前端開發工程師(赴IBM)Wicresoft上海微創軟件股份有限公司,Wicresoft,上海微創軟件,微創軟件,微創軟件上海,微創職責描述:

1.負責IBM對日項目WEB網頁端開發與維護

2.前后端數據交互以及頁面交互等模塊的開發

任職要求:

1、大專及以上學歷,計算機相關專業優先

2、3年左右前端開發工作經驗,有AngularJS框架使用經驗

3、熟練使用HTML5、CSS3、JavaScript等

4、具備良好的日語書面讀寫能力

5、工作積極主動,認真負責

篇2:《房地產開發經營與管理》試題

1、房地產最重要的一個特性是()。

A、位置的固定性或不可移動性B、依賴性

C、相互影響性D、不一致性

2、正常情況下某宗房地產經濟壽命結束的標志是()。

A、不再產生收益B、不再發生成本

C、成本等于效益D、效益超過成本

3、對商業繁華程度的依賴性最大的是()。

A、寫字樓B、高爾夫球場C、住宅D、商場

4、從會計的角度來說,建筑物隨著其樓齡的增長,每年的收益能力()。

A、都在下降B、都在增強C、都維持不變D、變化不定

5、稅法中的折舊年限()。

A、比建筑物的自然壽命短,比經濟壽命長B、比建筑物的自然壽命長,比經濟壽命短

C、比建筑物的自然壽命和經濟壽命都要長D、比建筑物的自然壽命和經濟壽命都要短

6、物業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業投資()。

A、能夠保值和增值B、受通貨膨脹的影響C、貸款利率較低D、經營成本較低

7、當計息周期短于一年時,實際利率()名義利率。

A、大于B、小于C、等于

8、當計息周期()一年時,實際利率大于名義利率。

A、長于B、短于C、等于

9、實際計息期同名義利率的時間單位不一致時,隨著()實際利率逐漸加大。

A、計息期不變B、計息期變長C、計息期減小D、時間

10、名義利率不能完全反映資金的時間價值,()才能真正反映資金的時間價值。

A、周期利息B、年利率C、實際利率D、計息周期

11、某宗地總面積為500平方米,其上建有一棟6層住宅樓,該樓各層的建筑面積均為200平方米,容積率為()。

A、0.4B、1.2C、2.4D、2.5

12、居住用地最高出讓年限為()。

A、40年B、45年C、50年D、70年

13、工業用地最高出讓年限為()。

A、40年B、45年C、50年D、70年

14、教育、科技、文化、衛生、體育用地最高出讓年限為()。

A、40年B、45年C、50年D、70年

15、商業、旅游、娛樂用地最高出讓年限為()。

A、40年B、45年C、50年D、70年

16、綜合或其它用地最高出讓年限為()。

A、40年B、45年C、50年D、70年

17、房地產開發項目的預租售,一般能夠令開發商()。

A、增加銷售收入B、降低銷售成本C、減少風險D、減少稅費

18、房地產開發程序又可劃分為投資機會選擇與決策分析、()、建設階段和租售階段四個階段。

A、可行性研究B、獲取土地使用權C、規劃設計D、前期工作

19、投資決策分析主要包括()和項目的財務評價兩部分工作。

A、供求關系分析B、價格水平分析C、市場分析D、投資機會分析

20、一般情況下,開發商應將公開招標的開發建設項目授標給()。

A、報價最高者B、報價最低者C、報價最合理者D、具有相應條件者

21、為了降低建筑安裝工程費用變動的風險,開發商可以采用()的合同形式。

A、固定單價合同B、固定總價合同C、成本加酬金合同D、分包合同

22、房地產開發商在融資過程中的成本主要是()。

A、中介費B、承諾費C、利息D、手續費

23、

利息以外的其它融資費用一般占利息的()左右。

A、3%B、5%C、10%D、15%

24、規劃設計費為建筑工程費的()左右。

A、1%B、2%C、3%D、5%

25、可行性研究費占項目總投資的()。

A、1-3%B、3-5%C、5-8%D、10%

26、某開發項目的成本利潤率為60%,開發周期為3年,則該項目的年平均成本利潤率()。

A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定

27、財務內部收益率是指項目在()內各年凈現金流量的現值累計之和等于零時的貼現率。

A、建筑施工期B、開發或經營期C、建筑物經濟壽命期D、建筑物自然壽命期

28、當財務內部收益率()部門或行業的基準收益率或目標收益率時,則認為項目在財務上是可行的。

A、小于B、大于C、等于D、不等于

29、在項目評估中,當目標收益率大于財務內部收益率時,則該項目的PNPV()。

A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定

30、動態投資回收期是指項目以()所需的時間。

A、經營收入抵償全部投資B、全部現金流入抵償全部現金流出

C、凈收益抵償全部投資D、凈收益現值抵償全部投資

31、()是建設工程管理隊伍中的核心人物。

A、預算員B、高級經濟師C、房地產估價師D、項目經理

32、成本控制的主要對象是()。

A、主要費用中固定費用B、主要費用中的變動費用

C、次要費用中的固定費用D、次要費用中的變動費用

33、融資是以信用方式調劑資金余缺的一種經濟活動,其基本特征是具有()。

A、流動性B、安全性C、償還性D、盈利性

34、()是房地產開發過程中最重要的環節。

A、投資機會選擇和決策分析B、建筑施工C、銷售D、獲取土地使用權

35、抵押貨款數額一般不超過抵押物現時價值的()。

A、70%B、80%C、85%D、90%

36、原則上說,房地產開發項目所承擔的風險越大,貼現率就應()。

A、越低B、越高C、不變D、視情況而定

