第一部分知識考試答題技巧

全國物業管理員職業資格考試中知識考試,主要是考察學員對所物業管理基礎知識、基本理論掌握程度的一種測試方式?？荚噧热莘譃槿N方式:單項選擇題、多向選擇題和判斷題

一、單項選擇題的答題技巧

所謂單項選擇題,就是在命題中給出答案,讓你選出一個且只能選出一個符合題目要求的答案,并把代號填入題目后面的括號內。一般命題所給的答案有即A、B、C、D四個。

答題技巧:

1、直接選擇法

所謂直接選擇法,就是學員掌握基本知識、基本理論比較扎實或題目比較簡單,一眼就能選出符合題目要求的正確答案的答題方法。

例如:物業管理區域內第一套房交付業主使用已滿()年,可以召開第一次業主大會或業主代表大會。1B2C3D5

對于這樣的命題,就可以采用直接選擇法。應為從題目一眼可以看出,正確的答案應該是B。

2、逐一排斥法

所謂逐一排斥法就是題目有一定的難度或學員對答案莫能兩可的情況下所采用的一種答題技巧。在這種情況下,要對命題對給出的答案,先排斥明顯不符合命題要求的答案,然后對剩余答案在進行排斥,最后選出正確的、符合命題要求的答案。

例如:物業管理的主要職能是遵照國家的法律、法規,運用現代化科學手段,對物業實施管理,以(),從而為人們創造優雅、舒適、安全的生活工作環境。

A滿足業主的全部要求B滿足業主和使用人的全部要求C維護業主和使用人的合法權益D以上都是

對于這樣的命題,如果用直接選擇發做不了,就可以采用逐一排斥法做。從命題答案來看,A答案中有"全部"二字,不符合要求,予以排斥。B答案中也有"全部"二字,不符合要求,同樣予以排斥。既然已經排斥了A、B,那當然就不能選D,所以剩下的C答案自然是正確答案。

二、多向選擇題的答題技巧

多向選擇題相對于單項選擇題來說,有一定的難度。按照閱卷要求,沒有全部選出命題答案要求的,視為錯誤答案。多選或少選都不能得分。

答題技巧:

1、直接選擇法:

例如:從建筑規模上劃分,商業場所可分為()

A居住區商場,建筑規模一般在0.3-1萬平方米。B地區購物商場,建筑規模一般在1-3萬平方米。C市級購物中心,建筑規模一般在3-10萬平方米。D

國家級購物中心,建筑規模一般在10萬平方米以上。

從我們掌握的知識得知,商業場所只分為三種:即居住區商場、地區購物商場和市級購物中心。答案自然是ABC。

2、逐一排斥法:

例如:1、物業管理人員在工作中對待業主態度不一,對熟人熱情周到,對不熟悉的人提出的合理要求也只是簡單應付,這主要違反了物業管理人員()的職業道德。

A鉆研業務,奉公守法B兢兢業業,熱情服務C積極主動,文明禮貌D口齒伶俐,頭腦靈活

對于這樣的命題,就要采用逐一排斥的方法來做。從命題要求來分析,"對待業主的態度"與A無關,予以排斥。D答案屬于個人素質要求,不是職業道德的要求,應予以排斥。正確答案自然是B、C。

三、判斷題答題技巧

判斷題不像選擇題,命題已給出具體答案,而是需要學員用所掌握的知識判斷,答案是"是"與"非"。對于判斷題就要靠自己所掌握的基本知識和基本理論來做。

第二部分技能考試答題技巧

----全國物業管理員職業資格考試中技能考試,主要是考察學員對所掌握的物業管理基礎知

識、基本理論,在實施物業管理的過程中對其靈活應用能力、解決工作中存在的一般問題能力的一種鑒定方式。技能考試題有三種類型的題型:模擬現場操作題、情景題和案例題。

一、現場模擬操作題答題技巧

(一)命題形式:觀看錄像,然后按照要求答題。每題錄像放兩次,第一題30分鐘之后放第二題錄像。

(二)命題類型:命題一般會涉及的內容是物業管理過程中一些工作的一個方面。例如物業的接管與驗收、各項工作檢查(包括消防安全檢查、清潔衛生檢查、設施設備檢查等)。

命題考察的形式是通過以錄像的形式,判斷在工作過程反映出存在的問題,讓考生指出并說明理由。

(三)答題方法:

