住宅工程分戶驗收的注意事項

規(guī)避糾紛

業(yè)主分戶驗房應三步走房屋驗收一直是令業(yè)主煩惱的事情,而收房時造成的糾紛也非常多。為規(guī)范市場,北京市建委要求從2006年1月1日起,開發(fā)商在向購房者交房時,必須實施一戶一驗的方式,為業(yè)主提供了維權(quán)依據(jù),那么業(yè)主如何來利用這些規(guī)定來維護自己的權(quán)益呢?記者采訪了中國新興建設公司工程師石峰,向其咨詢了一些驗房技巧。

第一步索要驗收合格表

《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》要求開發(fā)商在向購房者交房時,必須提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》,該表必須詳細記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項內(nèi)容的驗收過程、曾經(jīng)存在的問題以及整改情況。

住宅工程質(zhì)量分戶驗收的主要內(nèi)容包括:依據(jù)設計圖紙的要求,在確保工程地基基礎和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎上,檢查住宅觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量。

分戶驗收合格后,開發(fā)商必須按戶出具由建設、施工、監(jiān)理單位負責人簽字(簽章)確認的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》,并加蓋建設、施工、監(jiān)理單位工程質(zhì)量驗收專用章。住宅工程質(zhì)量分戶驗收如果不合格,建設單位就不能組織整個工程竣工驗收。

第二步業(yè)主自行檢查

買房人除收到相關驗收表格外,自己也可以對房屋進行檢查。自行檢查的部分主要包括以下幾大部分:

一、房屋尺寸。石峰介紹,房屋在尺寸、高度、寬度上最容易出問題,出現(xiàn)面積縮水的問題,因此需要特別檢查。

二、檢查衛(wèi)生間是否漏水施工單位驗收需要進行蓄水試驗。購房人如果不放心,可在衛(wèi)生間內(nèi)蓄水,24小時后到下層住戶的衛(wèi)生間向上觀察,如無漏水特征,即為合格。頂層住戶要在下雨時重點查看屋頂是否漏水,可看邊角是否有水印。

三、在驗房時要留心一下廚房是否有直接采光、自然通風。廚房應設置洗滌池、爐灶、排油煙機等設施或者預留位置。

四、是否按裝修標準進行交付。現(xiàn)在交付使用的房子基本是兩個標準,一是初裝修,二是精裝修。購房人可在建設部相關網(wǎng)站查詢清楚房子達到的標準要求。

五、室內(nèi)各種構(gòu)建交付的成品是否完好,包括室內(nèi)墻面是否平整光澤;地面是否平整、清潔;窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。

第三步請專業(yè)人士驗收

雖然購房人可以通過相關資料和自己的相關知識進行自行驗房,可是對于一些細節(jié)的檢查還是需要相關的建筑專業(yè)單位來進行,因為這些檢查需要比較專業(yè)的知識和儀器。

1.房屋墻面平整度、垂直度,門窗四周是否順直平整。

2.專業(yè)管線的位置是否合理,質(zhì)量是否過關。

3.房屋室內(nèi)各種材料的質(zhì)量是否合格。

4.房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量、保溫情況、照明狀況等是否合格。

驗收程序

1、竣工驗收時,驗收組通過現(xiàn)場抽查的方式復核分戶驗收記錄,工程質(zhì)量監(jiān)督部門對驗收組復核工作予以監(jiān)督。抽查數(shù)量,室內(nèi)房間不少于10%、不少于5間(且不少于2戶),同時檢查該戶所對應的樓(電)梯、通道,外墻抽查兩個邊單元中的一個,地下室抽查一個檢查單元

2、竣工驗收在核實分戶驗收結(jié)果時,何時應終止驗收、責令改正?答:住宅工程竣工驗收復核發(fā)現(xiàn)驗收條件不符合相關規(guī)定、分戶驗收記錄內(nèi)容不真實或存在影響主要使用功能的嚴重質(zhì)量問題時,應終止驗收,責令改正,符合要求后重新組織竣工驗收

3、什么叫存在影響主要使用功能的質(zhì)量問題?答:影響主要使用功能的質(zhì)量問題包括:外墻、外窗、屋面、有防水要求的房間滲漏;室內(nèi)空間、主要構(gòu)件尺寸偏差嚴重超標;墻體、樓板貫通性裂縫等影響住戶使用功能的質(zhì)量問題。

