java開發工程師(互金項目組)房多多深圳市房多多網絡科技有限公司,房多多,市房多多職責描述:

工作職責:

-互聯網金融平臺的Java后端服務服務的設計、搭建、編碼、測試直到上線運行;

-設計服務API和數據庫數據模型以及業務流程;

-采用敏捷開發方式并保證上述所開發網站或App后臺服務質量和性能;

-持續改進以消除軟件中的缺陷以及滿足產品和業務不斷變化的需求;

-撰寫文檔、評審、并不斷維護;

-解決關鍵技術問題、并對其他開發人員提供技術幫助,并培訓和指導初級開發人員。

任職要求:

-計算機類相關專業本科及以上學歷,1年以上互聯網金融平臺相關技術經驗;

-熟悉Java語言體系相關技術和網站、網絡應用開發,熟悉JVM基本原理;熟悉MVC開發架構,對Spring、MyBatis等開源框架應用經驗豐富;

-對微服務和DevOps有深刻的理解和實踐;

-熟悉MySQL數據庫,擅長業務的數據模型設計,對數據庫原理有充分理解者優先;

-對Linux開發和運行環境非常熟悉;熟練使用Tomcat、Jetty等Web服務器;

-精通常用算法和數據結構,熟悉網絡編程、多線程編程技術,

篇2:某商業地產項目開發流程

商業地產項目開發流程(19項)

1、市場條件判斷

開發商需要在項目初期,首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。

該判斷可以稱之為初判斷:不進行針對項目微觀角度的分析,僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。

因為商業房地產的形式種類比較多,而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題:如果某個地區的社會生產力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實力,也不可以在該地區投資建設大型商業房地產項目。

2、項目位置選擇

商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上,并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發,只有某個地方具備了相應的條件后,才可以做。

商業房地產鑒于其功能特點,對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。一個住宅社區,一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內,但商業房地產則不同,所要解決的客流會隨著經營狀態的變化,會發生倍增,也會發生銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候,項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。

針對不同的項目有不同的確定方案,開發商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析,也可以委托專業咨詢機構進行選址。

3、判斷可發展規模

在完成商業房地產項目選址工作后,需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎,周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

例:位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米,二期可出租面積達43000平方米,一期1998年投入運營后,生意興隆,但二期2000年開業后,二期長期經營狀況不佳,管理商開始認為是因為商品組合不同的原因,但一、二期商品組合調整后二期依然經營狀況不良。直到最近,二期經營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規模判斷不準確:崇文門地區在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業,這說明開發商對市場可支撐的發展規模的判斷不夠準確。

該項工作屬于微觀判斷,很多咨詢機構分析時使用的方法是:以市場調查為基礎,建立相關分析模型,測算出該項目地址可能發生的客戶流量,依據對所在地區人均零售消費額的判斷,可以測算出該項目可能的零售額,再參照所在地區商業設施每平方米平均零售額,即可以得出該項目地可發展商業房地產項目的規模。

不同的咨詢機構在進行上述分析時因為基礎數據信息取得的渠道不同,分析結果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機構在為商業房地產項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎信息,并在分析過程中采用較多基于其市場經驗的假設,該種分析方法有其優點,但缺點也是很明顯的。某些以市場調查為主業的咨詢機構在做商業房地產項目的市場分析時充分發揮其優勢,依靠其大量調查信息,建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷,假設較少,結論更具有時效性。

個人認為最好是上述兩種咨詢機構的融合。

在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后,需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。

4、項目土地取得及政府許可

完成商業房地產項目市場前景及可發展規模的分析后,將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業房地產項目,并得到政府相應計劃委員會、規劃局、商業委員會等政府機構的批準等。

項目土地取得有兩大標準:

1)、土地規模標準。商業房地產項目對土地規模的要求:要滿足該項目本身功能的需要,得夠用。

2)、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優勢。尤其在項目運做初期,土地價格越低,前期資金壓力越小。

5、項目定位細化

徹底的,細致的研究分析項目的目標客戶,市場定位,產品形式,特點,啟動策略,財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素,如果定位出現偏差,則項目沒有成功的可能。反復探討,反復修改定位,定位的準確程度取決于市場。

通常第四與第五步同時實施,在取地的過程中修正項目定位,在項目定位過程中取地工作已開始。

6、項目規劃設計

項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中,尤其以方案設計為重中之重:方案設計可以稱之為宏觀設計,將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計,即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。

