人類在長期的生活和生產過程中,一直在尋求能克服空氣環境對人類活動造成威脅和影響的有效辦法,隨著知識的積累和科學技術水平的提高,人類由消極的防御逐步掌握了控制空氣環境的技術,這種技術就稱之為空氣調節。空氣調節就是采用人工的方法,創造和保持能滿足一定溫度、相對濕度、潔凈度和氣流速度等參數要求的室內空氣環境技術?？諝庹{節效果的好壞,直接影響到人們日常生活的舒適性,而空氣調節管理的質量直接體現了建筑物的功能層次,又影響著物業管理的經營成本,因此空調設備管理也是物業管理工作質量的一個重要標志。

第一節中央空調設備管理概述

空氣調節系統,究其功能而言,可以分為工藝性空調和舒適性空調兩種。工藝性空調是指在生產和科學實驗時,其工作過程需在特定受控的空氣環境中進行,以確保產品質量和科學實驗結果。這種滿足空氣環境的工程技術稱之為工藝性空調。舒適性空調一般指為滿足人的生理需要,使人感到舒適的空氣處理技術。一般情況下,辦公樓、住宅、醫院、商場等建筑物所應用的空調均屬于舒適性空調。舒適性空調雖然對環境溫度、濕度等也有要求,但對這些參數的允許波動范圍并不像工藝性空調那樣嚴格,因此物業管理公司對空調設備設施的管理主要是舒適性空調系統所涉及的設備設施管理,其設備設施管理有許多獨特的要求。要做好管理工作首先對舒適性空調系統有比較詳盡的了解。

一、空調系統的基本組成

空調系統主要由以下幾部分組成:

①工作區(或居住區)。通常是指空氣調節系統所控制范圍的工作區域或生活區域,在此空間內,應保持所要求的室內空氣參數。

②空氣的輸送和分配部分。主要是指輸送和分配空氣的送、回風機,送風管,送、回風口等設備組成。

③空氣的處理部分。是指按照對空氣各種參數的要求,對空氣進行過濾凈化、加熱、冷卻、加濕、減濕等處理的設備。

④空氣處理所需的輔助設備。這部分設備指的是為空調系統提供冷量和熱量的設備,如鍋爐房、冷凍站、冷水機組等。

二、空調系統的分類

空調系統分類方法很多,可以按性質分、按空氣處理設置的設備情況分等,下面主要介紹按空氣處理設備的設置情況分類,主要分為:

①集中式空調系統。這種系統即把所有的空氣處理設備都設置在一個集中的空調機房里,空氣經過集中處理后,再送往各個空調房間。

②半集中式空調系統。這種系統除了設有集中空調機房外,還設有分散在各個空調房間里的二次空氣處理設備,常見的有風機盤管新風系統,這是最常見的空調系統形式。

③分散式系統。這是把冷、熱源和空氣處理、輸送設備集中在一個箱體內,就是通常所說的窗式、柜式空調器。

三、中央空調系統的主要設備設施

中央空調設備設施主要有:冷水機組、組合式空調機、風機盤管、冷卻塔、水泵、控制裝置、風道、風閥、水管閥件等,下面分別介紹。

(1)冷水機組

冷水機組是中央空調系統的冷源,主要是指產生冷凍水的冷機。制冷機有活塞式、吸收式、離心式、地溫式等等,冷水機組按冷凝器的冷卻方式又分為風冷式和水冷式兩種。

(2)組合式空調機組

組合式空調機組是在送回風系統中,用來對空氣進行處理的設備,它由不同功能的空氣處理段組合而成,有過濾段、換熱段、擋水段、風機段等。

(3)風機盤管

風機盤管是安裝在空調層間內對室內空氣進行循環處理的設備,主要有表面冷卻器、風機和集水盤組成,風機盤管有明裝、暗裝、立式、柜式等多種形式。

(4)冷卻塔

水冷式冷水機組需要大量的冷卻水對設備進行冷卻,使升溫后的冷卻水與室外空氣進行強制熱、濕交換,使之降溫從而可以循環使用。

(5)水泵

空調系統中的冷卻和冷凍水在循環運行時為克服設備和管道阻力,需在系統中安設水泵。

(6)控制裝置

為了確保機械設備的安全運行和空調裝置優化工作,在系統中需要安裝許多控制儀表,如溫度計、壓力計、低壓保護、水流斷水保護等,有的設備設施還設有自動控制器如室溫自動控制,制冷機冷量自動調節等。

