委員會發(fā)布信息的唯一形式。
2業(yè)主大會會議的召開
2.1業(yè)主大會會議的召開應(yīng)當(dāng)遵循以下基本原則:
2.1.1遵守法律和有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定;
2.1.2堅持權(quán)利與義務(wù)相一致;
2.1.3堅持公開、公正、公平;
2.1.4接受社區(qū)居委會的指導(dǎo)、監(jiān)督;
2.1.5接受業(yè)主的監(jiān)督和滿足業(yè)主參與會議組織的要求,業(yè)主委員會應(yīng)與業(yè)主協(xié)商具體方式。
2.2業(yè)主大會會議一般由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織召開。業(yè)主大會會議分定期會議和臨時會議。定期會議每年召開一次,于每年4月份召開。遇有下列情況時,可召開臨時會議:
2.2.1業(yè)主委員會決議召開的,如:
2.2.1.1發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理。但不至于構(gòu)成諸如物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺失的緊急狀態(tài)的;
2.2.1.2涉及本建筑區(qū)劃物業(yè)管理公共利益,物業(yè)服務(wù)企業(yè)提議的;
2.2.1.3其他如有業(yè)主提議且業(yè)主委員會認(rèn)為有必要召開的;
2.2.2占全體業(yè)主人數(shù)20%以上的業(yè)主提出議題,則必須召開臨時會議討論此議題。提議者應(yīng)向業(yè)主委員會提交召開臨時會議的書面申請。書面申請應(yīng)包含:臨時會議議題、20%以上的業(yè)主聯(lián)名簽字、以及建議召開臨時會議的時間等內(nèi)容。業(yè)主委員會接到申請后,應(yīng)于15日之內(nèi)進(jìn)行書面回復(fù),30日之內(nèi)就該議題組織召開臨時會議。
2.2.3議題僅為“對全體業(yè)主委員會委員的罷免和重選”的臨時會議,按本規(guī)則中第10條的規(guī)定程序召開。
2.3首次業(yè)主大會會議由業(yè)主大會籌備組負(fù)責(zé)組織召開。起草并通過《北京市朝陽區(qū)Z花園小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》(本規(guī)則)、《北京市朝陽區(qū)Z花園小區(qū)管理規(guī)約》,以及選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成立后,由其依照本規(guī)則組織召開業(yè)主大會會議。
2.4召開業(yè)主大會會議,應(yīng)由業(yè)主委員會決議確定業(yè)主大會的會議形式,并于會議召開15日前以書面形式在本建筑區(qū)劃內(nèi)公告,同時書面通知社區(qū)居委會。
3業(yè)主大會的會議形式
3.1業(yè)主大會會議可采用集體討論或書面征求意見方式。同一次業(yè)主大會會議只能采取其中一種方式召開。
3.2采用集體討論方式,按照以下程序進(jìn)行:
3.2.1業(yè)主委員會主任委員就業(yè)主大會會議召開目的、會議召集情況及業(yè)主到會情況等進(jìn)行說明;
3.2.2業(yè)主委員會主任委員就本次會議需要決議事項進(jìn)行必須說明;
3.2.3參加會議業(yè)主就需要決議事項逐一進(jìn)行投票表決;業(yè)主委員會計收有效票;
3.2.4業(yè)主委員會公布投票結(jié)果,并依據(jù)有關(guān)規(guī)定對投票結(jié)果的合法性、有效性做出必須說明,確定并以書面宣布決議事項是否通過或有效;
3.2.5業(yè)主委員會就決議事項的執(zhí)行和處理做出說明。
3.3采
用書面征求意見方式,按照以下程序進(jìn)行:
3.3.1業(yè)主委員會組織其工作人員就需決議事項向本建筑區(qū)劃全體業(yè)主送達(dá)書面征求意見函(表決票),并書面告知業(yè)主反饋意見投放的截止時間和地點;
3.3.2業(yè)主委員會收集業(yè)主書面征求意見函(表決票),并以公開的方式統(tǒng)計有效反饋意見;
3.3.3業(yè)主委員會書面公告書面征求意見函(表決票)的統(tǒng)計結(jié)果,說明其合法性、有效性,明確決議的事項是否通過或有效;
3.3.4業(yè)主委員會應(yīng)就決議事項的執(zhí)行和處理做出說明。
3.4采用書面征求意見方式,業(yè)主應(yīng)按照書面征求意見函(表決票)中要求的內(nèi)容和形式反饋意見。
3.5業(yè)主應(yīng)本人參加業(yè)主大會會議。因故不能參加會議的,業(yè)主可以書面委托代理人參加。但一個代理人不得接受同一建筑區(qū)劃內(nèi)兩個或兩個以上業(yè)主的委托。
4書面征求意見函(表決票)的制作、送達(dá)、回收、統(tǒng)計
4.1書面征求意見函(表決票)的制作:可包含要表決的議題、填寫方式與交回方式的說明、投票權(quán)信息、業(yè)主簽名欄等。
4.2書面征求意見函(表決票)的送達(dá)可采用直接送達(dá)、郵寄送達(dá)等四種方式,并應(yīng)保留送達(dá)記錄。
4.2.1直接送達(dá):為維護(hù)業(yè)主大會的公開、公平、公正,應(yīng)由兩名以上(含兩名)工作人員同時送達(dá),并認(rèn)真填寫《書面征求意見函(表決票)送達(dá)登記薄》;
4.2.2郵寄送達(dá)(掛號信):召開業(yè)主大會會議應(yīng)保證告知全體業(yè)主,故可采用郵寄送達(dá)的方式,但應(yīng)保存郵寄送達(dá)(掛號信)憑證,并在送達(dá)記錄中注明“郵寄送達(dá)”。
4.3書面征求意見函(表決票)的回收可采用直接回收、郵寄回收等四種方式,并應(yīng)保留回收記錄。
4.3.1采用直接回收的,可以當(dāng)場將書面征求意見函(表決票)放進(jìn)流動票箱,也可以填好后投放在固定位置的票箱內(nèi)或直接送交業(yè)主委員會;
4.3.2采用郵寄方式回收的,如果該業(yè)主按照指定地點郵寄回來,應(yīng)認(rèn)真填寫《書面征求意見函(表決票)郵寄回收登記表》;
4.3.3根據(jù)實際情況,業(yè)主委員會可調(diào)整書面征求意見函(表決票)的回收方式,但應(yīng)在書面征求意見函(表決票)上注明。
5書面征求意見函(表決票)統(tǒng)計結(jié)果的公示和會議決議的公告
5.1書面征求意見函(表決票)的統(tǒng)計應(yīng)邀請和接受業(yè)主及社區(qū)居委會代表現(xiàn)場監(jiān)督。符合書面征求意見函(表決票)中要求的,方為有效書面征求意見函(表決票)。
5.2書面征求意見函(表決票)統(tǒng)計結(jié)果應(yīng)先以書面形式公示,公示期為10日。業(yè)主可在公示期內(nèi)對會議召開的程序和結(jié)果提出書面質(zhì)疑意見。公示期結(jié)束,業(yè)主委員會應(yīng)書面對公示期內(nèi)收到的全部質(zhì)疑意見是否影響業(yè)主大會決議結(jié)果進(jìn)行說明,并書面公告本次會議決議。
6業(yè)主大會決議的表決與業(yè)主投票權(quán)的確定
6.1書面征求意見函(表決票)填寫人
6.1.1業(yè)主應(yīng)親自或書面委托代理人(應(yīng)符合本規(guī)則第3.5條的規(guī)定)填寫書面征求意見函(表決票)。未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人進(jìn)行填寫(并附相關(guān)證明文件)。
6.1.2如業(yè)主是法人單位的,書面征求意見函(表決票)應(yīng)加蓋單位公章。
6.1.3如業(yè)主是多人為共有產(chǎn)權(quán)人的,可以書面委托其中一人行使表決權(quán)利。
6.2業(yè)主大會做出決議應(yīng)當(dāng)經(jīng)占建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過,方為有效。
6.3以下事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,方為有效。
6.3.1籌集和使用物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的專項維修資金。但僅涉及建筑區(qū)劃內(nèi)某棟建筑物的該項資金,由經(jīng)占該棟建筑物的全體業(yè)主總投票權(quán)數(shù)三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,即為有效。
6.3.2改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
6.4業(yè)主大會會議上各業(yè)主的投票權(quán),按其擁有的房屋建筑面積計算。投票權(quán)數(shù)為整數(shù),每一平方米計為投票權(quán)計算基數(shù),房屋建筑面積小數(shù)點后面的數(shù)字不計算在投票權(quán)內(nèi)。房屋建筑面積為產(chǎn)權(quán)證上注明的或者發(fā)展商提供的產(chǎn)權(quán)清冊(參見《Z花園業(yè)主投票權(quán)數(shù)清冊》)中列明的數(shù)字為準(zhǔn)。住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的人防、停車庫等地下空間不計算投票權(quán)。
7業(yè)主委員會
7.1業(yè)主委員會由7名委員組成。另選候補委員5名,候補委員應(yīng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并符合投票結(jié)果(以備正式委員因故不能履行職責(zé)時,無需另行選舉而補足)。委員補足后,應(yīng)履行必要的備案手續(xù)。
7.2業(yè)主委員會主任僅僅是業(yè)主委員會會議的召集人。業(yè)主委員會決議應(yīng)該有至少半數(shù)(即5名)以上委員無條件同意方可,俗稱“委員合議制”。每一位委員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會決議僅僅以書面形式產(chǎn)生和發(fā)布。如經(jīng)增補候補委員后,業(yè)主委員會委員總數(shù)仍然達(dá)不到通過決議的最低委員人數(shù)(5名)時,業(yè)主委員會應(yīng)及時召開業(yè)主大會會議進(jìn)行委員的增選。
7.3業(yè)主委員會委員喪失業(yè)主資格或提出書面辭呈的,視為委員資格終止。如業(yè)主委員會委員總數(shù)達(dá)不到通過決議的最低委員人數(shù)(即5名)時,業(yè)主委員會應(yīng)及時召開業(yè)主大會會議進(jìn)行委員的增選。如增選后仍然達(dá)不到通過決議的最低委員人數(shù)(即5名),除為召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會委員選舉的工作外,不得再以業(yè)主委員會的名義進(jìn)行任何活動。
7.4每屆業(yè)主委員會任期為3年,從選舉公告生效之日起計算,業(yè)主委員會到期沒有進(jìn)行換屆或者換屆不成功的,原業(yè)主委員會應(yīng)從換屆之日起,除為召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會委員選舉的工作外,不得再以業(yè)主委員會的名義進(jìn)行任何活動。下一屆業(yè)委會的產(chǎn)生,應(yīng)該參照首次業(yè)主大會選舉業(yè)委會的方式由業(yè)主自薦代表重新組建籌備組,在居委會的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。
7.5業(yè)主委員會委員可以連選連任。
