(一)機電維修工作規程

1、對于維修部不能完成的維修保養工作,經管理處研究后,外請專業公司進行維修保養,維修部配合,共同完成;

2、維修部負責按管理處編制的維修保養計劃對設施、設備進行維修保養,并巡視檢查,發現問題及時處理;

3、維修部成員長駐現場接到發生突發情況的報告后,應迅速集中人員趕到現場進行搶修;

4、維修部成員下班后離開駐地時應向班長報告去向,以便緊急情況下能緊急調度。

(二)電梯定期保養規程

1、機房:

(1)先關閉電源:控制柜掃塵、各接電點清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊;

(2)電動機、測速發電機、卷揚機、曳引輪的檢查及油質油量的檢查;

(3)卷揚機牙箱、油量、油質的檢查;

(4)限速器及限速器的開關檢查、清掃,活動部位注油;

(5)制動器的行程、動作、靈活性,制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油;

(6)選層器詳細檢查及清掃注油;

(7)電動機冷卻風扇注油;

(8)各回路絕緣電阻測量(半年一次)。

2、機身及井道

(1)保養時從最高層向下保養(用檢修速度);

(2)轎頂清掃及轎頂各操作開關有效確認;(安全窗開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、鋼帶防斷開關等)

(3)內外門開閉動作及門腳膠檢查;

(4)內外門藕合檢查,清掃注油;開關門輪、傳動裝置、吊門輪、門聯鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃;

(5)內外門閘銷及廳轎門聯鎖開關內部檢查及接點清潔,廳轎門聯鎖開關接線檢查;

(6)接合開關裝置、快慢門的各活動部位清掃、注油;

(7)各種撞動開關清掃、抹油,鋼帶開關檢查;

(8)鋼帶清掃、注油;

(9)超重開關清掃、注油;

(10)行車情況檢查;(起動、行車、加減速及停車之平穩性、振動、噪音程度、平層差等)

(11)各訊號燈檢查及燈泡更換;

(12)各油盅油量檢查補充,張緊輪加油;

(13)檢查、清掃、抹油,各種安全開關、急停開關、地坑照明等開關的有效確認。

(三)電梯故障維修規程

1、電梯發生故障應快速到達現場(值班員和電梯工五分鐘;分包單位二十分鐘內);

2、在進行電梯維修工作前,應由主持人進行安全技術交底;

3、先了解故障現象,分析發生故障原因,分析故障位置;

4、電梯故障一般分機械故障和電器故障兩類。

(1)一般常見機械故障

A、機房

①、電機軸承故障。電機運轉時發出異常響聲,如判斷是軸承故障,拆下電機檢查軸承,如有發卡、磨損過大,須更換軸承。

②、選層器故障一般有以下幾種:

a、滑鏈:調整鏈條長度,調整帶動輪位置。

b、選層器三角觸頭不動:多為污塵太多所致,用除污劑清除(PHILIP390CC3),此劑除污快、去污強,而且還有滑潤作用。

c、上、下滑桿不靈活主要是導向軸承銹死,或導軌沒有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑所致。應更換導向軸承,導軌加潤滑油,除去主導軸銹污,加潤滑油。

③、制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有相互磨擦現象,調整制動閘瓦,制動輪有油污,更換制動閘瓦,除去制動輪上的油污。

④、限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。清除雜物、更換軸承。

B、井道與轎廂

①、轎廂門和自動門機構故障:開關門時有抖動聲、不開門、不關門,開門時有碰聲、門隙過大等。清除地坎滑槽雜物、調整限位輪、更換損壞的吊門輪、調整門閘隙、調整安全觸板、連桿轉動處加油等。

②、廳門故障同上。

③、開門刀故障:運行時有碰聲,或突然停車。調整開門刀位置以及開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙。