一般開發商都委托外國的設計機構進行方案設計階段的設計,委托國內設計單位進行初步設計及施工圖的設計。該種組合即可以降低設計成本,又可以保證設計質量。但必須要與國外設計機構明確方案設計的深度,否則方案設計的深度達不到應有的要求,國內設計機構將無法正確完成初步設計及施工圖設計,或者盡管完成,但會有大量潛在問題遺留給開發商。

7、設計方案的市場化

指投資商必須將建筑師的概念設計方案提供給商業房地產市場專家或商業策劃公司,由市場專家或商業策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經過幾次循環,才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念,具有市場準確度。

這正是很多開發商忽略或不重視但又十分重要的環節。

原因在于商業房地產項目必須強調經營,無論是百貨店、超市、專賣店或任何業態都對商業房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求,如果商業房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目,所以任何商業房地產項目的設計必須遵守市場需求。

而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創造美學空間,而且不同建筑師將展現不同特點及風格的美學空間概念。我們關注建筑師的美學空間概念本身并沒有錯誤,但把一個建筑藝術品轉化為商業產品必須將市場概念、功能概念融合進去,否則該項目將面臨空前的市場壓力。

例:第五大街商業街坊。商業房地產項目經過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環溝通后,該項目的方案設計得以確定。

8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合

在完成了上述項目設計、市場

調整方案及財務融資方案后,需要就以上方案進行調整,即系統整合問題。通過調整整合,判斷項目規模和投資回報的關系是否合理;判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題,那么需要回到設計階段進行相關調整,并再循環進行市場調整方案及財務融資方案,驗證確定最終可行方案。

9、項目方案的政府許可

指完成項目方案的系統化整合后,需要向政府計劃部門提交可行性研究報告,向規劃部門提交方案設計,向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環保部門提交環境評估報告,向供電部門提交項目用電方案,向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程,常規來講需要至少近半年的時間,需要認真對待。

在上述政府許可的各項內容中,可行性批復、規劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項目的最終規劃,項目的交通條件保證,項目的方案能否滿足消防規范,以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。

在項目可行性審批過程中,需要合理安排與政府的公關活動。

1)交通審批

交通審批指規劃部門協助交通主管部門對該商業房地產項目的交通進行審批。通常需要委托專業交通研究機構進行項目的交通分析和研究,對商業房地產項目建成后對周邊交通系統的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙,也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業房地產項目來講,良好的外部交通環境會有效引導客流進入項目地來消費,否則會大大降低到訪客戶的數量;良好的內部交通設置可以避免交通堵塞,促進項目的內部交通循環。

2)消防審批

指消防部門對該商業房地產項目的方案設計根據國家的消防規范進行審查,最終確定該方案是否符合國家消防規范,是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計,那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費。一般來說,項目的設計方案和目前國內落后的消防規范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國內的消防規范很保守,而作為當今商業業態最復雜形式的商業房地產項目,不突破中國的消防規范的話,幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖突,開發商應探索雙方的平衡點。

3)規劃審批

指項目所在地區規劃管理部門依據開發商上報的項目方案設計,以項目的規劃使用條件為基礎,結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規劃方案進行批準的過程。規劃審批的結果將是商業房地產項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環節。規劃審批一旦定案,商業房地產的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費太大。

規劃審批的過程對于開發商極為關鍵:如果發生規劃審批方案和上報方案差距較大的情況,對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規劃審批能按照計定目標實現,必須有效與政府各主管部門進行溝通,做好對政府的公共關系工作等。

10、項目招投標

指開發商完成項目設計方案的深化后,在項目規劃得到審批、項目土地使用得到許可后,經過招投標的程序確定項目的施工企業、監理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等,以便做好項目施工準備的過程。

11、項目的財務核算

指開發商在完成項目的設計方案后,建立或委托專門的財務融資機構對該商業房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中,財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性為參考,并大量引用分析結論。

對于小型商業房地產項目,該項工作需要,但不需要做的很細。尤其采取銷售模式的商業房地產項目,財務核算的工作很簡化很多。

12、資金需求方案

指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制,再結合項目他項資金的需求,最終完成該項目的資金需求方案

13、融資方案

指開發商結合其自有資金狀況、企業自身資源、股權策略等,以項目資金需求方案為參照對象,制定的資金供給計劃。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業自身資源和股權策略為參照對象,是因為任何金融工具的基礎都只能是企業自身資源,否則除非非市場因素存在,企業是不可能有效得到金融支持的。有些國內商業房地產投資商不懂得金融投資依附于企業資源的特點,所以在項目運做時低估自身資源的重要性,過高評價自身在項目中的價值,并盲目產生對股權的過高期望,從而導致融資方案不可行。