第一步:仔細觀看錄像,第一編錄像要記下存在的問題(一般命題中反映出的問題是比較明顯的),第二遍再補充核實。

第二步:答題。

(四)答題技巧:

每一個命題在筆答時,可以按照下面的要求回答:

第一部分:

指出命題中存在的問題(不能漏項)。所指出的問題要歸為大類,如保潔方面、消防安全方面、設施管理方面、設備管理方面、車輛管理方面、環境管理方面、社區活動組織管理方面、資料管理方面等。不要僅僅指出有紙團、有污漬、有漏水、有墻面破損等。

第二部分:針對你認為所存在的問題:

第一段按照存在問題找法律法規依據

依據存在問題的細節,歸為物業管理的大類,說明所不符合國家物業管理法律、法規(包括地方性法規、條例)的名稱或不符合的正常物業管理的工作程序。

一般在物業管理工作中,按照物業管理的類別所適用的國家法律法規(僅供參考)有:

*房屋接管驗收、撤管方面:

①《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》(1993年11月13日建設部建法字[1999]第113號文發布執行)

②《建設部關于加強房屋接管驗收工作的通知》(1991年11月26日建房管字第57號)

③《房屋接管驗收標準》(ZBP30001-90)

④《城市新建住宅小區管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發布)

⑤《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》

⑥《城市商品房預售管理辦法》

⑦建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅(大廈、工業區)》達標辦法的通知

⑧《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

⑨地方性法規和條例

*消防安全方面

①《消防法》

②《建筑內部裝修設計防火規范》建設部發布的國家標準(G

B50222-95)

③《城市居民住宅安全防范設施建設管理規定》(1996年1月5日建設部、公安部令第49號發布)

④《租賃房屋治安管理條例》(1995年3月6日公安部令第24號發布)

⑤建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅(大廈、工業區)》達標辦法的通知

⑥《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

⑦地方性法規、條例

*環境管理方面

①《城市區域環境噪聲標準》

②《城鄉建設環境保護通知》

③《城市市容和環境衛生管理條例》

④《城市綠化條例》

⑤建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅(大廈、工業區)》達標辦法的通知

⑥《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

⑦地方性法規、條例

*保潔管理方面

《中華人民共和國環境保護法》、《城市生活垃圾管理辦法>、《城市新建住宅小區管理辦法》以及有關管理實施細則

*物業管理委托合同方面

①《中華人民共和國合同法》

②《城市新建住宅小區管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發布)

③《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

④建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅(大廈、工業區)》達標辦法的通知

⑤建設部、國家工商行政管理局關于印發推行《物業管理委托合同示范文本》的通知

⑥建設部關于印發《前期物業管理服務協議》(示范文本)的通知

⑦地方性法規、條例

*房屋維護修繕方面

①《城市新建住宅小區管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發布)

②《中華人民共和國城市房地產管理法》

③《中華人民共和國城市規劃法》

④《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋白蟻防治管理規定》

⑤《建設工程質量管理條例》、《建筑裝飾裝修管理規定》

⑥《危險房屋鑒定標準》、《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》

⑦《房屋修繕技術管理規定》、《城鎮廉租住房管理辦法》

⑧《房屋完損等級評定標準》、《房屋滲漏修繕技術規程》

⑨《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》、建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅(大廈、工業區)》達標辦法的通知

