一、商品房預(yù)售的概況及價(jià)值

所謂商品房預(yù)售制度,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人,由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的制度。

我國(guó)的商品房預(yù)售制度是從20世紀(jì)90年代初開始逐步建立的。1994年7月施行《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。這部全面規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)的法律借鑒了香港的房地產(chǎn)開發(fā)模式,正式確立了商品房預(yù)售制度。此后國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、以及新近頒布施行的《物權(quán)法》等,均對(duì)這一制度作了相應(yīng)具體的規(guī)定[1]。十多年的發(fā)展表明,這項(xiàng)制度對(duì)培育我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示:“2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元,定金和預(yù)收款達(dá)到7395.3億元,比上年增長(zhǎng)44.4%,占房地產(chǎn)開發(fā)資金的43.1%,成為房地產(chǎn)開發(fā)的第一大資金來源。”我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仰仗預(yù)售這一扶持性政策,迅速完成了資本原始積累,同時(shí)由于預(yù)售使得房地產(chǎn)商便于融資,降低成本,預(yù)售房?jī)r(jià)格明顯低于現(xiàn)房,也使得“望房興嘆”的購(gòu)房者獲得了實(shí)惠,在買賣雙方的共同青睞下,商品房預(yù)售制度在國(guó)內(nèi)不斷發(fā)展。然而,商品房預(yù)售制度在實(shí)施過程中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)商品房預(yù)售制度的問題和成因分析

我國(guó)商品房預(yù)售制度自確定以來,其固然刺激了商品房交易市場(chǎng),但同時(shí)也產(chǎn)生了許多嚴(yán)重的問題,這一現(xiàn)象直接導(dǎo)致央行房地產(chǎn)金融分析小組在其對(duì)外公布《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中強(qiáng)調(diào):“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度,目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力,可以建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”雖然建設(shè)部旋即表態(tài),不會(huì)廢除商品房預(yù)售制度,但是,這一報(bào)告至少指出,預(yù)售制度產(chǎn)生的問題,已然引起了高層的重視,同時(shí)也在學(xué)界引起了廣泛的討論。

筆者以為,目前而言,我國(guó)商品房預(yù)售所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)問題主要在以下幾個(gè)方面:

其一,存在著交易不公平現(xiàn)象,開發(fā)商將在建商品房的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了社會(huì)和銀行。如果說開發(fā)商從預(yù)售制度中獲得的利益與其所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和付出成本的收益相當(dāng),購(gòu)房者與開發(fā)商各取所需,那么預(yù)售制度顯然是一件兩全其美的事情。但是,根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的預(yù)售機(jī)制,當(dāng)住房還處在建設(shè)過程中,購(gòu)房者就已經(jīng)支付了全部的房?jī)r(jià)款,并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險(xiǎn)。在這種不健全的預(yù)售制度下,開發(fā)商不僅能低成本使用銀行資金、無息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款,而且也不須承擔(dān)房屋存貨成本,施工建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和資金成本被過渡轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,同時(shí)借助抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款,開發(fā)商把開發(fā)項(xiàng)目龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上,使商品房的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。更為嚴(yán)重的是,當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí),往往是處于弱勢(shì)的購(gòu)房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任[2]。

筆者以為,出現(xiàn)這類問題的根本癥結(jié)在于:我國(guó)的預(yù)售制度由于缺乏一套健全的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的法律制度[3],使得開發(fā)能夠輕而易舉地轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),而購(gòu)房者和銀行又缺乏保障自身利益的法律依據(jù)。

同時(shí),融資渠道單一,真正能夠給予房產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)支撐的房產(chǎn)證券、債券等融資方式,則被認(rèn)為資金成本過高而為開發(fā)商所放棄,也是產(chǎn)生該現(xiàn)象的另一個(gè)重要的原因。

