房地產公司質量手冊:生產和服務提供

7.5生產和服務提供

7.5.1生產和服務提供的控制

通過對項目開發全部業務流程進行有效的控制,確保項目的整體開發質量,使項目開發運作滿足社會和相關方的要求。

7.5.1.1市場調研和投資決策

a)策劃營銷中心負責市場調研工作,收集整理有關信息,進行投資機會的尋找和篩選,編制可行性研究報告,充分運用預測、可行性分析和決策技術,為公司的投資決策提供有效的依據。

b)對開發項目的決策,作為公司的重點業務活動進行控制,嚴格執行市場調研和可行性研究的有關規定,并在此基礎上組織有關專家就其客觀性、合理性、科學性和投資決策進行充分的論證,建立投資決策監管機制。最終形成的投資決策方案要上報集團公司進行審批后確定。

c)項目決策立項后,由營銷策劃中心負責組織編制“項目運作方案”,見《產品實現的策劃控制程序》,用以指導整體運作的各個環節工作。

可行性研究和投資決策的具體要求,執行《可行性研究和投資決策控制程序》。

7.5.1.2資金籌措

a)根據《項目運作方案》的策劃結果,由財務與資產經營部制定資金的籌措方式,確定投資主體,提供項目的開發建設費用。公司通過月度計劃會、經濟活動分析會等形式,定期對資金籌措的情況進行檢查落實。

b)支持購買者的按揭貸款,由財務與資產經營部辦理銀行的按揭貸款手續。

7.5.1.3項目的立項報批控制

a)明確項目開發建設前期各項審批手續的辦理程序、方法和職責分工,符合法律法規的要求。

b)依據上級主管部門辦理各種審批手續的規定要求,提供相應的文件資料,滿足審批必須具備的各種條件和要求。

c)工程部負責協調組織項目部完成各階段審批工作所具備的工程施工方面條件,并提供相應的文件資料;

d)財務與資產經營部負責完成資金方面的有關工作,提供相應的文件資料;

e)策劃營銷中心負責收集、整理、提供辦理審批手續的各種文件資料,辦理審批手續。

f)辦理各種報批手續的過程,由辦理部門負責記錄,并將取得的相應的批示、證書、資料等按照規定做好移交和保存。

項目立項報批工作,要定期在公司的各種例會上進行匯報協調,檢查落實進展情況。關于立項報批的具體規定執行《立項報批控制程序》。

7.5.1.4施工準備工作

a)工程部負責組織有關部門進行規劃設計、施工和監理招標工作,簽定合同,執行Q/TZH-WI-047《工程招投標管理制度》。

b)工程部負責協調項目部組織規劃設計、施工和監理單位,做好有關的前期工作。

c)策劃營銷中心負責依據法律法規和地方法規要求,進行拆遷、安置和補償工作,執行Q/TZH-WI-046《拆遷安置補償實施辦法》。

d)公司的稽查小組對施工準備工作質量進行監督檢查,項目部要及時做好匯報。

7.5.1.5施工過程控制

a)工程部組織項目部、監理單位,對施工單位的施工組織設計、施工方案進行審查,明確對施工工程的質量、進度要求。

b)項目部負責協調解決影響施工單位工期和質量的內外因素,提供良好的施工條件。

c)項目部定期對施工單位落實施工組織方案的情況進行抽查,對影響質量的關鍵部位施工進行監督檢查。

d)對施工過程中的關鍵工序和重點大型設備的安裝調試,由項目部作為特殊作業過程進行重點控制,加強監督檢查的力度,采取相應的措施,實施有效的監控。

e)施工過程控制的具體要求,執行《工程施工控制程序》。

7.5.1.6工程監理控制

a)工程部組織項目部,審查監理單位的工程監理大綱和工程監理實施細則,明確對工程的質量、工期和投資的監理要求。

b)由項目部對監理單位依據法律法規、技術標準、規范和監理合同的規定進行工程監理的工作質量進行監督檢查。

c)在施工過程中,由監理單位定期組織召開監理會,編制日常監理報告,匯報工程監理的工作情況。

d)對工程施工各階段中發生的質量問題,由項目部負責組織監理單位和施工單位,進行原因分析,制定整改措施進行處理。

e)項目負責對監理公司完成工程監理的工作情況,通過監理例會、日常檢查等形式進行監督檢查。

工程監理控制的具體要求,執行《工程監理控制程序》。

7.5.1.7工程竣工驗收

a)由工程部協調各項目部,組織設計單位、施工單位和監理單位,按照有關的法律法規規定,辦理工程的竣工驗收工作。

b)項目部負責收集、整理有關工程建設過程中的文件資料和質量記錄,按檔案管理要求及時向綜合部歸檔。綜合部負責根據國家和地方工程建設檔案管理要求,向有關的上級主管部門移交有關的檔案資料。