⑩地方性法規、條例

*設備管理方面

①《建設部關于提高電梯質量的若干規定》

②《建設部關于加強電梯管理的暫行規定實施細則》

③建設部關于印發《城市區域鍋爐供熱管理辦法》的通知

④《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》

⑤《房屋接管驗收標準》

⑥《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

⑦建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅(大廈、工業區)》達標辦法的通知

⑧《城市新建住宅小區管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發布)

⑨《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》

⑩地方性法規、條例

*物業管理費管理方面

①《城市新建住宅小區管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發布)

②《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》

③國家計劃委員會、建設部關于印發《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的通知

④《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》1992年6月15日建設部令第19號發布

⑤《中華人民共和國合同法》

⑥《物業管理企業財務管理規定》

⑦《國家稅務局關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》

⑧地方性法規、條例

*房屋裝飾裝修管理方面

①《建設工程質量管理條例》

②《建筑裝飾裝修管理規定》

③《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》

④《城市新建住宅小區管理辦法》(1994年3月23日建設部令33號發布)

⑤《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

⑥建設部房地產業司關于《全國城市物業管理優秀住宅(大廈、工業區)》達標辦法的通知

⑦《中華人民共和國合同法》

⑧地方性法規、條例

第二段針對存在問題說明應該如何做:

針對所存在的問題,指出在管理中應如何做。如"根據……,在…方面應做到……"

第三段(可以不說明)指出按照"存在問題"的管理可能會造成的影響:

二、情景題答題技巧

(一)命題形式:一般命題以物業管理日常工作中一個側面提問。

1、補缺命題:如某項工作以做了一部分工作,讓考生完成剩余部分內容。"除了以上工作以外,還應該如何做?"

2、回答命題:讓考生回答問題。

3、選作命題:從命題中選答一題。

(二)命題類型:命題一般會涉及的內容是物業管理過程中一些工作的一個方面。

例如物業的接管與驗收、各項工作檢查(包括消防安全檢查、清潔衛生檢查、設施設備檢查等)。

(三)答題方法:答題要求:熟悉物業管理日常各項工作內容

,按照命題要求回答。

1、補缺命題:

所謂補缺命題,就是命題就物業管理某項工作進行了一部分,要求考生將剩余部分通過筆答的形式敘述完成。

例如:

1、××大廈原物業管理公司合同期滿撤管,另一家新的物業管理公司來接管,物業管理員小李被安排負責大廈檔案資料的管理工作,為了盡可能完整的收集大廈的有關資料,小李向按時間順序列出應收集資料的清單。關于大廈業主或使用人入戶階段的資料,除了入戶通知書、入戶須知和業主或使用人信息資料以外,小李還應收集那些資料。

2、回答命題:

所謂回答問題,就是命題給出問題,要求考生回答。

例如"你所在的物業管理公司,正在對全體員工進行消防安全培訓,請你講解物業管理人員常用的滅火方法有哪幾種?"

3、選作命題:

所謂選作命題,就是命題給出幾個問題,讓考生從中選作一個來回答的命題形式。

例如:請從下列①-④中選作一題:

①高遠物業管理公司接管了雅合花園住宅小區,工程部王工負責1號樓的房屋日常養護工作。關于墻臺面及吊頂工程,他知道需要定期進行檢查,發現問題及時處理。請告訴他墻臺面及吊頂工程的養護還需滿足那些要求?

②孟先生是某物業管理公司保安部經理,某日他接到區內發現可疑爆炸物品的報告,此時他應該如何辦?

③住宅小區是城市日常生活垃圾的主要產生源地,面對大量的生活垃圾源源不斷地產生,物業管理公司應如何防治小區固體廢棄物對環境的污染?