(7)管道系統

空調系統中回風道、風閥、防火閥、冷凍水供回水管道、凝結水管道及附件、閥門等也是空調系統一個重要組成部分。風道的截面形狀有圓形、矩形兩種,所使用材料有玻璃鋼、鍍鋅鐵皮、不

銹鋼等。水管道常用的有焊接鋼管、無縫鋼管、鋁型管等。

四、空氣調節的管理

空氣調節設備設施的管理是物業管理中的一項重要工作,空調系統的設備工藝技術復雜,造價比較昂貴,運行中能源消耗也很大,因此無論是空調系統的日常操作、日常運行還是維修養護管理,都應有專業管理隊伍,配套的規章制度,嚴格的管理標準和明確的職責。

(1)空調管理的資料準備

物業管理人員最好能在工程項目的建設階段就參與設備訂貨、施工監督、系統調試、工程驗收等工作,這樣可以對整個裝置的技術狀態和質量水平了如指掌,熟悉線路走向和隱蔽工程特征,有利于在物業管理工作中重點加強對系統關鍵部位、薄弱環節的監控,易于判斷異常狀態和排除故障,因此物業管理負責空調設備設施管理的人員應做好以下幾項工作:

①接受完整的空調施工圖尤其是對原設計進行了修改和補充后的竣工圖。

②收集所有使用設備的產品樣本和使用說明書。

③查驗有關施工記錄,重點確認設備調試、系統調試、隱蔽工程驗收、水壓試驗等應符合規范及規定標準。

(2)中央空調的操作管理

中央空調的操作管理主要是中央空調主要設備如制冷機、冷凍水泵、冷卻水泵的開機、停機操作程序及規程。值班人員嚴格按規程操作,避免發生異常事故,造成重大損失。

(3)中央空調運行管理

中央空調的運行管理是指在中央空調運行過程中,運行組人員對系統中的規定部位進行巡視,并明確巡視的內容以及出現異常事故后的處理規定,使運行組值班人員依照規程運行管理。保證設備運行正常,少出故障。

(4)中央空調的維修養護管理

中央空調維修養護管理是為了避免設備在運行過程中出現重大故障,以便延長設備的使用壽命,確保設備設施使用中的經濟性而制定的維修養護方法及措施,從而使各種設備設施能得到及時維修和定期養護。

第二節中央空調設備日常操作管理

一、中央空調操作管理職責

中央空調系統設備設施的操作管理是指空調系統中主要設備的開啟和停止的管理。在管理工作中,《中央空調操作標準作業規程》由工程部會同管理處來制定,并負責檢查其執行情況,空調機房的管理員具體負責中央空調的日常操作。

二、中央空調操作的作業規程

(1)設備運行前的檢查準備工作

首先查看主機、副機的電源是否接通,查看電壓表是否正常,電壓波動值不超過設計值的±10%,再檢查冷凍水系統及冷卻水系統是否已充滿水,若未充滿應查找原因,排除故障后,補水至滿液狀態。然后查看管道上的閥門是否處于開啟狀態以及各種信號指示燈指示是否正常等。

(2)開機操作程序

首先啟動冷凍水泵,先啟動一臺,當運行平穩后再啟動其余水泵(備用泵除外)。其次,啟動冷卻水泵,運行平穩后,啟動冷卻塔的風機,水系統啟動以后,注意觀察電流、電壓、水量水壓是否正常,若有異常,立即停機。一切正常后過5~10min啟動壓縮機,壓縮機啟動后,觀察壓縮機運行電流,壓縮機的吸排氣壓力,觀察壓差、回油情況,出水的溫度和運轉聲音,檢查有無異常振動、噪聲或異常氣味,確定一切正常后說明啟動成功。一般停機1周以上重新開機時必須先預熱24h,并注意1h內啟動次數不得超過4次。