37、從事營銷工作最基本的一點就是要清楚地了解()的市場和需求以及消費者或可能的買主的消費觀念和偏好。

A、過去B、未來C、相關D、潛在

38、市場營銷工作就是設法與消費者接近,盡可能準確地預測()的行為。

A、開發商B、政府官員C、消費者D、廣告制作商

39、按房地產的類型,可以把房地產市場分類()。

A、居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場;

B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場;

C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場;

D、銷售市場、抵押市場、保險市場和租賃市場。

40、房地產市場通常需要()的時間才能完成供需平衡。

A、三個月B、半年C、一年D、一年以上

41、一般情況下住宅的售價相當于大約()個月的租金。

A、50B、100C、200D、300

42、獨家代理出租物業收取年租金的()或相當于一個月的租金作為傭金。

A、1%B、3C、5%D、10%

43、獨家代理出租物業收取年租金的10%或相當于()的租金作傭金。

A、一個月B、二個月C、三個月D、六個月

44、獨家代理出售物業收取銷售收入的()作為代理費。

A、1%B、2%C、1-3%D、3-5%

45、聯合代理要支付的代理費通常為獨家代理的()。

A、0.5倍B、1倍C、1.5倍D、2倍

篇3:某商業地產項目開發流程

商業地產項目開發流程(19項)

1、市場條件判斷

開發商需要在項目初期,首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。

該判斷可以稱之為初判斷:不進行針對項目微觀角度的分析,僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。

因為商業房地產的形式種類比較多,而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題:如果某個地區的社會生產力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實力,也不可以在該地區投資建設大型商業房地產項目。

2、項目位置選擇

商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上,并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發,只有某個地方具備了相應的條件后,才可以做。

商業房地產鑒于其功能特點,對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。一個住宅社區,一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內,但商業房地產則不同,所要解決的客流會隨著經營狀態的變化,會發生倍增,也會發生銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候,項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。

針對不同的項目有不同的確定方案,開發商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析,也可以委托專業咨詢機構進行選址。

3、判斷可發展規模

在完成商業房地產項目選址工作后,需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎,周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

例:位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米,二期可出租面積達43000平方米,一期1998年投入運營后,生意興隆,但二期2000年開業后,二期長期經營狀況不佳,管理商開始認為是因為商品組合不同的原因,但一、二期商品組合調整后二期依然經營狀況不良。直到最近,二期經營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規模判斷不準確:崇文門地區在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業,這說明開發商對市場可支撐的發展規模的判斷不夠準確。

該項工作屬于微觀判斷,很多咨詢機構分析時使用的方法是:以市場調查為基礎,建立相關分析模型,測算出該項目地址可能發生的客戶流量,依據對所在地區人均零售消費額的判斷,可以測算出該項目可能的零售額,再參照所在地區商業設施每平方米平均零售額,即可以得出該項目地可發展商業房地產項目的規模。

不同的咨詢機構在進行上述分析時因為基礎數據信息取得的渠道不同,分析結果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機構在為商業房地產項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎信息,并在分析過程中采用較多基于其市場經驗的假設,該種分析方法有其優點,但缺點也是很明顯的。某些以市場調查為主業的咨詢機構在做商業房地產項目的市場分析時充分發揮其優勢,依靠其大量調查信息,建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷,假設較少,結論更具有時效性。

