接管項(xiàng)目物業(yè)維修基金管理規(guī)定

1.0目的

規(guī)范物業(yè)維修基金的管理工作,確保物業(yè)維修基金得到合理有效的使用。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)維修基金的管理工作。

3.0職責(zé)

3.1出納員負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的收取工作。

3.2行政/財(cái)務(wù)組相關(guān)人員負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的催繳工作。

3.3財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)維修基金的使用核算及管理、核算工作。

3.4財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)維修基金管理工作的監(jiān)督。

3.5公司總經(jīng)理及業(yè)主管理委員會(huì)主任負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金使用的審批。

4.0程序要點(diǎn)

4.1物業(yè)維修基金的分類(lèi):

4.1.1公用設(shè)施維修基金,用于購(gòu)買(mǎi)管理用房、墊支購(gòu)買(mǎi)部分商業(yè)用房和住宅共用設(shè)施的重大維修工程。

4.1.2房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養(yǎng)護(hù)。

4.2物業(yè)維修基金的使用范圍

4.2.1公用設(shè)施維修基金的使用范圍:

a)小區(qū)內(nèi)的道路;

b)小區(qū)內(nèi)的路燈;

c)小區(qū)內(nèi)園林綠化地;

d)小區(qū)內(nèi)的地下排水;

e)小區(qū)內(nèi)的文化體育場(chǎng)所;

f)小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng);

g)其他公用設(shè)施。

4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍:

a)房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位;

b)抗震結(jié)構(gòu)部位;

c)外墻面;

d)樓梯間;

e)公共通道;

f)門(mén)廳;

g)公共屋面;

h)電梯;

i)機(jī)電設(shè)備;

j)本體消防設(shè)施;

k)公共天線(xiàn);

l)本體上下水共用管道;

m)共用離盜監(jiān)控設(shè)施;

n)其他房屋本體共用部分。

4.3物業(yè)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)

4.3.1配備電梯的住宅:

a)發(fā)展商按每年平方米建筑面積成本價(jià)的4%交納;

b)購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%交納。

4.3.2不配備電梯的住宅

a)發(fā)展商按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%交納;

b)購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2%交納。

4.4物業(yè)維修基金的收取程序

新建內(nèi)銷(xiāo)商品住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時(shí)限交納首期維修基金:

4.4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有機(jī)初始登記前按本規(guī)定3.1.a)和4.3.2.a)的規(guī)定,將該新建商品住宅的維修基金存入專(zhuān)戶(hù)銀行。

4.4.2購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前,按本規(guī)定4.3.1.b)和4.3.2.b)的規(guī)定,將所購(gòu)商品住宅的維修基金存入專(zhuān)戶(hù)銀行。

4.4.3業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)尚未出售的商品住宅,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起15日內(nèi),按本規(guī)定4.3.2.a)的規(guī)定交納維修基金,存入專(zhuān)戶(hù)銀行。

4.5物業(yè)維修基金的使用程序:

4.5.1管理公司根據(jù)實(shí)際情況需要使用物業(yè)維修基金時(shí),應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)提供以下材料:

a)公司總經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或項(xiàng)目處章的使用申請(qǐng);

b)相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料;

c)施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

4.5.2小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)在接到物業(yè)維修基金的使用申請(qǐng)后14日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)審議:

a)同意使用的,向區(qū)住宅管理部門(mén)報(bào)送由業(yè)主管理委員會(huì)主任和公司總經(jīng)理或項(xiàng)目處經(jīng)理共同簽字的《物業(yè)維修基金命名用申請(qǐng)表》,區(qū)住宅管理部門(mén)應(yīng)在接到申請(qǐng)表后的14日內(nèi)完成審批,并將款項(xiàng)劃撥到公司帳戶(hù)。

b)不同意使用的,業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)將不同意見(jiàn)書(shū)通知管理公司。

4.5.3業(yè)主大會(huì)不同意使用維修基金,而管理公司認(rèn)為有充足理由的,應(yīng)向區(qū)住宅上級(jí)主管部門(mén)申請(qǐng)復(fù)議,經(jīng)復(fù)議同意管理公司申請(qǐng),業(yè)主管理委員會(huì)必須執(zhí)行;

4.5.4業(yè)主管理委員會(huì)可以對(duì)使用維修基金工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量及材料消耗等進(jìn)行監(jiān)督,并按工程要求進(jìn)行驗(yàn)收;