項目的財務核算、資金需求方案及融資方案對于開發商準確判斷項目的可操作性至關重要。以上測算及相關方案的準確度會直接影響投資商決策的準確度。

14、項目融資

除非開發商有足夠的資金做支持,除非項目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策,就可以推進項目運做過程中最重要的工作,即項目融資工作。項目融資包括項目開發階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。主要形式有股權融資和債權融資。

開發商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業房地產項目的融資策略及方案進行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發商過高估計其在該項目中的股權期望,在融資過程中必然面臨失敗,最終嚴重影響融資工作的進程。

完成融資決策后,進行的首要工作是項目商業計劃書的編寫工作。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。

在完成項目商業計劃書的編寫工作以后,開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種:1)、委托專業融資服務機構進行融資;2)、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協調好的話,會齊頭并進。

第一種融資操作對于初步進入商業房地產投資領域的投資商來講是必不可少的,因為專業商業房地產融資服務機構可以通過其特殊的操作渠道將該商業房地產項目與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業地產投資的金融機構實際上局限在某個圈子里面,如果對這個金融圈子不了解、對這些機構不熟悉,盲目的沖撞只會耽誤時間,不會取得任何進展。

當然委托專業融資服務機構進行項目融資服務時,開發商是需要付出融資成本,即需要向融資服務機構在支付一定融資啟動費用的同時,需要另外支付相當于總融資金額2

.5-5%的費用作為融資服務費。上述融資服務費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發商可能認為上述標準太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費用的融資服務機構其專業化能力絕大多數有問題,換言之,這種融資機構是不太可能完成項目的融資。

第二種融資操作對于已經有商業房地產項目操作經驗、融資經驗的投資商來講,是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊,這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。

15、市場策劃

項目的市場策劃對于項目的成功至關重要,高明的市場策略可以降低項目的成本,并有效打開市場空間,收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面,避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。

16、招商

項目招商的方式主要有兩種,即:1)、委托專業招商咨詢機構進行項目招商;2)、自己搭建招商團隊進行招商工作。對于商業房地產項目來講,將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求,所以委托專業咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。

17、價格策略

對于采取商鋪出售方案的項目來講,開發商需要對商鋪的售價進行預測,并依據市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定,其次,市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。

價格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。

18、租金策略

開發商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現狀市場的研究,和對未來市場的預測,不僅考慮自身市場空間,而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常,準確的租金定位將提高項目的招商效率。

19、管理公司的選擇

項目取得成功最重要的因素之一,是商業房地產的物業管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用,其重要性遠遠不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小,國內商業地產管理商比較少,多為國際、香港、東南亞等國家地區的機構。

商業房地產管理公司介入的方式主要有1)、管理公司以管理參股;2)、聘請管理公司。

其實管理公司應該在項目設計階段就參與進來,這對于項目的招商、融資都有很大的好處。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名管理公司進行未來項目的管理,那么開發商在融資時更容易得到投資伙伴的認同,招商工作容易進行等。

篇3:大型商業地產項目開發流程

大型商業地產項目的開發流程

近幾年來,商業地產行業發展迅速,SHOPPINGMALL、商業街、購物村、購物鎮等大型商業地產項目如雨后春筍般涌現在國內各個城市,規模有小到大,從單棟建筑形態發展到群樓。雖然開發形勢越來越熱,但此類項目在實際操作中也存在著大量問題,項目中途停止或開業后運營困難的現象經常發生。

商業地產項目的開發不同于一般購物中心或者住宅樓的開發,商業地產項目無論業態定位,還是設施的規劃都要考慮其商業特點,商業屬性是項目開發的根本點,貫穿項目開發、設計、策劃、建設、運營的每個過程與環節。

大型商業地產項目建筑規劃設計時,一般包括7個環節:商業方案設計、商業建筑方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策略設計。

一、商業方案設計

商業方案設計是大型商業地產項目建筑規劃設計的第一個環節,也是項目整個設計過程中最根本的環節,其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過市調對項目進行可行性分析,確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作,確定定位、業態及功能設定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下:

(一)立地選項

在進行項目立地選項過程中,需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據,這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度,確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。

大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心,對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。

定位是項目入市的第一步,是商業地產項目設計的第二個環節。項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學定位,首先要對項目進行科學的分析,分析項目自身及資源條件,主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析后,對項目以下七個方面進行定位:

1、項目業態定位――明確項目的業態,回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位――明確項目的基本服務功能,回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位――明確項目的主題,回答項目應該做什么的問題。

