物業(yè)給排水系統(tǒng)保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書(七)

1.目的

規(guī)范設(shè)備的日常管理,保證設(shè)備正常運行,發(fā)生意外事故正確處理,維護客戶利益。

2.范圍

適用于各管理處。

3.定義

給排水系統(tǒng):包括生活供水系統(tǒng)中的水泵、管道,消防系統(tǒng)中的水泵、管道,雨水及污水系統(tǒng)中的各類井、管道及潛水泵以及給排水泵控制箱/柜。

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理進行不定期檢查督導(dǎo)。

管理處工程負責(zé)人全面負責(zé)設(shè)備的定期檢修工作及日常工作的監(jiān)督指導(dǎo)。負責(zé)外包方工作的檢查、監(jiān)督。

指定設(shè)備責(zé)任人負責(zé)設(shè)備的日常巡視檢查和例行保養(yǎng)檢修。

5.方法及過程控制

5.1日常巡視檢查工作

5.1.1給排水系統(tǒng)內(nèi)容、相關(guān)操作規(guī)程、運行參數(shù)、管線系統(tǒng)圖等技術(shù)資料,由各管理處妥善保管,并由管理處經(jīng)理簽字或管理處蓋章后張貼于設(shè)備房明顯處,依照執(zhí)行。給排水系統(tǒng)設(shè)備技術(shù)資料及其電子文檔由管理處報品質(zhì)管理部備案。

5.1.2各管理處依自身設(shè)備具體情況制定給排水設(shè)備操作規(guī)程,報品質(zhì)管理部核準、備案。工程部設(shè)備責(zé)任人按照操作規(guī)程及作業(yè)指導(dǎo)書的要求,每班兩次對設(shè)備巡視檢查并在《水泵房設(shè)備運行記錄表》中記錄運行參數(shù)。《水泵房設(shè)備運行記錄表》由各管理處妥善保管。

5.1.4各管理處應(yīng)根據(jù)檢修工作內(nèi)容,填寫相應(yīng)的《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》,并由各管理處妥善保管。

5.1.5工程部設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每日對二次供水水箱、消防水池的水位及浮球閥進行檢查,在《水泵房設(shè)備運行記錄》中進行記錄。

5.2水泵的維護檢修

5.2.1每日巡查:設(shè)備責(zé)任人檢查下列項目并填寫《水泵房設(shè)備運行記錄表》。

5.2.1.1檢查水泵進出水壓力表及供水系統(tǒng)各壓力表讀數(shù)是否正常、穩(wěn)定。

5.2.1.2檢查水泵進出水口橡膠軟連接是否正常、完好。

5.2.1.2排除水泵填料盒過熱及不正常滴漏現(xiàn)象。

5.2.1.3排除系統(tǒng)各閥門漏水現(xiàn)象,檢查各閥門開關(guān)位置是否正常,與標識是否一致。

5.2.1.4檢查電機溫度是否正常,水泵及電機運轉(zhuǎn)有無異常聲音。

5.2.1.5檢查水泵控制箱/柜指示燈顯示是否正常,電流、電壓表指針是否偏離正常范圍,變頻器液晶顯示是否正常,控制箱/柜內(nèi)空氣開關(guān)、交流接觸器、熱繼電器等電氣元件是否過熱。

5.2.2每月維護檢修:設(shè)備責(zé)任人進行以下工作,并填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》。

5.2.2.1檢查水泵電機軸承潤滑情況。

5.2.2.2檢查、維修水泵水封。

5.2.3每季度維護檢修

5.2.3.1檢查水泵電機接線端子是否松動,檢查控制箱/柜內(nèi)各接線端子是否松動。

5.2.3.2檢查水泵電機軸承潤滑情況,每季度潤滑油脂至少加注一次。檢查水泵軸封裝置是否完好。

5.2.3.3收緊地腳螺栓。

5.2.3.4設(shè)備責(zé)任人根據(jù)具體檢修工作內(nèi)容填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》。

5.2.4年度維護檢修

5.2.4.1檢查泵葉、殼體腐蝕情況,對泵殼及機座除銹刷漆。

5.2.4.2根據(jù)設(shè)備實際情況,清洗電機軸承,更換潤滑油脂。必要時更換軸承。

5.2.4.3檢查水泵電機及控制箱/柜接線端子是否松動。

5.2.4.4檢測電機相間絕緣電阻及各相對地絕緣電阻,測量值在《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》中做好記錄。

