首頁 > 范文大全 > 會展中心物業(yè)管理方案

會展中心物業(yè)管理方案

2024-08-03 閱讀 5758

××國際會展中心

物業(yè)管理方案*省××物業(yè)管理有限公司

二ΟΟ×年月日

××國際會展中心物業(yè)管理方案

物業(yè)概況

××國際會展中心坐落在××市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)(該開發(fā)區(qū)是中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)建立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一),由××市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司開發(fā)并運營;是××市東部唯一一家集展覽、會議、商務(wù)辦公、信息服務(wù)于一體的專業(yè)機構(gòu)。會展中心的主體建筑――保稅展貿(mào)大廈是××市東部的標(biāo)志性建筑之一,總建筑面積10800平方米,包括地下一層,地上九層,其中一、二層為展貿(mào)大廳;3―9層為涉外寫字間。預(yù)計20**年五月下旬驗收交付使用。

該會展中心主要配套設(shè)施有:廣場、保稅倉庫、公建、多功能廳等。

主要機電設(shè)備有:電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、供配電、給排水、消防設(shè)施等。

委托管理目的

1.保持和提高物業(yè)的完好程度。通過對會展中心整體物業(yè)的管理與養(yǎng)護和對全體工作人員的管理與服務(wù),以防止使用不當(dāng),損壞物業(yè)。

2.為會展中心全體人員創(chuàng)造良好的工作環(huán)境,提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境。

3.通過對××國際會展中心實施社會化、專業(yè)化、一體化的管理,不斷提高服務(wù)質(zhì)量,維護開發(fā)區(qū)進出口公司權(quán)益,使物業(yè)保值增值。

4.通過良好的物業(yè)管理和服務(wù),幫助××國際會展中心樹立良好的社會形象。

委托管理原則

根據(jù)國家及省市有關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、政策及物業(yè)管理委托合同,本著“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則,執(zhí)行公司“為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針,實行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。

委托管理方式

1.××高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司依據(jù)國家及省市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策以及雙方議定的其他事項,全權(quán)委托**市××實業(yè)發(fā)展有限公司對××國際會展中心實行綜合一體化管理。××公司在管理合同期內(nèi)對會展中心負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)。在經(jīng)濟上實行獨立核算自負(fù)盈虧,盡快實現(xiàn)××國際會展中心辦公優(yōu)化與美化,實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、與環(huán)境效益的同步發(fā)展。

2.委托管理有效年限:5年

委托管理內(nèi)容

1.會展中心房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機房等)的維修、養(yǎng)護與管理。

2.會展中心房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。

3.會展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、棚、停車場等)的維修、養(yǎng)護與管理。

4.會展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護與管理。

5.公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生(各辦公室內(nèi)衛(wèi)生自行打掃),垃圾的收集清運。

6.交通、車輛行駛和停泊管理。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視保安工作。

8.物業(yè)及物業(yè)檔案、資料。

總體目標(biāo)與分項目標(biāo)

l總體目標(biāo)

在管理合同期內(nèi)把××國際會展中心管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的高檔辦公寫字樓。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項管理考核標(biāo)準(zhǔn),在會展中心達(dá)到硬件指標(biāo)后,承諾:會展中心所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗收交付使用后嚴(yán)格按照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)》對會展中心的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目進行維護、修繕和管理;兩年內(nèi)達(dá)到**省或國家級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書。

l分項指標(biāo)

1.房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上,其中發(fā)電機發(fā)電率和消防水泵供水率達(dá)到100%;

2.無重大火災(zāi)、刑事和交通事故;

3.辦公樓內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化國家級達(dá)標(biāo)率100%;

4.辦公樓本體零修、急修及時率:99%以上;

5.違章發(fā)生率1%以下,處理率:100%;

6.管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率:100%;

7.會展中心全體人員對中心的物業(yè)管理滿意率95%以上,投訴處理率100%。

實現(xiàn)目標(biāo)的保證措施

一、管理體制和人員配備

1.管理架構(gòu)

我公司擬設(shè)××國際會展中心物業(yè)管理處作為公司的外派機構(gòu),全面負(fù)責(zé)會展中心的日常管理運作,統(tǒng)管整個會展中心內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂管理目標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)責(zé)任合同,管理處按綜合一體化管理,設(shè)房管部、機電維修隊、護衛(wèi)隊、清潔綠化隊。管理處設(shè)監(jiān)控中心,實行24小時值班。