7.6業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議,推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人,副主任1人。被推選為主任的委員,應(yīng)至少獲得5名以上的委員無條件同意方可。如未能依照上述推選規(guī)則產(chǎn)生主任的,應(yīng)由業(yè)委會決議確定業(yè)委會備案材料中的主任人選,并在業(yè)主委員會內(nèi)部實行由委員擔(dān)任輪值執(zhí)行主任的形式進(jìn)行工作。副主任僅僅在主任不能履行職責(zé)時代替主任職責(zé)。業(yè)主委員會內(nèi)部也可以采用經(jīng)會議決議后由委員擔(dān)任輪值執(zhí)行主任委員等形式進(jìn)行工作。
7.7業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
7.7.1本建筑區(qū)劃內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主。除房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認(rèn)定為“業(yè)主”之外,購買預(yù)售商品房且房屋已經(jīng)交付但尚未取得房屋權(quán)屬證書的,商品房買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。房屋的開發(fā)商、購房單位、自
建房單位作為單位業(yè)主,應(yīng)推薦其單位法人代表人參選;
7.7.2遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);
7.7.3嚴(yán)格遵守《北京市朝陽區(qū)Z花園小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》、《北京市朝陽區(qū)Z花園小區(qū)管理規(guī)約》,模范履行業(yè)主義務(wù)。無欠繳物業(yè)費六個月以上的;
7.7.4熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔,具有社會公信力,并公開承諾“將在任期內(nèi)認(rèn)真履行業(yè)委會委員職責(zé)。除非喪失業(yè)主資格,或因疾病等重大影響服務(wù)業(yè)主的,絕不隨意辭職,以不辜負(fù)業(yè)主們的信任投票”的;
7.7.5具有一定組織能力;
7.7.6具備必要的工作時間;
7.7.7在成為業(yè)委會委員期間,不利用自有房產(chǎn)在本建筑區(qū)劃內(nèi)從事以本建筑區(qū)劃業(yè)主、居民作為主要服務(wù)對象的營利性經(jīng)營活動;不利用(包括租用)全體業(yè)主公共區(qū)域進(jìn)行營利或非營利的經(jīng)營活動;不任職于本建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)企業(yè);不任職于直接、間接向本建筑區(qū)劃提供物業(yè)管理服務(wù)或相關(guān)事務(wù)(如法律、會計、審計服務(wù)等)的企業(yè)。
7.8業(yè)主委員會必須恪盡職守為大多數(shù)業(yè)主利益服務(wù),并接受來自業(yè)主的監(jiān)督(包括但不限于):
7.8.1業(yè)主委員會應(yīng)允許業(yè)主參加旁聽業(yè)主委員會會議;
7.8.2業(yè)主委員會的所有文檔均應(yīng)存檔并接受業(yè)主的隨時查閱;
7.8.3業(yè)主委員會應(yīng)依據(jù)本規(guī)則原則制定相應(yīng)的管理制度和接受質(zhì)詢制度,并向全體業(yè)主公開。
8業(yè)主委員會公章
8.1以業(yè)主大會和業(yè)主委員會名義對外發(fā)出的書面文件,均應(yīng)加蓋業(yè)主委員會公章。且加蓋業(yè)主委員會公章的書面文件是業(yè)主委員會發(fā)布信息的唯一形式。
8.1.1對業(yè)主大會決議的書面文件加蓋公章,應(yīng)符合本規(guī)則中第6.2或6.3條的規(guī)定;
8.1.2對業(yè)主委員會決議的書面文件加蓋公章,應(yīng)符合本規(guī)則中第7.2條的規(guī)定。
8.2秘書作為業(yè)主委員會公章的保管人,承擔(dān)保管責(zé)任。更換業(yè)主委員會公章的保管人時,須履行書面移交手續(xù)。業(yè)主委員會主任為業(yè)主委員會公章使用的審核人。
8.3在無業(yè)主委員會公章的情況下,任何與獲得業(yè)主委員會公章目的無關(guān)的業(yè)主委員會決議均為無效。
8.4臨時會議籌備組召開僅為“對全體業(yè)主委員會委員的罷免和重選”議題的臨時會議時,秘書應(yīng)協(xié)助此次臨時會議,包括使用公章。
9業(yè)主大會經(jīng)費
9.1業(yè)主以物業(yè)服務(wù)費名義交納的費用,在本規(guī)則通過后為全體業(yè)主共同歸集用于公共建筑物及共有設(shè)備設(shè)施的運轉(zhuǎn)及維護(hù)保養(yǎng)的物業(yè)服務(wù)費和業(yè)主大會經(jīng)費。
9.2業(yè)主大會經(jīng)費包括以組織召開業(yè)主大會會議為目的所產(chǎn)生的費用和業(yè)主委員會開展工作的費用。
9.3從全體業(yè)主共同歸集的費用中提取1.5%作為業(yè)主大會經(jīng)費,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為監(jiān)督管理。
9.4業(yè)主大會經(jīng)費的使用原則和預(yù)算必須經(jīng)業(yè)主大會決議通過,由業(yè)委會具體執(zhí)行,并應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費賬目中設(shè)立專門科目,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為支付、監(jiān)管且每月需向業(yè)主委員會提交報表,供業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)至少每年一次將經(jīng)費的使用情況在本建筑區(qū)劃顯著位置公告,接受業(yè)主的質(zhì)詢。
9.5業(yè)主大會經(jīng)費的支出范圍應(yīng)是為正常履行業(yè)主大會職責(zé)所開展的各項工作,但所有由此產(chǎn)生的費用不應(yīng)超過業(yè)主大會年度經(jīng)費預(yù)算總額。
9.6業(yè)主大會經(jīng)費的預(yù)算支出包括:
9.6.1召開業(yè)主大會會議的費用;
9.6.2聘請秘書、律師、會計師、專項業(yè)務(wù)顧問等專業(yè)人士的酬金和業(yè)主委員會委員的補貼(業(yè)主委員會委員補貼應(yīng)另行通過業(yè)主大會決議,首屆業(yè)主委員會委員不享受補貼);
9.6.3法律訴訟、證據(jù)獲得、賬目審計等工作的費用;
9.6.4上述支出有年度結(jié)余的,業(yè)委會可決議用于其他本建筑區(qū)劃全體業(yè)主共同利益的支出,但應(yīng)將經(jīng)費使用的計劃、實施、結(jié)果等信息完全公開。
9.7如業(yè)主大會年度經(jīng)費可能超出年預(yù)算總額時,業(yè)主委員會應(yīng)就業(yè)主大會經(jīng)費的臨時籌集方式、用途、金額等事宜召開業(yè)主大會會議,且經(jīng)業(yè)主大會會議決議后,方可按業(yè)主大會決議向全體業(yè)主籌集。
9.8如業(yè)主大會年度經(jīng)費發(fā)生結(jié)余時,因結(jié)余經(jīng)費存放在物業(yè)服務(wù)企業(yè)會產(chǎn)生稅費,造成經(jīng)費損失,應(yīng)采取財務(wù)手段合理避稅;在無法合法避稅的情況下,業(yè)主委員會應(yīng)對經(jīng)費余額的轉(zhuǎn)移做出決議。一般可將結(jié)余轉(zhuǎn)到“專項維修資金”專用賬戶,也可沖抵所有業(yè)主下年度的物業(yè)服務(wù)費。
10全體業(yè)主委員會委員的罷免和重選
10.1對委員喪失業(yè)主資格或提出書面辭呈的,由業(yè)主委員會確認(rèn)并公示其委員資格的終止。
10.2對某名但非全體業(yè)主委員會委員的罷免,可按本規(guī)則由業(yè)主委員會或者占全體業(yè)主人數(shù)20%以上的業(yè)主集體提議召開臨時業(yè)主大會會議表決。
10.2.1該臨時業(yè)主大會會議書面征求意見函(表決票)中應(yīng)附帶被罷免委員的申辯辭,除非該委員放棄此申辯權(quán)利;
10.2.2罷免生效的,業(yè)主委員會應(yīng)按本規(guī)則中第7.3條執(zhí)行。
10.3業(yè)主有權(quán)依本規(guī)則對全體業(yè)主委員會委員進(jìn)行罷免和重選。根據(jù)本條下列情況產(chǎn)生的臨時會議籌備組,有權(quán)臨時使用業(yè)主委員會的所有資源,但應(yīng)僅僅用于議題為“對全體業(yè)主委員會委員的罷免和重選”的臨時會議。
10.3.1占全體業(yè)主人數(shù)20%以上的業(yè)主集體提議召開臨時會議,而業(yè)主委員會拒不履行組織召開會議的職責(zé)時,此種情況將視為業(yè)主大會自行啟動罷免和重新選舉全體業(yè)主委員會委員的臨時會議程序。由業(yè)主自薦業(yè)主大會臨時會議籌備組組織召開議題僅為“對全體業(yè)主委員會委員的罷免和重選”的臨時會議。原來20%以上業(yè)主提出的議題在臨時會議期間擱置,如臨時會議召開成功,則由新一屆業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織召開臨時會議討論原議題;如臨時會議未召開成功,則原議題自動廢除;
10.3.2占全體業(yè)主人數(shù)15%以上的業(yè)主提議召開“對全體業(yè)主委員會委員的罷免和重選”臨時會議,而業(yè)主委員會不履行召開臨時會議的職責(zé)時,此種情況將可由業(yè)主選舉業(yè)主大會臨時會議籌備組組織召開議題僅為“對全體業(yè)主委員會委員的罷免和重選”的臨時會議;
10.3.3臨時會議籌備組全體成員應(yīng)書面承諾對召開臨時會議的后果承擔(dān)民事責(zé)任,同時產(chǎn)生書面的臨時會議籌備組議事規(guī)則。業(yè)委會秘書應(yīng)依該書面承諾和議事規(guī)則協(xié)助臨時會議籌備組,并依臨時會議籌備組決議向其提供《投票權(quán)數(shù)清冊》等召開臨時會議所必須的文件副本。秘書應(yīng)對臨時會議籌備組的所有決議存檔,并對此次臨時會議產(chǎn)生的書面決議加蓋業(yè)主委員會公章;
10.3.4臨時會議籌備組應(yīng)參照首屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生的程序,依照本規(guī)則的其他規(guī)定,組織召開議題僅為“對全體業(yè)主委員會委員的罷免和重選”的臨時會議,并
應(yīng)主動接受政府有關(guān)部門或者居委會的監(jiān)督指導(dǎo)。臨時會議經(jīng)費由臨時會議籌備組先行墊付,無論臨時會議是否成功召開,待會議召開完畢后,根據(jù)本規(guī)則對會議經(jīng)費規(guī)定的有關(guān)條款,從當(dāng)年業(yè)主大會經(jīng)費中予以報銷;
10.3.5臨時會議成功罷免并成功選舉出新的業(yè)主委員會委員的,臨時會議籌備組應(yīng)將本次臨時會議議題表決的統(tǒng)計結(jié)果如實記錄,并在統(tǒng)計完畢后的3日內(nèi),以籌備組決議的形式形成書面文件;全體經(jīng)臨時會議決議選舉產(chǎn)生的新一屆業(yè)主委員會委員應(yīng)在上述決議的書面文件上簽字;在該文件加蓋業(yè)主委員會公章并公示后,新一屆業(yè)主委員會開始行使其職責(zé),并應(yīng)及時辦理有關(guān)備案手續(xù),臨時會議籌備組即刻解散;
10.3.6臨時會議未成功罷免全體業(yè)主委員會委員的,則選舉業(yè)主委員會的議題表決結(jié)果無效。臨時籌備組應(yīng)將本次臨時會議議題表決的統(tǒng)計結(jié)果如實記錄,并在統(tǒng)計完畢后的3日內(nèi),以籌備組決議的形式形成書面文件。無論臨時會議籌備組是否能按時形成該文件,臨時會議籌備組即刻解散。秘書不應(yīng)再對臨時會議籌備組提供任何協(xié)助。原業(yè)主委員會繼續(xù)履行其全部職責(zé);
