物業(yè)管理從業(yè)人員的應(yīng)知應(yīng)會(huì)(5)

物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)文件(待補(bǔ)充)

憲法

國(guó)家法律

《中華人民共和國(guó)民法通則》

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

《中華人民共和國(guó)合同法》

《中華人民共和國(guó)公司法》

《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》

行政法規(guī)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院379號(hào)令,自2003年9月1日施行)

《城市私有房屋管理?xiàng)l例》

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》

《城市綠化條例》

《中華人民共和國(guó)消防條例》

部門規(guī)章

建設(shè)部令:《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》(19*);

建設(shè)部令:《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年);

建設(shè)部令:《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》;

建設(shè)部令:《城市房屋修繕管理規(guī)定》;

建設(shè)部令:《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》(2003年)

國(guó)務(wù)院發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布:《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(2003年)

建設(shè)部令:《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(2004年)(原《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(建住房【1999】261號(hào)不執(zhí)行,兩個(gè)管理辦法的差異不少)

公安部:《高層居民住宅樓防火管理規(guī)則》(1992年)

《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

地方性法規(guī)

廣東省有關(guān)物業(yè)管理之政策文件

物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定

《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》(1998年7月29日通過并自同年10月1日起施行)

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》

廣東省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(小區(qū)、工業(yè)區(qū))達(dá)標(biāo)考評(píng)辦法

地方政府規(guī)章

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》(1998年7月20日發(fā)布施行)

《廣州是物業(yè)管理辦法》(20**年3月23日發(fā)布施行)

廣州市其它有關(guān)規(guī)定

市國(guó)土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國(guó)房字[1999]185號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)我市物業(yè)管理的通知》;

市國(guó)土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國(guó)房辦字[1999]32號(hào)《轉(zhuǎn)發(fā)市物價(jià)局關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)和住宅公用電攤分辦法的通知》;

市建委下發(fā)的穗建開[1999]350號(hào)《關(guān)于規(guī)范商品住宅樓管理的通知》;

市財(cái)政局、地方稅務(wù)局下發(fā)的財(cái)字[1999]804號(hào)《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》;

市國(guó)土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國(guó)房字[1999]218號(hào)關(guān)于印發(fā)《廣州市物業(yè)管理公司資質(zhì)管理暫行辦法》的通知;

市建委下發(fā)的穗建開[1999]118號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收管理工作的通知》。

中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì):《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(2004年)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主要內(nèi)容(7847624):

建立了7項(xiàng)基本制度;明令8個(gè)方面的告知規(guī)定;明令業(yè)主的4項(xiàng)權(quán)益;明令物業(yè)管理企業(yè)的7項(xiàng)職責(zé);明令6項(xiàng)禁止行為;規(guī)范2項(xiàng)書面合同;授權(quán)4項(xiàng)規(guī)定。

7項(xiàng)基本制度:

1.業(yè)主大會(huì)制度:一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),并對(duì)業(yè)主大會(huì)的職責(zé)等作了明確的規(guī)定;

2.業(yè)主公約制度:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。并規(guī)定業(yè)主大會(huì)有訂立、修改業(yè)主公約的職責(zé),業(yè)主、使用人有遵守業(yè)主公約的義務(wù);

3.物業(yè)管理招投標(biāo)制度:住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),明確了違背這一規(guī)定的法律責(zé)任;

4.承接驗(yàn)收制度:物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)、退出管理時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收、資料移交手續(xù)等作了規(guī)定;

5.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度:國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度;

6.物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度:應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書;

7.專項(xiàng)維修資金制度:住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

除了以上基本制度外,《條例》還對(duì)建設(shè)單位的保修責(zé)任、公用事業(yè)單位的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)物業(yè)管理企業(yè)的交接責(zé)任、業(yè)主委員會(huì)備案等作了明確的規(guī)定

8個(gè)方面的告知規(guī)定:

1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議告知居委會(huì);

2.主管部門撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的違規(guī)規(guī)定應(yīng)通告全體業(yè)主;