④元旦將近,小松所在物業管理公司計劃在管區內舉辦一次物業管理人員和業主的聯歡活動,小宋負責制定活動方案,他應按怎樣的步驟制訂這樣的活動方案。

三、案例題

所謂案例題,就是考察考生解決實際問題的能力、分析問題的能力的一類命題。

(一)命題形式

案例題一般的試題類型是結合物業管理公司具體的某項工作:或"依法評說",或"如何處理",或"工作評價"。例如:

1、某住宅小區一業主因使用電器不當,引起火災,物業管理公司保安人員發現后用滅火器滅火不果,立即撥打119電話報警,并啟用消防栓,但是準備接水龍帶時,發現水龍帶已損壞,從其他設備上接好水龍大后,又發現水箱水量不足,這時消防車趕到,經消防人員和物業管理人員共同努力,將火勢控制住。請評價該物業管理公司消防設備維護管理工作做得如何,并說明物業管理公司應怎樣搞好管區內消防設備的維護管理?

2、某住宅小區一業主劉暢先生是文藝界人士。某日,劉先生在其別墅內舉行大型化妝舞會,場面熱烈,直至次日臨晨五時才盡興而散。是日,劉暢的鄰居到物業管理公司投訴說他的活動影響了他們的正常休息。物業管理公司應如何處理此事?物業管理公司應怎樣按照我國《城市區域環境噪音標準》對小區內的環境噪音污染進行全面控制?

(二)答題方法

案例題常見的命題類型有:"依法評說"型、"問題處理"型、"工作評價"型等三種形式。

1、"依法評說"型

對于"依法評說"型案例題,應按照以下格式回答:

①基于題目事實,回答"對"與"否"。

②對你的結論,按照國家物業管理法律法規以及地方性規定條例進行論述。

③如果是"否",說明如何做。

2、"問題處理"型

對于"問題處理"型案例題,應按照以下格式回答:

①基于題目事實,回答命題中對問題的處理是"對"與"否"。

②對你的結論,按照國家物業管理法律法規以及地方性規定條例進行論述。

③如果是"否",說明如何做。

3、"工作評價"型

對于"工作評價"型案例題,應按照以下格式回答:

①基于題目事實,回答命題中某項工作的方式或結果是"對"與"否"。

②對你的結論,按照國家物業管理法律法規以及地方性規定條例進行論述。

③如果是"否",說明如何做。

物業管理員知識試卷(滿分100分)

一、單項選擇題(60小題,每題1分,滿分60分)

答題要求:所謂單項選擇題,就是在所給A、B、C、D四個答案中,選出一個正確的答案。

例如:

1、(D)不是物業管理應遵循的基本原則:

A業主至上B統一管理C權責分明D產權、經營權統一

2、房屋附屬設備大修工程,是指對設備進行定期的全面檢修,將設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。部件更換率一般至少在(C

)%

A15B20C30D40

二、多項選擇題(30小題,每題1分,滿分30分)

答題要求:所謂多項選擇題,就是在所給A、B、C、D四個答案中,選出所有正確的答案,可能是幾個,也可能是全部。

例如:

1、通常情況下,實行物業管理的住宅小區的義務消防隊由(ABD)組成

A物業管理公司員工B物業開發企業員工C公安機關消防人員D住宅小區居民

2、我國城市噪音污染主要源于(ABC)

A車輛交通噪音B建筑施工噪音C社會生活噪音D風聲、雨聲、鳥叫蟲鳴聲

三、判斷題(10小題,每題1分,滿分10分)

例如:

1、街道辦事處有權為轄區內的住宅小區聘用物業管理企業(×)

2、物業管理公司有權清理所管工業區內的違章搭建(√)

物業管理員技能試卷(滿分100分)

第一部分:模擬現場操作

一、模擬現場操作題(2小題,每題25分,滿分50分)

答題要求:觀看錄像,然后按照要求答題,每題錄像放兩次。第一題30分鐘之后放第二題錄像。

例如:

1、先看一段有關物業管理公司管理人員與業主進行收樓驗收的錄像,請指出物業管理人員在與業主交接物業單元過程中存在的問題,并說明

理由。

2、先看一段有關物業管理公司日常物業管理工作情況的錄像,請指出其中存在的問題,并說明規范要求。

第二部分:筆試

二、情景題(4小題,每題5分,滿分20分)