2.人員配備

按公司ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和××國際會展中心綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度,科學(xué)、合理設(shè)置機構(gòu)人員,力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和公司制定的管理目標(biāo),本著“精干、高效,以崗定人”的原則確定人員編制。管理處擬設(shè)各類人員24人。

副主任1人

房管部

管理員2人

資料、倉管1人

主任1人

清潔綠化4人

機電維修6人

護衛(wèi)隊9人

3.骨干人員的素質(zhì)要求

分類

崗位

職責(zé)

現(xiàn)具備條件(擬招條件)

備注

管理處主任

全面負(fù)責(zé)××國際會展中心物業(yè)管理工作

本科文化,機電專業(yè),具4年以上大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗,協(xié)調(diào)管理能力強,精通ISO9002質(zhì)量體系。

管理處正副主任由公司內(nèi)部委派。

副主任

協(xié)助主任管理機電,維修,消防,車輛管理,治安,房管,綠化,清潔,社區(qū)文化七大服務(wù)項目。

本科文化,具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗,熟悉七大服務(wù)項目操作流程及檢驗標(biāo)準(zhǔn),實踐經(jīng)驗豐富,熟悉ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系

房管部

管理員

負(fù)責(zé)房管工作手冊規(guī)定的工作內(nèi)容,協(xié)助主任做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)各項工作。

大專學(xué)歷,土建或民建專業(yè),具有3年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗,綜合管理,協(xié)調(diào)能力和質(zhì)術(shù)專業(yè)能力均較強。

主管房管員、會計、出納、社區(qū)文化、機電工程技術(shù)員、保安隊長、綠化隊長由公司從其它管理處調(diào)配。

資料員

負(fù)責(zé)管理公司發(fā)放的質(zhì)量管理體系文件和大樓技術(shù)檔案資料,業(yè)主檔案資料,分類整理各類工作記錄表格,兼電腦員。

檔案專業(yè),中專學(xué)歷,擅長質(zhì)術(shù)資料的分類,整理,管理。

倉管員

專職負(fù)責(zé)倉庫管理工作,負(fù)責(zé)物品分類,擬定物品采購計劃。

正派、廉潔、具多年倉庫管理經(jīng)驗。

機電部

水電、電子、空調(diào)、土建、電梯

負(fù)責(zé)會展中心供配電,電子監(jiān)控,公用天線,電梯,消防等設(shè)備的正常運行和養(yǎng)護。

助理工程師以上職稱,熟悉高層樓宇的各種配電、消防、電子、電梯等的管理運作。

普通操作層員工、部分保安、車管、技工、清潔、綠化人員通過招聘,經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、合格者予以錄用。

調(diào)度員

負(fù)責(zé)報警,監(jiān)控中心的值班和處理各類信息,讓調(diào)控中心起到管理“樞紐”作用。

初級以上技術(shù)職稱,工科電子專業(yè),懂ISO9002運作。

護衛(wèi)隊

正副隊長

全面負(fù)責(zé)會展中心的治安和車輛管理工作。

高中文化,退轉(zhuǎn)業(yè)軍人,黨員,軍事素質(zhì)優(yōu)秀,具4年大廈治安隊管理經(jīng)驗。

車輛管理員

負(fù)責(zé)小區(qū)車輛、車場管理工作。

熟悉治安防盜報警系統(tǒng)運用。

清潔綠化隊隊長

負(fù)責(zé)會展中心清潔、綠化維護、整治工作。

技工、園藝專業(yè)、從事多年綠化養(yǎng)護和管理工作經(jīng)驗

4.管理處職責(zé)

1)負(fù)責(zé)對會展中心實施綜合一體化管理,在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司物業(yè)部的指導(dǎo)與監(jiān)督。

2)貫徹執(zhí)行公司制定的

ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),按標(biāo)準(zhǔn)要求實施管理。

3)完成與公司簽定的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。

4)合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。

5)定期對房屋公共配套設(shè)施進行維修養(yǎng)護。

6)負(fù)責(zé)擬訂會展中心月工作計劃。

7)負(fù)責(zé)周檢工作,并作好記錄,接受××高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司和本公司物業(yè)部的監(jiān)督指導(dǎo)。

8)負(fù)責(zé)會展中心的安全、防火工作。

9)協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系,有效開展工作。

二、竣工驗收與移交接管

由××實業(yè)發(fā)展有限公司派員參與甲方同乙方之間的驗收移交,提前介入物業(yè)的前期各項準(zhǔn)備與籌建工作。維護甲方利益,以物業(yè)管理角度出發(fā),從會展中心的驗收交接至順利進駐,我方將全程提供專業(yè)的技術(shù)服務(wù)。

