購物中心各階段前期介入工作內容

一、購物中心物業前期介入的工作內容

物業前期介入是指購物中心尚未建成和實施前期物業服務之前,購物中心商業管理企業從規劃設計、施工建設、設備安裝調試以及前期籌備等方面,以物業管理的角度提出各種合理化的意見與建議,組織實施相關工作。

1、前期準備及市場調研

在規劃建設期內就應參與項目規劃方案解讀與論證,同時根據管理工作計劃進行市場調研,調研的內容包括:了解物業管理市場狀況、項目所在地物業管理費標準及收繳率、當地相關的政策要求和行業管理的標準等,同時對相關物料進行市場調查,以掌握基礎數據,為后續的管理費測算提供依據。

2、優化項目設計

項目論證及規劃圖紙出爐后,應參與研究項目規劃圖紙,了解物業功能設計,根據商業、公寓、寫字樓等不同物業形態的使用需求提出建議,優化項目設計,從商業物業經營和管理方面提出意見,使項目設計趨于合理化,減少后期管理成本。

3、費用測算

在對項目優化建議進行跟蹤的同時,應根據項目實體進行商業物業管理費標準測算,為落實前期啟動資金進行準備。費用測算應盡可能根據市場和項目定位進行,且務必翔實。

4、前期綜合工作

應提前進行商業管理機構(分公司或者管理處)的籌建,獲得管理權,建立組織架構,招聘人員并進行培訓,配合產權方編寫商鋪經營租賃合同,或者就租賃合同結合物業管理提出意見,編制《購物中心項目物業管理方案》,編寫相關的物業管理服務合同,編制《商戶須知》或者《商戶手冊》、《管理服務公約》等,建立相關的經營管理制度。在人員到位后,應進行制度、經營管理、合同管理服務界面、項目工程建設概況、施工現場安全規定等培訓。除此之外,應與公安、消防、城管、環保、環衛等部門進行溝通對接,與項目開發者進行溝通,落實物業用房,參與物業用房的設計、裝修,保障物業用房的通訊、網絡、通風、空調、供電、上下水,確保在開業前投入使用。

5、保潔綠化

在物業前期介入過程中,由于購物中心施工進度的影響,應提前考慮項目保潔開荒工作及綠化種植、小品景觀接管,適時組織招投標。制定垃圾清運及管理方案,進行相關設施如垃圾桶、休閑椅等物料采購。

6、安全及車場管理

辦理停車場手續經營許可證、稅務登記證、收費許可證,制定停車場管理方案,對相應安防物資如對講機、雪糕桶、鐵馬、警示牌、警戒線、消防器材等物料進行采購,交接鑰匙并規范鑰匙管理,建立管理臺賬。確定消防安全管理委員會及義務消防隊名單,組織義務消防隊伍并進行消防演練,確保在進場、開業期間的消防安全。

7、建筑本體及配套設備設施的工程管理

除了在規劃設計階段參與規劃設計、施工設計的優化工作外,還應積極參與設備選型,從管理角度對設備系統提供專業建議,輔助監督工程施工進度及質量,參與設備安裝、調試,接收設備相關資料。

8、物業驗收

參與項目竣工驗收,重點跟進消防驗收、規劃驗收、房屋質量備案驗收,跟進綜合驗收并根據驗收結果辦理水、電、氣等過戶工作,組織移交物業前期資料,包括相關的政府批文、項目圖紙、驗收批文等。

9、商鋪進場裝修

成立裝修管理小組,提供業戶裝修工程技術要求并與裝修業戶對接,審批業戶裝修設計,提供審核意見,監控裝修施工過程,及時按規定提出整改要求,協助解決業戶合理需求,組織驗收小組,對隱蔽工程和完工業戶進行驗收。

10、開業準備

設備運行、安防、保潔、車場等物業管理全面展開,協助開業方案制定和實施,制定開業慶典安全保衛方案和開業慶典突發事件預案,并針對突發事件處置預案進行演練,確保開業慶典的順利、安全舉行。

二、階段前期介入工作重點

在規劃設計、施工等不同階段,物業前期介入關注和工作的展開是有區別和側重點的。

1、規劃設計階段前期介入

在此期間,商業管理組織主要應關注如下方面:

在市場調研過程中關注項目所在城市主要經濟指標、商圈狀況、同類個案及本項目分析。

主要業態結構和規模、空間布局。

交通組織、人車動線、出入口(包括各業態客用、貨用及車場等)。停車場(規模、車位數等)。

購物中心內部交通組織的建議。

不同業態房產技術條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業態調整。

扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛生間、顧客通道、夜間通道的設置要求及位置。

關于主要工程系統及配套設施,如垃圾房、空調系統、用電系統、消防系統、設備房的設置與安排。

廣告位的設置、制造及廣告位的安排。

商業管理組織的設立,前期人員的到崗,相關資質證書的辦理。

2、項目施工階段前期介入

在這個過程中,主要的工作重點包括:

提出設備的設置、服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議。分析物業建造選料及安裝情況,提高設備使用效率,減輕后期管理的壓力。

審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見。

提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見。

提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見。

幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷。

提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能。

檢查工程施工進度(定期巡查施工現場,參與工程例會,及時提出維護開發商利益和保證施工質量的專業建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查)。

檢查前期工程的施工質量,對與原設計不合且可以更改的部分提出建議。

配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量。找出遺漏工程項目。

參與開發商的建筑、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;發現可能存在的施工隱患;參與重大設備的調試和驗收。

制訂物業驗收流程,指出工程缺陷,對改良方案的可行性及費用提出建議。

三、開業籌備階段前期介入

在開業籌備階段,要針對專業內容進行市場調研、組織成立管理架構、編制相關管理制度,進行人員培訓,提供《經營管理公約》、《商戶手冊》樣本并協助商戶相關文件的審批,提供開業和促銷時期的安全防衛服務,制訂物業管理收費標準予以明示,配合項目公司營銷宣傳、

推廣,準備物業管理企業簡介、主要業績證書、在管物業圖片及資質等級證書等資料。

通過前期介入,可以大量收集和掌握第一手資料,根據第一手材料提前策劃項目前期物業管理的方案,進行機構設置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業準備等工作,使物業建設與物業管理有條不紊地銜接與過渡。與此同時,與社會有關部門密切聯系,從而確保開業進度并圓滿完成預期指標。

物業管理長期處于房地產開發和建筑產業鏈的末端,不被開發者重視,但實則上一個商業項目成功與否不僅取決于前期的選址定位、規劃設計、招商及開業后的運營管理,其經營價值、資產升值和資本價值更依賴于長期的物業營運、服務和管理!物業服務做為產業鏈中最接近消費市場的前端。隨著資本覺醒的驅動,現已開啟物業管理價值新時代。

在移動互聯網廣泛應用的今天,行業創新發展的模式很多,萬科、綠城、長城、金地、保利等房企面對日新月異的行業發展環境,始終秉承創新理念,以信息網絡技術為主要支撐,在探索智慧物業、升級服務方式和提升管理方法等方面開展大量有益的工作實踐,引起了業界的廣泛關注。

那么,在移動互聯網時代,物業管理企業如何擁抱互聯網,利用互聯思維重構物業管理模式,搭建社區020商務平臺,重塑創新盈利模式,突出經營困局,尋找未來的利潤增長點和新藍海戰略,是每一個物業管理從業人員需要重新思考的問題……

篇2:購物中心衛生管理制度

一、經理/負責人職責:

1、對本單位衛生工作全面負責,建立健全衛生制度和衛生檔案,配有專(兼)職衛生管理人員,自覺接受衛生監督,按規定辦理《衛生許可證》;

2、帶領衛生管理組織對崗位衛生責任制執行情況進行定期與不定期的考核、檢查評比,獎懲;

3、對衛生設施增添、更新以及重大衛生事件作出決策。

二、衛生管理人員職責:

1、負責日常衛生管理工作的實施和具體指導,參加對崗位衛生責任制執行情況的定期與不定期的考核、檢查評比;

2、完成經理/負責人交辦的其他衛生工作。

二、衛生人員職責:

1、保持內外環境整潔,無積塵、無蛛網、地面無痰跡和污物,無衛生死角,采取消除蒼蠅、老鼠、蟑螂等措施,垃圾、廢棄物進入加蓋的密封容器。

2、微小氣候、空氣質量、噪聲、通氣、顧客用具和衛生設施等符合國家衛生標準,場內嚴禁吸煙,須有“禁止吸煙”的明顯標志,不設施灰缸,設有吸煙室(處)。

5、從業人員須經衛生知識培訓合格、持有有效健康證上崗,保持經常性個人衛生,做到勤剪指甲、勤洗澡理發,穿戴整潔工作衣帽。

三、檢查考核制度

1、實行崗位衛生責任制,經理/負責人、衛生管理人員及工作人員應搞好自己職責范圍內的衛生工作;

