一、房屋設備的作用

房屋設備是房屋建筑內部附屬設備的簡稱,是構成房屋建筑實體的有機的重要組成部分。房屋建筑內部附屬的基本設備,如供水、排水、供暖、供冷、供電、電梯等,主要是為了滿足生產和生活的需要和提供衛生而舒適的工作和生活環境。

隨著城市現代化程度的提高,人們對房屋設備功能的要求越來越高。要求在房屋建筑內部裝設日臻完善的設備,所以房屋設備管理得好壞,直接影響著房屋的居住水平,是關系到人們生活質量的大事,也是物業管理工作的重要組成部分。

二、房屋設備的分類

房屋設備是根據用戶要求和不同的物業用途而設置的,因此,不同用途的房屋有不同用途的設備。如一般住宅中的房屋設備由水、電、氣、衛、電梯、閉路電視等設備系統組成,而現代化綜合寫字樓、商廈等還有空調、自動報警、電訊服務等設備系統。通常來說,我國城市房屋的常用設備主要是由房屋建筑衛生設備和房屋建筑電氣設備兩大類組成。

1.房屋建筑衛生設備

(1)室內給水設備。室內給水設備通常分為生產、生活和消防3類。

①生產給水設備。通常用于生產設備的冷卻、原料和產品的洗滌、鍋爐用水及某些工業的原料用水等,生產用水對水質、水量、水壓以及安全等方面的要求隨工藝不同有很大區別。

②生活給水設備。主要是供民用、公共建筑和工業企業建筑內的飲用、烹調、盥洗、洗滌等生活上的用水,要求水質必須完全符合國家規定的飲用水標準。

③消防給水設備。是供層數較高的民用建筑、大型公共建筑某些車間的消防系統的消防設備用水。

一般情況下,人工方法提供系修現場的平面管理,合理利用空間,促進文明施工,創文明施工現場。

(5)做好參與統并不需要單獨設置,可按水質、水壓、水溫及室外供水情況,考慮技術、經濟和安全條件來組成不同的供水系統。

(2)室內排水設備。室內排水設備是指用來排除生活污水和屋面雨、雪水的設備。通常室內排水管道分為3類:

①生活污水管道。排除人們日常生活中的洗浴、洗滌生活污水和糞便污水。

②工業區廢水管道。排除工礦、企業生產過程中所排出的污(廢)水。

③室內雨水管道。接納、排除屋面的雨雪水。室內排水系統一般由衛生器具、排水管道、通氣管道、清通設備、抽開設備、污水局部處理構筑物等組成。

(3)熱水供應設備。熱水供應設備一般由加熱設備、儲存設備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環管道、配水循環管道、給水循環管道)組成。

(4)供熱設備。供熱設備包括熱水供暖設備和蒸汽供暖設備2種。供暖設備系統一般由下列3部分組成:

①熱源部分。是熱量發生器,如鍋爐、蒸汽噴射器等。

②輸熱部分。是熱量輸送管網,如室外供暖管道。

③散熱部分。是熱量散發的設備,如散熱器、暖風機、輻射板等。

(5)消防設備。目前建筑物采用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統、噴淋系統,其他配套消防設備有煙感器、溫感器、消防報警系統、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統、通風系統中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備。

一般的民用住宅小區常配用的消防設備為供水箱、消防箱、滅火機、滅火瓶、消防龍頭等。

(6)通風設備。通常指房屋內部的通風設備,包括通風機、排氣口及一些凈化除塵設備等。

(7)空調設備。大型商業大廈、辦公寫字樓常用中央空調設備,小型商店或居住公寓樓通常采用窗式或分體式空調機。單體空調機較為簡單,在此不做介紹。這里只介紹中央空調的設備構成,通常包括風管、空調水管、冷水機組、冷卻塔、深井泵、回龍泵、管網等設備。

2.房屋建筑電氣設備

房屋建筑電氣設備主要有:

(1)供電及照明設備。供電設備有:

①變壓器房內的設備。變壓器房內一般有高壓開關、變壓器以及各種溫控儀表和計量儀表等。

②配電房內設備。配電房是將經變壓器降壓的電源經開關分配至各用電設備的建筑物。它的主要設備有:低壓配電柜、空氣開關、計量指導儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器等。

③配電干線。指配電房由線柜通向各用電設備或各樓層配電箱的供電線路。

④樓層配電箱。該設備將配電干線的電能分配給本層的各用電設備。

照明設

備包括:開關、插座和各種照明燈具。

(2)弱電設備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設備及裝置。主要有:通信設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統、自動監控、報警系統以及電腦設備等。隨著現代化建筑水平的提高,房屋的弱電設備越來越多。

(3)電梯設備。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。其設備組成部分主要如下:

①傳動設備。拖動轎廂的機器有曳引機(包括減速機、電動機和制動器)、導繩輪(有的稱之為抗繩輪)、鋼絲繩等。

②升降設備。包括轎廂、導軌、平衡鏈等。

③安全設備。主要有限速器、緩沖器、限位開關、超載開關、防止夾人的光電開關、各部位的檢修開關、消防開關、運行急停開關、限速安全鉗動作開關等。

④控制設備。主要有電源開關(自動空氣開關和鐵殼開關2種)、控制柜、選層器、樓層呼梯顯示燈按鈕、開關設備、轎廂內照明、檢修照明等。

(4)防雷裝置。通常是指避雷網等。建筑物對上述設備的配置與安裝是根據物業的用途、檔次及用戶的要求而確定的,如普通住宅,一般只設置給排水、供電及照明、電視、電話等設備;對于高層建筑,要增加電梯、消防等設備;而現代化綜合性商業大廈,則幾乎包括以上所列的全部設備,而且設備更先進,品種更齊全。

三、設備的登記與建檔

物業管理公司一旦開始接管物業,工程管理人員就應根據設備的分類和目錄,對設備進行登記,建立設備臺賬,以便清查與核對。設備的登記主要是指填寫設備登記卡和設備臺賬。

設備登記卡的常見形式,其中包括設備重量、基本性能、設備附件的數量和名稱、保養維修情況等,它是組織保養、維修計劃的依據。

設備臺賬是根據設備登記卡,按照設備的分類順序,統一填寫在設備的登記表上,作為工程管理部門管理牧業內設備數量的臺賬。一般每年進行一次清點核對,做到賬物相符。

四、設備管理內容

設備管理工作,一般由物業管理公司工程設備部門主管負責。設備管理主要由設備運行管理和設備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統一管理,也可分別管理。

房屋設備管理主要包括使用管理、維修養護管理、安全管理、技術檔案管理。基本情況如下:

1.使用管理

使用管理制度主要有設備運行值班制度、交接班制度、設備操作使用人員的崗位責任制。房屋設備根據使用時間的不同,可分為日常使用設備(如給排水、供電、電梯等)、季節性使用設備(如供暖供冷設備)、緊急情況下使用設備(如消防、自動報警設備)。各類設備都要制定相應的設備運行使用制度。

2.維修養護管理

維修養護內容主要包括設備定期檢查、日常保養、維修制度、維修質量標準以及維修人員值班制度等。

3.安全管理

安全管理在房屋設備管理中占有重要位置。國家對安全性能要求高的設備合格證制度,要求維修人員參加學習培訓考核后,持證上崗,同時要制定相應的管理制度,確保使用安全。

4.技術檔案資料管理

這是設備的基礎資料管理,它包括設備的登記卡、技術檔案、工作檔案、維修檔案等。

篇2:房屋共用部位設施設備維修養護管理規定

建物維修工

a.按《房屋、設施維修養護規程》與《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》的內容要求進行修繕養護;

b.每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對小區房屋建筑,公用部位、設施進行巡查;

c.將周期巡查、養護結果記錄于《共用部位巡查、養護記錄表》內;

d.房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

e.房屋、設施發生異常,及時報告設備主管,并在設備主管協同下排除異常。

設備主管

a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯系工作;

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施房屋、設施的維修保養工作,對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督;

d.對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證;

e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;

【供配電設備】

電工

a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;

b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)"運行"與"備用"每月切換檢查一次,并記錄《設備定期啟動表》;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

d.供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

e.供配電設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障。

設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

h.按《應急預案》規定負責處理應急事件。

【消防設備】

日常巡視

a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障;

定期檢查

a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;

b.由設備主管組織,并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試;送風、排煙系統測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》,《消防送風、排煙系統測試記錄表》。

維修保養

a.設備維修工負責消防設施的維修保養工作;

b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵"運行"與"備用"每月定期啟動后交替更換一次;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《消防設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。

設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門

篇3:幼兒園房屋設備安全要求

幼兒園房屋、設備安全要求

房屋修建和設備添置,要符合安全要求,發現危險處及時修理,并有定期的檢查制度。

1、幼兒園基地選擇要求。

①遠離各種污染源、傳染病源、水塘、水池、河港等地,并符合有關衛生標準。

②方便家長接送,避免交通干擾。

③日光充足,場地干燥,排水暢通。

④廁所隔板、樓梯踏步、扶手、暖氣片、墻角、石凳、大型玩具、離度適合、不顯棱角、質量可靠。

2、防水和疏散要求:

①幼兒園至少有兩個安全出入口,以防緊急情況發生。

②在幼兒園安全疏散和經常出入口的通道上,不應設有臺階,必要時可設防滑坡道,其坡度不應大于1:12。

③在嚴寒季節,室外安全疏散樓梯應有防滑措施。

④樓梯、扶手、欄桿和踏步應符合下列規定:樓梯除成人扶手外,應在靠墻的一側設幼兒扶手,其高度不應大于0.6m。

⑤活動室設雙扇平開門,疏散通道中不應使用鐵門、彈簧門和推拉門,電鈴和插銷裝在幼兒摸不到的地方。

⑥幼兒經常出入的通道應為防滑地面,衛生間應為易清洗,不滲水并防滑的地面。