10.3.7臨時會議成功罷免全體業(yè)主委員會委員但未選舉出業(yè)主委員會的,臨時會議籌備組應(yīng)將本次臨時會議議題表決的統(tǒng)計結(jié)果如實記錄,并在統(tǒng)計完畢后的3日內(nèi),以籌備組決議的形式形成書面文件,臨時會議籌備組即刻解散;在該文件加蓋業(yè)主委員會公章并公示后,原業(yè)主委員會全體委員即刻卸任。除再次召開臨時會議外,不得使用業(yè)主委員會公章;
10.3.7.1秘書可繼續(xù)留任至下一次議題僅為選舉業(yè)主委員會委員的業(yè)主大會會議。此會議參照第10.3.2條啟動;
10.3.7.2秘書可將公章移交至居民委員會、街道辦事處、政府房屋管理部門;在能證明上述部門拒收的情況下,可將公章移交物業(yè)服務(wù)企業(yè);
10.3.8因任何原因?qū)е旅貢芙^協(xié)助臨時會議召開工作的,臨時會議籌備組可采取一切可行的方式獲得業(yè)主委員會公章和召開臨時會議所需的其他資源,但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的后果。
11業(yè)主大會信使團
11.1業(yè)主大會信使團由從每棟獨立建筑物的業(yè)主和房屋使用人中選舉產(chǎn)生,但每棟獨立建筑物產(chǎn)生的信使團成員不能超過10名。
11.2業(yè)主大會信使團成員的選舉產(chǎn)生可由業(yè)主委員會組織,也可由業(yè)主和物業(yè)使用人以單元或樓層為單位自己組織選舉產(chǎn)生,選舉結(jié)果不同或有爭議的,以業(yè)主和物業(yè)使用人組織選舉產(chǎn)生的結(jié)果確定業(yè)主大會信使團成員。某棟建筑物不能選舉產(chǎn)生信使團成員的,由業(yè)主委員會來代替。
11.3信使團成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
11.3.1本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主或物業(yè)使用人;
11.3.2熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔,具有社會公信力的;
11.3.3具有一定組織能力的;
11.3.4具備必要空余時間的。
11.4業(yè)主大會信使團的活動可由業(yè)主委員會組織,也可由其成員自行組織。業(yè)主大會信使團內(nèi)部組織活動的,可不受業(yè)主委員會的要求和限制。
11.5在居委會的監(jiān)督指導(dǎo)下,當(dāng)業(yè)主大會信使團參與業(yè)主大會會議書面征求意見函(表決票)的送達(dá)和回收工作時,信使團成員應(yīng)對收回的書面征求意見函(表決票)的真實性承擔(dān)后果。業(yè)主委員會對信使團收回的書面征求意見函(表決票)只做形式上的審查。
11.6單一信使團成員收回的書面征求意見函(表決票),依照本規(guī)則中第5.2條被書面質(zhì)疑的書面征求意見函(表決票)占其收回總數(shù)1/2以上的,業(yè)主委員會應(yīng)書面公告上述情況,并可組織或建議組織該成員所在建筑物的業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行改選。
11.7業(yè)主大會信使團參與業(yè)主大會會議書面征求意見函(表決票)的送達(dá)和回收工作的,業(yè)主委員會應(yīng)向信使團成員提供該成員負(fù)責(zé)區(qū)域的業(yè)主信息。如因信使團成員的不正當(dāng)使用導(dǎo)致業(yè)主信息泄露并產(chǎn)生后果的,由信使團成員本人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
11.8僅在業(yè)主大會信使團參與業(yè)主大會會議書面征求意見函(表決票)的送達(dá)和回收工作時,可由業(yè)主委員會從業(yè)主大會經(jīng)費中撥付補貼。其他活動經(jīng)費由業(yè)主大會信使團自行籌集。
12物業(yè)管理緊急狀態(tài)預(yù)案
12.1僅當(dāng)非業(yè)主大會決議解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),而發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離且物業(yè)管理活動終止的情形時,為“物業(yè)管理緊急狀態(tài)”。
12.2“物業(yè)管理緊急狀態(tài)”應(yīng)以公告的形式發(fā)布。此公告應(yīng)是包括本建筑區(qū)劃內(nèi)10%業(yè)主聯(lián)署簽名的業(yè)主委員會決議。
12.3本規(guī)則賦予業(yè)主委員會在依第12.2條發(fā)布公告后,有聘請臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與其簽訂附件為原物業(yè)服務(wù)合同的臨時托管協(xié)議的職責(zé),但臨時托管協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)且僅應(yīng)為該臨時“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承諾履行原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在原合同中的全部義務(wù),全體業(yè)主按原合同的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費”。
12.4業(yè)主委員會應(yīng)在聘請臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)后90日內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如無法決議產(chǎn)生被選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè),則業(yè)主委員會與臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署的契約有效,直至再次召開業(yè)主大會會議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽署的物業(yè)服務(wù)合同生效。
12.5如業(yè)主委員會不履行上述程序規(guī)定的職責(zé),可由社區(qū)居委會代為履行這些應(yīng)由業(yè)主委員會履行的職責(zé),組織業(yè)主共同決定,全體業(yè)主承擔(dān)后果。
12.6如社區(qū)居委會不能代替業(yè)主委員會履行上述職責(zé)的,可由政府無行政裁決權(quán)利的部門代為履行這些應(yīng)由業(yè)主委員會履行的這些職責(zé)。
13業(yè)主委員會的起訴和應(yīng)訴
13.1業(yè)主委員會可對涉嫌侵害全體業(yè)主利益的當(dāng)事人提起民事訴訟,應(yīng)同時向全體業(yè)主公示或接受業(yè)主查閱與該訴訟有關(guān)文件的公告(包括但不限于訴訟原因、訴訟理由、起訴書、訴訟費用預(yù)算、開庭的時間和地點、勝訴及敗訴可能導(dǎo)致的后果等文件)。業(yè)主委員會對外提起法律訴訟產(chǎn)生的費用,不應(yīng)超過業(yè)主大會年度經(jīng)費預(yù)算。
13.2業(yè)主委員會應(yīng)對被訴主體為本建筑區(qū)劃全體業(yè)主或業(yè)主委員會的訴訟積極應(yīng)訴,應(yīng)同時向全體業(yè)主公示或接受業(yè)主查閱與該訴訟有關(guān)文件的公告(包括但不限于應(yīng)訴方案、對方起訴書、答辯狀、訴訟費用預(yù)算、開庭的時間和地點、勝訴及敗訴可能導(dǎo)致的后果等文件)。業(yè)主委員會應(yīng)訴所產(chǎn)生的費用,不應(yīng)超過業(yè)主大會年度經(jīng)費預(yù)算。對原告為本建筑區(qū)劃內(nèi)單個(或團體)業(yè)主的民事訴訟中,主張業(yè)主委員會未依照法規(guī)或業(yè)主大會決議履行職責(zé)的,業(yè)主委員會應(yīng)承擔(dān)其履行了職責(zé)的舉證義務(wù)。
13.3業(yè)主委員會應(yīng)積極工作使生效判決得以履行。對有現(xiàn)金收益的,應(yīng)積極追索,該收益歸全體業(yè)主所有;對有現(xiàn)金支出的,應(yīng)召開臨時業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會提出的具體方案議題進(jìn)行表決。
14附則
14.1本規(guī)則如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款,且被人民法
院確認(rèn)無效的,該條款無效,但不影響其他條款的有效性。本規(guī)則由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)解釋。
14.2依照本規(guī)則通過的決議,須書面告知社區(qū)居委會,對全體業(yè)主具有約束力。
14.3此后本規(guī)則的修改,須按本規(guī)則組織召開業(yè)主大會會議,并根據(jù)本規(guī)則6.2決議通過。
(注:本規(guī)則經(jīng)2009年2月14日結(jié)束的北京市朝陽區(qū)Z花園小區(qū)第一次業(yè)主大會表決通過)
篇2:白麗小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則
竹園小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則(初稿)
目錄
第一章業(yè)主大會
第二章業(yè)主委員會
第三章監(jiān)事會、財務(wù)人員和秘書
第四章附則
第一章
第一條本業(yè)主大會名稱為西城區(qū)E竹園小區(qū)業(yè)主大會。
第二條業(yè)主大會的議事內(nèi)容包括:
(一)制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(三)決議業(yè)主委員會的工作職責(zé)和經(jīng)費;
(四)審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的年度工作報告;
(五)決議或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案;
(六)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;授權(quán)業(yè)主委員會擬定和簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》;
(七)籌集、管理和使用專項維修資金;
(八)決議申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施;
(九)決議申請變動建筑主體和拆改承重結(jié)構(gòu);
(十)決議申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;
(十一)制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度;
(十二)制定物業(yè)合同無法履行等情形的應(yīng)急預(yù)案;
(十三)決議本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共用部分的經(jīng)營、收益分配等方案;
(十四)決議本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主訴訟事宜;
(十五)決議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。
決定第(七)項事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(八)項事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(十)項事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