2、衛生管理人員負責每天的衛生檢查,對檢查情況作好記載;

3、衛生管理組織每周進行一次衛生檢查,對檢查情況作好記載;

4、經理/負責人帶領衛生管理組織每月開展一次衛生檢查,并結合平時情況,對各崗位的衛生工作作出評價。

四、獎懲制度

1、崗位衛生責任制執行情況與職工的獎金掛鉤;

2、職工獎金實行浮動,根據檢查考核的情況計發,對衛生工作作出貢獻或提出建議被采納的,給予獎勵;造成失職,扣發獎金,造成損失,酌情賠償;

3、受到衛生監督機構處罰;扣發有關責任人獎金,對負責人進行相應處罰;受到衛生監督機構表彰,論功獎勵有關人員。

五、管理制度

1、所有員工上崗前持有效健康證上崗;

2、隨時注意個人衛生,勤剪指甲,勤理發,勤洗澡,工作服保持干凈整潔;

3、不佩戴首飾,不穿工作服出工作區;

4、隨時檢查商品生產日期,保質期,感官等衛生質量;

5、堅持索證并建立進貨登記制度;

6、散裝食品售出時使用食品售貨夾售貨夾,該售貨夾一律按指定地點集中存放;

7、保持商場內營業廳柜臺商品無灰塵,無蠅蛆,無污漬,無雜物,無變質;

8、現場加工制售所用工具每天堅持消毒,清洗干凈;

9、生肉熟食面包房大眾主食員工在崗期間佩戴工作帽,口罩,工裝要干凈整潔無破損;

10、食品柜臺設立顧客不能觸摸標示牌;

11、柜臺上散裝食品設防蠅罩;

12、嚴格杜絕不符合質量要求的食品進入柜臺,不出售假冒偽劣商品,不出售超過保質期或變質的食品,所有出售的食品一律三證齊全,食品質量合格率達100%。

篇3:購物中心物業管理手冊公共環境與安全

購物中心物業管理手冊:公共環境與安全

品質超群的購物環境,唯有輔以專業水準物業運作,才能達成企業價值與服務價值的融合,留給進入購物中心之人士愉快、舒適的感受。這樣的效果,物業管理同仁需留意并遵循如下操作要求:

一、公共環境與安全

氣候影響

*因本購物中心正門向東,中庭寬闊,流動風力全部自行吹入門廳.波及賣場,風速、風力對場內溫度,購物感受直接影響,現時風力>3級時,須關掩大門左右各4扇玻璃門,顧客由中間門扇出入,同時移鋪地墊至主通道.

*雨(雪)天,大門外兩側各放置"小心地滑"警告牌,向入場顧客分發雨傘套。必要時加鋪地墊,安排保潔員定點拖抹地面雨(雪)水。

2觀光梯(扶梯)在維修或停止使用時

必須加設圍欄或放置"暫停服務"警告牌.預防意外發生或避免顧客誤解.

3有人滑倒或意外受傷

立即報告當值主管并觀察傷者情況是否嚴重。特別留意:

*受傷者是否清醒,問對方何處不適,給予安慰,詢問是否要前往醫院治療,物管部門有責任派人陪同傷者去治療,但事先通知有關經理/主管同意

*受傷者不省人事或昏暈,立即召喚救護車(TEL:120).切勿亂碰或移動傷者,(除非有急救常識),管理人員必須陪同傷者至醫院治療,然后將實情進展回報總辦及物管部,以及通知傷者家屬。

*為免日后不必要投訴(賠償)或法律糾紛,切記對有關事件以

"4W+1HOW"標準予以記錄完整,并以不少于2名現場證人簽字備查。

1.4禁煙管理

本購物中心實行禁煙環境,因各人自我約束力不同,違反禁煙現象偶有發生。

*預防為主、提早發現,盡量在有關人仕拿出煙盒準備點燃時及

時勸喻。

*已經發生,禮貌有節加以勸喻:"先生/女士,這里是禁煙商場

請您配合一下好嗎謝謝!"對方如果不作反應:"先生/女士,良好的公共環境,對于每個人來講都是十分重要的,您覺得呢!"

對方予以改正:"先生/女士,謝謝您的理解!