(3)停機日常操作

首先應關掉壓縮機的電源,但保留總電源,以便主機處于預熱狀態,若要長時間停機應關閉總電源,然后再關閉冷凍泵。在關閉冷凍水泵時,先關閉冷凍泵出口的閥門,然后再關閉冷凍水泵,以免引起管道的劇烈振動,停泵后再將閥門開啟到正常位。確認無異常情況后才算停機成功。

第三節中央空調設備運行管理

一、中央空調設備設施運行管理中的巡視監控

開機成功后,為了保證空調系統的良好運行,中央空調設備設施在正常運行過程中值班管理員應每隔2h巡視一次中央空調機組。巡視的部位主要包括:中央空調的主機、冷卻塔、控制柜及管道、閘閥附件。在運行巡視過程中,主要巡視內容包括:檢查電壓表指示是否正常,正常情況下為380V,不能超過額定值的±10%;檢查三相電流是否平衡,是否超過額定電流值;檢查油壓表是否正常,油壓的正常范圍100~150Pa;冷卻水管理中主要檢查進水、出水溫度(進水溫度正常<35℃,出水溫度正常<40℃);冷凍水管理中同樣主要檢查進水、出水溫度(正常進水溫度10~18℃,出水正常溫度6~8℃);另外,辨聽主機在運轉過程中

是否有異常振動或噪聲;對于冷卻塔,應查看冷卻塔風機運轉是否平穩,冷卻塔水位是否正常;檢查管道、閥門是否滲漏,冷凍保溫層是否完好;檢查控制柜各元件動作是否正常,有無異常的氣味或噪聲等等。值班員在巡視監察過程中,如發現情況應及時采取措施,若處理不了的異常情況,應報給工程部管理組,請求支援。管理組派維修組人員及時到場,運行組人員協助維修組人員處理情況。

二、中央空調設備運行管理中異常情況的處理

(1)中央空調發生制冷機泄漏

發現這種情況,值班人員應立即關停中央空調主機,并關閉相關的閥門,打開機房的門窗或通風設施加強現場通風,立即告知值班主管,請求支援,救護人員進入現場應身穿防毒衣,頭戴防毒面具。對不同程度的中毒者采取不同的處理方法:對于中毒較輕者,如出現頭痛、嘔吐、脈搏加快者應立即轉移到通風良好的地方;對于中毒嚴重者,應進行人工呼吸或送醫院;若氟里昂濺入眼睛,應用2%硼酸加消毒食鹽水反復清洗眼睛。尋找泄漏部位,排除泄漏源,啟動中央空調試運行,確認不再泄漏后機組方可運行。

(2)中央空調機房內發生水浸時的處理

當中央空調機房值班員發現這種情況時,應按程序首先關掉中央空調機組,拉下總電源開關,然后查找漏水源并堵住漏水源。如果漏水比較嚴重。在盡力阻滯漏水時,應立即通知工程部主管和管理組,請求支援。漏水源堵住后應立即排水。當水排除完畢后,應對所有濕水設備進行除濕處理,可以采用干布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關的管線等辦法。然后確定濕水已消除,絕緣電阻符合要求后,開機試運行。沒有異常情況可以投入正常運行。

(3)發生火災

發生火災時,應同水泵房的處理一樣,按《火警、火災應急處理標準作業規程》操作。

三、中央空調設備管理職責及機房管理制度

工程部管理組結合所管轄范圍工程的特殊性,根據ISO9002操作標準的要求制定《中央空調運行管理操作規程》并檢查運行管理的實施情況,中央空調設備設施運行組負責組織實施中央空調的運行管理,當值的管理員具體負責中央空調的運行管理。