個人認為最好是上述兩種咨詢機構的融合。

在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后,需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。

4、項目土地取得及政府許可

完成商業房地產項目市場前景及可發展規模的分析后,將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業房地產項目,并得到政府相應計劃委員會、規劃局、商業委員會等政府機構的批準等。

項目土地取得有兩大標準:

1)、土地規模標準。商業房地產項目對土地規模的要求:要滿足該項目本身功能的需要,得夠用。

2)、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優勢。尤其在項目運做初期,土地價格越低,前期資金壓力越小。

5、項目定位細化

徹底的,細致的研究分析項目的目標客戶,市場定位,產品形式,特點,啟動策略,財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素,如果定位出現偏差,則項目沒有成功的可能。反復探討,反復修改定位,定位的準確程度取決于市場。

通常第四與第五步同時實施,在取地的過程中修正項目定位,在項目定位過程中取地工作已開始。

6、項目規劃設計

項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中,尤其以方案設計為重中之重:方案設計可以稱之為宏觀設計,將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計,即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。

一般開發商都委托外國的設計機構進行方案設計階段的設計,委托國內設計單位進行初步設計及施工圖的設計。該種組合即可以降低設計成本,又可以保證設計質量。但必須要與國外設計機構明確方案設計的深度,否則方案設計的深度達不到應有的要求,國內設計機構將無法正確完成初步設計及施工圖設計,或者盡管完成,但會有大量潛在問題遺留給開發商。

7、設計方案的市場化

指投資商必須將建筑師的概念設計方案提供給商業房地產市場專家或商業策劃公司,由市場專家或商業策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經過幾次循環,才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念,具有市場準確度。

這正是很多開發商忽略或不重視但又十分重要的環節。

原因在于商業房地產項目必須強調經營,無論是百貨店、超市、專賣店或任何業態都對商業房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求,如果商業房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目,所以任何商業房地產項目的設計必須遵守市場需求。

而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創造美學空間,而且不同建筑師將展現不同特點及風格的美學空間概念。我們關注建筑師的美學空間概念本身并沒有錯誤,但把一個建筑藝術品轉化為商業產品必須將市場概念、功能概念融合進去,否則該項目將面臨空前的市場壓力。

例:第五大街商業街坊。商業房地產項目經過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環溝通后,該項目的方案設計得以確定。

8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合

在完成了上述項目設計、市場

調整方案及財務融資方案后,需要就以上方案進行調整,即系統整合問題。通過調整整合,判斷項目規模和投資回報的關系是否合理;判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題,那么需要回到設計階段進行相關調整,并再循環進行市場調整方案及財務融資方案,驗證確定最終可行方案。

9、項目方案的政府許可

指完成項目方案的系統化整合后,需要向政府計劃部門提交可行性研究報告,向規劃部門提交方案設計,向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環保部門提交環境評估報告,向供電部門提交項目用電方案,向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程,常規來講需要至少近半年的時間,需要認真對待。

在上述政府許可的各項內容中,可行性批復、規劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項目的最終規劃,項目的交通條件保證,項目的方案能否滿足消防規范,以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。

在項目可行性審批過程中,需要合理安排與政府的公關活動。

1)交通審批

交通審批指規劃部門協助交通主管部門對該商業房地產項目的交通進行審批。通常需要委托專業交通研究機構進行項目的交通分析和研究,對商業房地產項目建成后對周邊交通系統的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙,也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業房地產項目來講,良好的外部交通環境會有效引導客流進入項目地來消費,否則會大大降低到訪客戶的數量;良好的內部交通設置可以避免交通堵塞,促進項目的內部交通循環。

2)消防審批

指消防部門對該商業房地產項目的方案設計根據國家的消防規范進行審查,最終確定該方案是否符合國家消防規范,是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計,那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費。一般來說,項目的設計方案和目前國內落后的消防規范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國內的消防規范很保守,而作為當今商業業態最復雜形式的商業房地產項目,不突破中國的消防規范的話,幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖突,開發商應探索雙方的平衡點。

3)規劃審批

指項目所在地區規劃管理部門依據開發商上報的項目方案設計,以項目的規劃使用條件為基礎,結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規劃方案進行批準的過程。規劃審批的結果將是商業房地產項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環節。規劃審批一旦定案,商業房地產的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費太大。