決定其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
第三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會每年召開定期會議一次,由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。業(yè)主大會定期會議召開前,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容:
(一)上一年度物業(yè)管理情況報告;
(二)上一年度業(yè)主委員會工作情況報告;;
(三)上一年度業(yè)主大會收支情況報告;
(四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容:
(一)審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的年度工作計劃;
(二)選舉需要補選或者定期改選的業(yè)主委員會委員;
(三)決議下一年度物業(yè)管理有關(guān)事項;
(四)決議下一年度業(yè)主大會收支預(yù)算;
(五)決議物業(yè)管理其他的有關(guān)事項。
業(yè)主委員會在業(yè)主大會定期會議召開60日前,應(yīng)當(dāng)就有關(guān)物業(yè)管理工作征詢業(yè)主意見,并對業(yè)主提出的意見、建議等,由業(yè)主委員會會議審議,形成議案提交業(yè)主大會會議決定。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在會議召開15日前,將會議的時間、地點、內(nèi)容等主要事項以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。
第四條有下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議:
(一)20%以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議;
(二)經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)(含)以上委員提議變更業(yè)主委員會委員的;
(三)業(yè)主委員會委員空缺達(dá)半數(shù)(含)以上的;
(四)業(yè)主委員會與業(yè)主大會或業(yè)主委員會做出的決定有抵觸,提議召開業(yè)主大會臨時會議的;
(五)表決物業(yè)服務(wù)企業(yè)的變更;
(六)需要業(yè)主大會表決專項維修資金使用;
(七)經(jīng)業(yè)主委員會提議需業(yè)主大會表決的內(nèi)容。
第五條業(yè)主委員會對提議業(yè)主人數(shù)有異議的,應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提議之日起30日內(nèi)自行核查或向街道辦事處申請啟動公共決策平臺進(jìn)行核查,并做出是否召集業(yè)主大會臨時會議的書面決定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主對業(yè)主委員會自行核查的結(jié)果有異議的,業(yè)主可以于自行核查結(jié)果公示后3日內(nèi)向街道辦事處申請啟動公共決策平臺進(jìn)行核查,并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第六條業(yè)主委員會未按時做出決定或者業(yè)主委員會決定不召開臨時會議,但經(jīng)核查(包括公共決策平臺核查)后,業(yè)主提議符合第四條規(guī)定的情形的,業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的,由監(jiān)事會決定是否召開業(yè)主大會;業(yè)主委員會不接受業(yè)主大會監(jiān)事會監(jiān)督,或者未設(shè)立監(jiān)事會但相關(guān)業(yè)主提出申請的,物業(yè)所在地的街道辦事處應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令業(yè)主委員會履行職責(zé),逾期仍不履行的,街道辦事處應(yīng)當(dāng)依法指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會臨時會議,對相關(guān)事宜進(jìn)行表決,并進(jìn)行監(jiān)督。
第七條本小區(qū)業(yè)主大會會議采用書面征求意見的形式,并根據(jù)實際情況選擇以下方式:
(一)由全體業(yè)主參加書面征求意見形式表決;
(二)具備條件的物業(yè)單元組成業(yè)主小組,從業(yè)主小組中推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表產(chǎn)生方式如下:
1、以幢為單位設(shè)立業(yè)主小組,從業(yè)主小組中推選業(yè)主代表;
2、以單元為單位設(shè)立業(yè)主小組,從業(yè)主小組中推選業(yè)主代表;
3、非住宅專屬面積的產(chǎn)權(quán)單位派出代表。
第八條業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置或業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房設(shè)提案箱、提案簿,并安排專門的委員每月負(fù)責(zé)收集、整理當(dāng)月業(yè)主、業(yè)主代表就物業(yè)管理有關(guān)事項的提議、意見、建議,向業(yè)主委員會主任報告,由業(yè)主委員會主任決定召開業(yè)主委員會會議審議的時間、地點等。
業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主、業(yè)主代表的提議、意見、建議和相關(guān)政策的要求,由業(yè)主委員會會議審議后,形成有編號的業(yè)主委員會議案,其中有必要的,提交業(yè)主大會的會議決議。
第九條業(yè)主大會會議按下列程序召開:
(一)會議籌備工作
業(yè)主委員會負(fù)責(zé)開會前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)業(yè)主、業(yè)主代表的提議、意見、建議,經(jīng)業(yè)主委員會會議審議后草擬議案,制定征詢意見表或表決票,核實業(yè)主情況。
(二)發(fā)布公告
業(yè)主大會會議召開前15日,由業(yè)主委員會將會議的時間、地點、內(nèi)容等主要事項以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會。發(fā)生重大事故或緊急事件等,需要及時處理的,要及時通知和公告,并同時告知街道辦事處和社區(qū)居民委員會。
公告包括以下內(nèi)容:1.會議形式;2.會議日期、地點;3.提交會議審議的事項;4.會務(wù)常設(shè)聯(lián)系人姓名、聯(lián)系電話;5.其他需公告的事項。
公告期間,業(yè)主可向業(yè)主委員會提出對公告內(nèi)容的意見和建議,由業(yè)主委員會會議審議。
(三)會議召開
業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會會議。
采用書面征求意見形式的,業(yè)主委員會應(yīng)在投票日期15日前發(fā)放征詢意見表或表決票(選票),將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見。
召開業(yè)主大會會議時,可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處和社區(qū)居民委員會的人員列席。
(四)表決形式
業(yè)主大會會議可以現(xiàn)場表決或書面表決,也可以采用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進(jìn)行表決。對現(xiàn)場表決或書面表決形式、結(jié)果有異議的,可通過監(jiān)事會核查。
(五)公告業(yè)主大會會議決議房產(chǎn)
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會的決定作出之日起5日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主大會決定。
業(yè)主委員會做好業(yè)主大會會議書面記錄;業(yè)主大會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布或簽署,并由出席會議的業(yè)主委員會委員簽字并存檔,業(yè)主大會已刻制印章的,業(yè)主委員會委員簽字并加蓋業(yè)主大會印章后存檔。
第十條業(yè)主大會形成的決議,對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力,業(yè)主必須共同遵守。持不同意見的業(yè)主不得抵制業(yè)主大會決定的執(zhí)行,不得干擾業(yè)主大會的正常工作。
業(yè)主大會形成的決議違反法律法規(guī)的,業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處舉報,由受理單位依法處理;業(yè)主大會形成的決議侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
第十一條業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議,代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議的,應(yīng)符合下列約定
(一)業(yè)主是自然人
的,可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主或者家庭成員參加;業(yè)主為無完全民事行為能力人、限制民事行為能力人的,由其法定代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議,行使投票權(quán);
(二)業(yè)主為法人的,由其法定代表人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議;
(三)業(yè)主是其他組織的,由其負(fù)責(zé)人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議。
第十二條業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。房產(chǎn)業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定:
(一)專有部分面積,按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進(jìn)行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算,在規(guī)定時間內(nèi)(發(fā)布業(yè)主大會公示文件至表決前)不能提供上述文件的不計入表決權(quán)數(shù);
(二)建筑物總面積,按照前項的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定;
(1)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;
(2)總?cè)藬?shù),按照前項的統(tǒng)計總和計算,按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計算投票權(quán)。
(3)依照業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則約定,對因損害業(yè)主共同權(quán)益而被限制選舉權(quán)的業(yè)主人數(shù)不計入選舉議案的總?cè)藬?shù)。
第十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會等工作經(jīng)費用于下列開支:
(一)通訊費、紙張費、郵遞費等日常辦公等費用;
(二)有關(guān)人員工資和津貼,具體支付對象如下:
(1)辦公費用;
(2)業(yè)主代表津貼;
(3)志愿者津貼;
(4)法律顧問費;
(5)工作人員工資;
(6)業(yè)委會委員津貼;
業(yè)主大會、業(yè)主委員會等開展工作的經(jīng)費,首先從物業(yè)共用部分經(jīng)營收益中支取。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會等工作經(jīng)費歸全體業(yè)主共有,依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和本議事規(guī)則進(jìn)行財務(wù)管理,并由業(yè)主大會監(jiān)事會進(jìn)行年度審計。經(jīng)費收支賬目于每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次,接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。
第二章業(yè)主委員會
第十四條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定,并按業(yè)主大會的決議實施,接受業(yè)主的監(jiān)督,依法履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議;
(二)定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理情況;
(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同和專項物業(yè)服務(wù)協(xié)議;
(四)擬訂業(yè)主委員會的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案,提交業(yè)主大會會議決定;
(五)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,形成議案提交業(yè)主大會會議決定;
(六)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的對物業(yè)服務(wù)的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)服務(wù);
(七)擬訂建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案,提交業(yè)主大會會議決定;
(八)督促業(yè)主按照約定交納專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M用;
(九)對有關(guān)檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物進(jìn)行妥善保管,建立并妥善保管工作檔案,為業(yè)主提供查閱、抄錄和復(fù)制檔案資料的便利;
(十)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(十一)根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求,擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》和《物業(yè)合同》及其修改方案,提交業(yè)主大會會議決定;
(十二)擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案,提交業(yè)主大會會議決定;
(十三)擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分的使用、收益方案,提交業(yè)主大會會議決定;
(十四)初審物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人制定的年度服務(wù)計劃,提交業(yè)主大會會議決定;
(十五)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(十六)建立業(yè)主委員會接待制度,接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督,并定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報告;
(十七)對違反國家和本市相關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為,可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn),并依據(jù)《管理規(guī)約》限制相關(guān)責(zé)任人的表決權(quán);被限制上述權(quán)力的業(yè)主,不免除其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。
(十八)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十五條業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任,并應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)未被業(yè)主大會依約限制行使被選舉權(quán);
(四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔;
(五)具有一定組織能力;
(六)具備必要的工作時間。
除上述條件外,主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件:
(一)具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ);
(二)熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。
業(yè)主是法人或者其他組織的,可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),一個法人或者其他組織只能由一個自然人代表。房屋共有的,業(yè)主可以授權(quán)共有人參加業(yè)主委員會的選舉。
第十六條有以下行為的業(yè)主,不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員:
(一)擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(二)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu);
(三)擅自改變住宅外立面;
(四)擅自拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施;
(五)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)任職,或與其關(guān)聯(lián)機構(gòu)有利害關(guān)系的。
第十七條業(yè)主委員會設(shè)委員九名,其中主任一名,副主任二名。
本物業(yè)管理區(qū)域選舉候補委員四名。
第十八條業(yè)主委員會主任和副主任在全體委員中推舉產(chǎn)生,業(yè)主委員會主任或者副主任委員資格終止的,業(yè)主委員會應(yīng)及時召開會議,重新推舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任或者副主任。
第十九條業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù),履行以下職責(zé):
(一)負(fù)責(zé)召集業(yè)主委員會會議;
(二)主持制訂業(yè)主委員會工作計劃和實施方案;-
(三)主持制訂印章使用管理、檔案資料管理和財務(wù)管理等制度;
(四)代表業(yè)主委員會向業(yè)主大會匯報工作;
(五)組織、協(xié)調(diào)、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實施工作中的日常問題;
(六)執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定;
(七)完成業(yè)主委員會交辦的工作。
第二十條業(yè)主委員會副主任履行以下職責(zé):
(一)協(xié)助業(yè)主委員會主任工作;
(二)根據(jù)業(yè)主委員會主任的授權(quán),召集業(yè)主委員會會議、主持業(yè)主委員會工作;
(三)業(yè)主委員會主任缺席時,代行其職責(zé);
(四)執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定;
(五)完成業(yè)主委員會交辦的工作。
第二十一條業(yè)主委員會委員依法履行以下職責(zé):
(一)參加業(yè)主委員會會議等有關(guān)活動;
(二)參與制訂業(yè)主委員會工作計劃和實施方案;
(三)參與制訂印章使用管理、檔案資料管理和財務(wù)管理等制度;
(四)參與組織、協(xié)調(diào)、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實施工作中的日常問題;
(五)密切聯(lián)系業(yè)主、業(yè)主代表,廣泛了解本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理動態(tài)、情況和問題,向業(yè)主委員會或者通過業(yè)主委員會向業(yè)主大會反映業(yè)主的意見和建議;
(六)承擔(dān)業(yè)主委員會布置的專項工作;
(七)執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定,完成業(yè)主委員會交辦的工作。
第二十二條業(yè)主委員會委員實行任期制,連選可以連任,每位委員任期不得超過六年。業(yè)主委員會每兩年定期改選部分委員,在召開第一次全體委員會議時,應(yīng)當(dāng)按照委員在業(yè)主大會選舉過程中得票的多少,將全部委員盡量平均分為三組:得票較少的一組委員應(yīng)當(dāng)在第2年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選,得票居中的一組委員應(yīng)當(dāng)在第4年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選,得票較多的一組委員應(yīng)當(dāng)在第6年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選。
第二十三條業(yè)主委員會委員任期屆滿60日前,由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議進(jìn)行更換選舉,并做好以下更換選舉籌備工作:
(一)起草任期屆滿的委員工作情況的報告;
(二)確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(四)將業(yè)主委員會委員候
選人的姓名、性別、年齡、學(xué)歷、工作履歷等在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;
(五)做好召開業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
業(yè)主委員會委員任期屆滿未更換的,業(yè)主可以建議業(yè)主委員會組織更換,仍不更換的,業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處提出更換業(yè)主委員會委員的申請,由街道辦事處責(zé)令業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議選舉業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會委員補足后,應(yīng)當(dāng)及時辦理變更備案手續(xù)。