其二,現(xiàn)行的預(yù)售制度容易造成不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)。期房銷售制度相對(duì)降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻,開發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要,只要具備聯(lián)系地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢(shì)人物的能力,能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款,往往就意味著項(xiàng)目的成功。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商,一些極差的房地產(chǎn)公司也生存得很好,而那些真正具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。也即我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不但沒有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制,反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式,大量低質(zhì)開發(fā)商充斥于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

筆者以為其根源在于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不合理,我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓采取掛牌交易制度,沒有市場(chǎng)化。房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)由政府職能部門通過行政許可進(jìn)行資源分配,由此導(dǎo)致開發(fā)商不惜以各種手段購(gòu)買土地,然后通過預(yù)售制度賣期房,提前回籠資金,把高房?jī)r(jià)拋給購(gòu)房者,因此我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

同時(shí)我國(guó)監(jiān)管體制的缺乏也助長(zhǎng)了這種情況的發(fā)生,由于對(duì)未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)、審計(jì)信用機(jī)制尚未建立的條件下幾乎沒有發(fā)揮應(yīng)有的把關(guān)作用。并且政府主管部門在預(yù)售過程中對(duì)預(yù)售合同的強(qiáng)制登記、預(yù)售廣告的發(fā)布監(jiān)管、資金的監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理,缺乏動(dòng)態(tài)的、事前的防范,也沒有引入金融監(jiān)管、房產(chǎn)律師監(jiān)管等市場(chǎng)條件下行之有效的監(jiān)管手段。[1]再者,缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上魚龍混雜,大量缺乏必備條件的開發(fā)商依然能夠參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),并分得可觀利益。

三、完善我國(guó)商品房預(yù)售制度之具體對(duì)策

針對(duì)我國(guó)商品房預(yù)售制度存在的各種問題,筆者從以下幾個(gè)方面進(jìn)行思考,提出完善我國(guó)商品房預(yù)售制度的一些看法:

第一,設(shè)立商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金,平衡交易各方的風(fēng)險(xiǎn)。所謂商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金是一種基金籌集模式,即通過風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金的籌集與積累,把預(yù)售制度中的各種風(fēng)險(xiǎn)合理均衡地分散到各負(fù)擔(dān)主體的制度模式。如上文所分析,在現(xiàn)存的預(yù)售中風(fēng)險(xiǎn)的分配極其不合理,因此,政府應(yīng)設(shè)立房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金,如存款保險(xiǎn)制度一樣,凡是參加房屋預(yù)售制度的房地產(chǎn)開發(fā)商都應(yīng)參加這個(gè)基金,即按營(yíng)業(yè)額繳付,一旦出現(xiàn)問題,就由這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)基金來承擔(dān)責(zé)任。通過這一機(jī)制,可以把整個(gè)房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)分散給消費(fèi)者、銀行及房地產(chǎn)開發(fā)商一起來承擔(dān),有效地平衡各方風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)交易公平。

第二,完善預(yù)售房款監(jiān)管。具體而言:首先改變我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主流的預(yù)收款收存方式—即由開發(fā)商統(tǒng)一收取,并在一定時(shí)間內(nèi)存入監(jiān)管賬戶[4]。而改成由購(gòu)房人親自將購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶的方式。同時(shí),嚴(yán)格規(guī)范預(yù)收款的使用,開發(fā)商除了可提取規(guī)定比例的備用金外,監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金只能用于樓盤建設(shè),開發(fā)商因工程建設(shè)需要用款,應(yīng)實(shí)行房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)審批制度,監(jiān)管銀行只能根據(jù)法定審批將款轉(zhuǎn)入施工單位賬戶。此舉能有效避免開發(fā)商挪用預(yù)收款以及攜款潛逃等行為,既發(fā)揮了預(yù)售制度對(duì)于開發(fā)商的融資作用,又保障了購(gòu)房者的資金安全。對(duì)此,我國(guó)廣東省作過相應(yīng)的嘗試,并取得了不錯(cuò)的效果,其經(jīng)驗(yàn)值得在全國(guó)范圍內(nèi)推廣[5]。