中央空調機房內管理除了技術操作要求外,還有一些其余的管理要求。主要包括:非值班人員不準進入中央空調機房,若需要進入,須經過工程部主管的同意,并在值班人員的陪同下方可進入中央空調機房;中央空調機房為了防止出現異常事故,嚴禁存放易燃、易爆危險品;為了在出現異常情況時及時采取措施,中央空調機房內應備齊消防器材,防毒用品,并放置在方便顯眼處;為了防止火災的發生,還應禁止在機房內吸煙;為了保證機房內的環境應有嚴格的清潔制度,每班值班員打掃一次中央空調機房的衛生,每周機房運行組人員清潔一次中央空調機房內的設備設施,按照要求,應做到地面、天花板、門窗、墻壁、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物,表面油漆完好、整潔光亮,并且門窗開啟靈活,通風良好、光線充足;為了保證不出意外事故,機房應隨時上鎖,鑰匙由當值管理員保管,管理員不得私自配鑰匙;另外為了保證管理員的職責明確,應有嚴格的交接班制度要求,接班人員應準時到崗,并應認真聽取交班人員交代,并查看《中央空調運行日記》,清點工具、物品是否齊全,確定無誤后,在《中央空調運行日記》表上簽名。當出現下列情況時,不準交接班:上一班的運行情況未交代或交代不清;記錄不完整、不規范、不清晰,交班人員沒有打掃中央空調機房,接班人未按時到崗,或遇異常情況正在處理中,事故仍由交班人處理,接班人協助進行。

四、中央空調運行記錄

對于中央空調運行情況,當值的管理員應及時、準確、完整、清晰地記錄在《中央空調運行日記》表內,并由工程部中央空調運行組組長負責裝訂成冊,上交工程部管理組存檔,以便管理處掌握各種設備設施的運行情況,制定嚴格的運行及操作管理規定,采取預防措施,調整維修養護制度,提供可靠的技術資料。

第四節中央空調設備維修養護管理

一、空調設備維修養護管理職責

空調設備維修養護管理主要是指對中央空調系統及設備設施定期養護和及時維修,以確保中央空調設備設施各項性能完好,增加各種設備設施的壽命,保證設備正常安全運行。應制定《中央空調維修保養計劃》,具體職責是:工程部管理組負責制定《中央空調維修保養計劃》并檢查該計劃的執行情況,工程部中央空調維修組具體負責中央空調的維修養護,公共事務部負責向有關用戶通知停用中央空調的情況。

二、空調設備設施維修養護計劃的制定

空調設備設施的維修養護,技術性較強,因此每年的年底就要制定下一年的維修養護計劃。制定計劃時,為了使計劃制定的準確合理、完整、明確,應由工程部主管經理與管理組及維修組人員共同研究制定《中央空調維修養護計劃》并上報公司審批?！吨醒肟照{維修養護計劃》在制定過程中,應考慮到中央空調使用的頻度,中央空調的運行狀況,有無故障隱患,合理維修

養護的時間(避開節假日、特殊活動日等)。維修養護計劃的內容主要包括:維修養護項目的內容、具體實施維修養護的時間、預計的費用以及所需備品、備件計劃等。

三、空調設備設施的維修養護

空調設備設施的維修養護主要是對冷水機組、冷卻風機盤管、水泵機組、冷凍水、冷卻水及凝結水路及風道、閥類、控制柜等的維修養護,其具體的維修養護內容如下:

(1)冷水機組

冷水機組是把整個制冷系統中的壓縮機、冷凝器、蒸發器、節流閥等設備以及電氣控制設備組裝在一起,提供冷凍水的設備。對于設有冷卻塔的水冷式制冷機中的冷凝器、蒸發器,每半年由制冷空調的維修組進行一次清潔養護,清洗時,先配制10%鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5kg緩蝕劑)或用現在市場上使用的一種電子高效清洗劑,殺菌清洗,剝離水垢一次完成,并對銅鐵無腐蝕。然后拆開冷凝器,蒸發器兩端進出水法蘭封閉,向里注清洗液,酸洗時間24h,也可用泵循環清洗,時間為12h,酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3清洗15min,最后用清水沖洗3遍,全部清洗完畢,檢查是否漏水,若不漏水則重新裝好,若法蘭膠墊老化,則需更換。同時,檢查螺絲、螺栓、螺母及接頭緊密性,適當緊固以消除振動,防止泄漏。壓縮機由制冷空調維修組每年進行一次檢測、保養。檢測保養內容包括:檢查壓縮機的油位、油色,如油位低于觀察鏡子的1/22位置,則應查明漏油的原因并排除故障后再充注潤滑油,如油已變色則應徹底更換潤滑油,檢查制冷系統內是否存有空氣,如有則應排放;檢查壓縮機和各項參數是否在正常范圍內,壓縮機電機絕緣電阻正常0.5MΩ以上,壓縮機運行電流正常為額定值,三相基本平衡,壓縮機的油壓正常1~1.5MPa,壓縮機外殼溫度85℃以下,吸氣壓力正常值0.49~0.54MPa,排氣壓力正常值1.25MPa,并檢查壓縮機運轉時是否有異常的噪聲和振動,檢查壓縮機是否有異常的氣味。通過各項檢查確定壓縮機是否有故障,視情況進行維修更換。

(2)冷卻塔的維修養護

制冷空調維修組每半年對冷卻塔進行一次清潔保養,先檢查冷卻塔電機,其絕緣電阻應不低于0.5MΩ,否則應干燥處理電機線圈,干燥后仍達不到應拆修電機線圈;檢查電機風扇轉動是否靈活,風葉螺栓緊固,轉動是否有振動;制塔壁有無阻滯現象,若有則應加注潤滑油或更換同型號規格軸承;檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,視情況進行更換,檢查皮帶轉動時松緊狀況(每半月檢查一次)并進行調整;檢查布水器布水是否均勻,否則應清潔管道及噴嘴,清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)清潔風扇、風葉;檢查補水浮球閥動作是否可靠,否則應修復;然后緊固所有緊固件,清潔整個冷卻塔外表,檢查冷卻塔架,金屬塔架每兩年涂漆一次。

(3)風機盤管的維修養護

制冷空調維修組每半年對風機盤管進行一次清潔養護,每周清洗一次空氣過濾網,排除盤管內的空氣,檢查風機轉動是否靈活,如果轉動中有阻滯現象,則應加注潤滑油,如有異常的摩擦響聲應更換風機的軸承。對于帶動風機的電機,用500V搖表檢測線圈絕緣電阻,應不低于0.5MΩ,否則應作干燥處理或整修更換,檢查電容是否變形,如是則應更換同規格電容,檢查各接線頭是否牢固,清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物,同時用鹽酸溶液清洗盤管內壁的污垢,然后擰緊所有的緊固件,清潔風機盤管的外殼。

(4)水管道的維修保養

制冷空調維修組每半年對冷凍水管道、冷卻水管、冷凝給水管路進行一次保養,檢查冷凍水、凝結水管路是否有大量凝結水,保溫層是否已有破損,如是則應重新做保溫層,尤其是檢查管路中閥件部位,保溫層做不到位或破壞,應重點檢查,及時整修。

(5)閥類、儀表、檢測器件的維修養護

維修工每半年對中央空調系統所有閥類進行一次養護。對于管道中節流閥及調節閥,應檢查是否泄漏,如是則應加壓填料,檢查閥門的開閉是否靈活,若開閉困難則應加注潤滑油,若閥門破裂,則應更換同規格閥門,法蘭閥應檢查法蘭連接處是否滲漏,如是應更換密封膠墊;對于電磁調節閥,壓差調節閥,其中干燥過濾器要檢查是否堵塞或吸潮,如是則應更換同規格的干燥過濾器,通過通斷電試驗檢查電磁調節閥、壓差調節閥動作是否可靠,如有問題應更換同規格電磁調節閥、壓差調節閥,對閥桿部位加注潤滑油,壓填料處泄漏則應加壓填料。