例如:

1、××大廈苑物業管理公司合同期滿撤管,有一家新的物業管理公司接管,物業管理員小李被安排負責大廈檔案資料的管理工作,為了盡可能完整的收集大廈的有關資料,小李向按時間順序列出應收集資料的清單。關于大廈業主或使用人入戶階段的資料,除了入戶通知書、入戶須知和業主或是用人信息資料以外,小李還應收集那些資料。

2、你所在物業管理公司正在對全體工作人員進行消防安全培訓,請你講解物業管理人員常用滅火方法有哪幾種?

三、案例題(3小題,每題10分,滿分30分)

例如:某物業管理公司所管某公寓大廈的一位業主廖先生長期拖欠物業管理費,物業管理公司如何處理此事

篇2:全國物業管理師職業資格考試模擬題物業管理實務

2012全國物業管理師職業資格考試模擬題--物業管理實務

一、單項選擇題(共30題,每題1分。每題備選項中,只有1個最符合題意)

1、物業服務企業提供的服務是()。

A.無償的B.微利的C.有償的和盈利性的D.保本非盈利的

2.物業服務企業成立的標志是取得()

A.企業名稱預先核準通知書B.營業執照C.物業服務企業資質證書D.驗資證明

3.對于三級資質的物業服務企業而言,要求物業管理專業人員、以及工程等方面的專職管理和技術人員不少于()人。A.5B.10C.20D.30

4.下列項目中,必須通過招投標選聘物業服務企業的物業是()。

A.一個辦公樓B.已經成立了業主大會的住宅小區

C.僅有4個投標方的一個新建尚未銷售的大型住宅小區D.已經成立了業主大會的住宅小區內的會所

5.下列選項中,不屬于物業管理方案的關鍵性內容的是()。

A.組織架構與人員配備B.費用測算與成本控制C.管理方式、運作程序及管理措D.物資裝備

6.招標人需要對已經發出去的招標文件進行必要的澄清或者修改的,應當在招標文件要求提交投標文件()日前,以書面形式通知所有的招標文件收受人。A.5B.7C.10D.15

7.在拍賣的過程中,屬于“要約”行為的是()。

A.拍賣方發布拍賣公告B.拍賣人宣布拍賣某物C.拍賣師擊槌D.競拍方的每次出價

8.業主公約正式訂立的時間是()。

A.物業銷售前B.物業銷售階段C.物業入住階段D.首次業主大會召開

9.()是民法、合同法的最基本原則。

A.平等原則B.自由原則C.誠信原則D.公序良俗原則

10.從法律的角度來說,前期物業服務企業的起點是()。(《物業管理條例》)