三、××國際會展中心的日常管理運作

原則:全面推行××公司通過國際質(zhì)量認(rèn)證機構(gòu)認(rèn)證的ISO9002質(zhì)量管理體系。會展中心內(nèi)日常機電運行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化,設(shè)施維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO9002規(guī)范運作范疇,嚴(yán)格執(zhí)行《機電設(shè)備管理工作手冊》、《保安工作手冊》、《車輛管理工作手冊》、《大廈清潔工作手冊》、《綠化工作手冊》,注意每一個服務(wù)項目的人員培訓(xùn)、考評,加強日檢、周檢、月檢。

四、對××國際會展中心擬采取的主要管理措施

1.系統(tǒng)培訓(xùn)。為確保會展中心管理早日走上正軌,實現(xiàn)我們對××國際會展中心管理目標(biāo)的承諾,公司將嚴(yán)格按照ISO9002質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定,科學(xué)系統(tǒng)的對會展中心管理處所有管理人員進行全面培訓(xùn),確保管理人員100%持證上崗,全員年培訓(xùn)率達(dá)100%,合格率100%。

1)培訓(xùn)師資。由××公司策劃部負(fù)責(zé)組織辦公室、物業(yè)管理部分批集中培訓(xùn)。授課教師由公司內(nèi)部具有相當(dāng)資格和具有豐富經(jīng)驗的技術(shù)人員、管理人員擔(dān)任,根據(jù)實際工作需要,另聘請專業(yè)人士授課。

2)培訓(xùn)經(jīng)費。第一年按人均300元/年標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費中支出;正常年份按5%的標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費中支出。

3)培訓(xùn)規(guī)定。培訓(xùn)統(tǒng)一由公司策劃部組織考勤,考勤記錄列入年終考核內(nèi)容,占綜合考評成績的20%。

4)培訓(xùn)獎懲。筆試、實操考試中前三名者,分別給予獎勵;新上崗員工未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)成績不合格的,不予錄用;筆試和實操考試中成績不合格者給予一次補考機會,再不通過則給予解聘;參加外送培訓(xùn)成績不合格者,將由本人自費再次培訓(xùn),原培訓(xùn)所占的工作日作為曠工處理。

5)培訓(xùn)計劃。崗前培訓(xùn)計劃和常規(guī)培訓(xùn)計劃。

2.從接管開始在會展中心內(nèi)全面推行ISO9002質(zhì)量體系實施管理,在半年內(nèi)建立運行體系并達(dá)到認(rèn)證的條件。

3.安全防范。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合,以確保隨時處于安全狀態(tài)。

1)加強制度落實

A、根據(jù)會展中心所處地理位置、周邊環(huán)境,合理布崗,責(zé)任承包。

B、要求護衛(wèi)員嚴(yán)格按照公司ISO9002物業(yè)管理體系文件《保安工作手冊》規(guī)范運作,文明執(zhí)勤,規(guī)范上崗。對照護衛(wèi)員日常行為,嚴(yán)格執(zhí)行。由護衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)護衛(wèi)員的日檢,確保護衛(wèi)員隊伍的素質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)。

C、專業(yè)負(fù)責(zé)調(diào)控中心,確保24小時全方位監(jiān)控。

D、加強崗位管理。保安擬定設(shè)固定崗、流動哨和巡邏隊,整個大樓區(qū)域24小時全方位檢查,明確責(zé)任區(qū),劃分責(zé)任人。

E、堅持查崗制度。護衛(wèi)隊長、房管員、管理處主任、公司物業(yè)管理部按公司ISO9002程序文件規(guī)定和頻率不定期夜間查崗,并根據(jù)查崗情況給予通報,漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。

F、加強大樓內(nèi)流動人員及外來人員的管理和防范,建立流動人員檔案,并定期核查。

G、落實安全責(zé)任制,明確責(zé)任人。公司與管理處、管理處與護護衛(wèi)隊長簽訂治安目標(biāo)管理責(zé)任書,明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn),并分級跟蹤驗證、考評。同時,各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人,全體護衛(wèi)隊員、車輛管理員都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊隊員。

H、加強車輛管理。車輛管理是物業(yè)管理中治管理和重要組成部分,內(nèi)部車輛管理要一車一號,固定車號。外來車輛須遵守保安人員指揮,按序停放,并發(fā)放臨時出入卡。

