商業地產的成功運營管理

隨著現代商業地產的發展,能夠在變化莫測的商業大潮中屹立不倒的成功商業項目,無一不是經過理性而嚴謹的規劃而來的。除了以ShoppingMall為代表的商業業態的發展趨勢之外,商業地產的運營管理是當前人們最關心的問題。

運用國際運營理念,營造一個適合于本土化運營的國際商業運作管理模式,不僅能為消費者構建一個良好的購物、娛樂、休閑環境,更為經營者、投資者們打造一個優質的財富平臺。

商業地產成功的關鍵――統一的運營管理

運營管理是商業運營的核心,是商業房地產收益和物業價值提升的源泉。現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態,統一到一個經營主題和信息平臺上。統一的運營管理模式的運用,其實際意義就是旨在把投資者、經營者、管理者三者結成利益共同體。不能統一運營管理的商業房地產項目,會在激烈的競爭中逐漸蛻變,直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。

運營管理的統一性,就是開發商和入駐店鋪精誠合作,在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經營管理工作。這一經營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。雖然是綜合性的復合商業設施,但其運營管理可呈現出宛若單個店鋪一樣的統一協調感。

經營商業物業的收入主要來源于商戶的租金。商業項目的功能就是幫助商戶創造收入,提高每一平米商業面積的賺錢能力,這就是商業項目經營管理的價值所在,也是商業地產成功運作的關鍵。換句話說,大型商業項目長期成功與否的保證,成功的統一運營就是一個關鍵。

商業地產的運營管理即要做到四個方面的內容的統一:統一招商管理(立足長遠)、統一營銷(廣告宣傳等)、統一服務監督和統一物業管理。每一個成功的購物中心,都以一個真正Mall的理念來運營,必定遵循購物中心的特點。廣州天河城能成為中國第一個賺錢的Mall,其成功運營就是很好的例子,除了選址成功外,最重要的就是遵循購物中心的特點,開發商自營了主力百貨―――天貿南大-天河百貨?！八膫€”統一的好處是便于解決規劃設計和招商的難題,并且能夠提高非主力店的租金收入。

雖然運營管理是一個項目成功與否的關鍵,但在運營管理之前,要確保一個項目完美順利地開發、進展,則要完全歸功于科學而嚴謹的市場調查、規劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商工作,因此說,它們又是一個成功商業項目后期順利運營的基礎。

商業地產順利運營的基礎――完美的規劃與招商

一、科學嚴謹的市場調查

房地產市場調查的目的是對地塊的價值、投資開發環境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究,以期對項目進行整體的可行性分析,并對市場定位提供依據回避風險。商業地產因為其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發商贏利模式的不確定性,所以更需要在開發前期進行市場調查和研究。但是,從市場調查和研究本身并不能得出市場定位的結論,他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據。

二、合理準確的選址要求

國外Mall一般選址郊區,其原因是:首先,市中心地價昂貴;其次,市中心物業大多屬于私人所有(系永久產權),拆遷賠償的法律障礙和經濟成本令人生畏;再次,人們已經完全接受了在市區工作、在郊區生活的模式;此外,極高的私車擁有率和四通八達的路網為郊區MALL提供了巨大客流。

但國內的情況則完全不一樣,以廈門為例,現有的Mall包括世貿商城、SM商業城、明發商業廣場和羅賓森廣場無一例外均設在市區,真正的郊區Mall極為少見。

可以說,在國內Mall的選址往往必須同時具備以下三個條件,一是地理位置能代表城市商業發展的新趨勢,最好處于新城區與老城區的過渡區域;二是必須擁有相當數量的中高收入消費群體;三是交通便利,有充足的停車位。

三、準確的定位

ShoppingMall最顯著的特征一是大,占地面積和建筑面積大,建筑格局大;二是多,行業多,店鋪多,功能多,業態業種的復合度齊全;三是廣,商品組合的廣、寬、深度都極高,其中商品寬度主要靠大賣場來實現,深度主要靠專賣店來實現。