A.前期物業管理合同簽訂生效B.竣工驗收C.承接查驗D.負責前期物業管理的企業入場

11.前期物業管理最明顯的特點是()。

A.其特定內容是以后常規物業管理的基礎,對常規物業管理有著直接和重要的影響

B.在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程

C.呈現管理服務的波動和不穩定狀態D.一般呈現出收入少,支出多,收支不平衡和虧損

12.承接查驗實施方案由()制定。

A.物業服務企業B.建設單位C.物業服務企業或建設單位共同D.物業服務企業或建設單位

13.物業管理承接查驗主要的方式是()。

A.感官查驗B.核對查驗C.使用查驗D.檢測查驗

14.以下各個選項中,屬于物業管理機構更迭時承接查驗的內容但是不屬于新建物業承接查驗內容的是()。

A.物業資料B.共用部位C.各項費用與收支情況D.共用設備設施

15.物業管理單位實施裝飾裝修管理的依據是建設部()令《住宅室內裝飾裝修管理規定》。

A.99號B.121號C.110號D.48號

16.因裝飾裝修活動造成了相鄰住宅的管道堵塞,()應當負責修復和賠償。

A.裝修人B.裝修施工單位C.裝修人或者裝修施工單位D.相鄰住宅的業主

17.裝飾裝修申報資料由()提供。

A.業主B.物業管理單位C.業主和施工單位D.業主和物業單位

18.需要進行中修或局部大修更換部件的房屋是()。

A.基本完好房B.一般損壞房C.嚴重損壞房D.危險房

19.定期維修又叫做()。

A.狀態檢測下的預防維修B.改善性的預防維修C.計劃性預防維修D.中修

20.對物業管理而言,應盡量避免()。

A.計劃性預防維修B.狀態監測下的預防維修C.改善性能的預防維修D.事后維修

21.某小區入夏后發現蚊子驟然增多,最后合適的治理方法是()。

A.利用誘餌誘殺B.使用相關的器械滅殺

C.查找附近有沒有的積水,然后排干積水并加入藥物D.安裝各種防蚊的紗窗

22.以下選項中,不屬于清潔衛生服務內容的是()。

A.建筑物外公共區域清潔B.垃圾的收集與處理C.花木種植D.管道疏通服務

23.安全防范工作周檢由()負責。

A.安防隊伍的各班班組長B.安防主管及項目領導C.指定人員D.指定的督察人員

24.義務消防隊伍每年應進行()次消防實戰演習。

A.1B.1-2C.2D.3

25.對物業管理常見的緊急事件,針對同一類型的事件制定的預選方案要在()個以上。

A.兩B.三C.四D.五

26.物業管理投訴處理的要求不包括()。

A.誰受理,誰跟進,誰回復B.暫時無法解決的,可讓客戶回去等候通知

C.做詳細記錄,并及時總結經驗D.盡可能滿足業主的合理要求

27.在物業管理使用的各類文書中,()的規范性最強。

A.行政公文B.事務文書C.制度文書D.禮儀文書

28.企業因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調整活動為()。

A.辭職B.解職C.辭退D.資遣

29.在銷售商品房的時候,購房者應該按照總購房款的()的比例向售房單位交納維修資金。

A.1%-2%B.2%-3%C.3%-4%D.4%-5%

30.全國物業服務企業信用檔案建設的原則是()

A.統一規劃、分級指導、集中申報,信息共享B.統一建設、分步實施、分級管理、信息共享

C.統一建設、強化領導、分級管理、信息共享D.統一規劃、分級建設、分步實施、信息共享

二、多項選擇題(共15題,每題2分。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)

1.物業管理公司使用的請示屬于()

A.內行文B.外行文C.前行文D.后行文E.上行文

2.下列關于物業服務企業資質的說法中,錯誤的是()。

A.資質審批并不是物業服務企業設立的一個必須條件

B.新設立的某家物業服務企業在申報資質的時候,審批部門可以根據其所具備的注冊資金、專業人員條件和所管理的物業面積給予不同的資質

C.一個物業服務企業管理的高層住宅面積為40萬平方米,管理獨立式別墅2萬平方米,單從所管理的物業面積這一標準來看,它符合二級資質的要求

D.在取得營業執照之后的一個月內,物業服務企業應該到相應的主管部門申請資質

E.資質審批一定要在工商注冊登記后才能進行

3.影響物業服務企業機構設置的主要因素包括()