規劃審批的過程對于開發商極為關鍵:如果發生規劃審批方案和上報方案差距較大的情況,對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規劃審批能按照計定目標實現,必須有效與政府各主管部門進行溝通,做好對政府的公共關系工作等。

10、項目招投標

指開發商完成項目設計方案的深化后,在項目規劃得到審批、項目土地使用得到許可后,經過招投標的程序確定項目的施工企業、監理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等,以便做好項目施工準備的過程。

11、項目的財務核算

指開發商在完成項目的設計方案后,建立或委托專門的財務融資機構對該商業房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中,財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性為參考,并大量引用分析結論。

對于小型商業房地產項目,該項工作需要,但不需要做的很細。尤其采取銷售模式的商業房地產項目,財務核算的工作很簡化很多。

12、資金需求方案

指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制,再結合項目他項資金的需求,最終完成該項目的資金需求方案

13、融資方案

指開發商結合其自有資金狀況、企業自身資源、股權策略等,以項目資金需求方案為參照對象,制定的資金供給計劃。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業自身資源和股權策略為參照對象,是因為任何金融工具的基礎都只能是企業自身資源,否則除非非市場因素存在,企業是不可能有效得到金融支持的。有些國內商業房地產投資商不懂得金融投資依附于企業資源的特點,所以在項目運做時低估自身資源的重要性,過高評價自身在項目中的價值,并盲目產生對股權的過高期望,從而導致融資方案不可行。

項目的財務核算、資金需求方案及融資方案對于開發商準確判斷項目的可操作性至關重要。以上測算及相關方案的準確度會直接影響投資商決策的準確度。

14、項目融資

除非開發商有足夠的資金做支持,除非項目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策,就可以推進項目運做過程中最重要的工作,即項目融資工作。項目融資包括項目開發階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。主要形式有股權融資和債權融資。

開發商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業房地產項目的融資策略及方案進行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發商過高估計其在該項目中的股權期望,在融資過程中必然面臨失敗,最終嚴重影響融資工作的進程。

完成融資決策后,進行的首要工作是項目商業計劃書的編寫工作。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。

在完成項目商業計劃書的編寫工作以后,開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種:1)、委托專業融資服務機構進行融資;2)、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協調好的話,會齊頭并進。

第一種融資操作對于初步進入商業房地產投資領域的投資商來講是必不可少的,因為專業商業房地產融資服務機構可以通過其特殊的操作渠道將該商業房地產項目與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業地產投資的金融機構實際上局限在某個圈子里面,如果對這個金融圈子不了解、對這些機構不熟悉,盲目的沖撞只會耽誤時間,不會取得任何進展。

當然委托專業融資服務機構進行項目融資服務時,開發商是需要付出融資成本,即需要向融資服務機構在支付一定融資啟動費用的同時,需要另外支付相當于總融資金額2

.5-5%的費用作為融資服務費。上述融資服務費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發商可能認為上述標準太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費用的融資服務機構其專業化能力絕大多數有問題,換言之,這種融資機構是不太可能完成項目的融資。

第二種融資操作對于已經有商業房地產項目操作經驗、融資經驗的投資商來講,是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊,這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。

15、市場策劃

項目的市場策劃對于項目的成功至關重要,高明的市場策略可以降低項目的成本,并有效打開市場空間,收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面,避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。

16、招商

項目招商的方式主要有兩種,即:1)、委托專業招商咨詢機構進行項目招商;2)、自己搭建招商團隊進行招商工作。對于商業房地產項目來講,將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求,所以委托專業咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。

17、價格策略

對于采取商鋪出售方案的項目來講,開發商需要對商鋪的售價進行預測,并依據市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定,其次,市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。

價格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。

18、租金策略

開發商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現狀市場的研究,和對未來市場的預測,不僅考慮自身市場空間,而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常,準確的租金定位將提高項目的招商效率。

19、管理公司的選擇

項目取得成功最重要的因素之一,是商業房地產的物業管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用,其重要性遠遠不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小,國內商業地產管理商比較少,多為國際、香港、東南亞等國家地區的機構。

商業房地產管理公司介入的方式主要有1)、管理公司以管理參股;2)、聘請管理公司。

其實管理公司應該在項目設計階段就參與進來,這對于項目的招商、融資都有很大的好處。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名管理公司進行未來項目的管理,那么開發商在融資時更容易得到投資伙伴的認同,招商工作容易進行等。