第二十四條業(yè)主委員會委員實行等額選舉;業(yè)主委員會直接聽取業(yè)主意見,經(jīng)匯總后提出業(yè)主委員會委員候選人名單。
第二十五條業(yè)主委員會委員缺額,由候補委員按照得票順序自動補足;候補委員名額用完,且業(yè)主委員會委員空缺達(dá)半數(shù)以上的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定增補委員,在委員增補之前,不得以業(yè)主委員會的名義從事組織召開業(yè)主大會會議決定增補委員以外的活動。
業(yè)主委員會委員集體提出辭職的,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由,并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處。在報告同時,應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處暫時保管。
新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后,及時與街道辦事處進(jìn)行檔案資料、印章及其他財務(wù)賬目等的轉(zhuǎn)交。
第二十六條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自動終止,并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告:
(一)任職期限屆滿的;
(二)不再具備業(yè)主身份的;
(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任,無法履行委員職責(zé)的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)向業(yè)主委員會移交其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物。
第二十七條業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每一個月召開一次。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的或者業(yè)主委員會就業(yè)主提議形成議案的,應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會臨時會議。
業(yè)主委員會委員無正當(dāng)事由,不得缺席。
第二十八條召開業(yè)主大會定期會議時,由業(yè)主委員會主任代表業(yè)主委員會向業(yè)主大會報告工作,工作報告內(nèi)容應(yīng)與本規(guī)則第十六條約定的業(yè)主委員會工作職責(zé)相一致,并分為日常工作報告、特定工作報告、財務(wù)報告和工作計劃等部分。
業(yè)主委員會在向業(yè)主大會報告工作15日前,應(yīng)將工作報告的主要內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。
第二十九條業(yè)主委員會依法作出的決定,對業(yè)主委員會委員和業(yè)主具有約束力,業(yè)主委員會委員和業(yè)主必須共同遵守;持不同意見的委員、業(yè)主不得抵制業(yè)主委員會決定的貫徹執(zhí)行,不得干擾業(yè)主委員會的正常工作。
業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處舉報,由受理單位依法處理;業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
第三十條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)則召開:
(一)會議由主任或其委托的副主任負(fù)責(zé)召集,并決定會議召開的時間、地點等;主任和副主任均不履職的,三分之一以上的委員可以自行召集業(yè)主委員會會議。
(二)委員因故不能參加會議的,提前1日向業(yè)主委員會召集人說明;
(三)提前3日將會議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位委員;
(四)討論、決定物業(yè)管理公共事項的,于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程,聽取業(yè)主的意見和建議;
(五)做好會議書面記錄,并由主持人和記錄人簽字;涉及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字;
(六)會議有過半數(shù)委員出席,作出的業(yè)主委員會決定(包括形成的業(yè)主委員會議案)須經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過;
(七)業(yè)主委員會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布或簽署,并由出席會議的業(yè)主委員會委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔;
(八)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會的決定(包括業(yè)主委員會議案)在作出之日起5日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。
第三十一條涉及以下重要事項的,業(yè)主委員會召開會議前應(yīng)當(dāng)先行召開業(yè)主意見征求會,公開聽取業(yè)主的意見,并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會會議,業(yè)主代表由業(yè)主小組推選產(chǎn)生:
(一)擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》修改方案;
(二)擬訂建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案;
(三)擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案;
(四)擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分的使用、收益方案;
(五)初審物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人制定的年度服務(wù)計劃。
第三十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議的書面記錄,并安排專人負(fù)責(zé)會議記錄和會議資料的存檔。
業(yè)主委員會會議書面記錄由會議主持人(業(yè)主委員會主任或副主任)和記錄人簽字,并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔;涉及重要事項的會議由會議主持人(業(yè)主委員會主任或副主任)、記錄人和全體出席會議的業(yè)主委員會委員簽字,并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。
第三十三條業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會所有會議資料,并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在接受詢問之日起7日內(nèi)予以答復(fù)。
第三十四條業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指派專人保管。
印章保管人不得將印章轉(zhuǎn)借他人,如確因工作需要或印章保管人外出,印章由業(yè)主委員會會議決定暫時保管人,并辦理暫時交管手續(xù)。
印章保管人對印章必須妥善保管,防止印章丟失、被盜和被盜用,如發(fā)現(xiàn)上述情況必須立即報告并采取補救措施。
第三十五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會依據(jù)各自的職責(zé)范圍使用印章。每次印章使用應(yīng)當(dāng)有記錄,記錄內(nèi)容包括申請使用人姓名、用途、蓋章人姓名。記錄應(yīng)當(dāng)存檔,業(yè)主可以查閱。
第三十六條未依業(yè)主大會決定、業(yè)主委員會決定而使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的,由印章保管人承擔(dān)責(zé)任;造成經(jīng)濟損失或不良影響的,依法追究印章保管人的相應(yīng)責(zé)任。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章遺失的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向社會公告,并按照相關(guān)規(guī)定重新刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。違反上述規(guī)定,印章遺失后造成經(jīng)濟損失或不良影響的,由印章遺失責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第三十七條下列檔案資料應(yīng)當(dāng)編號造冊,并由業(yè)主委員會指定專人保管:
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)資料;
(二)各類會議記錄、紀(jì)要;
(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決議、決定等書面材料;
(四)業(yè)主大會成立備案及業(yè)主委員會產(chǎn)生、委員產(chǎn)生、備案及更新備案的材料;
(五)業(yè)主清冊及聯(lián)系方式;
(六)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;
(七)有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件;
(八)業(yè)主和使用人的提議、書面意見、建議書;
(九)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金收支情況清冊;
(十)利用物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益的收支情況清冊;
(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況清冊;
(十二)其他有關(guān)材料。
上述檔案資料遺失的,由檔案保管人承擔(dān)責(zé)任;造成經(jīng)濟損失或不良影響的,依法追究檔案保管人的相應(yīng)責(zé)任。
第三十八條本業(yè)主大會的財務(wù)管理按照以下原則執(zhí)行:
(一)屬于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主所有的資金的收支范圍按本物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則相關(guān)約定執(zhí)行,并由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)業(yè)主大會的財務(wù)管理。
(二)財務(wù)管理人員由出納、會計和負(fù)責(zé)人組成。出納負(fù)責(zé)現(xiàn)金的提取和存入;會計負(fù)責(zé)賬目的記錄和核對;負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)現(xiàn)金和賬目的吻合性。
(三)全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主在取得物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益時,統(tǒng)一由負(fù)責(zé)財務(wù)管理的會計或者出納入帳,并出具收據(jù),加蓋財務(wù)專用章。嚴(yán)禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益。