第三,加強(qiáng)監(jiān)管力度,設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制。預(yù)售制度的一個(gè)重要價(jià)值在于相對(duì)降低門檻,便于開發(fā)商融資,如果我們?cè)O(shè)立過高的準(zhǔn)入門檻,則顯然與該制度背道而馳,然而如上文所分析,目前我國(guó)的預(yù)售制度導(dǎo)致了大量的低質(zhì)中小企業(yè)充斥市場(chǎng),嚴(yán)重?fù)p害行業(yè)環(huán)境和社會(huì)利益,對(duì)此,筆者的建議是設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控,開發(fā)商在進(jìn)行任何一個(gè)預(yù)售商品房項(xiàng)目時(shí),必須向房地產(chǎn)主管部門申報(bào)企業(yè)目前的狀況,包括開發(fā)商的資質(zhì)、開發(fā)商近期的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)有流動(dòng)資金量、在預(yù)售商品房開發(fā)過程中將要出現(xiàn)的到期債務(wù)額以及正在進(jìn)行并將在商品房開發(fā)過程中完成的其他項(xiàng)目等,并提供相應(yīng)的證明,經(jīng)房地產(chǎn)部門審批后方可進(jìn)行商品房開發(fā),避免開發(fā)商在其他項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)不靈時(shí),以預(yù)售商品房為手段,籌集買房人的資金,卻用以彌補(bǔ)其他項(xiàng)目上的流動(dòng)資金,[6]同時(shí)此舉也能夠避免低質(zhì)的小企業(yè)“空手套白狼”,能夠有效的將不合格企業(yè)清除出市場(chǎng)。

四、結(jié)語(yǔ)

商品房預(yù)售制度對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要意義,經(jīng)過近二十年的發(fā)展,已經(jīng)己經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)基本制度,但是,同任何新生事物相類似,預(yù)售制度也帶來了許多嚴(yán)重的問題,以至于有呼聲要求廢除該制度。

筆者以為,我國(guó)商品房預(yù)售制度固然問題重重,但其價(jià)值更是不容忽視的,不可輕言廢除,針對(duì)其產(chǎn)生的問題,應(yīng)當(dāng)從制度層面加以完善,通過建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制,加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管,規(guī)定嚴(yán)格的商品房預(yù)售市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制,加大信息披露力度等手段,以保障商品房預(yù)售中預(yù)購(gòu)人等主體的合法權(quán)益,消除我國(guó)預(yù)售制度目前存在的各種問題,真正有效的發(fā)揮預(yù)售制度的作用。

篇2:預(yù)售商品房物業(yè)交付作業(yè)指導(dǎo)書

預(yù)售商品房的物業(yè)交付作業(yè)指導(dǎo)書

1.作業(yè)目的

房地產(chǎn)開發(fā)所有環(huán)節(jié)都能正常運(yùn)作至此,才能保證物業(yè)交付的順利進(jìn)行,達(dá)到銀貨兩訖的目的。

2.主管崗位總經(jīng)濟(jì)師:督促檢查主辦崗位的工作,協(xié)助處理疑難客戶糾紛。

主辦崗位營(yíng)銷策劃:落實(shí)物業(yè)交割的組織工作和籌備工作,處理客戶糾紛。

3.緊前工作條件

取得質(zhì)監(jiān)站頒發(fā)的工程質(zhì)量核驗(yàn)證書,取得市房地產(chǎn)資源管理局頒發(fā)的交付使用證,已取得開發(fā)商的房屋所有權(quán)證即大產(chǎn)證(或雖未取得,但預(yù)計(jì)取得的時(shí)間不會(huì)超過對(duì)客戶的最遲承諾期限),公司的內(nèi)部驗(yàn)收通過,房屋已移交物業(yè)公司接管,質(zhì)量保證書和用戶使用說明書及房款結(jié)算書等均已制作完畢。客戶已履行至此應(yīng)履行的責(zé)任和義務(wù)。

