物業(yè)管理經(jīng)費控制辦法

1、制定周密的各項經(jīng)費開支計劃,一切費用開支必須提出申請,月計劃提前一星期申請、季計劃提前一個月申請、年計劃提前一個季度申請,費用開支計劃不得隨意突破,必須調(diào)整修改的,仍須按上述程序?qū)徟ㄟ^后下達執(zhí)行;

2、落實各類人員的崗位責任制,層層負責,兌現(xiàn)獎懲制度;

3、嚴格執(zhí)行經(jīng)費的申報、審批、核銷制度,根據(jù)公司經(jīng)費管理權(quán)限的劃分,對業(yè)務(wù)過程中需預支、花消的費用事先申報(計劃或預算的方案)經(jīng)批準方可執(zhí)行,完成業(yè)務(wù)后按公司規(guī)定的程序?qū)徍藞箐N,簽字人對自己的行為負責;

4、會計人員盡職盡責,認真執(zhí)行國家的《會計準則》及《財務(wù)通則》為公司管好家、理好財,對不符合手續(xù)和財務(wù)制度的堅決不辦理,對損害公司利益的行為予以制止、必要時進行舉報,并在專職崗位上檢查、考核公司內(nèi)各部門執(zhí)行費用計劃情況。

篇2:公寓物業(yè)經(jīng)費來源控制:管理費

公寓物業(yè)經(jīng)費來源和控制:管理費

二、管理費的使用范圍

物業(yè)管理費的使用范圍各地規(guī)定不一樣,即便在同一城市里,市場行為也有所不同,但基本上都在如下一些項目內(nèi)構(gòu)成:

(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用,包括外墻、樓梯、步地廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設(shè)備、機器裝置及設(shè)施等。

(2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險及服裝等。

(3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。

(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。

(5)投購第三者責任保險之支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費用。

(7)清潔樓宇內(nèi)外公共區(qū)域及幕墻、墻面之費用。

(8)公共區(qū)域植花種草及其養(yǎng)護費用。

(9)儲備金,指物業(yè)配套設(shè)施的更新費用。

(10)聘請法律、會計等專業(yè)人士之費用。

(11)節(jié)日裝飾的費用。

(12)管理企業(yè)酬金,指管理企業(yè)履行管理義務(wù)時,全體業(yè)戶向其支付的報酬。

(13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用。

(14)公共電視接收系統(tǒng)及維護費用。

(15)其他為公共性服務(wù)而發(fā)生的合理支出。

三、資金使用原則

物業(yè)管理的資金使用是一種動態(tài)的過程,有一定的規(guī)律可循,政府有關(guān)部門通過立法來規(guī)范企業(yè)資金運行,企業(yè)自身必須通過行政、經(jīng)濟等手段,嚴格遵守和執(zhí)行政府關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費的規(guī)定,堅決抵制亂收費、亂分攤,應(yīng)精打細算,實事求是,調(diào)集和使用好各類資金,確保物業(yè)管理資金良性循環(huán)。

1.民主管理的原則

積極推行民主管理制度,尊重業(yè)戶代表和業(yè)主委員會的意見,公開服務(wù)項目和收費標準,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)對用戶提供的特約有償服務(wù),并實行明碼標價。各類收費應(yīng)通過契約或協(xié)商,并報經(jīng)物價部門審核或鑒證。作好年度的會計審計,定期向業(yè)戶公布賬目,一般每半年公布賬目一次,接受業(yè)戶的監(jiān)督,使管理費的收支、使用、保管處于有監(jiān)督、制約的良性循環(huán)之中。

在實際操作中,物業(yè)管理企業(yè)籌措維修基金,收取管理服務(wù)費,均應(yīng)有收費的依據(jù),并將其向業(yè)戶公開,以便取得業(yè)戶的支持和配合。在物業(yè)管理的資金運行中,對管理酬金的確定,也應(yīng)讓業(yè)戶理解。如發(fā)生在年度管理費虧損,需在下一年度的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)中調(diào)整收費標準,更需按民主管理的原則進行一系列工作。

