一、大廈公契

(一)大廈公契(DeedsofMutualCovenant)的性質

在香港,大廈公契是一份必須在土地注冊處注冊的法律文件。大廈公契依照土地批約條款、城市設計條例、建筑物管理條例所規定,詳細列明了各單位的用途,清楚地列明大業主、小業主及經理人所應有的權利、權益及責任。另外,公契還定義了公共權益及公共地方的劃分與用途,特別在維修保養樓宇方面都有詳細說明。同時大廈公契無論是對現時的業主還是將來的業主都有同樣的約束力。

(二)大廈公契的產生

大廈公契通常是由發展商委托其律師制訂,并由發展商、首次買家及經理人等聯合簽訂,有時亦可能包括提供樓宇按揭的銀行等。可以說大廈公契是整個物業開發項目產權多元化的產物。

(三)大廈公契――管理者權力的來源

管理大廈的權力主要來源于大廈公契,大廈公契詳細列明了經理人的職責,并授予其充分權力執行對整個大廈的全面管理。如負責大廈公共地方及設施的維修與保養,為大廈購買適當的保險,擬定、收繳、追討及運用管理費,每年公布審核帳目,執行及監察公契約規定各業主應該遵守履行的條款等等。

(四)大廈公契的發展

由于公契是由發展商的律師制定的,其他小業主并未有機會提出意見及參與制訂,因此早期的大廈公契出現了許多過于保護發展商的條款,也有些大廈的物業管理權長期操縱在發展商手中。

鑒于以上情況,香港政府于1987年10月15日發出了第一份關于非工業樓宇的《草擬新公契指引》,該“指引”規定從1987年12月1日起,凡不符合“指引”的公契不能獲注冊總署批簽。“指引”的產生對保障眾多小業主的權利、權益起了重大變化。比如“指引”規定:對于未售出的單位發展商仍需交付管理費;承包合約如超過總管理支出的20%,則必須公開招標,第一任管理公司任期最多不能超過兩年,業主可以成立立案法團來監督管理公司的運作并可以更換表現不佳的管理公司等等。

(五)大廈公契與《建筑物管理條例》及守則

香港早在1970年6月已發布了《多層大廈(業主法團)條例》,于1993年5月6日經立法局通過作了大量修改,并正式改名為《建筑物管理條例》。該條例第34E條文特別規定了“公契”所必須包括的強制性條款,即經理人每年制定預算的程序、保存帳目時間、開設獨立銀行戶口、設立特別基金、訂立服務合約程序、經理人辭職、業主委員會終止經理人的委任及經理人委任結束后的責任。

換言之,《建筑物管理條例》是一部法律,“大廈公契”是受該法律制約的一份法律文件,而守則和手冊則是管理者為有效執行管理及方便小業主和住戶理解而編定的管理制的一部分。如:業主守則、用戶消防手冊、修車場使用守則、內裝修規則等。

(六)名詞的互用

“大廈公契”也稱“大廈公共契約”、“大廈公約”、管理公約”、“管理使用維修公約”等。“管理公司”有時也稱“經理人”或“管理者”。“發展商”即“大業主”或“第一業主”。

篇2:港式物業管理專題介紹（5）

五、業主參與大廈管理的形式

當業主購買多層建筑物的單位時,亦同時擁有該大廈不可分割的業權份數,因此參與該大廈的日常管理應該是業主的基本權力。在香港,業主參與大廈管理形式通常有三種:即業主委員會、業主立案法團及互助委員會。

(一)業主委員會

通常大廈公契里都列明了業主委員會的組成方法及動作程序。因此,其權利與責任同樣來源于大廈公契。委員會的任務主要是協助加強各業主與管理者的溝通,并就大廈管理的重要事宜向物業經理提供意見及作出建議。

管理者通常有責任在大廈入伙一年之后召開業主大會,并選舉產生業主委員會。此后業主委員會須每年召開一次大會,每次召開大會及討論內容均須按一定的民主程序進行。業主委員會通常包括主席、副主席、秘書等職位,并且所有會議須有詳細記錄及保存在一個固定地方可供其他業主查閱。業主委員會通常不少于五名成員(依大廈單位個數而定),任期為每三年一屆。除了每年召開年會以外,亦應該按管理者的要求,隨時召開會議。至于業主委員會的權限可大到召開全體業主大會,如大會通過多數決議案后,可給管理者三個月書面通知而終止管理公司的服務。但是通常在大廈入伙后的頭兩年,業主委員會是不可發出類似的終止通知的,業主委員會具體權限還看大廈公契是如何規定的。

(二)業主立案法團

業主立案法團是根據《建筑物管理條例》規定而成立的獨立法人組織,具有法人地位、資格及訴訟權力。所以法團在法律上代表所有業主管理該物業的公共地方與設施,可以任免物業經理或物業管理公司及監督其工作表現。

成立法團的第一步就是召開業主大會,并選出管理委員會,然后再由委員當中選出一名管理委員會主席,如公契有規定還須選出一名副主席,另外還要選出一名司庫與一名秘書(但這兩個職位不一定要由委員擔任)。管理委員會成立后28天之內,必須按照條例向土地注冊處處長申請并把各業主注冊后方成為法團。有了業主立案法團,各業主在該建筑物所享有的權利、權力、特權及所負責任等就都交給了法團去運用及執行。