(四)業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)業(yè)主委員會辦公經(jīng)費的審批簽字。但一次支出超過人民幣2,000元(含本數(shù))時,需經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后,方可使用與劃轉(zhuǎn)。
(五)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的財務(wù)管理制度進(jìn)行財務(wù)管理,業(yè)主大會財務(wù)專用章由會計負(fù)責(zé)保管;財務(wù)賬目實行公開化,于每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次,并交由監(jiān)事會進(jìn)行年度審計,接受業(yè)主的監(jiān)督。
(六)業(yè)主大會以及業(yè)主委員會不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔(dān)保。
(七)在財務(wù)總結(jié)年度內(nèi),
業(yè)主大會的資金使用有節(jié)余時,自動結(jié)轉(zhuǎn)到下一年度;資金發(fā)生不足時,由業(yè)主委員會草擬籌集方案,提交業(yè)主大會會議決定。
(八)業(yè)主、業(yè)主委員會及其委員不得侵占屬于本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主或部分業(yè)主所有的資金;侵占全體業(yè)主或部分業(yè)主所有資金的,受侵害的業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。
第三十九條保管業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章、檔案資料或財務(wù)憑證、財物的業(yè)主委員會委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起3日內(nèi)向業(yè)主委員會移交其保管的業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章、檔案資料或財務(wù)憑證、財物。業(yè)主委員會重新確定印章、檔案資料或財務(wù)憑證、財物保管人,并完成印章、檔案資料或財務(wù)憑證、財物交接工作。
業(yè)主委員會委員集體提出辭職的,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由,并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處。在報告同時,應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處暫時保管。
新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后,與街道辦事處進(jìn)行檔案資料、印章及其他財物賬目等的轉(zhuǎn)交。
第三章監(jiān)事會、財務(wù)人員和秘書
第四十條監(jiān)事會依據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)開展工作,向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并匯報工作,監(jiān)事會的職責(zé)范圍包括:
(一)制定年度工作計劃,報業(yè)主大會批準(zhǔn);
(二)在業(yè)主大會會議期間,向業(yè)主大會報告物業(yè)管理、監(jiān)督工作的實施情況;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和財務(wù)狀況;
(四)了解業(yè)主的意見和建議,了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況;
(五)派員列席業(yè)主委員會會議;
(六)接受業(yè)主對業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員的投訴,并決定是否啟動調(diào)查程序;
(七)監(jiān)督業(yè)主委員會委員的更換選舉;
(八)對業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員的行為進(jìn)行調(diào)查、提出處理意見并提交業(yè)主大會表決;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第四十一條業(yè)主大會選舉產(chǎn)生監(jiān)事會,監(jiān)事會監(jiān)事由業(yè)主代表組成。
監(jiān)事會監(jiān)事每次組成后,召開監(jiān)事會會議推選產(chǎn)生召集人1名和副召集人1名,并在小區(qū)內(nèi)公示,公示時間不少于7日。
第四十二條監(jiān)事會召集履行以下職責(zé):
(一)召集和主持監(jiān)事會會議;
(二)主持制定監(jiān)事會工作計劃和實施方案;
(三)組織了解本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會決議、決定的執(zhí)行情況、業(yè)主代表及業(yè)主委員會委員的工作情況;
(四)組織草擬監(jiān)事會提交業(yè)主大會的請求、建議和意見;
(五)指派監(jiān)事參加業(yè)主委員會會議;
(六)代表監(jiān)事會向業(yè)主大會匯報工作。
第四十三條監(jiān)事會監(jiān)事由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表擔(dān)任,并應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)未被業(yè)主大會依約限制行使被選舉權(quán);
(四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔;
(五)具備必要的工作時間。
第四十四條監(jiān)事會會議應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)則召開:
(一)會議由召集人或其委托的副召集人負(fù)責(zé)召集,并決定會議召開的時間、地點等;
(二)監(jiān)事因故不能參加會議的,提前1日向監(jiān)事會召集人說明;
(三)提前7日將會議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位監(jiān)事;
(四)做好會議書面記錄,并由主持人和記錄人簽字,涉及重要事項的會議由全體出席會議的監(jiān)事簽字;
(五)會議應(yīng)有過半數(shù)監(jiān)事出席,做出的監(jiān)事會決定須經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上表決通過并簽字;
(六)監(jiān)事會會議決定的議事文件由監(jiān)事會發(fā)布或簽署,并由出席會議的監(jiān)事會監(jiān)事簽字后存檔;
(七)監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)將監(jiān)事會的決定在做出之日起5日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。
第四十五條業(yè)主委員會公開招聘1名秘書和2名財務(wù)人員。秘書和財務(wù)人員的任免由業(yè)主委員會會議決定,決定結(jié)果在小區(qū)內(nèi)公示,公示時間不少于7日。
第四十六條秘書的職責(zé)
(一)起草業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的會議通知,并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布;
(二)負(fù)責(zé)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會的會議記錄;
(三)協(xié)助業(yè)主委員會的工作;
(四)執(zhí)行業(yè)主委員會的決議;
(五)接收業(yè)委會委員的書面辭職申請;(
(六)接收離任的業(yè)主委員會委員所保管的檔案資料及財物;買
(七)收取合理的復(fù)印費后,向業(yè)主提供有關(guān)業(yè)主委員會會議和業(yè)主大會的會議記錄的復(fù)印件。
第四十七條財務(wù)人員的職責(zé):
(一)嚴(yán)格遵守、執(zhí)行國家財經(jīng)法律法規(guī)和財會制度;
(二)認(rèn)真審查各種報銷或支出的原始憑證;
(三)根據(jù)原始憑證,做好現(xiàn)金和銀行賬目;
(四)負(fù)責(zé)到銀行辦理經(jīng)費領(lǐng)取手續(xù),支付和結(jié)算;
(五)負(fù)責(zé)支票簽發(fā)管理;
(六)保管現(xiàn)金、空白支票、空白收據(jù);
(七)作好工資、補貼的造冊發(fā)放工作;
(八)定期向業(yè)主委員會匯報財政收支情況;
(九)做好財務(wù)收支明細(xì)表;
(十)在收取合理的復(fù)印費后,向業(yè)主提供業(yè)主大會預(yù)算的復(fù)印件、業(yè)主大會財務(wù)報表的復(fù)印件等財務(wù)資料。
第四章附則
第四十八條本議事規(guī)則由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)則,經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過之日起生效。
本議事規(guī)則未盡事項由業(yè)主大會會議補充。
第四十九條本議事規(guī)則對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各業(yè)主和使用人均具有約束力。物業(yè)的所有人發(fā)生變更時,議事規(guī)則的效力及于物業(yè)的繼受人。
本議事規(guī)則自業(yè)主大會會議表決通過之日起生效。
第五十條制定和修改的業(yè)主大會議事規(guī)則,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報物業(yè)所在地街道辦事處備案。
第五十一條本議事規(guī)則業(yè)主委員會保存3份,物業(yè)所在地的區(qū)(市)縣房屋行政主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會各1份。
第五十二條為解決小區(qū)公共事務(wù),合理聽取業(yè)主及業(yè)主以外相關(guān)人員的意見,業(yè)主委員會應(yīng)就相關(guān)問題組織聽證。聽證會議由業(yè)主委員會組織,邀請業(yè)主及利益相關(guān)單位、個人、小區(qū)居委會、街道辦事處等單位參加。對聽證內(nèi)容進(jìn)行紀(jì)錄、公布。
聽證會為業(yè)主委員會和業(yè)主大會工作提供決策依據(jù),但不進(jìn)行表決和決議。
第五十三條業(yè)主大會每年召開期間,對小區(qū)《管理規(guī)約》、《議事規(guī)則》進(jìn)行刪減、補充、修改,相應(yīng)條款納入業(yè)主大會表決內(nèi)容;表決結(jié)果歸入《管理規(guī)約》、《議事規(guī)則》正式文本。
20**年11月3日公布
篇3:花園公寓業(yè)主大會議事規(guī)則（征求意見稿）
Z花園公寓業(yè)主大會議事規(guī)則(征求意見稿)
第一章總則
第一條
制定依據(jù)
根據(jù)《物業(yè)管理條例》、相關(guān)法規(guī)和建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》,結(jié)合Z花園公寓實際情況制定本業(yè)主大會議事規(guī)則,并經(jīng)