5.2.4.5檢查并更換水泵密封填料。

5.2.5檢維修過程中,應(yīng)穿戴好防護用具,注意人身安全,做到"三不傷害",確

保作業(yè)順利完成。檢維修工作內(nèi)容填寫在《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》中

5.3板式換熱器維護檢修

5.3.1板式換熱器片間間距小,通道復(fù)雜,熱效率高,流體中泥沙等雜質(zhì)的沉積會

影響流量并減少換熱面積,進而影響換熱效果。運行期間應(yīng)定期清理除污器,減少系統(tǒng)中的雜質(zhì)。如條件許可,還可以采用短時間反向運行的方式,沖走部分沉積物。

5.3.2板式換熱器長期運行后,板片表面會不同程度地附著水垢等沉積物,增加流阻,降低傳熱效率。因此,應(yīng)定期沖洗,至少每三年對設(shè)備解體大修,化學(xué)清洗或增設(shè)水處理裝置改善水質(zhì),最終目的都是保證設(shè)備換熱面清潔,保證熱交換效果。

5.3.3有冬凍的場合,冬季前應(yīng)將停運設(shè)備內(nèi)介質(zhì)放掉,或采取保溫措施,防止管道及設(shè)備凍壞。

5.4排水管路的維護

5.4.1管理處工程負責(zé)人每年4月雨季來臨前,安排人員清理各設(shè)備房集水坑,

疏通排水管路。

5.4.2管理處工程負責(zé)人依據(jù)《服務(wù)項目外包控制程序》監(jiān)督外包方每月對污水

井、化糞井進行疏通清淤。

5.4.3管理處工程負責(zé)人負責(zé)安排人員定期對屋面、屋面雨水口、雨水斗、雨水

立管進行清理。

5.4.4管理處工程負責(zé)人負責(zé)在每年4月雨季來臨前,安排人員對屋面雨水管道部分進行清理,并組織人員對雨水管道及雨水井疏通。

5.4.5工程部發(fā)現(xiàn)或接報管道堵塞故障后,管理處工程負責(zé)人應(yīng)立即安排人員進行清掏疏通工作。

5.5給排水緊急特殊維修

5.5.1水管或配件破裂

5.5.1.1迅速關(guān)閉供水閥與循回閥。

5.5.1.2立即通知管理處工程負責(zé)人趕到現(xiàn)場,組織人員搶修。

5.5.1.3根據(jù)不同的管材,采用相應(yīng)的作業(yè)方法。鑄鐵管破裂更換新管,或組織專業(yè)技術(shù)人員及時補焊。無縫鋼管可用水中膠補、焊補或重新更換。鍍鋅鋼管尤其是生活飲用水管原則上不允許補焊。

5.5.2閥門不正常漏水

5.5.2.1閥門

壓蓋破裂,更換新壓蓋,也可用鑄鐵焊條焊接。

5.5.2.2閥門鉸或銷斷落,重新更換閥門鉸或銷。

5.5.2.3閥體破裂,重新更換新閥門。

5.5.3噴淋頭破碎

5.5.3.1立即切斷消防泵電源,關(guān)閉供水閥。

5.5.3.2通知消防中心值班人員隔離該回路的水流指示器信號。

5.5.3.3更換新噴淋頭。

5.5.3.4開啟供水閥,消防泵送電打壓試驗,消防中心值班人員恢復(fù)該回路的水流指示器信號。

5.5.4供水泵的緊急特殊維修

5.5.4.1水泵停止運行,應(yīng)檢查:

①水泵控制箱/柜電壓是否正常。

②水泵控制箱/柜內(nèi)空氣開關(guān)、熱繼電器是否脫扣。

③水泵控制箱/柜內(nèi)空氣開關(guān)、熱繼電器、交流接觸器的溫度是否正常。

④電機溫度是否正常并檢測電機線圈繞組的絕緣性能。

⑤手動盤車,檢查水泵是否卡住。

5.5.4.2水泵運轉(zhuǎn)但水壓不足,應(yīng)檢查:

①市政管網(wǎng)水壓是否正常。

②水泵的進出口閥門是否完全打開。

③二次供水水箱或消防水池水位是否正常。

④檢查系統(tǒng)除污器是否有雜物堵塞。

5.5.5排水系統(tǒng)排水不暢

①檢查潛污排水泵的電氣線路。

②檢查潛污排水泵的葉輪是否有雜物堵塞,葉輪扎頭螺母是否松動。

③檢查排水管閥門是否完全打開。

④檢查排水干管是否堵塞。

5.5.6發(fā)生洪澇災(zāi)害

5.5.6.1管理處經(jīng)理應(yīng)立即調(diào)配足夠的人力、物力進行防洪工作。

5.5.6.2值班技術(shù)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場,檢查機電設(shè)備,保證排水泵正常運行。

5.5.6.3管理處工程負責(zé)人應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場情況投入備用潛水泵,并迅速對現(xiàn)場做出評估。若水情嚴重,管理處工程負責(zé)人應(yīng)及時向公司其它部門請求支援。

5.5.6.4當(dāng)市政排水管網(wǎng)出現(xiàn)問題導(dǎo)致積水時,管理處經(jīng)理需組織人力關(guān)閉地下室防洪閘或用沙袋堵住需保護的設(shè)備間房門。并派專人檢查排水泵運行情況及水位。

6.支持性文件

TJzzWY7.5.1-G01《公用設(shè)備設(shè)施管理程序》

TJzzWY8.2.3-Z01《服務(wù)項目外包控制程序》

7.質(zhì)量記錄表格

TJzzWY7.5.1-G01-F2《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》

TJzzWY7.5.1-G01-04-F1《水泵房設(shè)備運行記錄》

篇2:給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

一、目的

規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作,確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能完好。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施(含消防供水機組)的維修保養(yǎng)。

三、職責(zé)

1、物業(yè)經(jīng)理負責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

2、機電維修部主管負責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。

3、維修管理員具體負責(zé)實施水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。

4、服務(wù)中心主管負責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。

四、程序要點

1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定:

(1)每年的12月15日之前,由機電維修部主管制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報物業(yè)經(jīng)理審批。

(2)制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則:

a、給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度;

b、給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況(故障隱患);

c、合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

(3)《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容:

a、維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;

b、備品、備件計劃;

c、具體實施維修保養(yǎng)的時間;

d、預(yù)計費用。

2、管理員對給排水設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時,應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。

3、小區(qū)內(nèi)主供水管(DN100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成,其余維修保養(yǎng)由機電維修部主管負責(zé)。

4、水泵機組維修保養(yǎng)。維修部管理員每年的4月、10月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

(1)電動機維修保養(yǎng):

a、用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上,否則應(yīng)烘干處理或修復(fù);

b、檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響,如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承;

c、檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理;

d、清潔電動機外殼;

e、檢查電動機是否脫漆嚴重,如脫漆嚴重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

(2)水泵維修保養(yǎng):

a、檢查水泵軸承是否靈活、如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油;如有異常磨擦聲響,則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承;

b、轉(zhuǎn)動水泵軸,如果有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸;

c、檢查壓盤根處是否漏水成線,如是應(yīng)加壓盤根;

d、清潔水泵外表;

e、如水泵脫漆或銹蝕嚴重,則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。

(3)檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換。

(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊。

5、控制柜維修保養(yǎng)。管理員每年的5月、11月應(yīng)對小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。

(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件,清潔控制柜外殼,務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。

(2)檢查、緊固接線對,對于燒蝕嚴重的接線頭應(yīng)更換。

(3)檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰,是否有脫落現(xiàn)象,如是則應(yīng)整改。

(4)交流接觸器維修保養(yǎng):

a、消除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;

b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;

c、清潔鐵芯上的油污及臟物;

d、檢查復(fù)位調(diào)簧情況;

e、擰緊所有緊固件。

(5)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng):

a、用500V搖表測量絕緣電阻,應(yīng)不低于0.5MΩ,否則應(yīng)進行干燥處理;

b、外殼應(yīng)可靠接地,如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后,擰緊接地線。

(6)熱繼電器維修保養(yǎng):

a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損,如損壞則應(yīng)更換;

b、檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,處理后達不到要求的應(yīng)更換。

(7)自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng):

a、用500V搖表測量絕緣電阻,應(yīng)不低于100MΩ,否則應(yīng)烘干處理;

b、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換;

c、自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中,其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象;

d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,娟則應(yīng)將其消除,但不能修銼,只能輕輕擦拭。