對于常用的溫度計、壓力表、傳感器,若有儀表讀數模糊不清應拆換,更換合格的溫度計和壓力表,檢測傳感器的參數是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應拆換。

(6)送回風系統及組合式空調機

現代中央空調空氣處理常用模塊或組合空調機,是把空氣處理設備、風機、消聲裝置、能量回收裝置等分別做成箱式的單元,按空氣處理過程的需要進行選擇組成的空調器,空調機的標準分段分別為回風機段、混合段、預熱段、過濾段、表冷段、噴水段、蒸汽加濕段、再熱段、送風機段、能量回收段、消聲器段和中間段等。

對送風系統每年初次運行時,應先將通風干管和組合式空調機內的積塵清掃干凈,設備進行清洗、加油,檢查風量調節閥、防火閥、送風口、回風口的閥板,葉片的開啟角度和工作狀態,若不正常,進行調整,若開閉不靈

活應更換。檢查水管系統調箱連接的軟接頭是否完好,空調箱是否有漏風、漏水、凝結水管的堵塞現象,若有要及時整修。送風管道連接處漏風是否超規范,送風噪聲是否超過標準。若有則應尋找原因加以處理。

對于噴淋段應定期清洗噴水室的噴嘴、噴水管以防產生水垢,噴水室的前池半年左右清洗和刷底漆一次,以減少銹蝕。定期檢查底池中的自動補水裝置,如閥針是否靈活,浮球是否好用等。清洗回水過濾網和進水過濾器,在噴水室的回水管上裝設水封以防由于風機吸風產生的負壓,使回水受阻。

四、中央空調設備設施管理常見故障及處理

無論中央空調系統的開啟、停機還是在運行期間以及在正常養護工作中,都可能會出現各種設備設施會出現各種各樣的故障,需要維修人員進行排除處理。

篇2:中央空調維修保養規程

為規范中央空調維修保養工作,確保中央空調各項性能完好,特制定本規程。

(一)冷卻塔維修保養:專業人員每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養。

1、用500V搖表檢查電機絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5兆歐以上時則應拆修電機線圈。

2、檢查電機、風扇是否轉動靈活,如有阻滯現象則應加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應更換同型號規格的軸承。

3、檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,如是則應更換同規格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應調整(每半個月檢查一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應整修。

4、檢查布水器是否布水均勻,否則應清潔管道及噴嘴。

5、清洗冷卻塔(包括填料、集水槽),清潔風扇風葉。

6、檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應修復(不定期)。

7、擰緊所有緊固件。

8、清潔整個冷卻塔外表。

(二)風機盤管維修保養:專業人員每隔半年對風機進行一次清潔、保養。

1、檢查風機是否轉動靈活,如有阻滯現象,則應加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。

2、每周清洗一次空氣過濾網,排除盤管內的空氣(不定期)。

3、用500V搖表檢查風機電機線圈絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應整修處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂,如是則應更換同規格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應整修。

4、清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。

5、用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。

6、擰緊所有緊固件。

7、清潔風機盤管外殼。

(三)冷凝器、蒸發器維修保養:專業人員每半年對冷凝器、蒸發器進行一次清潔、保養。

1、柜式蒸發器維修保養:

(1)每周清洗一次空氣過濾網;

(2)清潔蒸發器散熱片;

(3)清潔接水盤。

2、水冷式冷凝器、蒸發器維修保養(清除污垢):

(1)配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑);

(2)拆開冷凝器、蒸發器兩端進出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時也可用酸泵循環清洗,清洗時間為12小時;

(3)酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗三次以上;

(4)全部清洗完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修;如不漏水則重新裝好(如發蘭的密封膠墊已老化則應更換)。

(四)冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養:專業人員每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養。

1、電動機維修保養:

(1)用500V搖表檢查電動機線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上,否則應進行干燥處理或修復;

(2)檢查電動機軸承有無阻滯現象,如有則應加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規格的軸承;

(3)檢查電動機風葉有無擦殼現象,如有則應修整處理。

2、水泵維修保養:

(1)轉動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應拆修水泵;

(2)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根(不定期)。

3、檢查彈性聯軸器有無損壞,如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期)。

4、清洗水泵過濾網。

5、擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

6、清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴重,則應重新油漆一遍。

(五)專業人員每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養,檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路處是否有大量的冷凝水或保溫層已破損,如是則應重做保溫層。

(六)閥類維修保養:專業人員每半年對閥類進行一次保養。

1、節制閥與調節閥的維修保養:

(1)檢查是否泄漏,如是則應加壓填料;

(2)檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應對閥桿加潤滑油;

(3)如閥門破裂或開閉失效,則應更換同規格閥門;

(4)檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應拆換密封膠墊。

2、電磁調節閥、壓差調節閥維修保養:

(1)干燥過濾網:檢查干燥過濾網是否已臟堵或吸潮,如是則應更換同規格的干燥過濾器;

(2)電磁調節閥、壓差調節閥:

--通斷電檢查電磁調節閥、壓差調節閥是否動作可靠,如有問題則更換同規格電磁調節閥、壓差調節閥;

--對壓差調節閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應更換密封膠墊。

(七)檢測、控制部分維修保養:專業人員每半年對檢測、控制部分進行一次保養。

1、檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養:

(1)對于讀數模糊不清的溫度計、壓力表應拆換;

(2)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用;

(3)檢測傳感器參數是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應拆換;

(4)檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應更換密封膠墊。

2、控制部分維修保養:

(1)清潔控制柜內外的灰塵、臟物;

(2)檢查、緊固所有接頭線,對于燒蝕嚴重的接頭線應更換;

(3)交流接觸器維修保養:

--清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;

--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規格交流接觸器;

--清潔鐵心上的灰塵及臟物;

--擰緊所有緊固螺栓。

(4)熱繼電器維修保養:

--檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應修整處理,處理后達不到要求的應更換;

--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應更換。

(5)自動空氣開關維修保養:

--用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應烘干處理;

--清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應更換;

--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。

(6)信號燈、指示儀表維修保養:

--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應更換同規格的小燈泡;

--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應作適當調整,調整后偏差仍較大應更換。

(7)中間繼電器、信號繼電器維修保養:對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器;

(八)壓縮機維修保養:專業人員每年對壓縮機進行一次檢測、保養。

1、檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應查明漏油原因并排除故障后再沖注潤滑油;如油已變色則應徹底更換潤滑油。

2、檢查制冷系統內是否存在空氣,如有則應排放空氣。

3、具體檢查壓縮機如下參數:

(1)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5兆歐以上);

(2)壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);

(3)壓縮機油壓(正常10--15kgf/c㎡);

(4)壓縮機外殼溫度(正常85℃以下);

(5)吸氣壓力(正常值4.9--5.4kgf/c㎡);

(6)排氣壓力(正常值12.5kgf/c㎡);

(7)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動;

(8)檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障,如有則應更換壓縮機(外委維修)。

(九)專業人員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在中央空調維修保養記錄表內,并于每次維修保養后的3天內整理成冊存檔,保存期為長期。

篇3:物業項目中央空調維修保養規程制度

物業項目中央空調維修保養規程

為規范中央空調維修保養工作,確保中央空調各項性能完好,特制定本規程。

(一)冷卻塔維修保養:專業人員每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養。

1、用500V搖表檢查電機絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5兆歐以上時則應拆修電機線圈。

2、檢查電機、風扇是否轉動靈活,如有阻滯現象則應加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應更換同型號規格的軸承。

3、檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,如是則應更換同規格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應調整(每半個月檢查一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應整修。

4、檢查布水器是否布水均勻,否則應清潔管道及噴嘴。

5、清洗冷卻塔(包括填料、集水槽),清潔風扇風葉。

6、檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應修復(不定期)。

7、擰緊所有緊固件。

8、清潔整個冷卻塔外表。

(二)風機盤管維修保養:專業人員每隔半年對風機進行一次清潔、保養。

1、檢查風機是否轉動靈活,如有阻滯現象,則應加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。

2、每周清洗一次空氣過濾網,排除盤管內的空氣(不定期)。

3、用500V搖表檢查風機電機線圈絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應整修處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂,如是則應更換同規格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應整修。