3.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定告知居委會(huì);

4.業(yè)主改變公共建筑、實(shí)施用途告知物業(yè)管理企業(yè);

5.業(yè)主裝飾裝修房屋告知物業(yè)管理企業(yè);

6.物業(yè)管理企業(yè)將裝飾裝修禁止行為告知業(yè)主;

7.物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告;

8.發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告

業(yè)主的4項(xiàng)權(quán)益:

1.業(yè)主大會(huì)有權(quán)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過

2.業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分

3.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途

4.專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造、不得挪作他用

物業(yè)管理企業(yè)的7項(xiàng)職責(zé)

1.從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格

2.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)

的法律責(zé)任,保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得損害公民的合法權(quán)益。

4.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用于服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)管理收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納

5.物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定

6.違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

7.物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)

6項(xiàng)禁止行為

1.《條例》19條規(guī)定,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理物管的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)(政府監(jiān)管)

2.《條例》27條規(guī)定,業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位。共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分(否則,處5~10萬元的罰款)

3.《條例》38條規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途(否則,處1~10萬元的罰款)

4.《條例》40條規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)無委托改專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人(若違反,則限期改正,處合同款30%~50%罰款,吊銷資質(zhì)證書;承擔(dān)損失賠償責(zé)任)

5.《條例》50條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途(否則,處1千~1萬元,5~20萬元的罰款)

6.《條例》51條規(guī)定,業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主的共同利益(否則,處1千~1萬元,5~20萬元的罰款)

2項(xiàng)書面合同

1.前期物業(yè)服務(wù)合同:在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同

2.物業(yè)服務(wù)合同:業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)度物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定

4項(xiàng)授權(quán)規(guī)定

1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定

2.業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定

3.國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

4.專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。

辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料:

1.竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料

2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用、和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料

3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件

4.物業(yè)管理所必需的其他文件

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

建設(shè)工程的最低保修期限(《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條)

基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限

屋面防水工程,有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年

供熱與供冷系統(tǒng),為2個(gè)采暖期、供冷期

電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和維修工程為2年其他項(xiàng)目的保修期限,由雙方約定。下列情況不屬于保修范圍:

因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷

不可抗力造成的質(zhì)量缺陷

新建房屋保修期的期限規(guī)定(一般房屋維修管理教材上的說法)

1.民用與公共建筑的土建工程為一年

2.建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個(gè)月

3.建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個(gè)采暖、供冷期

4.室外的上下和小區(qū)道路為一年

保修期滿后的規(guī)定

由業(yè)主承擔(dān)修繕責(zé)任,并承擔(dān)修繕費(fèi)用

對(duì)業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè),有以下規(guī)定:

1.物管企業(yè)承擔(dān)公建部分的修繕責(zé)任

2.業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部分和自用設(shè)備的修繕責(zé)任

凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的,由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償

對(duì)公產(chǎn)房屋修繕,按租賃合同約定辦理

業(yè)主委員會(huì)成立的條件

物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的,應(yīng)當(dāng)依照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主公約

業(yè)主公約是物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的基本法則,應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。對(duì)全體業(yè)主具有約束力。主要訂明各項(xiàng)管理規(guī)則,使物業(yè)各業(yè)主、住戶、租戶及物業(yè)管理公司在使用物業(yè)的公共設(shè)施及私人地方時(shí)或在成立業(yè)主委員會(huì)時(shí),知所遵守,從而明白自身的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。

業(yè)主公約包含的基本內(nèi)容:

1.有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理:物業(yè)管理區(qū)域的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù);共用場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備狀況;建筑物各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)、管理和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金以及依照業(yè)主大會(huì)決定的有關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用等的交納

2.業(yè)主的共同利益:業(yè)主使用建筑物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共用場(chǎng)所、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益;業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守的行為準(zhǔn)則;業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定重大事項(xiàng)的方式