c)對工程部組織工程竣工驗收的工作質量,由公司的稽查小組進行監督檢查。

工程竣工驗收的具體要求,執行Q/TZH-WI-022《工程質量驗收管理制度》。

7.5.1.8銷售和交付控制

a)策劃營銷中心負責項目開盤前有關手續的辦理工作,并制定銷售計劃和銷售方案,報公司經營副總經理審核,總經理批準。

b)工程項目竣工驗收合格后,由策劃營銷中心負責收集有關的產權和技術資料,建立“成品房屋出入庫臺帳”,登記房屋的入庫情況。

c)代建工程項目的交付,由工程部負責在項目竣工驗收合格后,依據合同條款規定和驗收情況,辦理交付手續,編制“工程項目資料移交明細表”,進行有關文件資料的移交,雙方簽署“工程項目移交書”。

d)由策劃營銷中心負責辦理銷售房屋的產權證書,并在銷售中主動向顧客出示“五證兩書”的文件。執行Q/TZH-WI-033《房屋產權證書辦理規定》,對銷售和出租房屋的交付,執行Q/TZH-WI-032《房屋銷售租賃管理規定》。

e)項目的銷售和交付工作,由策劃營銷中心定期通過例會、專題會、專題匯報等形式,及時向公司進行匯報,落實進展情況。

7.5.1.9前期物業管理控制

a)對外銷售的樓盤在正式移交物業管理公司前,由策劃營銷中心負責工程的前期物業管理工作,為用戶提供良好的前期物業管理服務,包括:

1)房屋及附屬設施的保養和維護;

2)安全保衛、環境衛生、院區綠化、車輛管理等;

3)協調用戶的有關對外關系;

4)接受和處理用戶的意見投訴。

b)前期物業管理的具體要求,執行《前期物業管理控制程序》。

7.5.1.9售后服務

策劃營銷中心是售后服務的主管部門,全面負責項目的各項售后服務工作,認真履行《工程質量保修書》的規定,定期走訪用戶,接受和處理用戶的投訴意見,按《工程質量保修書》的規定,進行房屋及附屬設施的保修。執行Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》。

7.5.1.10公司的稽查小組,對各部門完成生產和服務提供過程的工作質量進行監督檢查。

7.5.2生產和服務提供過程的確認

公司確定以下過程需要進行確認:

a)項目開發的投資決策;

b)項目的前期開發工作,以“五證兩書”的辦理為重點;

c)項目的開發建設;

d)社會周邊關系的協調;

e)各階段的驗收把關;

f)房地產的市場營銷。

對上述過程,公司將做為房地產開發中的重要環節進行重點控制,并在7.5.1章節中做了詳細的控制要求,執行相應的文件規定。

7.5.3標識和可追溯性

7.5.3.1通過對產品標識的控制,防止在使用中發生混淆,并實現對規定場合的追溯。各部門負責歸口管理的重大業務活動的標識,項目部負責對外包單位的實物標識進行管理。

7.5.3.2產品標識管理的范圍:

a)在項目運作中的立項報批、產權交割、工程質量驗收等重要業務活動;

b)關系到工程項目的重要質量特性的有關實物;

c)施工單位的現場標識情況。

7.5.3.2標識的方法:

a)重大業務活動以其所涉及的文件資料為標識,如:政府部門的文件、批示、簽章、檢驗報告、證書以及項目運作中的各種質量記錄。

b)公司的各類合同的修訂,要對其版本號進行明確清晰的標識。

c)項目部定期對施工單位的材料設備、工程實物的標識及維護情況進行檢查。

d)策劃營銷中心負責組織項目部,到項目所在地的主管部門,辦理樓宇門牌的命名、號碼編排的手續。

標識方法的具體規定,執行Q/TZH-WI-016《標識規定》。

7.5.3.3產品可追溯性控制

7.5.3.1公司對以下場合必要時進行追溯:

a)立項報批;

b)產權交割;

c)關鍵的材料設備的質量;

d)關系到工程項目關鍵質量特性的因素,包括:關鍵材料設備、重點工序的規劃、設計、施工、驗收等環節及有關的施工圖紙和技術資料。

7.5.3.2由總經理工作部負責對產品標識涉及到的文件資料建立相應的檢索目錄,根據追溯的內容,進行產品的追溯。

7.5.4顧客財產

對于顧客提供的財產(包括文件資料和實物財產),接收部門在接收前應予以驗證和登記,根據公司產品防護的有關規定做好防護和維護工作,保證其正常的使用功能,并能得到正確使用。

公司為充分尊重顧客的隱私權,將顧客的有關信息資料,包括:住址、家庭情況、聯系方式、銀行帳號等信息,視為顧客的財產,嚴格予以保密。

當發現顧客財產發生丟失、損壞和不能正常使用的情況時,相關部門應立即通知顧客,及時采取彌補措施,并承擔由此給顧客造成的經濟損失。

7.5.5產品防護

7.5.5.1搬運

a)項目部負責對甲供材料和重點、大型設備的搬運進行控制,在項目的控制計劃中予以識別,根據類別、規格的不同,采用適當的搬運方式和手段,保證物資質量在搬運中不受影響。

b)項目部負責對施工單位的搬運作業人員的資格證書、搬運設備的管理以及搬運過程進行監督檢查。

c)凡屬搬運不當造成質量問題時,要由驗收人員做好接收記錄,雙方簽字,劃清責任,妥善處理,不得使不合格的物資進入施工、安裝過程。

7.5.5.2貯存

a)項目部負責重點對甲供物資和顧客提供的產品,做好貯存管理,采取有效措施,保證其在貯存過程中質量不受影響。

b)項目部監督檢查施工單位貯存管理的情況。

c)當發現物資在貯存過程中,出現腐爛變質、銹蝕嚴重或變形損壞時,應立即隔離并標識,同時采取處理措施。

7.5.5.3防護

a)項目部在工程施工過程中,組織監理和施工單位作好工程建設中的防護工作。對完成的工序、分項、分部工程,由項目部組織監理和施工單位,確定防護的措施,對重點設備和影響房屋關鍵質量特性的部位等采取適當的防護措施,確保其質量特性不受到影響和破壞。由項目部組織監理單位對現場的防護情況進行檢查,對檢查中發現的問題,由項目部及時通知責任單位,進行限期整改。

b)竣工經驗收合格的工程和已移交的工程項目或房屋,在物業管理公司進駐前,由策劃營銷中心采取防護措施,確保工程項目保持原有的質量特性。對房屋的配電、弱電、空調、消防、通訊、給排水等系統的重點設備設施、房屋的關鍵部位采取適當的防護措施,保證其原有的使用功能,采取適當安全治安保衛和消防措施,防止發生人為破壞和火災事故。

篇2:公司生產和服務提供的控制程序

公司管理手冊:生產和服務提供的控制程序

1.目的

對生產和服務提供進行控制,以確保滿足顧客的需求和期望。

2.范圍

適用于對產品的形成過程的控制、產品防護和放行、產品交付和服務、標識和可追溯性的控制。

3.職責

3.1生產部

a)負責本廠產品的生產過程控制,制訂生產計劃,掌握生產進度平?,對員工進行質量考核;

b)對重要崗位工提出培訓要求,提交辦公室納入《培訓計劃》;

c)負責生產設施的管理,做設施維修計劃和備品、備件計劃安排;

d)負責生產過程中產品標識和可追溯性控制。

3.2技檢部

a)負責產品實現全過程中的檢驗和試驗;

b)負責計量檢測設備的管理,并按規定周期進行校準。

c)編制技術工藝檢驗文件,保證文件的準確性。

3.3車間

a)嚴格執行工藝文件要求,保證生產質量;

b)強化現場管理,保證生產現場的清潔整齊有序;