4.5.5維修基金帳目,應(yīng)由下列單位每3個(gè)月張榜公布一次:

a)業(yè)主管理委員會(huì);

b)管理公司或項(xiàng)目處。

4.6維修基金的管理程序:

4.6.1維修基金由小區(qū)住宅管理部門(mén)設(shè)立專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)管理,小區(qū)管理部門(mén)不得干涉業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)基金的正常使用,但應(yīng)嚴(yán)格按使用審批程序?qū)彶闊o(wú)誤后支出。

4.6.2小區(qū)財(cái)務(wù)根據(jù)維修基金的收支單據(jù)編制記賬憑證、登記帳簿,按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行獨(dú)立的帳務(wù)處理;

4.6.3小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位,如對(duì)維修基金的收支帳目有疑問(wèn),可向下列單位提出質(zhì)詢(xún):

a)業(yè)主管理委員會(huì);

b)管理公司或項(xiàng)目處。

4.6.4管理公司或項(xiàng)目處接到質(zhì)詢(xún)后:

a)原則上應(yīng)在7日內(nèi)予以答復(fù);

b)特殊情況另行處理。

4.7維修基金資料的保管:

4.7.1財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月31日將本月維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記帳并按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行帳務(wù)處理。

4.7.2財(cái)務(wù)部經(jīng)理對(duì)維修基金的財(cái)務(wù)資料審核無(wú)誤后,加密在財(cái)務(wù)部長(zhǎng)期保存。

4.8維修基金的管理核算情況,作為財(cái)務(wù)部相關(guān)人員的績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。

5.0記錄

5.1《物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)表》MPS-A2-06

5.2《物業(yè)維修基金使用情況公布表》MPS-A2-07

篇2:物業(yè)維修基金管理使用制度

盛智物業(yè)維修基金管理使用制度

1.0目的

維修基金,由法律規(guī)定的專(zhuān)項(xiàng)用于公用設(shè)施設(shè)備保修期后的大修、更新、改建的基金;建立維修基金是為了保障售后的維修管理,維護(hù)租戶(hù)的利益。

2.0適用范圍

專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大的維修、改造、更新等

3.0工作職責(zé)

(略)

4.0制度規(guī)則

4.1維修基金的使用范圍

4.1.1維修基金的使用范圍主要是:大樓的共用部位即大樓主體承重結(jié)構(gòu)部樓梯間、走廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備即大樓內(nèi)的電梯系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防設(shè)施、中央監(jiān)控系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。

4.2維修基金的繳納

4.2.1物業(yè)的維修基金應(yīng)該由該物業(yè)的業(yè)主繳納,業(yè)主按照物業(yè)的2%比例繳交首期維修基金。原因有:一是比較科學(xué),同類(lèi)物業(yè)不管在市區(qū)或郊區(qū),不管房?jī)r(jià)差別有多大,本體造價(jià)差不多,維修的成本比較接近。二是比較公平,具備可操作性。主管部門(mén)可對(duì)多層、高層等幾種主要不同物業(yè)分時(shí)段、定期確定一個(gè)平均價(jià),統(tǒng)一參照?qǐng)?zhí)行。三是數(shù)額不大。

4.3維修基金的管理

4.3.1物業(yè)維修基金的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主,不應(yīng)由物管公司收管,應(yīng)當(dāng)在銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ),專(zhuān)款專(zhuān)用,非合法理由、程序用于維修,不能自由取出,為了保證維修基金的安全,維修基金閑置時(shí),除可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外,嚴(yán)禁挪作他用。

4.3.2維修基金自存入維修基金專(zhuān)戶(hù)之日起按規(guī)定計(jì)息,維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。

4.4維修基金的使用

4.4.1維修基金的使用由物業(yè)管理公司提出年度使用計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主審定后實(shí)施,維修基金不敷使用時(shí),經(jīng)業(yè)主研究決定,業(yè)主續(xù)籌。在監(jiān)督機(jī)制上,接受市、區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理部門(mén)會(huì)同指定銀行對(duì)物業(yè)維修基金的建立和管理情況進(jìn)行定期和不定期的檢查。

