購物中心經(jīng)理人職責(zé)

購物中心經(jīng)理人的職責(zé)就是如何使購物中心的價(jià)值最大化:

一個(gè)被告知的購買人在公開市場上,愿意支付的價(jià)格,對(duì)投資人而言,購物中心價(jià)值最重要的要素就是其賺錢的能力,越高的預(yù)期收入表示越高的價(jià)值,但是明天的錢將較之今日的錢擁有較低的購買力,所以利率因素就非常重要,以說服投資人放棄其它的投資機(jī)會(huì),在估價(jià)分析、利息、支付借貸的款項(xiàng)被稱之為折現(xiàn)率(DiscountRate),復(fù)利檢核可以協(xié)助投資人比較現(xiàn)在值與未來值并計(jì)算其內(nèi)部投資報(bào)酬率(ROI),依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的方式之一,分析購物中心凈現(xiàn)金收入可以經(jīng)由資本化的模式將未來的收入轉(zhuǎn)換為今天的價(jià)值,基于資本化的觀念,在購物中心,現(xiàn)金流量即使是極小的改善措施,也能對(duì)購物中心的價(jià)值產(chǎn)生極大影響,所以購物中心經(jīng)理人應(yīng)重視任何收入與支出項(xiàng)目,分析預(yù)算并與營業(yè)額及租金水平的相關(guān)性進(jìn)行比較,同時(shí)盡可能檢查租約條款中有關(guān)如何收回代墊款的規(guī)定,財(cái)務(wù)分析的工具包括每月營運(yùn)報(bào)告書(OperatingReport)、損益報(bào)表、現(xiàn)金流量報(bào)表及營業(yè)額報(bào)告,租金收入必須要能滿足購物中心所有的支出及投資人投資報(bào)酬率的要求,基本租金配合按營業(yè)額增加而提高的百分比租金,租賃契約的協(xié)商可能對(duì)承租戶有所讓步,也可能按消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)調(diào)整租金。

篇2:購物中心經(jīng)理人職責(zé)（二）

購物中心經(jīng)理人的職責(zé)(二)

購物中心的經(jīng)理人可以參與管理的業(yè)主,即由業(yè)主直接擔(dān)任經(jīng)理人,也可以是合同制或薪金制經(jīng)理人,即與業(yè)主簽訂管理購物中心的合同的經(jīng)理人(或者管理公司)。

購物中心的經(jīng)理人負(fù)責(zé)為中心的業(yè)主贏得利潤,因此也被稱之為資產(chǎn)經(jīng)理人。他們的主要職責(zé)是提高資產(chǎn)的價(jià)值,也就是購物中心本身的價(jià)值。為了完成任務(wù),經(jīng)理人必須熟悉中心管理的要領(lǐng)--這是指維護(hù)中心的環(huán)境,完善中心的功能,形成合理的承租人結(jié)構(gòu)以吸引客流,改善社區(qū)居民對(duì)中心的印象,學(xué)會(huì)資產(chǎn)保值和增值的方法等等。

同時(shí),經(jīng)理人也必須了解中心的財(cái)務(wù)狀況--這是指設(shè)法增加經(jīng)營收入,提高經(jīng)營凈收益。他們的任務(wù)則是使盡量減少開支,增加現(xiàn)金的流入。

成功所必備的素質(zhì)

成功的經(jīng)理人必須要具備預(yù)測和分析的能力,處變不驚和解決問題的能力。他們的反應(yīng)必須果斷而準(zhǔn)確,但要靈活,必要的時(shí)候要作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。他們對(duì)人友善,對(duì)待工作則興趣盎然。對(duì)待承租人、消費(fèi)者以及購物中心所在的社區(qū),始終秉持著“客戶至上”的態(tài)度。

良好的管理猶如梯子的橫檔,使中心業(yè)績節(jié)節(jié)攀升。底部的梯檔是基礎(chǔ),即購物中心基礎(chǔ)設(shè)施必須齊備;而頂部的梯檔則表示中心自身價(jià)值的增值。這架管理的梯子包括如下的一些部分:

*購物中心增值

*租賃

*商業(yè)計(jì)劃(包括財(cái)務(wù)計(jì)劃和發(fā)展計(jì)劃)

*預(yù)算管理

*營銷管理與社區(qū)關(guān)系管理

*人員管理

*危機(jī)管理

*公共關(guān)系管理

*安全管理

*基礎(chǔ)設(shè)施及場地維護(hù)

*景觀美化

*日常管理

經(jīng)理人必須了解和密切關(guān)注購物中心管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié),即上述底部的幾個(gè)部分。經(jīng)理人必須自覺地對(duì)其加以關(guān)注。