c)生產高效快捷有序,確保按質按量完成生產任務。

4.程序

4.1生產計劃

a)生產部根據根據營銷部簽訂的訂單、庫存數量,結合車間的生產能力,制訂生產計劃。

d)車間根據生產計劃安排生產,保證安全生產、文明生產,按質按量的完成生產任務。

4.2生產過程控制

4.2.1技檢部依據各生產環節工藝特性制定相應技術文件,包括作業指導書、配料單、操作規程等,經質量負責人批準后下發至使用部門。

4.2.2車間工作環境應得到保持和維護,保證符合安全生產的規定。

4.2.3建立生產設備維護保養制度,保證適宜充分的生產設備。

4.3關鍵工序包括:配料、攪拌和兌稀過程

4.3.1操作崗位的人員要保持相對穩定,要進行崗位培訓。車間操作人員嚴格按照《配方單》等相關文件進行操作,對過程參數和產品特性進行監控,填寫并保存《配料研磨原始記錄》、《制漆配色檢驗原始記錄》和《半成品生產原始記錄》。

4.3.3生產過程中要嚴格執行自檢、互檢、專檢制度,發現問題必須逐級向上級反映,嚴禁不合格品投入使用或出廠。

4.3.4本公司生產工藝路程圖

樹脂生產工藝流程圖

色漆工藝流程圖

乳膠漆生產工藝流程圖

注:*為關鍵工序

篇3:金屬制品公司生產和服務提供過程控制程序

金屬制品公司程序文件:生產和服務提供過程控制程序

1.目的

本程序規定了對生產和服務提供過程各個因素的控制,以確保產品質量滿足規定的要求。

2.適用范圍:

適用于生產過程各要素的控制。

3.職責

3.1總經理

3.1.1負責生產過程的重大問題的處理和最后裁決;

3.1.2協調生產過程中各部門關系,保持均?生產。

3.2管理者代表:

3.2.1協助總經理開展工作,負責質量管理的日常工作。

3.2.3解決生產過程中的比較重大問題,必要時將重大問題提交總經理。

3.3生產部負責:

3.3.1編制生產車間生產作業計劃并組織實施;

3.3.2協助總經理協調生產;

3.3.3負責全公司設備的管理及保持生產設備的正常運轉。

3.4工程部

3.4.1負責生產過程的檢驗和試驗工作;

3.4.2編制產品生產的有關工藝、技術文件以及工序檢驗標準;

3.4.3確保生產過程中的特殊過程、重要過程的質量,并編制有關文件;

3.5采購業務部負責提供合適的物資,以供生產之用,包括原材料、輔助材料等;

3.6生產車間負責按文件和指令進行生產,執行工藝要求;

3.7行政部

3.7.1負責提供生產所需的人員;

3.7.2負責組織對生產所需人員的培訓并做好有關的記錄。

3.8工程部負責過程的產品檢驗。

4.定義:無

5.工作程序

5.1工程部編制產品生產的工藝、技術文件。

5.1.1此類文件包括:

a.產品生產工藝;

b.產品工藝流程圖;

c.有關工序操作規程;

d.產品標準及其他必要文件。

5.1.2產品生產工藝、技術文件經廠務經理批準后,由工程部發放到生產車間、生產部等有關部門執行。

5.2生產部負責編制[生產計??]并組織實施。

5.3工程部做好生產前技術準備工作,包括:

5.3.1按生產工藝要求,匯同有關部門配備好工裝器具;

5.3.2提供各工序所需要的全部技術、工藝文件,并保證其正確性;

5.3.3對于新投產的產品,對生產人員進行技術培訓;

5.3.4工程部編制并提供產品過程質量的各工序檢驗規范,內容包括:

a.各工序檢測點設置,產品各檢驗項目及其標準和檢驗方法;

b.其他需要說明事項。

5.4生產設備的控制:

5.4.1本公司生產設備由生產部負責管理,并建立設備臺帳、檔案、保存設備的有關資料等;

5.4.2在生產部的統籌安排和指導下,匯同有關部門對設備進行維護、維修和日常管理包括選型、安裝、調試,預防性維修和日常維修、潤滑、加油、清潔、除塵以及設備零配件的管理等工作;

5.4.3對設備的管理控制,具體可按《設備控制程序》執行;本公司使用的各種模具、工裝器具,可參照[模具、工裝器具管理制度]執行;