(8)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出信號是否正確,如有應(yīng)更換型號的中間繼電器、信號繼電器。

(9)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):

a、檢查各信號燈是否正常,如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡;

b、檢查各指示儀表指示是否正確,如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。

(10)遠傳壓力表維修保養(yǎng):

a、檢查表內(nèi)是否有積水,如有則應(yīng)干燥處理;

b、檢查信號線接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴重則應(yīng)重新焊接;

c、偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應(yīng)拆換。

6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

(1)閘閥維修保養(yǎng):

a、檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應(yīng)更換密封膠墊;

b、檢查壓黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應(yīng)重新黃油麻油;

c、對閘閥閥桿加黃油潤滑;

d、對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。

(2)止回閥維修保養(yǎng):

a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;

b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧;

c、檢查止回閥油漆是否脫胎換骨落花流水,如脫落花流水嚴重則應(yīng)處理后重新油漆。

(3)浮球閥維修保養(yǎng):

a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應(yīng)更換;

b、檢查浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應(yīng)校直;

c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重,如磨損嚴重則應(yīng)更換。

(4)液位控制器維修保養(yǎng):

a、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;

b、清除壓力室內(nèi)污物,疏通控制水道;

c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊;

d、緊固所有螺母。

7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上,否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵,對線圈進行烘干處理。

(2)檢查密封圈是否已老化,如已老化則應(yīng)更換。

(3)檢查軸承磨損情況,如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。

(4)清潔潛水泵、排污泵外殼、如銹蝕嚴重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。

(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固,如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水示、排污泵上的所有螺母。

8、明裝給排水管理維修保養(yǎng)(每年10月進行一次)

(1)檢查支持托回是否牢固,否則應(yīng)加強。

(2)檢查流向標示是否鮮明醒目,否則應(yīng)整改。

(3)檢查保護漆是否完好,如脫漆較嚴重則應(yīng)重新油漆一遍。

(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象,如漏水則應(yīng)處理(更換膠墊)。

9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小進,則應(yīng)由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準后方可延時。

10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由機電維修部主管盡快補充至計劃中;對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)機電維修部主管口頭批準后,可以先組織解決而后寫出《--事故報告》并上報物業(yè)經(jīng)理。

11、管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《

維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由維修部主管整理成冊后存檔,保存其為長期。

12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時,應(yīng)由機電維修部主管填寫《停申請表》,經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準后通知服務(wù)中心,由服務(wù)中心提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水,應(yīng)在恢復(fù)供水12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。

五、記錄

六、相關(guān)支持文件

幼兒園食品安全應(yīng)急預(yù)案

篇3:物業(yè)給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程

質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導(dǎo)書

--物業(yè)給排水設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程

1.0目的

及時處理給排水設(shè)備(設(shè)施)故障,確保系統(tǒng)設(shè)備(設(shè)施)運行正常。

2.0適用范圍

公司所屬的CC花園、**管理處給排水設(shè)備(設(shè)施)的維護保養(yǎng)工作。

3.0職責(zé)

3.1機電維修人員負責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的維護保養(yǎng)。

3.2機電班長負責(zé)維護保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。

4.0工作程序

4.1給排水設(shè)備維護保養(yǎng)工作程序

4.1.1機電維修人員負責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng),重大維修外委修理。

4.1.2機電班長每年12月制訂下年度的《年度給設(shè)備(設(shè)施)維護保養(yǎng)計劃》。

4.1.3機電維修人員按《年度設(shè)備(設(shè)施)維護保養(yǎng)計劃》要求,并將維護保養(yǎng)及檢修情況記錄于《給排水設(shè)備(設(shè)施)維護保養(yǎng)記錄表》零部件更換及大修同時記錄于《機電設(shè)備臺帳》。

4.1.4給排水設(shè)備故障一般不超過8小時,若在8小時內(nèi)無法解決的重要部位故障,應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報公司工程部,限期解決。

4.1.5凡是夜間發(fā)生的,不影響用戶生活、工作的,不會產(chǎn)生嚴重后果的給排水設(shè)備(設(shè)施)故障,可以由早班機電維修人員進行維修。

4.1.6機電班長提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

4.1.7需停水進行維護保養(yǎng)時,遵守停水管理工作程序執(zhí)行。

5.0支持性文件