5.0記錄文件與控制表格

6.0支持文件

篇3:物業(yè)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金使用程序

物業(yè)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金使用程序

1.目的

為規(guī)范住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理,保障住宅正常的維修、使用。

2.范圍

適用于管理項(xiàng)目的維修基金的管理、使用。

3.定義

維修基金:是指由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和購(gòu)房人以購(gòu)房款總額為基數(shù),按一定比例繳存,用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造,由物業(yè)公司依據(jù)業(yè)主要求或物業(yè)的實(shí)際情況制定維修方案,經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)予以使用的專(zhuān)用款項(xiàng)。

共用部位:是指住宅主體結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、樓梯間、電梯間、共用門(mén)廳、走廊通道、戶(hù)外墻面等。

共用設(shè)施設(shè)備:是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路、照明、鍋爐、暖氣線(xiàn)路、煤氣線(xiàn)路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

房屋本體:房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋面、本體共用排煙道(管)等。

設(shè)備大修:對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過(guò)30%。

設(shè)備中修:對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求,使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%-30%。

房屋本體中修:房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求,須進(jìn)行局部修理,在修理中需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件,但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

房屋本體大修:房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重,房屋已不安全,需要進(jìn)行全面的修理,在修理中需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。

4.職責(zé)

部門(mén)/崗位工作職責(zé)

品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)維修基金使用細(xì)則的編寫(xiě)、修改、發(fā)布,并確定維修基金最終使用的判斷

財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)維修基金費(fèi)用的審定,并協(xié)助支取維修基金

管理處根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況做好年度維修基金的使用方案,并在使用過(guò)程前做好維修基金使用已經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)的工作

5.方法及過(guò)程控制

5.1維修基金專(zhuān)項(xiàng)用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的,其維修、更新費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。按規(guī)定建立共用部位,共用設(shè)施設(shè)備維修基金,并存入維修基金專(zhuān)款中。

5.2使用維修基金的條件

5.2.1按政府相關(guān)規(guī)定建立共用部位,共用設(shè)施設(shè)備維修基金,并存入維修基金專(zhuān)款,統(tǒng)一歸集、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ);

5.2.2商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造等維修工程;

5.2.3物業(yè)公司或各管理處依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際情況制定維修基金使用方案報(bào)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)審議;

5.2.4維修基金使用方案,須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)后使用。

5.3業(yè)主大會(huì)成立前,住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備未過(guò)保修期:

5.3.1業(yè)主大會(huì)成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新,不得使用維修基金,其費(fèi)用由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

5.3.2共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的,其維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

5.4住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備已過(guò)保修期

5.4.1業(yè)主大會(huì)成立前,需使用維修基金

5.4.1.1遇有特殊情況經(jīng)確認(rèn)屬應(yīng)使用維修基金的維修工程,管理處可采取以下程序:

a)向政府主管部門(mén)(房地產(chǎn)管理局)提出申請(qǐng),并由其委托并認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)對(duì)維修工程的必要性及費(fèi)用依照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)定額進(jìn)行評(píng)估和核算;

b)經(jīng)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)定后,管理處可進(jìn)行維修工程的操作工作;

c)小區(qū)維修工程結(jié)束后,應(yīng)由政府委托的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后須出具證明,不合格的維修工程的施工單位進(jìn)行返工;

d)維修工程完成后,物業(yè)公司或管理處持維修工程結(jié)算發(fā)票及中介機(jī)構(gòu)出具的證明到維修基金代管單位申請(qǐng)支取維修基金。

5.4.1.2如發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況,管理處應(yīng)立即做好防護(hù),組織維修更新,并及時(shí)通知街道辦事處或居民委員會(huì)告知實(shí)際發(fā)生的情況,如情況允許,可申請(qǐng)由街道辦事處或居民委員會(huì)出具該發(fā)生情況的書(shū)面證明,維修過(guò)程可予以照片存檔保留。將此次維修情況及證明材料管理處留存一份,到房地產(chǎn)管理局備案一份,以備業(yè)主大會(huì)成立后支取使用提供證明。

5.4.1.3未售出的房屋所分?jǐn)偟木S修費(fèi)用,由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

5.4.2業(yè)主大會(huì)成立后,使用維修基金的程序

商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要大修、更新、改造的,使用維修基金按照下列程序辦理:

(一)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際情況,提出維修項(xiàng)目,制定維修方案。