4、項目形象定位――明確項目的形象,回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標客戶定位――明確項目資源優勢,回答項目如何整合資源,提升項目商業價值的問題。

6、項目目標消費群體定位――明確項目為誰服務,回答項目生存、發展的問題。

7、項目戰略定位――確定項目整體開發規劃思路與目的,回答項目運營模式的問題。

在項目七個方面的定位中,項目目標消費群體定位作為開發商,是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位,必須由商業專業人士來完成。商業項目的發展,歸根結底需要消費者的消費作保障,沒有消費者的消費,項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位,才能設置項目的功能組合。

(二)商業規劃

商業規劃就是對項目物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃,大型商業項目由于體量大,其功能不僅僅只是滿足購物,同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能,其功能和業態復合性強,每種業態、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求,這就需要專業人士進行科學設計,不能按照住宅項目的設計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。

在這個設計環節中,功能組合及分區設計是最重要的設計內容。首先,從開始規劃設計時就要充分考慮其商業屬性,確定經營模式、服務對象,再按經營業態和服務功能需求進行建筑規劃與設計,否則項目建成入市以后改建的費用會大大增加。在建筑設計上要充分注意動線設計的科學性,避免由于區域死角所帶來的物業價值的貶損;其次,結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況,把握差異化競爭策略,合理控制和規劃項目各零售業態營業面積的比例。

商業規劃主要包括:業態及面積配比規劃、功能及面積配比規劃、項目交通組織、主力店組合及面積規劃、店鋪/專柜分割規劃、樓層品類/功能規劃。

二、建設方案規劃設計

建設規劃設計是項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節,是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。這個環節要求在設計建設配套方案時,必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能,不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。

在進行建設方案設計時,需要把握好四個方面:

1、城市基礎設施發展狀況。

2、城市未來規劃發展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區基本物業需求,主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業功能的通用性設計,不可按照某一個商業機構的個性需求設計。

項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計:建筑方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建筑設計的基本完成,在項目建設和招商、營銷的過程中,方案需要局部調整和完善,需要專業的設計機構配合以提供保障。

三、商業空間裝飾方案設計

在完成了項目商業方案設計和建設方案設計后,項目的商業規劃設計進入第二個設計階段,第二個設計階段包括三個方面的規劃設計:商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計。在第二個階段的整個設計規劃中,以上三個環節可同步進行。

商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建筑空間限定的要求,結合物業的建筑藝術,對物業空間環境進行藝術處理,營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間環境。主要設計的內容包括:商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛生間效果、扶梯及電梯效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。

四、商業外環境設計

商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分,具體設計內容包括:

外立面形象設計:商業建筑外立面設計、商業建筑外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。

外部環境設計:周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。

五、二次商業裝飾設計

二次商業裝飾設計主要是對建筑室內空間

、主要商業服務設施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面:服務設施規劃設計、導購系統設計、店鋪及專柜/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下:

服務設施規劃設計:總服務臺設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。

導購系統設計:標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。

店鋪及專柜/專賣店形象設計:專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。

六、商業管理模式設計

完成了第一、第二階段的設計工作,并不能代表商業規劃設計工作的結束,這僅僅只是完成了項目硬件建設設計工作,項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。

商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的,是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容:組織體系設計、制度體系設計、流程體系設計。每個體系設計的具體內容如下:

組織體系設計:組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。

制度體系設計:人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。

流程體系設計:業務流程體系、物業服務流程。

七、品牌規劃及招商策略設計

品牌規劃及招商策略設計是項目商業規劃設計的最后一個環節,是在項目定位的要求下進行的,解決項目提供什么服務的問題,是很重要的一個環節,但往往被忽視或不被重視,這對項目后期的整體運營會產生很大的阻力,影響項目的持續發展。

品牌規劃是必須尊重品牌市場發展戰略,尊重品牌市場定位,盲目求高是不現實的,應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計劃,此計劃包括三個方面:其一,理想的目標品牌計劃;其二,目標品牌退換計劃;其三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關系,合理控制、科學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規劃品牌落位時,科學利用房屋不同區域的商業價值,把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協調過度。

招商策略是進行招商的基本原則,必須達到可行、操作性強的要求,更重要的是能很好把握品牌及商戶的發展需求,實現合作多贏的局面。

商業地產的商業屬性不同于百貨超市的使用特點,需要地產策劃的專業人士來把握其建筑的商業設策劃,并進行科學的規劃設計,這樣才能保證項目順利進行并獲利豐厚。