3.業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù):業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利與義務(wù);業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督的權(quán)利;建筑物毀滅的修復(fù)與重建的權(quán)利和義務(wù)

4.違反業(yè)主公約的法律責(zé)任

預(yù)售商品房

必須核驗(yàn)開發(fā)商是否具備以下的“五證兩書”。

“五證

”是:

1.國(guó)有土地使用證;

2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

4.建設(shè)工程開工證;

5.商品房預(yù)售許可證。

“兩書”是:

1.《住宅質(zhì)量保證書》

2.《住宅使用說明書》。

現(xiàn)房

開發(fā)商須提供房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證。

上述資料你也可以到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行查詢。

物業(yè)管理公司所提供的服務(wù):

安全防范

1.封閉式的保安管理;

2.24小時(shí)治安及消防防范;

3.公共秩序的維護(hù);

4.物業(yè)范圍的交通及車輛導(dǎo)向、停放管理;

5.施工及搬運(yùn)人員、貨物的進(jìn)出管理。

維護(hù)保養(yǎng)

建筑物內(nèi)場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)與維修;

物業(yè)附屬的共享設(shè)施、設(shè)備(公共照明系統(tǒng)、公共電梯、公共娛樂設(shè)備、其它機(jī)電設(shè)施設(shè)備等)的養(yǎng)護(hù)與維修;

綠化環(huán)境的布置、養(yǎng)護(hù)服務(wù);

經(jīng)常公共設(shè)施、公共場(chǎng)所的清潔服務(wù);

客戶的上門維修服務(wù)。

客戶服務(wù)

物業(yè)客戶檔案資料的管理;

客戶的訪問及處理客戶投訴;

商務(wù)服務(wù)(代購、代訂、清潔及清理等)

業(yè)主和使用人委托的其它服務(wù)事項(xiàng)(包括帶兒童、代管寵物等)

物業(yè)管理費(fèi)(物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出)的構(gòu)成:

1.管理、服務(wù)人員的工資社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等(保險(xiǎn)、公積金等)。

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。如:燈光、通風(fēng)空調(diào)、電梯、保安監(jiān)控、消防設(shè)備、配套的娛樂設(shè)施等維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用:①電梯維護(hù)(分維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi));②房屋維護(hù)費(fèi)用;③電器、電訊的維護(hù);④給排水的維護(hù)(包括消防水的維護(hù))

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用:物業(yè)公共地方、樓宇外墻的清潔,日常生活垃圾的處理費(fèi)等。

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用:公共綠化的設(shè)置、擺放、補(bǔ)充及養(yǎng)護(hù)等。

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用:如保安費(fèi):自建保安隊(duì)伍營(yíng)運(yùn)及地方政府或行政部門規(guī)定之治安費(fèi)用、保安、消防器材用品的費(fèi)用等。保安費(fèi)用有:a服裝;b警棍;c通訊器材。

6.辦公費(fèi)用:物業(yè)管理公司日常運(yùn)作之辦公開支費(fèi)用,公共開支、交通通訊、管理行政費(fèi)用及節(jié)日布置等。(辦公費(fèi)用包括通訊費(fèi)、辦公用品費(fèi)和水電費(fèi)(指辦公的水電費(fèi),并不是公用水電費(fèi)))

7.物業(yè)管理企業(yè)直接用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用:公共水、電費(fèi)用的開支(商場(chǎng)):公共照明、通風(fēng)、空調(diào)、電梯、扶手梯等設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)作用電。公共電費(fèi):①電梯用電;②道路照明(包括路燈、射燈、圍墻燈、彩燈);③消防用電;④樓道照明;⑤地下車庫照明;⑥智能化系統(tǒng)用電;⑦排水系統(tǒng)用電;⑧其它設(shè)施用電(如噴泉,高檔的小區(qū)有溫水泳池)公共水費(fèi):①綠化用水;②清潔用水;③公共設(shè)施用水(小橋流水、噴泉、泳池)