5.4.4對新設備及重要設備、儀器、工裝的使用者進行技術培訓指導;

5.4.5作好設備管理的有關記錄。

5.5生產過程中的檢驗工作:

5.5.1質檢員應定期或不定期對產品進行巡回檢驗和定點抽檢,檢驗結果由質檢員進行記錄;

5.5.2各崗位操作工對上道工序轉來的產品應進行檢驗并對本工序生產的產品進行自檢,如發現上道工序檢驗缺項或其它疑問應立即向質檢員報告;

5.5.3生產工人配合質檢員做好檢驗工作,同時按有關要求做好生產過程中的自檢和互檢;

5.5.4質檢員應定期匯總質量記錄并進行統計,繪制控制圖表,出具質量報告上報工程部。

5.6采購業務部按計劃組織好原材料、輔助材料采購及外協件加工工作,具體見《采購控制程序》。

5.7工程部按《進貨檢驗和試驗控制程序》對原??料及輔助材料進行檢驗,

確保供應給各車間的原材料、輔助材料及工裝器具為合格品。

5.8行政部按生產工藝要求,配備好各生產車間人員,并按計劃組織上崗前培訓,詳見《員工培訓控制程序》;

5.9車間在產品生產過程中,須督促各工序崗位人員嚴格執行工藝文件及有關規章制度,包括:

5.9.1生產工藝文件;

5.9.2生產設備操作規程;

5.9.3安全文明生產管理制度;

5.9.4工藝管理制度;

5.9.5《不合格品控制程序》。

5.10車間現場的控制

5.10.1生產技術部應經常組織有關部門檢查生產現場,生產環境要求明亮、整潔,通風透氣良好,用電設備及防火器具符合標準,產品堆放整齊,產品標識完全,檢驗狀態明顯,工、量具及附件擺放正確,按不同設備及勞動保護要求配備必要的設施,保持良好生產環境;

5.10.2生產現場的物流、人流應合理流動,以保證生產的有序進行;

5.10.3生產現場的環境條件,應始終保持整齊、清潔、秩序井然,并納入內部質量審核。

5.11關鍵、特殊過程的控制

5.11.1本公司由生產部、工程部,根據本公司各生產過程的特點,將幢角、密封條熔接、裝配等過程定為關鍵、特殊過程;

5.11.2關鍵、特殊過程由生產技術部編制工藝卡、操作規程,必要時編制操作指導書作為對關鍵、特殊過程的控制文件;

5.11.3關鍵、特殊過程的崗位操作工應做好過程參數記錄;

5.11.4質檢員應對關鍵、特殊過程進行監控;

5.11.5行政部針對各關鍵、特殊過程的特點,組織各特殊過程操作人員進行專業技術培訓,經考核合格后持證上崗。

5.12各有關職能部門協助行政部按《員工培訓控制程序》對生產人員進行培訓。

5.13生產記錄的控制

5

.13.1各生產有關人員,應按有關工藝、技術文件、操作規程和《質???記錄控制程序》認真填寫生產記錄,并分類裝訂成冊,加以妥善保存;

5.13.2填寫記錄注意字跡工整、不能漏項,并簽寫姓名。

5.14管理者代表會同生產部、工程部依據《內部審核控制程序》對過程能力是否符合規定要求進行評審,驗證過程運行的有效性。

6.相關文件和記錄

6.1Q/BFB-6.2.2-01-2003《員工培訓控制程序》

6.2Q/BFB-7.4-01-2003《采購控制程序》

6.3Q/BFB-7.5.3-01-2003《標識和可追溯性控制程序》

6.4Q/BFB-8.2.4-01-2003《進貨檢驗和試驗控制程序》

6.5Q/BFB-8.2.4-02-2003《過程檢驗和試驗控制程序》

6.6Q/BFB-8.2.4-03-2003《最終檢驗和試驗控制程序》

6.7Q/BFB-8.3-01-2003《不合格品控制程序》

6.8Q/BFB-8.5.2-01-2003《糾正措施控制程序》

6.9Q/BFB-8.5.3-01-2003《預防措施控制程序》

6.8Q/BFB-4.2.4-01-2003《質量記錄控制程序》

6.9Q/BFB-6.3-01-2003《設備控制程序》

6.10各生產及施工記錄

批準審核編制

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