4、什么叫分戶驗收記錄不真實?答:當竣工驗收復核結(jié)果與分戶驗收記錄不一致,目測觀察有明顯差異或?qū)崪y誤差在5mm以上,經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門確認屬實的,可判定分戶驗收記錄不真實

5、對分戶驗收中弄虛作假應如何處理?答:分戶驗收中弄虛作假、降低標準,將不合格工程按合格工程驗收的,對責任單位和責任人給予不良行為記錄,情節(jié)嚴重的按照有關法律法規(guī)對責任單位進行行政處罰。

6、精裝修房怎么進行分戶驗收答:住宅精裝修房在竣工驗收前應進行分戶驗收,按照分戶驗收內(nèi)容能夠?qū)嵤┑娜缌?蓄)水試驗、裂縫檢查、門窗檢查等等按照分戶驗收標準逐戶逐項驗收。對可能因為驗收檢查造成痕跡的如空鼓敲擊、地面標識等,可在最后工序前進行并在“分戶驗收記錄”中注明檢查時間、人員和結(jié)論;對于新增功能如空調(diào)等,應確定分戶驗收標準經(jīng)設計等有關部門確認。住宅精裝修房,建設單位應會同監(jiān)理、施工單位在分戶驗收前針對工程特點形成分戶驗收專項方案,報質(zhì)監(jiān)站審核。

7、不規(guī)則房間的凈開間,有找坡地面房間的室內(nèi)凈高怎么測量答:對于室內(nèi)開間不規(guī)則的房間(如弧形、多角形等)凈開間可不做測量(設計和合同有特殊要求的除外);對于衛(wèi)生間等地面設計要求找坡的房間,室內(nèi)凈高測量后可不做凈高極差的計算,但應保證地面找坡最低點處凈高數(shù)據(jù)不低于凈高推算值。

8、室內(nèi)凈高推算值怎么計算答:室內(nèi)凈高推算值根據(jù)設計層高扣除樓板、天棚飾面層、地坪找平層及面層等厚度后計算得出,分戶驗收前應根據(jù)板厚等參數(shù)確定不同房間的凈高推算值后報設計單位確認。

9、凈高、開間檢測儀器有什么要求答:室內(nèi)凈高、凈開間檢查時要求必須使用激光測距儀。現(xiàn)場的激光測距儀精度不應大于2mm,使用前應統(tǒng)一比對,保證測量數(shù)據(jù)的一致性。儀器應定期校核、檢定。

10、室內(nèi)地面都要標出哪些點、彈出哪些線答:1)點在室內(nèi)每個房間地面距縱橫墻體50

篇2:房屋租賃平臺資產(chǎn)交接驗收工作標準

資產(chǎn)管理部工作手冊文件

――房屋租賃平臺資產(chǎn)交接驗收工作標準

一、目的:

規(guī)范新接管房屋資產(chǎn)的接管驗收工作標準,確保所接管房屋資產(chǎn)的建筑及設施設備質(zhì)量合格。

二、適用范圍:

適用于公司新接管房屋資產(chǎn)的接管驗收工作。

三、職責:

1.片區(qū)經(jīng)理負責與業(yè)主具體辦理房屋資產(chǎn)的接管手續(xù);

2.業(yè)務經(jīng)理負責房屋資產(chǎn)接管驗收的具體協(xié)調(diào)工作;

3.資產(chǎn)管理部負責組建接管驗收小組并負責控制接管驗收工作的質(zhì)量;

4.接管驗收小組負責依據(jù)本規(guī)程進行房屋資產(chǎn)的接管驗收工作。

四、工作程序:

1.組建驗收小組:

接收到業(yè)務部關于資產(chǎn)驗收的《工作聯(lián)系函》后,由資產(chǎn)管理部按區(qū)域的原則組建以片區(qū)經(jīng)理為組長、維修技工和其它人員為組員的驗收小組,在片區(qū)經(jīng)理的統(tǒng)籌組織上開展房屋資產(chǎn)的接管驗收工作。

2.驗收準備:

業(yè)務部經(jīng)理提前三天與業(yè)主聯(lián)系、協(xié)調(diào)樓宇交接問題,商定交注意事項和交接日期;在驗收交接前片區(qū)經(jīng)理須提前做好人員的調(diào)配安排,準備好驗收工作所需物料表單;

3.房屋資產(chǎn)的具體驗收標準:

(1)梁柱、板主體

1)樓宇梁、柱、樓板無剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫;

2)無鋼筋外露。

(2)頂棚

1)抹灰面平整,面層涂料無漏刷、無脫皮;

2)無裂紋、無霉點、無滲水痕跡。

(3)墻面

1)抹灰面平整,面層涂料無漏刷、無面層剝落、無明顯裂縫;

2)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固、無缺棱掉角、無開裂、對縫砂漿無脫落;

3)外墻面無裂縫,無滲水現(xiàn)象。

(4)地(樓)面

1)毛地面:平整、無裂紋。

2)塊料(如瓷磚)面層:

A.粘貼牢固,無缺棱掉角;

B.面層無裂紋、損傷;

3)水泥砂漿面層:抹灰平整,壓光均勻無空鼓、無裂紋、無起泡等缺陷;

4)衛(wèi)生間、廚房和陽臺地面:不應有積水、倒泛水和滲漏;

(5)門窗

1)開啟自如,手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固,無晃動和裂縫出現(xiàn);目視零配件裝配齊全,位置準確,無翹曲變形;

2)門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;

3)從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固,開啟靈活;

4)木門觀察門縫線條均勻,不掉角,無變形;

5)單指輕擊玻璃安裝牢固,無輕微晃動現(xiàn)象,玻璃膠縫密實,玻璃面層無裂縫,無損傷。

6)防盜鐵門無嚴重銹跡、接角無開裂、無明變形、輕搖晃門扇連接牢固,開啟靈活;

7)窗臺泛水正常,無向室內(nèi)倒流缺陷。

(6)樓梯、扶手

1)樓梯瓷磚面層粘貼牢固、無缺棱掉角、無開裂;

2)樓梯扶手無明顯變形、安裝牢固、無明顯銹蝕、輕搖不晃動、無尖利易傷人部位;

(7)電子對講門:

A.開啟靈活,通話器完好無損,通話清楚;

B.不銹鋼門接角無開裂、無明變形、輕搖晃門扇連接牢固,開啟靈活;

(8)插座

安裝牢固,符合"左零右火"規(guī)定,目視面板無損壞,試電筆檢查電源接通是否正常。

(9)開關

安裝牢固,目視面板無損壞,開關靈活,開啟接觸效果良好。

(10)照明燈具

燈具安裝牢固,安好無損,反應靈敏,發(fā)光正常

(11)供水系統(tǒng)

1)管道完好無損,無滲漏水、無銹跡;

2)管道接頭無滲水;

3)水龍頭(花灑和水閥):流水暢通,接頭無漏水;

4)水池、水箱衛(wèi)生清潔,無滲漏現(xiàn)象;

5)供水泵安裝牢固、配件齊全,管道連接牢固可靠、無滲漏水,運轉(zhuǎn)中無較大振動,聲音及溫度正常;

(12)排污管道

1)安裝牢固,外觀完好無損,配件齊全;

2)目視管道接口密實無滲水,樓上排水暢通無阻;

(13)地漏

地濾網(wǎng)安放穩(wěn)固、無堵塞、排水暢通。

(14)衛(wèi)生潔具

1)安裝牢固,配件齊全,完好無損;

2)排水口接口密實,無滲水;

3)接水軟管無明顯銹跡、無滲漏現(xiàn)象;

4)便器:水箱沖水正常,不堵塞,沖水暢通。

(15)供配電

1)配電箱安裝牢固,配件齊全,試驗操作一次空氣開關等控制是否正常;

2)開關符合荷載型號規(guī)定;

3)導線與設計相符,布線規(guī)范;

4)目視配電箱蓋無損壞,操作一次開關靈活。

(16)水表、電表

安裝牢固,無搖晃,打開室內(nèi)水閥看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常,目視外觀完好無損傷,鏡面玻璃無損傷。

(17)其它

1)天溝、落水井暢通完好;隔熱層、防水層完好。

2)屋面避雷設施連接牢固;

3)電梯能正常運行,轎廂內(nèi)開關按扭完好,運行過程中無異響;

4)監(jiān)控系統(tǒng)布線規(guī)范,監(jiān)控設備器材安裝牢固,配件齊全,監(jiān)控畫面穩(wěn)定流暢;

4.接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格項,片區(qū)經(jīng)理應當將問題逐項記錄在《房屋存在問題匯總表》并業(yè)主簽名確認;