為了實現“全員、一站式、一次性購足”的目標,MALL需通過設置大型百貨、超市及各類不同行業的專賣店、娛樂場所、文化廣場、餐飲店等覆蓋各個層次不同類型的顧客,再輔以專業店針對消費者各色需求,其間穿插各類特色店以吸引旅游購物者。正緣于這些特點,容易讓人產生“無主題經營”的感覺。從營銷的角度講,主題是一種基于STP(特定目標市場)選擇后的特色定位,由于對商圈內消費者進行了細分,它必然會排斥一部分消費者,這似乎與MALL的消費者全覆蓋特征相悖。

事實上,Mall的一些基本特征無法容忍對特定商圈內消費者做過多的排斥。以一座20萬平方米的Mall為例,要維持其商業經營每平方米需要大約10000元的銷售額,這樣一年就是20億元,每天平均500萬元以上,如果單客交易金額為100元,則每天需要客流量5萬人以上!如果對商圈消費者細分過度,是難以支撐Mall這個龐然大物的。

而缺乏主題,又難以產生足夠的吸引力,難以將自身與競爭對手區隔開來。在主題的選擇上,兩種極端路徑間必然有一個適宜的權衡。Mall的STP目標市場選擇,其主力的核心目標顧客群,應是聚焦于區域消費能力較強、容量較大的消費板塊上。一個區域的消費層次和收入水平基本上是正態分布的,即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少,中間消費群才是支撐區域消費的主力,他們的精神、物質需求和文化、價值取向構成了Mall主題的內涵。

四、全程有序良好的招商工作

在完成了項目整體的規劃后,當經過準確的市場調查,進而確立了項目的選址和恰當又有自身特色的定位后,統一招商,統一經營就開始在有步驟地具體工作中得到落實,項目整體的運營便在“統一”中得以保障。

統一的招商能夠協調好開發商、投資者與經營者三者之間的關系,通過招商及承租戶結合來為后期項目的運營奠定基礎。

在一個成功的Mall,每個承租戶的成功都是互相依賴的,而且會引導其他承租戶的成功的,這就是共生原理。為了維系這種共生關系,明發MALL必須整合各商家的事業項目,猶如經營一家事業體。所以,各商店是不能被分割出租的,必須整合為一,以免在經營管理上失去掌控的,要有如首席指揮家在編寫交響樂曲般地計劃各商店的配置。

成功的招租,對業主及管理者而言,其表現的是穩定的收入來源。未出租空間對業主及管理者來說是沒有任何生產力的,而且還會影響整個項目的凝聚力。愈少的店鋪,表示愈少的消費者會被吸引,表示愈少的業績來源,表示愈少的收益。

商業地產成功運營的保障――統一經營

經營不等同于運營,然而,統一的經營確是成功運營的最直接的體現。因為順利的經營可以產生利潤,成功地運營就是使通過專業經營公司的管理,合理定租金的制定,贏得更長久的回報,使整個MALL能持續經營,產生豐厚回報,使開發商、投資者、經營者都能從項目的成功運營中長期受益。

租金是購物中心業主的主要收入來源,一般而言,制定租金策略時多從幾個方面來考慮,如商品業種、承租面積及面寬、位置及租店戶在整體策略中的角色等。

眾所周知,商業地產的表現形式是地產,但核心與靈魂還是商業運營。因此必須要有一個經營出色的團隊來統一管理運做,這就是統一開幕的重要性。聘請專業經營管理公司進行全程經營管理。