④、導軌故障:運行不平穩、發抖、振動等現象。調整軌道尺寸,用找道尺調正,用軌道銼修平接口。

⑤、導靴故障:運行不平穩,有磨鐵聲、振動現象。導靴片磨嚴重,則更換;導靴座位置不對,則調整。

⑥、安全鉗故障:運行時有磨鐵聲,嚴重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。調整安全鉗間隙、安全聯動機構,加油潤滑,保證各活動部位靈活。

C、底坑

①、補償鏈故障:運行時有碰鏈聲,由于補償鏈增長或縮短等原因所致。調整補償鏈。

②、安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。調整安全鏈鋼絲繩,更換軸承。

③、緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足。除去鐵銹,補充液壓油。

(2)電梯一般常見的電氣故障

A、機房

①、保險絲故障:緩沖器、底坑急停、斷繩開關有短路等原因所致。排去底坑積水,排除短路點,換上相同保險絲;廳門轎門安全回路,由于井道有水,回路有短路點所致,斷去來水源,排除短路點換上相同的保險絲;指示燈回路,由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致,排干水,排除短路點,更換保險絲;控制回路由于控制線圈被燒,控制元件內部短路,更換控制線圈和控制元件,排除線路短路點,換上相同保險絲。

③、接觸器和繼電器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器或繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點,控制線路保險被燒壞等原因所致,更換接觸器或繼電器,排除斷開點,更換保險絲。

B、井道與轎廂

①上、下限位及極限開關故障:此故障出現電梯不能走車,一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致,清潔接觸點或更換、排除斷點等。

②轎門、廳門聯鎖開關故障:此故障出現電梯只關門不走車,一般是由于聯鎖開關接觸不好或開關損壞,線路斷路等原因所致。清潔接觸點,更換開關排除線路斷點等。

③安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停:此故障出現電梯不走車,一般是由于開關接觸不良或損壞等原因所致。清潔接觸點,更換開關。

C、底坑

①緩沖器開關、底坑急停開關:此故障出現電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關損壞所致;清潔接觸點,緩沖復位,縮短主鋼絲繩,更換開關。

②張緊輪斷繩開關故障:此故障出現電梯不走車,一般是由于開關接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關損壞等原因所致,清潔接觸點,縮短安全鉗鋼絲,更換開關。

D、以上是一般常見故障,維修時,可根據實際情況處理,維修時參照《電梯定期保養及維修主要標準》。

篇2:給排水設施設備維修保養規程

一、目的

規范給排水設備設施保養工作,確保給排水設備設施各項性能完好。

二、適用范圍

適用于物業管理處轄區內給排水設備設施(含消防供水機組)的維修保養。

三、職責

1、物業經理負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

2、機電維修部主管負責組織制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并組織、監督該計劃的實施。

3、維修管理員具體負責實施水設備設施的維修保養。

4、服務中心主管負責向有關用戶通知停水的情況。

四、程序要點

1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定:

(1)每年的12月15日之前,由機電維修部主管制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報物業經理審批。

(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則:

a、給排水設備設施使用的頻度;

b、給排水設備設施運行狀況(故障隱患);

c、合理的時間(避開節假日、特殊活動日等)。

(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容:

a、維修保養項目及內容;

b、備品、備件計劃;

c、具體實施維修保養的時間;

d、預計費用。

2、管理員對給排水設備設施進行維修保養時,應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

3、小區內主供水管(DN100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變頻器、PC中央處理器的維修保養由外委完成,其余維修保養由機電維修部主管負責。

4、水泵機組維修保養。維修部管理員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

(1)電動機維修保養:

a、用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上,否則應烘干處理或修復;

b、檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響,如有則應更換同型號規格軸承;

c、檢查電動機風葉有無碰殼現象,如有則應修整處理;

d、清潔電動機外殼;

e、檢查電動機是否脫漆嚴重,如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

(2)水泵維修保養:

a、檢查水泵軸承是否靈活、如有阻滯現象,則應加注潤滑油;如有異常磨擦聲響,則應更換同型號規格軸承;

b、轉動水泵軸,如果有卡住、碰撞現象,則應拆換同規格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴重,則應更換同規格水泵軸;

c、檢查壓盤根處是否漏水成線,如是應加壓盤根;

d、清潔水泵外表;

e、如水泵脫漆或銹蝕嚴重,則應徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。

(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞,如損壞則應更換。

(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固,如松弛則應擰緊。

5、控制柜維修保養。管理員每年的5月、11月應對小區內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件,清潔控制柜外殼,務必使柜內無積塵、無污物。