5.業(yè)務經(jīng)理負責《房屋存在問題匯總表》所記錄問題的處理方式與業(yè)主協(xié)商及請示總經(jīng)辦審批同意相關處理方式,確定房屋存在問題處理方式后業(yè)務經(jīng)理須敦促業(yè)主予以落實;

6.《房屋存在問題匯總表》相關問題如需由業(yè)主支付費用公司負責處理的,其估算處理費用工作由所屬服務站維修技工負責。

五、相關記錄(表單):

1.*Z-QR-025《工作聯(lián)系函》

2.ZC-QR-007《房屋存在問題匯總表》

六、支持文件

1.《資產(chǎn)交接工作制度》

篇3:項目物業(yè)接管綜合驗收辦法

項目物業(yè)接管綜合驗收辦法

1、規(guī)范物業(yè)管理交接驗收接管工作,維護企業(yè)利益,依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《NJ市物業(yè)管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理配套設施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關規(guī)定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經(jīng)營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發(fā)展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業(yè)技術管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內(nèi)容包括以下內(nèi)容:

第二條給排水系統(tǒng)及配套設施、資料

第三條污水處理系統(tǒng)、資料

第四條消防系統(tǒng)及配套設施、資料

第五條供氣房設施、資料

第六條空調(diào)系統(tǒng)及配套設施、資料

第七條電梯及配套設施、資料

第八條變配電系統(tǒng)及配套設施、資料

第九條防盜監(jiān)控系統(tǒng)及配套設施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡等設施及其配套

第十一條其它智能化系統(tǒng)、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設施及標識

第十三條綠化及其養(yǎng)護設施

第十四條垃圾中轉(zhuǎn)或處理設施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設施

第十七條物業(yè)管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設施

第十九條各專業(yè)部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發(fā)展商在物業(yè)交付前15天向物業(yè)公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發(fā)展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據(jù)驗收標準對物業(yè)進行接管綜合驗收。

第四條公司經(jīng)營班子負責驗收結(jié)果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結(jié)束后5天內(nèi)向發(fā)展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續(xù),管理處負責現(xiàn)場主要協(xié)助。

第六條驗收不合格的,在驗收結(jié)束后3天內(nèi)向發(fā)展商發(fā)出整改通知書

第七條整改結(jié)束后,由發(fā)展商提出申請,約定時間后再次復驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復驗)不合格的物業(yè),公司不予以接管;確實需要接管的,可在協(xié)商的前提下先與發(fā)展商進行崗位交接。

7、物業(yè)接管驗收的前提

第二條小區(qū)(大廈)的所有建設項目全部施工完畢,并經(jīng)過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(qū)(大廈)的所有建設項目應按照規(guī)劃、設計的要求建成并滿足規(guī)劃設計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛(wèi)生、綠化、道路、電信等主要設備設施正常使用并符合相關規(guī)定,相關驗收證明齊全

第五條通過質(zhì)監(jiān)站的《綜合配套設施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設施、施工機具、建筑構(gòu)件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(qū)(大廈)內(nèi)房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規(guī)定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區(qū)域垃圾中轉(zhuǎn)站(箱、桶)已按規(guī)定配置

第十一條共用部位消防設備設施及信報箱已按規(guī)定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業(yè)接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規(guī)程》、《公共配套設施設備驗收規(guī)程》、《物業(yè)資料接管驗收規(guī)定》

第三條《NJ市新建住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理配套設施綜合驗收標準》

第四條國家另有規(guī)定的按國家規(guī)定執(zhí)行

9、舊物業(yè)的接管驗收參照此辦法執(zhí)行

設備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設施設備的管理,保障設施設備的安全運行,特制定本制度。

2、本規(guī)定中的設備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設備故障是指維修費用較少,基本不影響業(yè)主使用的設備故障。

重大設備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設備事故是指設備重大毀損,影響極大或因設備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發(fā)生設備故障的,應及時處理,抓緊時間恢復。

4、管理中心/處發(fā)生一般設備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結(jié)果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發(fā)生重大設備故障的,應在2小時內(nèi)向公司工程部報告,發(fā)生設備事故應立即向公司報告。

6、發(fā)生重大設備故障和設備事故的,公司應成立事故調(diào)查組,按ISO9000體系進行調(diào)查處理。

7、發(fā)生人為重大設備故障和設備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。