一、層間配電房(電氣小室)管理制度

1、層間配電房(電氣小室)門及房內的電柜、電箱平時應鎖閉,房間內各種開關應標志清晰。

2、配電房(電氣小室)內每月清掃一次,嚴禁吸煙、堆放雜物。

3、物管部每月一次檢查內部設備,發現異常立刻維修。

4、物管部根據計劃定期保養配電房內設施,重點做好設備清潔和緊固接線端子。

5、檢查和保養結束后填寫設備檢修單。

二、轉、停電通知用戶工作規程

(一)計劃轉、停電

1、供電局轉、停電,物管部接到通知后應立即報告物管部經理。

2、因大樓施工需要停電,須至少提前24小時將停電計劃書面上報物管部經理。

3、總經理::審批后,物業管理部擬發轉、停電通知書,由物業管理部派人送至用戶。

4、轉、停電通知書最遲應在事發前1小時送達用戶,如不能在上述時限內送達,應報經總經理批準啟用大樓廣播系統緊急通知用戶。

(二)事故轉、停電

1、大樓因供電局故障發生停電,物管部須立即向總經理報告,經總經理批準后,啟用大樓廣播系統(或由物管部用電話)向用戶解釋原因。事后,物管部應向供電局索取解釋函,并轉呈物管部經理。