(2)檢查、緊固接線對,對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰,是否有脫落現象,如是則應整改。

(4)交流接觸器維修保養:

a、消除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;

b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換;

c、清潔鐵芯上的油污及臟物;

d、檢查復位調簧情況;

e、擰緊所有緊固件。

(5)自耦減壓啟動器維修保養:

a、用500V搖表測量絕緣電阻,應不低于0.5MΩ,否則應進行干燥處理;

b、外殼應可靠接地,如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后,擰緊接地線。

(6)熱繼電器維修保養:

a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損,如損壞則應更換;

b、檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,處理后達不到要求的應更換。

(7)自動空氣開關維修保養:

a、用500V搖表測量絕緣電阻,應不低于100MΩ,否則應烘干處理;

b、清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應更換;

c、自動空氣開關在閉合或斷開過程中,其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象;

d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,娟則應將其消除,但不能修銼,只能輕輕擦拭。

(8)中間繼電器、信號繼電器維修保養:對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出信號是否正確,如有應更換型號的中間繼電器、信號繼電器。

(9)信號燈、指示儀表維修保養:

a、檢查各信號燈是否正常,如有不亮則應更換相同規格的小燈泡;

b、檢查各指示儀表指示是否正確,如有偏差則應作適當調整,調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

(10)遠傳壓力表維修保養:

a、檢查表內是否有積水,如有則應干燥處理;

b、檢查信號線接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴重則應重新焊接;

c、偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

(1)閘閥維修保養:

a、檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應更換密封膠墊;

b、檢查壓黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應重新黃油麻油;

c、對閘閥閥桿加黃油潤滑;

d、對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

(2)止回閥維修保養:

a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換;

b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應更換同規格彈簧;

c、檢查止回閥油漆是否脫胎換骨落花流水,如脫落花流水嚴重則應處理后重新油漆。

(3)浮球閥維修保養:

a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應更換;

b、檢查浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應校直;

c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重,如磨損嚴重則應更換。

(4)液位控制器維修保養:

a、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換;

b、清除壓力室內污物,疏通控制水道;

c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固,如松弛則應擰緊;

d、緊固所有螺母。

7、潛水泵或排污泵維修保養

(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上,否則應拆開潛水泵或排污泵,對線圈進行烘干處理。

(2)檢查密封圈是否已老化,如已老化則應更換。

(3)檢查軸承磨損情況,如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象,則應更換同型號同規格的軸承。

(4)清潔潛水泵、排污泵外殼、如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。

(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固,如松弛則應緊固。擰緊潛水示、排污泵上的所有螺母。

8、明裝給排水管理維修保養(每年10月進行一次)

(1)檢查支持托回是否牢固,否則應加強。

(2)檢查流向標示是否鮮明醒目,否則應整改。

(3)檢查保護漆是否完好,如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

(4)檢查各連接處是否有漏水現象,如漏水則應處理(更換膠墊)。

9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小進,則應由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養表》經主管經理批準后方可延時。

10、對于計劃中未列出的維修保養工作,應由機電維修部主管盡快補充至計劃中;對于突發性的設備設施故障,先經機電維修部主管口頭批準后,可以先組織解決而后寫出《--事故報告》并上報物業經理。

11、管理員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《

維修保養記錄表》內,并于每次維修保養后的3天之內由維修部主管整理成冊后存檔,保存其為長期。

12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時,應由機電維修部主管填寫《停申請表》,經物業經理批準后通知服務中心,由服務中心提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水,應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

五、記錄

六、相關支持文件

幼兒園食品安全應急預案