(二)商品住宅共用部位、建筑內(nèi)的設(shè)備維修方案應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主的書(shū)面同意。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修方案應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主會(huì)或業(yè)主代表會(huì)的書(shū)面同意。

(三)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案,并提交下列文件:

1、基金余額證明;

2、維修(含維修計(jì)劃和預(yù)案)方案;

3、業(yè)主或業(yè)主會(huì)、業(yè)主代表會(huì)同意使用維修基金書(shū)面證明。

(四)銀行接到備案的證明后,將預(yù)算所需維修基金劃撥到維修基金使用專(zhuān)戶(hù)。

(五)維修工程完成后,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公章的費(fèi)用清單、發(fā)票原件及維修決算報(bào)告告知相關(guān)業(yè)主或業(yè)主會(huì)、業(yè)主委員會(huì),并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任共同簽章后,將決算費(fèi)用按照業(yè)主擁有住宅建筑面積的比例分?jǐn)偟綉?hù),在業(yè)主戶(hù)賬中列支。

(以上使用維修基金的五項(xiàng)程序引自《天津市商品住宅維修基金管理辦法》第十條)

5.4.2.1屬于急修、搶修并應(yīng)使用維修基金事項(xiàng)

a)發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況,管理處應(yīng)立即做好防護(hù),組織維修更新,并及時(shí)通知業(yè)委會(huì)。維修工程結(jié)束后,做好維修后工程的結(jié)算工作,并將工程結(jié)算發(fā)票、對(duì)發(fā)生情況說(shuō)明,及業(yè)主會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)維修情況確認(rèn)并采取經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上業(yè)主通過(guò)或在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示15個(gè)工作日,未有1/3以上業(yè)主提出書(shū)面反對(duì)意見(jiàn)的,即同意使用并支取維修基金。

b)業(yè)主委員會(huì)收到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的緊急維修申請(qǐng)后,應(yīng)及時(shí)告知全體業(yè)主。向全體業(yè)主公示維修基金使用情況。如關(guān)于如何使用維修基金已在物業(yè)管理服務(wù)合同中或維修基金使用辦法中已約定,并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)即可按照約定使用并支取該項(xiàng)維修基金。

5.4.2.2屬于日常維修并應(yīng)使用維修基金事項(xiàng)

a)每年年初管理處應(yīng)依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際情況制定房屋及小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算,報(bào)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì);并由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主公示使用計(jì)劃或方案,

b)物業(yè)公司或管理處每年在報(bào)送計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算的同時(shí)將上年度維修基金的使用情況向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)送,

c)維修基金的使用方案可采取征集全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上書(shū)面同意的方式或自業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)公布之日起15個(gè)工作日內(nèi),未有1/3以上業(yè)主提出書(shū)面反對(duì)意見(jiàn)的方式,滿(mǎn)足其中一項(xiàng)方式即該項(xiàng)維修工程可使用維修基金支付。

d)方案通過(guò)后,由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督運(yùn)作、付款等具體操作事宜。

5.4.2.3屬于單幢、獨(dú)立圍合范圍內(nèi)應(yīng)屬于使用維修基金事項(xiàng);

a)在單幢樓內(nèi),屬于單幢樓內(nèi)業(yè)主共同使用的設(shè)施設(shè)備,如需進(jìn)行大修、維修、更新、改造等事項(xiàng),在該范圍內(nèi)自行選出代表,經(jīng)由該代表在樓內(nèi)征集該樓2/3以上的業(yè)主同意的書(shū)面建議,知會(huì)業(yè)主委員會(huì)后留存一份復(fù)印件在業(yè)主委員會(huì)。即可使用該幢樓內(nèi)業(yè)主賬下的維修基金。

b)獨(dú)立圍合同樣可參照單幢樓內(nèi)的使用方式使用。

5.4.2.4其他情況應(yīng)使用維修基金事項(xiàng)

除上述兩項(xiàng)外,但屬于存在安全隱患應(yīng)使用維修基金支付維修工程項(xiàng),可采取:

a)管理處將具體情況予說(shuō)明的材料報(bào)業(yè)主委員會(huì);

b)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)該情況向全體業(yè)主公示;

c)是否可以使用采取上述兩項(xiàng)方式征詢(xún)意見(jiàn)后予以使用。

5.5維修基金的分?jǐn)?對(duì)已經(jīng)使用的維修基金選擇合理合法的標(biāo)準(zhǔn)和誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偟?/p>