2.合理公平的原則

由于公寓樓管理所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等與普通商品房不同,收費是由發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價,所以在核定各類收費標準時,應(yīng)充分考慮物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益、既要有利于物業(yè)管理企業(yè)的價值補償,也要考慮業(yè)戶的經(jīng)濟承受能力。具體收費標準因地制宜,以物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ),結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度進行合理核定;還應(yīng)根據(jù)物價水平的變化適時進行調(diào)整。

"合理",即在物業(yè)管理實際操作中,各項費用分攤要合理,測算合乎實際,不能有水分,要一視同仁。"公平",即要平等協(xié)商、兩廂情愿,委托方和管理方的權(quán)利義務(wù)相等,雙方都不吃虧。在實際振作中需要注意以下幾點:

(1)管理服務(wù)費收取標準應(yīng)進行科學合理的測算評估,使物業(yè)本身得到保值增值,同時兼顧業(yè)戶的承受力與物業(yè)管理實際水平、服務(wù)深度相平衡。

(2)在住宅區(qū)內(nèi)的辦公或商業(yè)經(jīng)營用房,可按原收費標準的150%~200%來征收其管理費,這是因為在物業(yè)管理中相應(yīng)發(fā)生的勞力投入(如保安、清潔)、使用頻次和維修成本以及費用也有所增加。

3.專款專用的原則

物業(yè)管理的資金運行中必須堅持"專款專用"的原則。這一原則要求房產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)戶和業(yè)主委員會,均需共同遵循。堅持"專款專用"的原則,一是能規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)資金的規(guī)范化動作,二是能確保業(yè)戶的根本利益不受損害,對業(yè)戶、對企業(yè)、對國家均有利。

總之,物業(yè)管理的資金運行必須按照上述四個原則,結(jié)合操作,缺一不可,才能保證物業(yè)管理的收費合理、使用得當,并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶雙方滿意,使物業(yè)管理服務(wù)活動在經(jīng)濟上得到保證。

篇3:公寓物業(yè)經(jīng)費來源控制:資金來源分類

公寓物業(yè)經(jīng)費來源和控制:資金來源和分類

一、資金來源和分類

公寓管理資金來源問題是物業(yè)管理公司開展有效物業(yè)管理的重大問題,物業(yè)管理公司要籌集資金、為業(yè)戶創(chuàng)造良好的生活和居住環(huán)境,同時實現(xiàn)企業(yè)的最佳經(jīng)濟效益。在實際確定公寓管理資金來源時,應(yīng)堅持"誰享用、誰收益、誰承擔"的原則,保證做到不亂收費,合理分擔。公寓管理的主要資金來源可分為三類:前期投入資金、物業(yè)管理費和開展綜合經(jīng)營服務(wù)收費。

1.前期投入資金

物業(yè)管理公司在公寓管理前期介入時,可按規(guī)定向發(fā)展商收取一定比例經(jīng)費,用作物業(yè)管理的啟動,接管驗收、質(zhì)量保證以及以后的房屋維修。

(1)啟動資金:啟動資金好叫"開辦費"。是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理投標成功后,接管物業(yè)從事前期介入所需要的用于添置設(shè)備、設(shè)施、工具、辦公家具、設(shè)備用具、人員培訓、學習、工資獎金、服飾以及前期介入活動中的管理費用等。這是用于公寓樓管理的啟動資金。

(2)質(zhì)量保證金:質(zhì)量保證金是房產(chǎn)發(fā)展商在向物業(yè)管理公司委托管理,在移交時提供一筆用于交房后兩年內(nèi)被管物業(yè)的報修經(jīng)費。其使用范圍限于室內(nèi)裝飾、水電、管線、隱蔽工程及室外建筑、公共設(shè)施等因建造質(zhì)量問題所引起的返修等人員工料費。該項費用可留存在房地產(chǎn)開發(fā)公司,由物業(yè)管理公司在接受業(yè)戶報修、組織施工后實報實銷,也可以一次性劃撥給物業(yè)管理公司,兩年后結(jié)算,多退少補;或采取包干辦法,由房產(chǎn)開發(fā)公司劃撥一定數(shù)額的質(zhì)量保證金給物業(yè)管理公司后,盈虧均由物業(yè)管理公司承擔。有的地方規(guī)定商品房、僑匯房第一年由建設(shè)單位落實保修,第二年則由房產(chǎn)開發(fā)公司負責保修;外銷商品房則實施一年期限保修。