A.國家的宏觀政策B.企業戰略因素C.技術因素D.組織規模及所處的階段E.企業的員工素質

4.在物業服務企業從事的以下管理內容之中,帶有公共管理性質的有()。

A.向部分業主提供家政服務B.向部分業主提供班車接送服務

C.物業區域內公共秩序的維護D.市政設施的配合管理E.物業的裝修管理

5.下列關于公開招標的表述中,正確的是()。

A.公開招標必須發布招標公告,但發布的途徑可以不是公共媒介

B.公開招標應當邀請所有符合投標條件的物業服務企業參加招標

C.公開招標的評選條件和程序是預先設定的

D.招標公告必須公開,但是招標的程序和中標的結果可以不公開

E.對于公開招標來說,投標人如果少于5個,則該公開招標無效,應當重新組織招標

6.專題培訓包括()。

A.更新觀念的培訓B.專項管理培訓C.外派培訓D.專項技術培訓E.晉升培訓

7.物業管理方案的實質性內容主要包括()。

A.招標物業項目的整體設想與構思、管理方式與運作程序B.管理制度的制訂、檔案的建立與管理

C.早期介入及前期物業管理服務內容、常規物業管理服務綜述D.費用測算與成本控制E.管理指標

8.物業服務合同與前期物業服務合同的區別表現在()。

A.前期物業服務合同是建設單位同物業服務企業簽訂的,物業服務合同是業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的

B.前期物業服務合同是不約定期限合同,物業服務合同是約定期限合同

C.前期物業服務合同的期限是不確定的,物業服務合同的期限是確定

的

D.前期物業服務合同規范性較弱,物業服務合同規范性較強

E.前期物業服務合同的期限比較短,物業服務合同的期限比較長

9.對有爭議的物業服務合同的解決途徑包括()。

A.友好協商B.向約定的仲裁委員會仲裁C.向人民法院起訴D.由物業管理單位解釋E.聽從業主大會意見

10.物業服務企業支付的物業管理用房的有償使用費,應該計入()

A.管理費用B.營業成本C.直接材料費D.只有人工費E.遞延資產

11.物業管理工作移交中的重點和難點包括()。

A.物業資料的移交B.共用部位的移交C.共用配套設施和機電設備的接管

D.各項費用和資產的移交E.物業管理運作的銜接

12.在物業管理機構發生更迭時的物業查驗的基本內容包括()。

A.物業資料情況B.物業共用部位、共用設施設備及其管理現狀

C.各項費用與收支情況,項目機構經濟運行情況D.業主產權范圍內的物業使用情況E.業主的資料情況

13.處理緊急事件的要求包括()

A.企業應盡可能控制事態的惡化和蔓延B.在態度上可適當消極

C.不管事件如何變化,要嚴格遵守原定的預防措施或應對方案

D.避免出現“多頭領導”E.應以不造成新的損失為前提

14.在能源消耗的公式中,屬于浪費掉的能源的是()。

A.WcB.WsbC.WsD.WfE.Wb

15.關于公共安全防范管理服務的論述中,正確的是()。

A.在公共安全防范活動中,物業服務企業居于主導地位,必要時請政府相關部門協助

B.在公共安全防范活動中,政府相關部門居于主導地位,物業服務企業只是起到協助作用

C.物業服務企業的所提供的安全防范服務在本質上是防范性的,而不是要解決某些具體的安全問題的

D.物業服務企業對于小區內的治安等問題承擔全部責任

E.物業服務企業對于小區的治安所承擔的責任要以物業服務合同為依據

三、綜合分析題(共2題,每題20分)。

案例分析題(一)

某小區為多、高層混合小區,在建設階段A物業管理公司早期介入了該工程,如果你是該物業管理公司的高級管理者,請問:

物業管理早期介入對于開發商和物業服務企業的有利之處(5分)

說明早期介入包括哪些階段(3分)

你應該從哪些方面為建設單位提供建議,方便今后的物業管理服務(3分)

在前期物業管理期間,會存在哪些工程質量保修責任(4分)

在保修期內,保修責任是誰你該如何處理(5分)

案例分析題(二)

王軍喜歡養花,經常把花盆放置在其外窗臺上。一天,天氣預報稱今日臺風來臨,讓市民做好防臺風準備。王軍因趕時間上班,未將放在窗臺上的花盆搬進屋內。中午臺風來臨,住在同樓的黃佳放學回家,恰好走到王軍家的樓下,被臺風刮落的花盆砸中頭部,當即昏倒在地,物業管理公司的巡邏保安員見狀,忙把其送往醫院搶救。經醫院搶救治療痊愈,但花費數萬元。黃佳父母找到王軍要求其賠償損失,王軍則稱花盆是臺風刮下來的,屬不可抗力,不同意賠償。為此,黃佳的父母向人民法院起訴,要求王軍賠償損失,并以管理不善為由將物業管理公司告上法庭。試問:

(1)本案可以依法應由誰來承擔賠償責任(2分)

(2)臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力為什么(3分)

(3)物業管理公司依法是否應承擔賠償責任(5分)

(4)如果你是某物業管理公司的安全管理人員,負責所承擔項目的安全管理工作。請說明安全防范管理服務包括哪些內容治安防范的注意事項。(10分)

參考答案

一、單項選擇題(共30題,每題1分)

1、C2、C3、B4、C5、D6、D7、D8、D9、C10、A

11、A12、A、13B、14C、15C、16、A17、C18、B19、C20、D

21、C22、C23、B24、B25、A26、B27、A28、D29、B30、D

二、多項選擇題(共30題,每題2分)

1、ACE2、ABD3、BCD4、CDE5、BC

6、ABD7、BCE8、AC9、ABC10、AB

11、CDE12、ABC13、ADE14、ABCD15、BCE

案例分析題(一)參考答案

(1)對于開發商而言,有優化設計、有助于提高工程質量和提高開發效益

對于物業服務企業有助于了解物業情況,為前期物業管理作充分準備

(2)物業開發項目的可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段、竣工驗收階段

(3)與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案;配合設備安裝,確保安裝質量;對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見;熟悉記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況

(4)物業工程質量保修分為二部分:一是業主從建設單位購買的產權專有部分;一是物業服務企業承接管理的物業共有區域及共用設施設備部分。

(5)由建設單位承擔。向建設單位申報對物業共用區域及共用設施設備的質量保修,跟蹤并督促完成。業主部分由業主自行向建設單位提出處理要求;也可以向物業服務企業反映,物業服務企業負責轉告建設單位。

案例分析題(二)參考答案

1)應該由王軍承擔,根據民法通則第126條:建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有權人或者管理人應當承擔民事責任。

2)不屬于不可抗力,因為這是可以預見且可以避免的,王軍未能盡到足夠的注意義務來防止花盆墜落,其本身是有過錯的。當然如果真的屬于不可抗力的話,則不需要承擔責任。

3)物業管理公司在本案中不承擔賠償責任,因為陽臺屬于業主專有部分,花盆是業主自有物業,物業公司管理范圍只限于公共部分,對于陽臺上的花盆物業公司并不是管理人,業主才是法定的管理人。但是,盡管從法律上,一般來說此類事件物業公司不需承擔賠償責任,但一個小區如果發生這類事件,對物業公司的聲譽和品牌都是一種極大的損害,因此,物業公司在平時工作中還是應當采取措施防止此類事件發生。如果發現住戶陽臺放了可能發生墜落危險的物品,應及時勸阻,勸阻無效的應送達整改通知書并要求其簽收。在臺風等惡劣天氣來臨前,應對全體業主發通告,要求其檢查有無不安全的擱置物、空調支架牢固不牢固,外墻有沒有脫落可能等,發現問題應及時落實整改措施。

(4)內容有:出入管理;安防系統的使用、維護和管理;施工現場管理;配合政府開展社區管理。

注意事項:

遇到有人在公共區域聚眾鬧事,應立即向公安機關報告,并及時上報上級領導,協助公安機關迅速平息事件,防止事態擴大。

遇到違法犯罪分子正在進行盜竊等,應立即報警,協助公安機關制止

管轄范圍內公共區域有瘋等特殊人員進入,應將其勸離管轄區,或通知其家屬等將其領走

轄區公共區域內出現可疑人員,要留心觀察,必要時可禮貌查問

轄區內發生墜樓等課外事物,應立即通知急救單位及公安、家屬、并圍護好現場,做好轄區客戶的安撫工作、等待急救單位及公安部門前來處理。