原則進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

5.5.1屬于人為因素造成但無(wú)法確認(rèn)責(zé)任人的:共用部位共用設(shè)施設(shè)備的受損是人為因素造成的,此項(xiàng)維修工程費(fèi)用則由責(zé)任人承擔(dān),不能使用公共維修基金。如果無(wú)法確認(rèn)責(zé)任人的,按照受益人原則分?jǐn)?

a)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程,除由專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)維護(hù)管理的部分外,其余部分的維修費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)?

b)住宅樓房?jī)?nèi)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該幢住宅樓房?jī)?nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)?

c)一幢住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門(mén)的,專(zhuān)屬于一個(gè)單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該單元門(mén)內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?在一幢住宅內(nèi),專(zhuān)屬于一層住宅內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂ｉ_(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)以上原則依照其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例,承擔(dān)維修費(fèi)用。

5.5.2屬于設(shè)施設(shè)備自身因素原因(區(qū)域部分):共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用,發(fā)生在樓棟內(nèi)的,由該棟樓的業(yè)主按照擁有建筑面積的比例共同承擔(dān);發(fā)生在樓棟外的,由全體業(yè)主按各自建筑面積的比例共同承擔(dān)。

5.5.3屬于設(shè)施設(shè)備自身因素原因(全體業(yè)主分?jǐn)偛糠?:

a)由物業(yè)公司確定維修計(jì)劃以及維修費(fèi)用,確定維修工程,報(bào)業(yè)主大會(huì)同意后,通過(guò)信息管理系統(tǒng)分?jǐn)偟骄S修工程涉及的各家各戶(hù),到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金,銀行再?gòu)拿考颐繎?hù)中扣取專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

b)對(duì)已經(jīng)使用的維修基金選擇合理合法的標(biāo)準(zhǔn)和誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

c)樓棟內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用,應(yīng)由本棟、本單元的業(yè)主按建筑面積分?jǐn)偂?/p>

d)樓棟外公共部位,供全體業(yè)主使用的設(shè)備、公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用,由全體業(yè)主按照建筑面積分?jǐn)偂Ｈ绐?dú)立圍合的苑內(nèi)的公用設(shè)施是其它苑不能使用的,則由該苑全體業(yè)主按照建筑面積分?jǐn)偂?/p>

e)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)在維修基金中列支的,由全體業(yè)主按照建筑面積分?jǐn)偂?/p>

5.6維修基金的籌集與續(xù)籌

5.6.1維修基金的籌集:沒(méi)有維修基金的儲(chǔ)備或儲(chǔ)備不足使用的:管理處在每年的年初做好維修基金使用方案,并將此方案報(bào)業(yè)主委員會(huì),通過(guò)后,由業(yè)主委員會(huì)決定維修基金如何收繳及收繳比例。如未通過(guò)該項(xiàng)審批,須將事項(xiàng)說(shuō)明并將業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)附后并備案留存。

5.6.2維修基金的續(xù)籌:維修基金不敷使用時(shí),業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議組織業(yè)主按照擁有商品住宅的建筑面積比例續(xù)繳。

5.7注意事項(xiàng)

5.7.1管理處在與業(yè)主會(huì)溝通簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》同時(shí),應(yīng)將維修基金使用方法列入議事決定項(xiàng)之一,管理處可提供使用建議,并在雙方達(dá)成議項(xiàng)后將使用方法列入合同中。

5.7.2如果在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)沒(méi)有考慮到此情況,可在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后,將維修基金使用的具體方案作為業(yè)主大會(huì)的重要決議,由管理處與業(yè)主委員會(huì)簽訂《**小區(qū)維修基金使用辦法》,且此管理辦法須征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的三分之二以上通過(guò)。

5.7.3管理處在每年初制定維修基金的年度使用計(jì)劃,包括維修更新的項(xiàng)目、預(yù)算、施工單位選定方式等,經(jīng)品質(zhì)管理部、財(cái)務(wù)管理部相應(yīng)的審閱后,報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核通過(guò)組織實(shí)施。施工單位的選擇由物業(yè)公司提供參考意見(jiàn),業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)確定。超過(guò)5萬(wàn)元以上的項(xiàng)目,需采用招標(biāo)方式選擇施工單位。施工單位編制的費(fèi)用預(yù)算和決算,須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意。