《建筑法》第六十一條規定:“交付竣工驗收的建筑工程,必須符合規定的建筑工程質量標準,有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書,并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。”第六十二條規定:“建筑工程實行質量保修制度。建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及電氣管線、上下水管線的安裝工程,供熱、供冷系統工程等項目;保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用,維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規定。”

房屋裝修安全管理

《質量管理條例》和《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》對工程竣工驗收和質量保修都有較詳細的規定。

《建筑法》第四十九條規定:“涉及建筑主體和承重結構變動的裝修工程,建設單位應當在施工前委托原設計單位或者具有相應資質條件的設計單位提出設計方案;沒有設計方案,不得施工。”執行本條規定必須做到:

▲建筑主體和承重結構,均是保證建筑物安全的必備結構,它們的破壞會引發安全事故,造成人員傷亡和事故損失。因此,凡涉及建筑主體和承重結構變化的裝修工程,必須由有相應資質條件的單位提供設計方案。

▲本條對設計方案的基本要求為,建設單位應當在施工前委托原設計單位或者具有相應資質的設計單位提出設計方案。即設計單位可以委托原設計單位,也可以委托其他設計單位。所謂原設計單位,是指原來設計該項建筑的設計單位。本條規定應委托原設計單位進行設計,主要考慮到原設計單位比較了解該建筑的主體和承重結構,委托其設計便于保證其所設計方案的質量。其他設計單位應當是“具有相應資質”的設計單位。具有相應資質,是指符合設計單位的條件,具有同類建筑物設計資質,并具有能設計裝修工程資質等級的資格證書。委托“具有相應資質”的設計單位進行設計,也是保證裝修工程的安全所必須的,不能委托不具有相應資質的設計單位進行設計,如果委托,受委托單位可以拒絕。如果受委托單位超越資質等級進行設計,應當承擔相應的法律責任。

設計單位進行設計時應當嚴格執行國家施工安全技術規范;必須按照有關規定承接裝修設計任務;原有房屋裝修需要拆改結構時,裝修設計必須保證房屋的整體性、抗震性和結構的安全;建筑裝修設計和材料的使用必須嚴格遵守建筑裝修防火規范。涉及建筑主體和承重結構變動的裝修工程沒有設計方案的,不得施工。這就要求建設單位在沒有設計方案時不得委托施工;建筑裝修企業不得接受施工,同時在有設計方案的情況下,建筑裝修企業必須按照設計方案進行,不得擅自改變設計方案。

城市危險房屋的管理

《城市危險房屋管理規定》(19*11月21日建設部令第4號)第五條規定:“建設部負責全國城市危險房屋管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本轄區的城市危險房屋管理工作。”對城市危險房屋管理的主要內容是:

▲城市危險房屋的鑒定。市、縣人民政府房地產行政主管部門設立房屋安全鑒定機構(以下簡稱鑒定機構),負責房屋的安全鑒定。房屋的安全鑒定需由房屋的所有人或者使用人向當地的鑒定機構提出申請,鑒定機構在接到鑒定申請后,根據《城市危險房屋管理規定》第八條的規定,首先要進行初始調查,摸清房屋的歷史和現狀;其次要進行現場查勘、測試、記錄各種損壞數據和狀況;三是檢測驗算,整理技術資料;最后進行全面分析,論證定性,作出綜合判斷,提出處理建議,簽發鑒定文書。

對于被鑒定為危險房屋時,根據《城市危險房屋管理規定》第九條的規定,一般可分以下四類進行處理:一是觀察使用。適用于采取適當安全技術措施后,尚能短期使用,但需繼續觀察的房屋。二是處理使用。適用于采取適當技術措施后,可解除危險的房屋。三是停止使用。適用于已無修繕價值,暫時不便拆除,又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。四是整體拆除。這用于整幢危險且已無修繕價值,需立即拆除的房屋。

▲城市危險房屋的治理。根據《城市危險房屋管理規定》的規定,房屋所有人應當定期對其危險房屋進行安全檢查,在暴風、風雨季節,房屋所有人應做好解危的各項準備;市、縣人民政府房地產行政主管部門要加強監督檢查,并在當地政府統一領導下,做好搶險救災工作。房屋所有人對危險房屋能解危,要及時解危。解危暫時有困難的,應采取安全措施。房屋所有人對經鑒定的危險房屋,必須按照鑒定機構的處理建議,及時加固或修繕治理;如房屋所有人拒不按照處理建議修繕治理,或使用人有阻礙行為的,房地產行政主管部門有權指定有產部門代修,或采取其他強制措施。發生的費用由責任人承擔。房屋所有人進行搶險解危需要辦理各項手續時各有關部門應給予支持。

▲法律責任的承擔。《城市危險房屋管理規定》第二十三條規定,因下列原因造成事故的,房屋所有人應承擔民事或行政責任;

(1)有險不查或損破不修;

(2)經鑒定鑒定為危險房屋而未采取有效的解危措施。

《城市危險房屋管理規定》第二十四條規定,因下列原因造成事故的,使用人、行為人應承擔民事責任;

①使用人擅自改變房屋結構、構件、設備或使用性質;②使用人阻礙房屋所有人對危險房屋采取解危措施;③行為人由于施工、堆物、磁撞等行為危及房屋。

《城市危險房屋管理規定》第二十五條規定,有下列情況的,鑒定機構應承擔民事或行政責任:

①因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成損失;②因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋,并在有效時限內發生事故;③因拖延鑒定時間而發生事故。

房屋拆除安全管理

《建筑法》第五十條明確規定“房屋拆除應當由具備保證安全條件的建筑施工單位承擔,由建筑施工單位負責人對安全負責。”

實施房屋拆除的建筑施工單位應具備保證安全條件是一個強制性規定。所謂具備保證安全條件是指具有拆除房屋建筑的技術人員、技術設備等保證房屋拆除安全的必備條件。不具備保證安全條件的不能從事拆除作業。拆除房屋應具備的安全條件,應以建設行政主管部門和有關部門的規定為準。例如,對于以采取爆破為拆除業務的建筑施工單位,除符合建設行政主管部門規定的條件外,還應當符合公安主管部門的有關規定。需要指出的是,這里的建筑施工單位包括建筑施工企業,也包括建筑施工企業以外的其他企業。中和

篇2:物業房屋安全管理教程危房鑒定管理

物業房屋安全管理教程:危房鑒定與管理

危險房屋(簡稱危房)由于隨時有倒塌可能,不能確保使用安全。因此,在物業管理中,危房的鑒定使用與管理就占有特殊的位置,物業管理企業對此要給予特別的重視。為此,建設部先后頒發了《危險房屋鑒定標準》(GJ13-86)和《城市危險房屋管理規定》。

一、危房的鑒定機構

房屋的安全鑒定是一項專業性、技術性要求很強的工作,危房的鑒定更應慎之又慎。按《城市危險房屋管理規定》,危房的鑒定由房地產行政主管部門設立的房屋安全鑒定機構負責。經鑒定屬危險房屋的,鑒定機構必須及時發出危險房屋通知書;屬于非危險房屋的,應在鑒定文書上注明在正常使用條件下的有效時限,一般不超過1年。

二、危房鑒定

1.危房分類

危房分整幢危房和局部危房:

(1)整幢危房是指隨時有整幢倒塌可能的房屋。

(2)局部危房是指隨時有局部倒塌可能的房屋。

2.鑒定單位

危房以幢為鑒定單位,以建筑面積平方米為計量單位。

(1)整幢危房以整幢房屋的建筑面積平方米計數。

(2)局部危房以危及倒塌部分房屋的建筑面積平方米計數。

3.鑒定原則

(1)危房鑒定應以地基基礎、結構構件的危險鑒定(具體標準參見《危險房屋鑒定標準》)為基礎,結合歷史狀態和發展趨勢全面分析,綜合判斷。

(2)在地基基礎或結構件發生危險的判斷上,應考慮構件的危險是孤立的還是關聯的。

①若構件是危險是孤立的,則不構成結構的危險;

②若構件的危險是相關的,則應聯系結構判定危險范圍。

(3)在歷史狀態和發展趨勢上,應考慮下列因素對地基基礎、結構構件構成危險的影響。

①結構老化的程度;

②周圍環境的影響;

③設計安全度的取值;

④有損結構的人為因素;

⑤危險的發展趨勢。

4.危險范圍的判定

(1)整幢危房:

①因地基、基礎產生的危險,可能危及主體結構,導致整幢房屋倒塌的。

②因墻、柱、梁、混凝土板或框架產生的危險,可能構成結構破壞,導致整幢房屋倒塌的。

③因屋架、檁條產生的危險,可能導致整個屋蓋倒塌并危及整幢房屋的。

④因筒拱、扁殼、波形筒拱產生的危險,可能導致整個拱體倒塌并危及整幢房屋的。

(2)局部危房:

①因地基、基礎產生的危險,要能危及部分房屋,導致局部倒塌的。

②因墻、柱、梁、混凝土板產生的危險,可能構成部分結構破壞,導致局部房屋倒塌的。

③因屋架,檁條產生的危險,可能導致部分屋蓋倒塌,或整個屋蓋倒塌但不危及整幢房屋的。

④因擱柵產生的危險,可能導致整間樓蓋倒塌的。

⑤因懸挑構件產生的危險,可能導致梁、板倒塌的。

⑥因筒拱、扁殼、波形筒拱產生的危險,可能導致部分拱體倒塌但不危及整幢房屋的。

(3)危險點

危險點是指單個承重構件,或圍護構件,或房屋設備,處于危險狀態的。

三、危房的管理

對被鑒定為危險房屋的,應按危險程度、影響范圍,根據具體條件,分別輕、重、緩、急,安排修建計劃。對危險點,應結合正常維修,及時排除險情。對危房和危險點,在查清、確認后,均應采取有效措施,確保使用安全。

對危房的使用管理一般可分為以下4類情況處理:

1.觀察使用

適用于采取適當安全技術措施后,尚能短期使用,但需繼續觀察的房屋。

2.處理使用

適用于采取適當技術措施后,可解除危險的房屋。

3.停止使用

適用于已無修繕價值,暫時不便拆除,又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。

4.整體拆除

適用于整幢危險且已無修繕價值,需立即拆除的房屋。

對前兩類情況,物業管理企業應在管理中加強安全檢查,能解危的,要及時解危;解危暫時有困難的,應采取安全措施,并做好排險解危的準備,切實保證住用人的安全。