9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》自2004年1月1日起執(zhí)行,原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)掛你服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(計(jì)價(jià)費(fèi)【1996】266號(hào)同時(shí)廢止)。

物業(yè)管理費(fèi)的使用

使用原則是所收取的管理費(fèi)全部使用在物業(yè)管理工作方面,如有結(jié)余將轉(zhuǎn)入下一年物業(yè)管理使用,并需定期(半年)向業(yè)主/用戶公布管理費(fèi)的開支使用情況,供業(yè)主監(jiān)督。

物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)構(gòu)

物業(yè)管理公司由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)委員會(huì)或國(guó)土房管局物業(yè)管理處負(fù)責(zé)管理。

房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理

房屋共用部位包括:房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、樓門廳、樓蓋、樓梯間、走廊通道等。

房屋共用設(shè)施、設(shè)備

包括:共用的上下水道管、落水管、水箱、加壓水泵、天線、供電線路、配電系統(tǒng)、垃圾道、煙囪;樓內(nèi)共用照明、樓內(nèi)外消防設(shè)施設(shè)備、道路、室外上下水道管、化糞池、溝、渠、池、井、停車場(chǎng)、車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。配電系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、紅線內(nèi)市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道路、路燈、自行車庫、室外泵房、配電間、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、小區(qū)所有公共設(shè)施、設(shè)備。

園藝及環(huán)境衛(wèi)生管理

1、小區(qū)內(nèi)公共綠化、園林小品等的養(yǎng)護(hù)與管理(不包括保質(zhì)期內(nèi)的公共綠化的養(yǎng)護(hù)工作)。

2、公共場(chǎng)所、房屋共用部位以及其他公共環(huán)境的衛(wèi)生保潔,生活垃圾的收集、清運(yùn),對(duì)室內(nèi)裝修、裝飾垃圾收集和清運(yùn)。

安全及消防管理

1、配合、協(xié)助公安部門進(jìn)行安全監(jiān)控、巡視和門崗值勤,結(jié)合本小區(qū)智能化設(shè)施,維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全。

2、做好消防教育宣傳工作,加強(qiáng)消防培訓(xùn)及演練,做好消防安全的防范工作。

交通和車輛停放秩序的管理

對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通狀況進(jìn)行正確預(yù)測(cè)和安排,確保本物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛停放有序和交通順暢。

物業(yè)檔案資料的管理

1、管理與本物業(yè)相關(guān)的房屋竣工、共用設(shè)施設(shè)備及接管驗(yàn)收的檔案、圖紙、資料。

2、管理業(yè)主及物業(yè)使用人的檔案資料。

與業(yè)主及物業(yè)使用人另行約定,物業(yè)管理公司可以從事下列管理服務(wù)事項(xiàng):

1、受業(yè)主及物業(yè)使用人委托,對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)。

2、對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)文化體育娛樂場(chǎng)所等受有關(guān)單位委托對(duì)其所屬、附屬配套建筑和設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

3、受有關(guān)單位委托,對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)與管理。

其他管理服務(wù)事項(xiàng)

1、組織開展健康有益的社區(qū)文化娛樂活動(dòng),每半年至少一次。

2、根據(jù)本物業(yè)的情況和特點(diǎn),開展形式多樣的有償社區(qū)服務(wù)及商務(wù)服務(wù);向業(yè)主及物業(yè)使用人提供各類特約有償服務(wù)。

3、從事符合我國(guó)法律法規(guī)和本合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。

篇2:物業(yè)安全隊(duì)?wèi)?yīng)知應(yīng)會(huì)考試題

物業(yè)項(xiàng)目安全隊(duì)?wèi)?yīng)知應(yīng)會(huì)考試題

一、填空題(每題2分,共44分)

1公司的戰(zhàn)略目標(biāo)是,質(zhì)量方針是。

2、公司的質(zhì)量目標(biāo)是,我們的企業(yè)愿景是。

3、公司的員工關(guān)系專員是,聯(lián)系電話是。公司是

年月通過ISO9001:2000質(zhì)量體系認(rèn)證。

4、客戶服務(wù)五要素是:。5S是:。

5、火場(chǎng)三會(huì)是會(huì)報(bào)警會(huì)。

6、**村是年月日在全國(guó)物業(yè)管理公開招標(biāo)會(huì)上獲得的物業(yè)管理權(quán)。年月日又續(xù)簽了五年的物管合同。

7、**村一期占地面積.綠化面積.建筑面積.二期綠化面積.一二期總占地面積.總建筑面積是.