事實上,法團是透過管理委員會代表業主處理一切有關他們利益的事情,而管理委員會將用類似公司董事局的方式處理法團事務。根據規定,法團須于成立之日15個月內召開法團的第一周年大會,其后每年須召開業主周年大會一次。管理委員會亦須至少每三個月開會一次,管理委員會必須容許業主或業主書面授權人士在合理時間內審查帳目,并且須定期向業主報告處理法團事務的經過。與業主委員會相比,法團的權能要大得多,而且能更好地代表物業主的利益,因此在1993年頒發的《建筑物管理條例》中就已規定,一座大廈如成立了業主立案法團,那么該法團所屬的管理委員會將取代已有的業主委員會,也就是說兩種形式不可以同時在一座大廈里存在。

(三)互助委員會

互助委員會是由大廈住客(包括業主與租客)組成的志愿組織,其基本目標是使各住戶發揚睦鄰精神、團結互愛、提高責任感以及改善大廈內的治安居住環境和在一定程度上執行樓宇管理工作。互助委員會最少要有三人,即主席、秘書及司庫各一名,由居民自行選出,然后向政務總署提出申請,獲批準后即告成立。由于互助委員會是由業主及租客自發成立的組織,其活動一般不可以使用管理費,而主要是向社會團體、商戶、賽馬會、市政局及政務署等申請贊助。

另外須指出的是互助委員會的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以優惠價錢賣給低薪階層的房屋;公共屋村是政府以優惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會管理,因此,也是由房屋委員會來聘請專業物業管理公司來管理這些物業,通常一個管理合約期為兩年,互助委員會的意見對物業管理公司能否在合約期滿后得到政府的續約也有相當的影響作用。

與業主立案法團相比,互助委員會對大廈管理的參與相對較少,而其相當多的精力都用于組織各種消閑康樂活動,聯絡居民感情及增加他們對屋村的歸屬感。另外,每個屋村可以成立多個互助委員會(每座大廈一個),但如組織立案法團則只能成立一個法團。理論上講,法團與互助委員會是可以在一個屋村里同時存在的。

目前在國內由外商管理的高檔外銷物業中,已開始引用港式的大廈公契,但業主能夠參與大廈管理的形式僅限于業主委員會,政府還沒有相應的法律或條例來支持及接受業主立案法團的成立。

篇3:港式物業管理專題介紹（4）

四、管理費的迫討

一般大廈公契都會詳細列明每個單位所占的應付管理費的比率及繳款日期。如業主將該單位出租,就算在租約上列明由住客支付管理費,管理公司仍有權向業主追討欠款。總之,業主有責任準時繳付管理費,管理公司亦有責任代表其他業主向有欠管理費的業主追討。

個別業主在決定購買物業之前,應透過負責買賣文件的律師向管理公司查清前業主是否已繳付所有大廈管理費用。如前業主欠交管理費,新業主一旦簽了屋契,則前業主所欠的管理費或大廈維修費用所承擔的部分,可能由新業主負責,管理公司可依法向新業主追討。故此,為免除不必要的麻煩及責任,業主在購買物業之前,應查清前業主是否已清繳所有大廈管理的有關費用。

當管理公司發現大廈有單位欠交管理費時,通常會采取以下途徑來追討:

1.向住客及業主同時發出通告,詳列所欠款項及清還期限及說明管理公司會采取什么行動。

2,過期未付,管理公司可采取法律行動,假如所涉及的款項少于一萬伍干元港幣,則可透過小額錢債審裁處解決;若款項超過此數,管理公司便需入稟地方法院提出控訴。

3.假若管理公司無法與欠管理費的業主聯絡或者業主采取置之不理的態度,管理公司可向田土廳登記,特別注明該單位所欠管理費總數,當該單位轉讓時業主必須先清付所欠的管理費,否則便不能將該單位轉讓。

4.對于出租單位,如租約訂明租金已包括管理費,但業主卻不交管理費,那么管理公司可向法庭申請封租令,要求租客在繳付租金時扣除業主所欠的管理費,直接付予管理公司,剩余的租金才歸還業主。

此外,一些舊大廈公契還有規定:業主若欠交管理費,管理公司有權截斷其水電供應及禁止其使用公共地方和設施,但實際上這種方法并不可以應用,因為在香港,水、電都由私人公司與業主有直接的服務關系,管理公司無權給小業主斷水斷電,而禁止業主使用公共設施亦容易惡化業主與管理公司之間的矛盾。

最后,倘涉及的款項非常龐大時,管理公司是可以入稟法庭申請強逼將該物業出售,將所得的款項用以償還管理費用。

專業的管理公司決不會待到個別業主拖欠管理費達到一萬伍干元港幣以上才采取行動,而最好的方法莫過于減少業主拖欠管理費的機會。為避免業主疏忽而忘記了交費,管理公司可安排住戶通過銀行每月自動轉帳方法支付管理費,此外還可以在大堂顯眼地方張貼一份管理費收支進度表,提醒那些經常拖欠管理費的業主。總之,收繳管理費通常是管理公司最頭痛的問題,業主不交管理費可以找出一萬個理由,但有效追討方法卻很有限,有時管理公司亦需根據實際情況而靈活處理。從長遠講,加強及改善管理公司與客戶住戶的關系非常重要。