1.5頑童滋擾

經常會有頑童結伴于本購物中心內進行嘻鬧(如:大聲喧嘩、

相互追趕、躲藏,頻繁出入/乘坐電梯、沖撞、亂動有關物品

等)對商場、顧客造成影響,有時也危及頑童自身安全。

*及時發現制止,控制教育頑童中帶頭之人。訓導時不可過分,

以免頑童的監護人無中生有產生糾紛。

必要時,協商同現場內保人員全面控制,并帶至有關辦公室予以訓誡,使其意識到自身錯誤,收斂其行為。

1.6糾紛事件

任何程度與性質的糾紛發生,對于經營者、顧客而言都是不愉快而應全力避免的。

*顧客與顧客間糾紛,規勸雙方,關注傾聽,將雙方顧客分隔開逐個擊破。求同存異,劃爭為和。

*顧客與經營者糾紛

A:充分認識此類糾紛的嚴重程度,關注傾聽給予理解,把握關鍵縮小異議,初步回復,采取行動。

B:與現場內保配合,疏導圍觀者,必要時請對方至辦公室再作溝通。

上述均須特別控制防范起哄者、乘火打劫之盜賊。

7可疑人員

敏銳的直覺加之經驗的評判,可疑人員一般均會納入視線之內.但一名可疑人員,并不一定是盜賊,但他可能會做出侵害經營者或顧客利益的行為,因而,在截查時應注意:

*對可疑人員作一段時間的觀察.

*將現時狀況與正確方位通知中央控制室.

*如可疑人員作欲竊之不軌行為,當值人員應立即就近通知相鄰內保人員予以支援協助,對其實施控制,直到公安人員到場.

*經過一段時間觀察后,如果可疑人員沒有作出任何犯罪(不軌)

行為,當值人員應禮貌詢問該人是否需要協助或請其退場,以達

阻嚇之威.

.7觀光電梯困人

*發現/接報后,至現場觀察電梯樓層指示燈牌,確認并前往所停樓層,如有乘客被困,須隔著關閉的電梯門與他們對話,(注意聲調控制以免加劇緊張氣氛)安慰對方保持忍耐與鎮定,告之其已開始施救行動.

*在任何緊急環境中,效率是絕對重要的,物業人員必須在任何候知道如何及何處可聯絡到電梯人員,通常施救時間10分鐘已足夠.15分鐘應視作最大、如超過20分鐘,必須立即報110以減小事件后被困者訴訟的法律糾紛與賠償。

*當被困者救出時,物業人員須在現場,協同服務電梯小姐安慰,詢問對方有何不適,酌情給予醫藥援助,(兒童、老人特別關注)這樣積極的態度會令被救者感受到關注,并最大限度維護賽特購物中心之聲譽損害。

1.8突發性水患

購物中心水患,通常發生于:雨水的浸入而產生積水;使用人忘記關閥導致漫溢;水龍頭、軟水管爆裂/漏水;消防栓、噴淋頭松動或失靈;地漏口有倒溢現象;排污、排糞管阻塞;廣場中央排水系統意外失效。

*當接報/發現后,即帶對講機前往現場觀察。

*判斷出水來源,檢查大致位置,可能時立即關閉開關。依據上述水患性質類別,報長廣維保總值對應處理。

*觀察現場之設備房、電梯或其它地方設施有否受到影響,并加派人手在有關設備房、電梯口堆放沙包或利用現場任何可圍堵之物品進行封堵。對該區域扶梯立即關閉停駛,將觀光電梯升至較高層并鎖梯,如懷疑有關設備房受水損壞,必須及時通知長廣維?？傊挡榭刺幚怼?/p>

*安排保潔人員迅速處理積水。

*將詳細事件呈報物業主管以安排維修及保險事宜。

*如事件發生會影響購物中心正常供水/用水,必須用布告板張

示說明,取得顧客諒解。

1.9斷電

任何人發現電力供應異常甚至中斷,均應立即報長廣維?？傊?

*開門迎賓前停電,如果為小面積斷電,應與維保電工一同至該區域電閘控制箱處,由工程人員予以處理,了解原因,積累現場經驗.物管人員不可擅自對電源控制箱進行檢查或修理。

*營業時間內停電,通知購物中心行政總值,長廣維?？傊?。

堅守崗位,提高警惕防止破壞

協同內保人員對顧客作好解釋,加強巡查,維持秩序,正確疏導。

對欲進入購物中心人仕勸喻暫勿進入,對欲出中心人仕予以判斷,防止夾帶未付款貨品帶出。重點疏散各出入口人流,防止滯留阻塞。必要時放置

"暫停服務"警示牌。

當證實系政府供電部門原因,須特別關注各步梯,扶梯人流,提醒顧客勿沖撞、絆倒,鎮靜有序退場,可能時對老人、兒童應全力協助。同時放置"暫停服務"警示牌于正門兩側。