4、清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。

5、用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。

6、擰緊所有緊固件。

7、清潔風機盤管外殼。

(三)冷凝器、蒸發器維修保養:專業人員每半年對冷凝器、蒸發器進行一次清潔、保養。

1、柜式蒸發器維修保養:

(1)每周清洗一次空氣過濾網;

(2)清潔蒸發器散熱片;

(3)清潔接水盤。

2、水冷式冷凝器、蒸發器維修保養(清除污垢):

(1)配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑);

(2)拆開冷凝器、蒸發器兩端進出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時也可用酸泵循環清洗,清洗時間為12小時;

(3)酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗三次以上;

(4)全部清洗完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修;如不漏水則重新裝好(如發蘭的密封膠墊已老化則應更換)。

(四)冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養:專業人員每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養。

1、電動機維修保養:

(1)用500V搖表檢查電動機線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上,否則應進行干燥處理或修復;

(2)檢查電動機軸承有無阻滯現象,如有則應加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規格的軸承;

(3)檢查電動機風葉有無擦殼現象,如有則應修整處理。

2、水泵維修保養:

(1)轉動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應拆修水泵;

(2)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根(不定期)。

3、檢查彈性聯軸器有無損壞,如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期)。

4、清洗水泵過濾網。

5、擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

6、清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴重,則應重新油漆一遍。

(五)專業人員每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養,檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路處是否有大量的冷凝水或保溫層已破損,如是則應重做保溫層。

(六)閥類維修保養:專業人員每半年對閥類進行一次保養。

1、節制閥與調節閥的維修保養:

(1)檢查是否泄漏,如是則應加壓填料;

(2)檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應對閥桿加潤滑油;

(3)如閥門破裂或開閉失效,則應更換同規格閥門;

(4)檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應拆換密封膠墊。

2、電磁調節閥、壓差調節閥維修保養:

(1)干燥過濾網:檢查干燥過濾網是否已臟堵或吸潮,如是則應更換同規格的干燥過濾器;

(2)電磁調節閥、壓差調節閥:

--通斷電檢查電磁調節閥、壓差調節閥是否動作可靠,如有問題則更換同規格電磁調節閥、壓差調節閥;

--對壓差調節閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應更換密封膠墊。

(七)檢測、控制部分維修保養:專業人員每半年對檢測、控制部分進行一次保養。

1、檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養:

(1)對于讀數模糊不清的溫度計、壓力表應拆換;

(2)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用;

(3)檢測傳感器參數是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應拆換;

(4)檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應更換密封膠墊。

2、控制部分維修保養:

(1)清潔控制柜內外的灰塵、臟物;

(2)檢查、緊固所有接頭線,對于燒蝕嚴重的接頭線應更換;

(3)交流接觸器維修保養:

--清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;

--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規格交流接觸器;

--清潔鐵心上的灰塵及臟物;

--擰緊所有緊固螺栓。

(4)熱繼電器維修保養:

--檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應修整處理,處理后達不到要求的應更換;

--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應更換。

(5)自動空氣開關維修保養:

--用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應烘干處理;

--清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應更換;

--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼

)。

(6)信號燈、指示儀表維修保養:

--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應更換同規格的小燈泡;

--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應作適當調整,調整后偏差仍較大應更換。

(7)中間繼電器、信號繼電器維修保養:對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器;

(八)壓縮機維修保養:專業人員每年對壓縮機進行一次檢測、保養。

1、檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應查明漏油原因并排除故障后再沖注潤滑油;如油已變色則應徹底更換潤滑油。

2、檢查制冷系統內是否存在空氣,如有則應排放空氣。

3、具體檢查壓縮機如下參數:

(1)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5兆歐以上);

(2)壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);

(3)壓縮機油壓(正常10--15kgf/c