4.作業(yè)描述

4.1主辦崗位牽頭組織由銷售公司,物業(yè)公司組成的交付小組,并在交付日期之前各自完成以下的準(zhǔn)備工作:

4.1.1銷售公司:對(duì)合同價(jià)有變動(dòng)或尾款未結(jié)清的客戶編制房款總價(jià)結(jié)算書,內(nèi)容包括合同總價(jià),已繳房款,合同尾款,因面積差異引起的退補(bǔ)價(jià),因各自違約引起的違約金等。印制入戶通知書,付費(fèi)清單和交付手續(xù)程序說明,組織足夠的出納人員。

4.1.2物業(yè)公司:樓層打掃清潔,落實(shí)足夠的交付洽談場(chǎng)地,組織足夠的接待,收費(fèi)和交付人員并配備各自的文具和工具,每戶的鑰匙裝袋。印制交付表格和物業(yè)管理協(xié)議書,向本公司領(lǐng)取每戶的工程質(zhì)量保證書和用戶說明書,工程質(zhì)量核驗(yàn)證書和入戶使用許可證的原件應(yīng)張掛在交付洽談場(chǎng)地的醒目處,客戶如索要可給予復(fù)印件。

4.2銷售公司和物業(yè)公司聯(lián)合發(fā)出入戶通知,并附以下附件:房款結(jié)算清單、物業(yè)收費(fèi)和代辦代收費(fèi)用清單、須交驗(yàn)的證件和文件清單、交付手續(xù)流程示意圖等。

4.3銷售公司先于接待,接受交驗(yàn)證件和文件,結(jié)算應(yīng)收(付)款項(xiàng),辦理收(付)憑證。雙方無異議后將證件文件轉(zhuǎn)移至物業(yè)公司后續(xù)接待。

4.4物業(yè)公司發(fā)放用戶說明書,雙方簽署物業(yè)管理協(xié)議書,客戶繳納首期物業(yè)管理費(fèi),辦理需要委托的事項(xiàng),留下聯(lián)系地址。

4.5物業(yè)公司的交付人員陪同客戶驗(yàn)收房屋:

4.5.1點(diǎn)交各式鑰匙,當(dāng)面開啟關(guān)閉一次;

4.5.2閉合總電源,記錄并告知客戶驗(yàn)看計(jì)量讀數(shù),介紹分路情況,如客戶要求,應(yīng)校驗(yàn)各插座的接地情況;

4.5.3點(diǎn)交所有電話、電視、報(bào)警、對(duì)講等弱電終端位置;

4.5.3開啟總水源,記錄并告知客戶驗(yàn)看計(jì)量讀數(shù),檢查室內(nèi)水管和用水器具有否滲漏和阻塞;

4.5.4在有地漏的地面上潑水,觀察地面排水是否暢通;

4.5.5向所有排水預(yù)留管口灌水,觀察有否堵塞;

4.5.6啟閉所有門窗,檢查玻璃,五金是否缺損;

4.5.7觀察樓面墻面和頂棚有否滲水痕跡和結(jié)構(gòu)性的裂縫;

4.5.8裝修房的交付驗(yàn)收,還須按合同約定點(diǎn)交裝飾材料的品種,設(shè)備規(guī)格型號(hào);

4.5.9隨房附送的設(shè)備,當(dāng)面試機(jī),交代隨機(jī)資料。

4.6驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題應(yīng)如實(shí)記錄在驗(yàn)收單上,交付人員不得敷衍搪塞,推托了事。與客戶約定整修期限通知復(fù)驗(yàn)。

4.7客戶在驗(yàn)收單上簽字和注明當(dāng)天日期,此日即為正式交付日。

4.8如整改內(nèi)容較多,客戶不愿立即簽字接收,不容許交付人員與客戶爭(zhēng)辯,應(yīng)在全部整改后另行通知復(fù)驗(yàn)。交付日期相應(yīng)延至復(fù)驗(yàn)日。