年月日業(yè)主大會討論通過。
第二條業(yè)主大會的組成
業(yè)主大會名稱:杭州Z花園公寓業(yè)主(業(yè)主代表)大會。
本業(yè)主大會物業(yè)管理區(qū)域包括杭州五云中路2、3號Z花園北苑公寓1―18幢、南苑公寓1―7幢、小區(qū)會館1幢以及所屬配套區(qū)域和相關(guān)設(shè)施、設(shè)備等。
本業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會可以以幢、單元為單位,選舉業(yè)主代表,成立業(yè)主代表大會,作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)。
本業(yè)主大會設(shè)立的業(yè)主委員會為業(yè)主(業(yè)主代表)大會的執(zhí)行機構(gòu)。
第三條業(yè)主大會宗旨
本業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益,保障物業(yè)的合理、安全使用,維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序,創(chuàng)造整潔、安全、舒適、文明的居住環(huán)境。
第二章業(yè)主大會
第四條
業(yè)主(業(yè)主代表)大會議事內(nèi)容:
1、制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
2、管理業(yè)主公共財產(chǎn);
3、決定選聘物業(yè)管理企業(yè)的方案及解聘物業(yè)管理企業(yè);
4、決定專項維修資金使用方案和續(xù)籌方案;
5、決定業(yè)主大會提出訴訟事宜;
6、選舉、罷免業(yè)主委員會委員;
7、審議決定業(yè)主委員會的活動經(jīng)費;
8、審查業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的工作報告;
9、審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案;
10、審議制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
11、改變和撤銷業(yè)主委員會的不當(dāng)決定;
12、決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項。
第五條
業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定方法
Z花園公寓住宅小區(qū)業(yè)主的投票權(quán),按每一套住宅計一票原則確定。建設(shè)單位未出售或者已經(jīng)出售但無法找到業(yè)主(無法提供有效聯(lián)系方法)的住宅,不計入投票權(quán)總數(shù)。
第六條
業(yè)主大會會議形式
業(yè)主大會可以選擇下列形式召開會議,具體形式由業(yè)主委員會提議:
1、集體討論的方式;
2、書面征求意見的方式。
第七條
集體討論議事的方式
業(yè)主大會采用集體討論形式議事,可以采取以下方式:
1、由業(yè)主參加業(yè)主大會會議。
2、由業(yè)主推選業(yè)主代表參加會議。
業(yè)主推選業(yè)主代表參加業(yè)主代表會議的,按照以下方式進(jìn)行:
1、以幢或單元為單位選舉,每單位選舉一至二人,由本單位業(yè)主選舉本單位業(yè)主代表,參加業(yè)主代表大會;
2、本單位業(yè)主可以自行罷免、改選本單位的業(yè)主代表,超過本單位半數(shù)以上(含)業(yè)主同意的,可以罷免該業(yè)主代表資格。超過本單位半數(shù)以上業(yè)主同意,可以重新選出業(yè)主代表;
3、業(yè)主代表大會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán),代行業(yè)主大會議事內(nèi)容二至十二項;
4、業(yè)主代表大會執(zhí)行業(yè)主大會議事內(nèi)容二至六項權(quán)限,需經(jīng)全體業(yè)主代表持有的三分之二票權(quán)同意,七至十二項,需經(jīng)全體業(yè)主代表持有的二分之一票權(quán)同意,具體辦法另行規(guī)定。
第八條
業(yè)主大會表決形式
業(yè)主大會采用以下形式進(jìn)行表決:
1、集體討論方式,現(xiàn)場投票方式;
2、設(shè)投票箱:在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱,由業(yè)主將個人意見投入投票箱內(nèi),經(jīng)業(yè)主委員會(換屆工作小組)統(tǒng)計匯總,公布表決結(jié)果。
3、專人送達(dá)、回收意見:由業(yè)主委員會(換屆工作小組)組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)主意見,經(jīng)業(yè)主委員會(換屆工作小組)統(tǒng)計匯總,公布表決結(jié)果。
無法送達(dá)的征求(表決)意見書,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。(《指導(dǎo)規(guī)則》第22條第2款)未參與表決的業(yè)主,或者在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見、不提出同意、反對意見的,視為同意。其投票權(quán)計入已表決的多數(shù)票。
第九條
召開業(yè)主大會會議的條件
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會每一年召開一次定期會議。
有下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議:
1、20%以上業(yè)主提議,30%的業(yè)主代表提議;
2、發(fā)生涉及全體業(yè)主共同利益事項,需要及時處理的。
第十條
業(yè)主代表的職責(zé)
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議前,就業(yè)主大會擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見,并在業(yè)主大會會議上如實反映。
在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi),業(yè)主代表代表本單元業(yè)主代行投票;
第十一條
業(yè)主委員會的職責(zé)
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),履行下列職責(zé):
1、維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的合法權(quán)益;
2、召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
3、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
4、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,監(jiān)督《管理規(guī)約》的實施;
5、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十二條
業(yè)主委員會的議事規(guī)則
業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。業(yè)主委員會召開會議必須有半數(shù)以上委員出席,所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應(yīng)當(dāng)于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。
第十三條
業(yè)主委員會委員資格條件、人數(shù)和任期
業(yè)主享有被選舉權(quán)。但必須符合業(yè)主委員會委員資格條件:
1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主。
2、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。
3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約和模范履行業(yè)主義務(wù)。
>4、熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔,具有社會公信力。 5、具有一定的組織能力。 6、具備必要的工作時間。 Z花園公寓業(yè)主委員會委員人數(shù)為5-9人(單數(shù)),業(yè)主委員會每屆任期5年。 第十四條 業(yè)主委員會換屆程序和補選辦法 1、討論、確定《換屆選舉辦法》; 2、候選人的提名和確定;由全體業(yè)主以書面形式推薦(自薦、互薦)。候選人推薦表,可采用送表上門或放入信箱的形式發(fā)放,業(yè)主也可自行書面推薦并投入保安室的候選人推薦箱。推薦結(jié)束后,由上一屆業(yè)主委員會根據(jù)推薦情況確定候選人。正式候選人名單排序依姓氏筆畫排列,至少在投票前15日在小區(qū)進(jìn)行公告。 3、投票選舉;每張選票所選的人數(shù)等于或少于應(yīng)選人數(shù)為有效,多于應(yīng)選人數(shù)的無效。每張選票填寫完畢,業(yè)主應(yīng)當(dāng)簽名并留有電話號碼(最好是手機號碼)。 4、公開投票結(jié)果,在小區(qū)業(yè)委會和部分業(yè)主的參與下公布計票結(jié)果。 5、當(dāng)選確認(rèn);候選人獲得投票權(quán)數(shù)過半數(shù)同意當(dāng)選。獲得過半數(shù)同意票的候選人多于應(yīng)選名額時,以得票多的當(dāng)選;獲得過半數(shù)同意票的候選人少于應(yīng)選名額時,依照票數(shù)多少從候選人中遞補。如選舉結(jié)果出現(xiàn)最后得票有2人或2人以上票數(shù)相等,應(yīng)對票數(shù)相等的候選人進(jìn)行重新選舉或得相等票數(shù)的候選人協(xié)商確定。 6、補選辦法;如業(yè)委會人數(shù)任期中途出現(xiàn)缺員,以換屆選舉時的得票多少,從未當(dāng)選的候選人中遞補,并向政府主管部門另行備案。 第十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用管理辦法 涉及全體業(yè)主利益、需要全體業(yè)主共同承擔(dān)責(zé)任而國家法律和政府政策又沒有作出明確規(guī)定的事項,稱為重大事項。重大事項必須由業(yè)主(業(yè)主代表)大會討論決定。凡是遇到需要討論決定的重大事項,業(yè)主委員會必須按照規(guī)定程序及時召開業(yè)主(業(yè)主代表)大會作出相應(yīng)決定以后,方可使用業(yè)主大會印章。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章由專人保管。凡業(yè)主委員會討論決定的事項,在討論決定后需要使用業(yè)主委員會印章的,應(yīng)在業(yè)主委員會多數(shù)委員同意后方可使用。使用印章要有記錄。如果出現(xiàn)違規(guī)使用印章,造成嚴(yán)重后果的,要追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。 第三章附則 第十四條業(yè)主大會議事規(guī)則的生效 本議事規(guī)則和本議事規(guī)則的修訂經(jīng)業(yè)主大會通過后生效。 本議事規(guī)則未盡事項由業(yè)主大會補充。業(yè)主大會通過的有關(guān)本議事規(guī)則的決定為本議事規(guī)則的組成部分。 杭州Z花園公寓業(yè)主委員會 2010年3月10日 注1:業(yè)主書面意見可投入保安室的意見征求箱,也可上網(wǎng)發(fā)表(網(wǎng)址:**口水杭州→業(yè)主家園→Z花園業(yè)主論壇) 注2:為便于進(jìn)一步聽取意見和交流溝通,請業(yè)主以實名制(*幢*單元*室)發(fā)表意見