2、因大樓內部事故引起停電,物管部應立即排除故障恢復供電,并書面通知市場部啟用大樓廣播系統(或由物管部用電話)向用戶解釋原因。

3、事故轉、停電后24小時內,物業管理部擬定解釋函,經總經理審批后在公告欄公告。

三、停電、限電管理規程

1、停電、限電的審批權限為物管部經理以上。

2、收到政府部門的有關停電通知或決定需要停電、限電,應馬上報告總經理,并至少提前24小時書面通知受影響的用戶。

3、物管部經理應安排足夠的人員處理轉、停電工作。

4、轉、停電前應填寫操作票,交主管管理員簽名。

5、轉、停電后當值人員應重點檢查電房、空調機房、水泵房、電梯機房、消防中心內設備的運行情況,發現異常立刻檢修。

6、有關轉、停電的情況應記錄在當值日志上。

四、臨時用電管理規程

(一)用電申請

用戶應事先向物業管理部以書面形式申請用電,并注明用電單位全稱、用電地點、負荷量、電壓等級、相數及時間。

(二)公司審批

用電申請須經物管部審批。

(三)簽定用電協議

物管部審批通過后,用戶與物業部簽定用電協議,確定計費方式和收費標準。

(四)接線及送電

經批準后,用戶應自己敷設好用電線路,經物管部檢查符合用電安全要求后方可送電,并由雙方共同確認電表讀數及填寫電表啟用單。

(五)停電及拆線

用戶終止用電,應事先通知物管部,再由物管部人員斷電拆線,并確認電表讀數,填寫電表停用記錄并由用戶簽字認可。

(六)計費方式

1、電表計費,由用戶自備并按指定位置接線,每月計費一次,不足一月,按拆表時用量計費。

2、無表估算,按負荷量及用電時間事先估算。

五、供配電設備運行管理規程

1、每天定期巡查供配電系統設備,包括(開閉所、低壓配電室,發電機房),并將設備運行參數記錄在供配電系統運行記錄表上。

2、發現供配電負荷有顯著變化或其他設備異常,應馬上查找原因,并通知物管部安排處理。

3、用電高峰或潮濕天氣期間,應每班兩次關燈檢查接頭是否有過流放電現象,發現異常馬上維修處理。

4、未經主管人員同意,不得私自更改設備線路和運行設置。特殊情況下,須經主管人員批準。

5、嚴格執行機房管理規定和交接班、值班規定。

6、高壓工具應每年送供電局年檢,年檢合格標志貼在工具表面上。

六、供配電設備維修保養規程

1、嚴格按照供配電系統設備保養計劃進行轄區設備的保養。

2、主管人員每年12月制訂下一年度的設備保養計劃。報物管部經理審批。

3、督促承包商對外委高壓部分設備如期保養,并有詳細記錄。

4、工作過程應嚴格遵守電氣作業規程。

5、根據系統設備的特點,重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養工作。

6、各系統的維修保養以不影響大樓正常營運為原則,特殊情況,須報告物管部經理,及時通知受影響的用戶。

7、維修保養結束后,應將有關工作情況記錄在開閉所設施檢查表、變壓器設備檢查表、低壓柜設備檢查表、發電機房設備檢查表和當值日志上。

8、高壓設備發生接地時,在室內不得接近故障點4米以內,在室外不得接近故障點8米以內,進入上述范圍必須穿絕緣鞋;接觸設備外殼或構架時應戴絕緣手套。

七、工作票制度

1、在電氣設備上工作,應填用工作票或按命令執行,其方式有下列兩種:填用工作票;口頭或電話命令。

2、填用工作票的工作為:高壓設備上工作需要全部停電或部分停電者;高壓室內的二次接線和照明等回路上的工作,需要將高壓設備停電或做安全措施者;帶電作業和在帶電設備外殼上的工作;控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作;二次接線回路上的工作,無需將高壓設備停電者;轉動中的發電機上的工作。

3、其他工作用口頭或電話命令。口頭或電話命令必須清楚正確,值班人員應將發令人、負責人及工作任務詳細記人操作記錄簿中,并向發令人復誦核對一遍。

4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份,應正確清楚,不得任意涂改,如有錯別字、漏字需修改時,應字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經常保存在工作地點,由工作負責人收執,另一份由值班員收執,按值移交。值班員應將工作票號碼、工作任務、許可工作時間及完工時間記入操作記錄簿中。

5、一個工作負責人只能發給一張工作票。工作票所列的工作地點,以一個電氣連接部分為限。開工前工作票內的全部完全措施應一次做完。

6、事故搶修工作可不用工作票,但應記入操作記錄簿內。在開始工作前必須做好保證安全的技術措施并指定專人負責監護,即:停電,驗電,裝設接地線,懸掛指示牌。

7、工作票的有效時間,以批準檢修期為限。

8、需要變更工作班中的成員時,須經工作負責人同意。

9、工作票簽發人由強電管理員擔任。工作負責人和允許辦理工作票的值班員(工作許可人)由強電組長或資深技工擔任。

10、工作票所列人員的安全責任:

(1)工作票簽發人:工作必要性;工作是否安全;工作票上所填的安全措施是否正確完備;所派工作負責人和工作班人員是否適當和足夠,精神狀態是否良好。

(2)工作負責人(監護人):正確安全地組織工作;結合實際進行安全思想教育;督促、監護工作人員遵守本規程;負責檢查工作票所載安全措施是否正確完備,值班員所做的安全措施是否符合現場實際條件;工作前對工作人員交待安全事項。

(3)工作許可人:負責審查工作票所列安全措施是否完備,是否符合現場條件;負責檢查工作現場布置的安全措施是否完善;負責檢查停電設備有無突然來電的危險;對工作票中所列內容即使發生很小疑問,也必須向工作票簽發人詢問清楚,必要時應要求做詳細補充。

(4)工作班成員:認真執行安全規程和現場安全措施,互相關心施工安全,并監督安全規程及措施的實施。

八、供電突發性事故的應急措施

(一)外線故障

1、大樓設計要求:主供停電,備供自動投入。當外線故障導致主供電源停電時,值班員工要檢查真空::開關的指示牌是否分閘,再檢查電壓和指示燈,當明確失壓斷電后,將主供電源進線柜真空開關退出,掛上"有人工作,禁止合閘"指示牌。

2、備用電源處于非自動位置,故主供電源斷電時不能自動合閘,檢查備用電源進線柜的電表和指示燈,真空開關應處于準備合閘位置,合上備用電源進線柜開關。

3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。

4、檢查低壓受電柜,并合上低壓總開關。

5、向供電局調度室報告并了解外線故障情況。

(二)內部故障

當高壓柜真空開關、高壓電纜或變壓器出現故障時(短路或接地),非誤操作引起,除該高壓柜停電,甚至會引起主供電源或備用電源的受電柜停電,此時值班人員應遵守下列程序:

1、將故障柜的真空開關退

出(若引起火警,1人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火,1人向消防中心報告火警)。

2、將故障柜的低壓總開關退出,掛"有人工作,禁止合閘"指示牌。

3、將低壓母聯合閘,保證大樓設施用電。

4、向物管部主管和維修班報告故障經過和處理情況。

5、物管部召開事故分析會,邀請供電局、廠商及有關方面參加,分析事故發生原因和處理措施,并書面總結報告有關部門。

(三)市電全停

1、當兩路市電全停,啟動發電機。

2、退出市電聯系開關,合上發電機聯系開關,向應急負荷供電,并每隔15分鐘檢查一次發電機運行狀況,如燃油量、水溫等。

3、監視市電進線電壓,盡快與供電局聯系,一旦市電恢復正常,立即退出發電機電源,恢復市電。

4、及時書面向上級領導報告。

5、市電失壓,發電機如不能正常自動啟動,則用手動啟動。

(四)通知用戶

供電系統緊急故障發生后,主管管理員預計修復時間,并按轉、停電通知用戶規程,通知受影響的用戶。

篇2:物業強電系統管理辦法:二次供水操作管理規程

物業項目強電系統管理辦法:二次供水操作管理規程

三.二次供水操作管理規程

1.0目的

規范二次供水管理工作,確保二次供水水質符合衛生檢驗標準。

2.0適用范圍

適用于本公司轄區內水池(箱)的二次供水管理工作。

3.0職責

3.1工程處經理,項目管理處經理負責定時檢查二次供水管理工作的實施情況。

3.2工作組具體負責二次共識管理。

4.0程序要點

4.1二次供水的要求

4.1.1工程組主管每月5日之前檢查小區內水池(箱)并將檢查情況記錄在自己的工作日記上。

4.1.2二次供水管理由工程組專職負責,但必須持有衛生防疫占認可的《健康證》。

4.1.3水池(箱)應結構完好,無滲漏,檢視崗應加著鎖,水池(箱)周圍及頂蓋清洗干凈。

4.1.4水池(箱)應每6個月清洗、消毒一次,清洗員應持有衛生防疫站認可的《健康證》。

4.1.5清洗消毒水池(箱)時,應提前1天通知客戶服務部,由客戶服務部通知用戶做好儲水準備。

4.2水池(箱)清洗消毒安全注意事項

4.2.1在水池(箱)內作業時,電源需采用36V以下的安全電壓,最好用手電筒。

4.2.2抽污水的潛水泵應裝漏電開關。

4.2.3水池(箱)消毒人員需戴防護**和口罩,如果在水池(箱)內感到頭暈、氣喘則應馬上離開水池(箱)。

4.2.4上下水池(箱)時應把緊扶手、踩穩不銹鋼梯,嚴防跌落。

4.3水池(箱)清洗前的準備工作。

4.3.11:100無菌凈水溶液或市衛生防疫站配置的消毒液。

4.3.2潛水泵、手電筒。

4.3.3掃把、尼龍刷、尼龍繩、膠桶、眼鏡、口罩、膠手套。

4.4水池(箱)清洗消毒程序

4.4.1排放水:

a)排放水時應提前關閉水池(箱)進水閘閥,讓水池(箱)水位用出接近消防用水水位,以免浪費。

b)為確保用戶正常用水,排放干水池(箱)的時間應空置在1小時以內。

4.4.2清洗消毒:

a)清洗

--鏟出水池(箱)內泥沙及各種沉積物。

--用掃把或尼龍刷從水池(箱)頂部,四周墻壁、底部依次反復刷洗。

--如果還未洗干凈應再次進行刷洗直至干凈為止。

b)消毒

--用掃把或尼龍刷蘸取1:100的無菌凈水溶液(防疫站配制的消毒溶液依次反復刷洗消毒;之后將水池(箱)蓋好封閉半小時。

--用清水沖洗一遍整個水池(箱),排出消毒水溶液。

c)注水:確認清洗結束后,打開閘閥向水池(箱)內注水,然后加蓋上鎖。

4.5取樣送檢

4.5.1用干凈的礦泉水瓶從水池(箱)中部提取500ml水并在瓶子中部貼上標簽,標簽應寫明送檢單位及送樣日期。

4.5.2水樣當天由工程組人員送交給衛生防疫站進行檢測。

4.5.3如果檢測不合格。則應重新清洗消毒到合格為止。

4.6水池(箱)清洗消毒工作結束后,應完整、規范清晰地把情況記錄在《水池(箱)清晰消毒記錄表內》。

5.0記錄

5.1《水池(箱)清洗消毒記錄表》MPS-YG2-12

篇3:物業強電系統管理辦法:電梯操作保養規程

物業項目強電系統管理辦法:電梯操作、保養規程

二.電梯操作、保養規程

1.0目的

規范電梯運行管理,維修保養工作,確保電梯良好運行。

2.0適用范圍

適用于本公司轄區內項目管理處電梯的運行管理,維修保養。

3.0職責范圍

3.1工程處經理負責檢查電梯運行管理工作的實施情況。

3.2工程處經理負責審核<>,并檢查維修保養工作的實施情況。

3.3工程組主管負責電梯運作管理的組織實施。

3.4工程組主管負責制定《設施年度維修保養計劃》,并具體組織實施維修保養工作。

3.5電梯管理員具體負責電梯的日常運行管理維修保養。

4.0程序要點

4.1巡視監控

4.1.1工程組當職人員每天應對小區內所有電梯的主要部位至少巡視一次。

4.1.2巡視監控的主要內容:

a)線引電機有無異常噪音或氣味,是否溫度過高,線引電機軸承是否需要加注潤滑油,螺栓是否松動。

b)減速箱是否需要加注潤滑油,油色,油位是否正常,連軸器是否牢固可靠,螺栓有無松動。

c)指示儀表,指示燈是否正確,各繼電器,接觸動作是否正常,有無異常聲響。

d)變壓器,電阻器,電抗器溫度是否正常,有無過熱現象。

e)制動器動作是否正常,制動線圈是否過熱,制動輪上是否有油污。

f)曳引輪,曳引繩,限速器,機械選層器,測速機等運行是否正常,有無異常聲響。

g)通訊設備是否暢通靈敏,指示牌是否完好,盤車手輪,開閘板手等橡膠工具是否已放在制定位置。

h)轎箱照明燈是否正常,廳外轎內指層,指令及指示燈是否正常。

i)廳門及轎門踏板是否清潔干凈。

j)轎箱對重導靴油盅油量是否足夠。

k)電梯運行有無異常振動或聲響,舒適感有無明顯變化。

l)開門關門有無異常,轎箱內應急燈是否可靠。

m)底坑限速器,張緊裝置,開關和碰鐵距離是否異常。

n)補償鏈是否有異響。

o)底坑有無積水或臟物。

4.1.3巡視過程中入發現上述情況有不正常時,電梯管理員應及時采取措施予以解決并匯報項目經理。

4.2異常情況處置

4.2.1發生火災的處置:

a)樓層發生火災時,電梯管理員應立即擊碎玻璃按動"消防開關"使電梯進入消防運行狀態,電梯運行到基站后,應使乘客保持鎮靜,疏散乘客迅速離開轎箱。

b)井道內發生火災時,電梯管理員立即停梯,疏導乘客迅速離開轎箱,切斷電源,用干粉滅火器控制火勢蔓延。

4.2.2電梯浸水的處置:

a)當底坑內出現少量進水或浸水時,應將電梯停在二樓以上,斷開電梯總電源。

b)當樓層發生水淹或浸水時,應將轎箱停于進水層站的上一層,斷開電梯總開關。

c)當底坑,井道或機房進水較多時,應立即停梯,斷開電梯電源總開關。

d)對濕水電梯應進行除濕處理,試梯后正常才能投入正式運行。

4.2.3停電,故障造成電梯困人時,按《應急情況處理規程》處理。

4.3電梯機房管理

4.3.1非值班人員不得進入機房,若領導檢查有工程組主管陪同。

4.3.2機房內禁止存放易燃易爆或危險品,機房內應配備手提式滅火器,禁止吸煙。

4.3.3每周打掃一次機房衛生。

4.3.4機房應當做到隨時上鎖,不允許私配鑰匙。

4.4交接班要求

4.4.1接班人遠穎準時接班。

4.4.2接班人應認真聽取交班人交代,并查看《交接班記錄表》確認后簽名。

4.5維修保養

4.5.1《設施年度維修保養計劃表》的制定。

4.5.2每年的12月5日之前由項目管理處工程組主管組織電梯管理員一起研究、制定《設施年度維修保養計劃表》上報公司工程處經理審批。

4.5.3制定《設施年度維修保養計劃表》的原則是:

a)電梯使用的頻度。

b)電梯運行狀況。

c)合理時間。

4.5.4《設施年度維修保養計劃表》的內容:

a)維修保養項目及內容。

b)備品備件計劃。

c)具體實施維修保養時間

d)預計費用。

4.6電梯管理員進行電梯維修保養時應按《設施年度維修保養計劃表》進行。

4.7電梯維修保養安全操作

4.7.1維修保養前的安全準備工作:

a)在電梯基站門口處放置"檢修停用"標牌。

b)關好廳門,不好關廳門時,用合適的護柵攔住入口處,防止無關人員進入電梯轎廂或井道。

c)有人在轎頂做檢修工作時,必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關,關好廳門。

4.7.2檢修過程中的安全注意事項:

a)給轉動部位加油,清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯。

b)人在轎頂工作時,站立之處應有選擇,腳下不得有油污,否則應打掃干凈以防滑倒。

c)人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關電梯部件的工作情況時,必須牢牢系住鋼絲繩并應注意整個身體位于轎廂外框尺寸之內,防止其他部件碰傷,并且轎內檢修人員開梯時,要交待和配合好,未經許可不準開動電梯。

d)禁止在井道內和轎頂上吸煙。

e)檢修電器部件時盡可能避免帶電作業,必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況操作時應于防觸電,并應由監護人,必備工具和材料,特別應注意電梯突然起動運作。

f)使用的手燈必須采用帶護手的、電壓36伏以下的安全燈,最好使用手電筒。

4.8電梯管理員負責電梯的日常維修保養工作,大、中型修理由外委完成。

4.9每3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑。

4.9.1檢查曳引電動機,減速箱有無異常響聲。

4.9.2檢查曳引電動機和減速箱聯軸器性圈有無損件。

4.9.3檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑的好,動作

是否靈活無阻礙。

4.9.4門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的1/3時則應更換。

4.9.5限速器旋轉銷軸處應加潤滑油,限速器輪,張緊輪措應無異常磨損。

4.9.6檢查張緊裝置動作是否正常,否則應作機械調整。

4.9.7檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻。

4.9.8清潔控制柜內各元器件,檢查接觸器,繼電器動作是否正常,有無異常聲響,觸點有無燈火,熔焊、積碳現象,如有則進行整修。

4.9.9檢查機械選層器鋼帶有無斷裂,開裂和扭曲現象如有則應更換。

4.9.10清除轎門,各廳門導軌的灰塵、油垢。

4.9.11檢查自動門傳動機構,安全觸板轉動機構是否正常,要求門口距廳門地板5-8mm。

4.10每年對小區內所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試。

4.11每次電梯維修保養時間不允許超過8小時。

4.12電梯管理員應將上述維修保養工作,清晰、完整、規范的記錄在《設施日常保養表》內。

4.13電梯因維修保養等原因需要停梯時,應由工程組主管報告主管經理批準后執行。

4.14客戶服務部提前24小時通知有關用戶并做出解釋。

5.0記錄

5.1《設施年度維修保養計劃表》MPS-YG2-06

5.2《交接班記錄表》MPS-YWB2-01

5.3《設施日常檢查表》MPS-YG2-05

6.0相關支持文件

6.1《應急情況處理規程》MPS-YW1-06