8、**村目前有小學(xué)2所,幼兒園4所,中心花園4處。已經(jīng)投入使用的幼兒園4所。

9、請(qǐng)寫出**4號(hào)所負(fù)責(zé)的樓棟12、13、14、15、藍(lán)球場(chǎng),一小區(qū)的單車棚分布位置是2、5、23、24、29、、。

10、68棟的管理費(fèi)是,電費(fèi)是0.68,排污費(fèi)是0.15.81棟的管理費(fèi)是0.35,93棟的管理費(fèi)2.6.**村多層商鋪的管理費(fèi)是0.8,高層商鋪是5.75。

11、88棟是每層7戶。96棟是每層8戶,共20層。101棟是每層7戶,共20層。37棟是每層4戶,共2個(gè)單元。

12、請(qǐng)寫出服務(wù)中心的三部總機(jī)。指揮中心電話是.

13、**村小型車月卡是110/月,大型車是220/月,地下室是250/月。

14、**小區(qū)轄區(qū)民警是.**居委會(huì)電話是.

**派出所電話是**治安辦電話是。

15、管理處前臺(tái)的上班時(shí)間是.維修正常上班時(shí)間是,晚上值班時(shí)間是。

16、**村位于與的交會(huì)處,是深圳市住宅局開發(fā)的大型住宅小區(qū).也是深圳市第一家的住宅小區(qū)。

17、最新的物業(yè)管理?xiàng)l例是由頒布,由年月起開始實(shí)施的。

18、公司的電話總機(jī)是公司的投訴專線是&n

bsp;,員工關(guān)系專員是,電話是。

19、公司的總經(jīng)理是。**村服務(wù)中心的經(jīng)理是。

20、裝修管理?xiàng)l例規(guī)定的裝修施工時(shí)間是,服務(wù)中心規(guī)定的裝修時(shí)間是。

21、**村東片區(qū)的客戶助理是;西片區(qū)的客戶助理是;

中片區(qū)的客戶助理是;1-43棟客戶助理是,44到82棟客戶助理是。

22、公司的環(huán)境方針是。

二、判斷題(每題1分,共9分)

1.月卡是以月計(jì)算的但也可以半月辦理,按天計(jì)算()

2.高層樓宇也可以同使用瓶裝煤氣。()

3.立體車庫和地下室的月卡優(yōu)惠價(jià)是178.5元/月,每買一月送10天()

4.18棟是一層是商鋪的高7層住宅樓。()

5.臨停車輛是半小時(shí)以后收費(fèi),按進(jìn)入小區(qū)的次數(shù)收費(fèi)。半小時(shí)內(nèi)免費(fèi)。()

6.2噸-5噸(包括2噸)的臨停車是10元/30分鐘,月卡車是330元。()

7.24棟是一梯兩戶三個(gè)單元8層的住宅樓。()

8.每周二下午是總經(jīng)理接待日,我們可以和經(jīng)理面對(duì)面溝通。()

9.女士長(zhǎng)發(fā)可以束起或使用發(fā)夾,男士工作時(shí)不可以穿白色襪子。()

三:問答題(47分)

1、"2006"進(jìn)步行動(dòng)令的主要內(nèi)容是(5分)

2、公司的五條禁令是(5分)

3、請(qǐng)寫出安全員的紅線標(biāo)準(zhǔn)(5分)

4、請(qǐng)寫出公司的溝通渠道(6分)

5、請(qǐng)寫出安全員檢查裝修的內(nèi)容(7分)