一、統一的招商管理

統一的招商管理是按照制定的招商準則,購物中心的商業管理公司嚴格審核、統一招商,并對所有招來的商戶進行統一管理。在招商中注意維護和管理好各業態的經營比例;維護項目整體的統一主題形象、統一品牌形象;并使其后期經營間,能夠在功能和形式上同業差異、異業互補;以超強人氣主力商家的引進和合理布局來保障人流;通過自營、聯營和租賃等恰當的經營方式的靈活選擇,放水養魚,使從長遠眼光為商業項目的長期經營創造條件;購買者、經營者、物業管理者的利益大捆綁,確保商業持續繁榮。國外的Mall一般采取完全出租經營的方式,便于統一經營管理,長期受益。而國內大都采取了將主力店的位置留下來出租,其他的商鋪出售的方式。國內的廣州天河城、廈門SM商業城也采用只租不售的形式,均比較成功。

二、統一的營銷管理

對于統一的營銷(廣告的宣傳等),是建立對整個商場運營的統一營銷管理,是進行一項精細化的管理工作。進行統一的廣告宣傳,有步驟有計劃的實行推廣計劃、落實媒體計劃。通過公關宣傳和形象策劃,使商場的知名度大大提高的同時,有效的聯合各商家進行利于商場經營的促銷宣傳和各類吸引的活動,使統一的主題和定位更加鮮明突出,整體促銷廣告更具有整體性和形象性,最終促進商品的銷售。

三、統一的服務管理

成功的商業運營更需要對商戶進行統一的服務,這個服務需要從大處涵蓋,從小處精耕。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個“統一服務”不但要體現在思想上、在合約中,更要體現到后期的管理的實際行動中。這個“統一服務”就是要求“服務”出一個商業項目的品牌與特色來。

四、統一的物業管理

商業地產中的統一物業管理,是按照相關服務合同,對相關設施設備和經營場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。具體包括商場建筑及附屬設施,設備的養護及維修管理,環境衛生及綠化管理,安全保衛管理,廣告管理和租賃管理等等。

如何繼續保持商業項目本身的內、外形象,保持與所有簽約商戶的既對立又融洽和諧統一的關系,并注意與自身的經營定位、目標市場多數顧客群體保持吻合協調,既是一個商業項目開業后經營管理的新難題又是對顧客和商戶提供優質服務的新開始。因此,通過“統一招商規劃、統一營銷推廣、統一監督服務、統一物業管理”來實現整體運營,與廣大業主利益捆綁,降低投資者經營風險,確保商業的可持續發展,就顯得更為重要和急迫。

篇2:肯德基財務運營管理制度

???在從事餐飲企業財務管理重要性工作的實踐過程中,許多人更愿意稱自己的工作為財務管理而不是財務會計。因為,如果僅僅把“財務“這兩個字落腳在會計核算而不是”管理“上,則喪失了財務工作更加能動的職能,而更像是大馬拉小車。

???而處于發展階段的中小餐飲企業,很多都存在一些共性的特點,例如,企業老板兼任企業的管理層,人財物產供銷一把抓;要么管理技能有弱項,要么干脆就“任人唯親”,只注重“德”而忽略或放棄了“能”。

而一些企業表面上看起是為了節約成本,但是卻因為對企業財務管理重要性工作的忽視或“無知”,而導致企業在其他方面頻頻出現瓶頸問題而得不到提前預警、問題診斷、方向指引和決策依據。歸其原因,還是對中小企業財務管理重要性理解不夠造成的。

??為了幫助更多的餐飲管理者建立規范的財務管理制度,特整理了肯德基的核心運營財務制度同各位分享:

一、備用金管理辦法

備用金是指公司根據內部各單位業務需要而撥付的供周轉使用的現金。備用金采用定額撥付,定期補充的辦法管理。

(一)備用金的申請

1、各直營店根據各自的營業規模及業務特點向主管部門提出限額申請。

2、主管部門審核直營店申請備用金的必要性和合理性。

3、經總經理批準后,各直營店向財務部提出備用金申請。

4、財務部撥付備用金。

5、直營店的主管部門是營運部。

(二)備用金的使用范圍

1、主要用于支付直營店的零星支出。

2、按照中華人民銀行相關規定,由現金支付的公司各項零星費用。

3、對于有時間限制,雖可以以銀行存款支付但若不立即支付會給公司造成損失的大額款項。

4、備用金包括直營店備用金和公司備用金,包括直營店收銀臺的找零金。

(三)備用金的日常管理

1、備用金由各直營店的出納專人管理,未設出納崗位的應指定專人負責管理?，F金需存放于保險柜內并加密上鎖,嚴禁現金存放在辦公室抽屜里。

2、備用金須與營業現金找零分離,嚴禁參合。

3、公司備用金設現金日記帳,由出納逐筆序時登記備用金收支,日清月結,保證帳實相符。

4、餐廳備用金每月應在會計的監督下,至少盤點一次,并制作備用金盤店表,參盤各方須在盤點表上簽字確認。

(四)備用金使用紀律

財務等相關人員要嚴格執行有關備用金及現金的管理的規定,不得坐支現金,不得弄虛作假,虛列費用項目報銷;不得化整為零,越權審批支付;不得挪用,貪污公款;任何人違反財務制度,公司按章處罰,并保留追究其法律責任的權利。

二、營業現金的管理規定

為規范營業現金管理,保證公司物流資金的安全性,提高企業經濟效益,特制定本制度。

(一)各直營店營業現金需指定專人負責管理,不得與備用金混合。各直營店的現金收入主要為銷售商品收入以及其他零星收入。

(二)各直營店每日應在打烊后將當日收到的營業現金收銀機中的收入系統相核時,確認無誤后,交由百貨出納手中,百貨出納收到的實際現金必需與直營店收銀機的收入系統以及收銀單相核對,確認無誤后,在現金收入憑證上簽名.若無百貨出納的,應在次日的10點前,將當日的營業款存入指定銀行,并將當日的電腦收入數據及時傳輸給總部相關人員,并及時通知公司總出納,以便確認.收銀差錯率核定為不超過千分之二,超過部分當事人應全額賠償。

(三)各直營店所發生的廢品收入,應在店長的監督下銷售,并要求對方提供相應的發票,店長及經手人確認后交由百貨出納,若無百貨出納的直接存入指定銀行,并及時通知公司總出納,以便確認。

(四)收銀機的操作注意事項:POS系統的收銀工作只能由當班的收銀員操作,收銀員對銷售數據的真實性負責.若確實因某筆銷售輸入錯誤并且已打印出售單,收銀員沒有取消POS系統某筆交易的權限,需由值班經理或店長只有本人知道自己的權限口令.每天結束營業前,當班經理必須核對總營業額POS收銀電腦是否一致.結束營業后,打印出當天的日報表一式兩聯,一聯交財務部,一聯餐廳留底備查.當實際銷售情況與POS機系統顯示不一致時,應及時填寫原因,說明當天銷售數據出現差異的原因,上報公司財務部。

篇3:運營管理部副部長崗位工作職責

　　運營管理部副部長崗位工作職責

　　一、協助運管部部長全面負責全廠的生產運行和管理工作。當部長因事不在崗時全面行使部長職責。

　　二、負責全廠的設備運行操作管理,抓好各項管理制度的落實,組織落實設備、工藝的運行操作、設備的例保工作,保證生產需要。

　　三、負責落實運行管理部員工的教育培訓工作。

　　四、協助部長抓好生產運行的安全工作。按照運管部制定的安全管理工作計劃,定期組織安全教育,搞好安全檢查,認真執行國家有關法律法規,堅持安全生產、文明生產。

　　五、組織落實各運行班組月度生產運行消耗品計劃的編制。

　　六、組織落實年度和月度運行記錄統計表的編制匯總。

　　七、組織落實所有運行班組上報的各類設備和儀器、儀表的故障信息匯總工作。

　　八、協助部長負責設備、藥品、備品備件等生產物資的采購。

　　九、協助部長負責突發事件的組織、指揮和人員調度,及時進行處置。

　　十、落實公司生產管理規定,搞好調度指揮,抓好工藝管理及協調工作,完成運管部布置的生產任務。

　　十一、負責值班長的績效考核和年終考核。