(3)物業(yè)接管驗收費:這是指物業(yè)管理公司在驗收、接管物業(yè)時,由發(fā)展商向物業(yè)管理公司提供的驗收費用。它主要用于物業(yè)管理公司參與驗收物業(yè)時,組織水、電、泥、木、管道等專業(yè)驗收人員所發(fā)生的費用,包括人工費、辦公費、交通費、零星雜費、資料費等。

驗收費的測算辦法是被接管的物業(yè)總建筑面積×單價(元/每建筑平方米)。每建筑平方米的單價,可視其物業(yè)的建筑水準、綜合造價,由雙方協(xié)商議定。

(4)維修基金:維修基金主要用于公寓樓包修期滿后的維修、更新,它應(yīng)包括物業(yè)的公用部位、承重結(jié)構(gòu)部分(樓蓋、屋頂、梁柱、墻體及基礎(chǔ))、外墻面、過道、樓梯間、門廳等,以及房屋內(nèi)部上下水管、共用照明、水泵、水箱、電梯、消防設(shè)施等公共設(shè)備的養(yǎng)護維修和更新的費用。

公寓、花園別墅及商業(yè)用房、辦公用房的維修基金,可略高于一般用房標準,具體由房屋出售單位和物業(yè)管理公司協(xié)商予以落實解決。

房屋維修基金在簽訂房屋買賣合同時繳納,以業(yè)主委員會名義存入金融機構(gòu),按不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計息;房屋維修基金由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位管理,專款專用,不得挪作他用,房屋維修基金不足時,由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位向房屋所有人計收。此外,物業(yè)管理公司還可請求發(fā)展商提供一筆空房看管費。

2.物業(yè)管理費

(1)公共服務(wù)費:根據(jù)《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》規(guī)定,商品住宅物業(yè)管理公共服務(wù)費應(yīng)按物業(yè)管理范圍內(nèi)各業(yè)戶所占房屋建筑面積或按戶分攤。其費用構(gòu)成為:管理費、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費、樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費、綠化管理費、清潔衛(wèi)生費、保安費、辦公費、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費、法定稅費。物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤不超過15%。房屋所有人應(yīng)支付前述各項費用。房屋使用人除繳房租外,同時繳付清潔衛(wèi)生費和保安費。

(2)高層住宅電梯和水泵運行費:高層商品住宅的電梯和水泵運行費用,由電梯駕駛?cè)藛T經(jīng)費開支、實際耗用的電費構(gòu)成。具體收費由業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位商定的服務(wù)方式、時間,按實結(jié)算、單獨列賬,并按各房屋所有人的建筑同積比例合理分攤。

(3)延伸服務(wù)收費:延伸服務(wù)是為業(yè)戶群體提供的非公共性服務(wù)。該項服務(wù)可使有需求的人受益,如便民服務(wù)、代辦服務(wù)、特約服務(wù)和社區(qū)文化活動服務(wù)等,業(yè)戶可以直接或間接從中受益。延伸服務(wù)的收費,原則上以成本加微利的價格收取,如代管車輛、代管房屋、代購商品、代接送子女入托、土木工程維修裝飾、清潔委托等。特約項目的收費,凡物價部門已有規(guī)定的,按規(guī)定執(zhí)行;暫未規(guī)定的,由委托人與管理處商定。發(fā)展傳統(tǒng)物業(yè)管理以外的延伸服務(wù),即從市場經(jīng)濟需求出發(fā),發(fā)展與物業(yè)管理相關(guān)的延伸服務(wù),諸如超市、百貨、副食品等商業(yè),洗熨、餐飲、幼托、娛樂、旅游、搬場等服務(wù)業(yè),郵電、銀行、信用社等通訊金融業(yè),房產(chǎn)中介、咨詢、建筑裝潢等房地產(chǎn)業(yè)。這既可滿足物業(yè)業(yè)戶的多種需要,又可增加物業(yè)管理公司資金來源,以彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足。