6、請(qǐng)寫出你所在崗位的崗位職責(zé)(8分)

7、公司的核心價(jià)值觀。(6分)

8、你所在崗位的巡邏路線。(5分)

篇3:物業(yè)新員工培訓(xùn)公司應(yīng)知應(yīng)會(huì)

物業(yè)新員工培訓(xùn):公司的應(yīng)知應(yīng)會(huì)

公司服務(wù)宗旨:全心全意全為您

公司戰(zhàn)略目標(biāo):"高尚物業(yè),精致管理"

公司質(zhì)量方針:服務(wù)至誠(chéng),精益求精;管理規(guī)范,進(jìn)取創(chuàng)新

公司質(zhì)量目標(biāo):持續(xù)超越我們的顧客不斷增長(zhǎng)的期望。

公司愿景:成為華南地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)第一品牌。

公司內(nèi)部溝通渠道:

1、直屬上級(jí)--主辦/主管--部門人事管理員--部門經(jīng)理--總經(jīng)理

2、每周二上午是總經(jīng)理接待日,如有必要可同總經(jīng)理直接溝通,但請(qǐng)事先作好預(yù)約(通過人事主管)

3、各類座談會(huì)及培訓(xùn)也是您溝通的重要渠道,通過網(wǎng)絡(luò)BBS或郵件的形式進(jìn)行溝通

4、公司員工關(guān)系專員:z(辦公電話zzz,手機(jī)****)

公司五條禁令:

1、嚴(yán)禁與顧客打架或發(fā)生言語上的沖突;

2、嚴(yán)禁輕視顧客需求或?qū)︻櫩脱远鵁o信;

3、嚴(yán)禁業(yè)主與非業(yè)主區(qū)分對(duì)待;

4、嚴(yán)禁利用職務(wù)之便謀取私利;

5、嚴(yán)禁竊取或泄露顧客隱私。(注:顧客包括外部顧客、內(nèi)部顧客)

公司核心價(jià)值觀:

(一)全心全意全為您。

1、持續(xù)滿足顧客需求是我們的服務(wù)宗旨;

2、誠(chéng)信、專業(yè)、高效地提供顧客服務(wù);

3、先有滿意的員工再有滿意的顧客。

(二)責(zé)任心與敬業(yè)精神是前進(jìn)的基石。

1、敬業(yè)精神使您與企業(yè)共同進(jìn)步;

2、責(zé)任心使您不斷進(jìn)步、不斷成長(zhǎng)。

(三)德才兼?zhèn)洹⒁缘聻橄取?/p>

1、人才是企業(yè)的資本;

2、公司需要德才兼?zhèn)涞膯T工,品德是選拔人才的基礎(chǔ)。

(四)一言一行皆品質(zhì)。

1、說到要做到,做到要做好;

2、關(guān)注細(xì)節(jié),追求完美。

(五)團(tuán)隊(duì)精神、同心同行。

1、公司目標(biāo)需要團(tuán)隊(duì)協(xié)作來完成;

2、融入工作團(tuán)隊(duì)中,我們才會(huì)有更大的力量;

3、以工作為中心的簡(jiǎn)單人際關(guān)系,保持開放心態(tài);

4、鼓勵(lì)為公司長(zhǎng)期服務(wù),與企業(yè)共同進(jìn)步、共同發(fā)展。

(六)平平淡淡就是錯(cuò)、無功就是過。

1、持續(xù)、認(rèn)真做好每件工作,也同樣是不平凡;

2、鼓勵(lì)創(chuàng)新,持續(xù)超越每一天;

3、上進(jìn)心成就您的未來。

五步一法:"五步"是指在物業(yè)服務(wù)中和客戶深度接觸的五個(gè)關(guān)鍵步驟,包括認(rèn)識(shí)客戶、了解客戶、幫助客戶,理解客戶、感動(dòng)客戶。"一法"則是指以滿足客戶成功需求為出發(fā)點(diǎn)的服務(wù)法則。