4.清潔衛(wèi)生。為維護××國際會展中心物業(yè)良好的硬件設(shè)施,尤其是搞好大樓內(nèi)部設(shè)施的保養(yǎng),擬購置進口電動清掃機、刨光機、打蠟機各一臺,從先進的設(shè)備著手,并外送培訓(xùn)操作人員,從而達(dá)到最佳的維護、保養(yǎng)。

5.溝通與會展中心工作人員之間的聯(lián)系,多渠道開展宣傳活動。

編制《××國際會展中心用戶手冊》,詳細(xì)介紹××物業(yè)管理公司的服務(wù)宗旨,企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的服務(wù)項目,物業(yè)管理各項法規(guī)、中心工作人員須遵守的管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有:××公司介紹、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、入住事宜、保潔規(guī)定及措施、保安措施;水、電的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、娛樂場所管理規(guī)定上、防火須知、噪音限制、泊車服務(wù)、常用電話號碼以及處罰規(guī)定等。《手冊》一人一冊并簽字領(lǐng)取。

6.開展豐富多彩的公益和活動。

在物業(yè)管理過程中,通過開展藍(lán)球賽,乒球等各類體育比賽,加強物業(yè)公司工作人員與會展中心全體工作人員的友好合作關(guān)系,樹立“物業(yè)公司是業(yè)主的朋友”的工作氛圍。

7.從管理××國際會展中心前期開始即導(dǎo)入VI企業(yè)形象識別系統(tǒng),建立統(tǒng)一的VI標(biāo)識、標(biāo)牌系列,包括:會展中心的平面圖、公共設(shè)施指示牌、宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等,塑造會展中心高尚、文明的文化氛圍。ISO9002的規(guī)范運作和VI的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好物業(yè)管理效應(yīng)必將提高××國際會展中心的知名度和美譽度。

管理用房和管理經(jīng)費來源

1.管理用房及管理處商業(yè)用房

根據(jù)國家及省市物業(yè)管理有關(guān)政策、法規(guī),××國際會展中心需提供管理用房

_____平方米、員工宿舍_____平方米、商用房_____平方米,并應(yīng)具備基本辦公及居住條件。

2.管理經(jīng)費來源

××國際會展中心管理收費遵循二個原則:

A、按照國家及**物業(yè)管理行業(yè)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收取;

B、按照管理費“收支平衡、略有節(jié)余”原則收取;

1)管理服務(wù)費

經(jīng)雙方友好協(xié)商,××國際會展中心每年向**××物業(yè)管理公司一次性支付物業(yè)管理服務(wù)費40萬元。

2)按照《**省住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理辦法》規(guī)定,在××國際會展中心大樓交付使用的同時,按照相應(yīng)的比例及法規(guī)政策的規(guī)定設(shè)立維修基金,以保障××國際會展中心物業(yè)的配套設(shè)施的更新及重大維護費用。

3)按照有關(guān)規(guī)定,建立房屋本體維修基金。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行省級物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

4)外來車輛保管費,車輛場地使用費。

5)其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費用。

增收節(jié)支措施

1.增設(shè)一些工作人員歡迎的便民有償服務(wù)項目,以彌補管理經(jīng)費的不足。

2.有效經(jīng)營管理處商業(yè)用房,經(jīng)營所得用于補充管理費。

3.根據(jù)”精干、高效“原則,推行ISO9002國際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理。在保證ISO9002人力、財力、物力資源的同時選拔一專多能型管理人才,精簡人員,提高工作效益。

4.抓好大樓的綜合管理,加強巡視監(jiān)督,杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象,盡量減少維修費用支出,從而降低管理成本。

管理中需要明確和解決問題

1.移交管理前的水、電費問題

大樓在整體移交接管之前,按照政府規(guī)定,水電需要移交給供水、供電公司,移交工作及費用由××高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司負(fù)責(zé),我公司協(xié)助辦理。

2.開辦費問題

如貴公司委托我公司管理,前期投入較大,我們建議:籌建管理處所需要費用,以雙主共同承擔(dān)為原則,具體雙方可詳議。

3.遺留問題

按規(guī)劃設(shè)計未完成的工程遺留問題由××產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司負(fù)責(zé)完成。

經(jīng)費收支測算

1.依據(jù)

1)根據(jù)××國際會展中心的實際情況進行測算;

2)管理服務(wù)費和收費依據(jù)**省物業(yè)管理收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;

3)人工費:參照物業(yè)管理行為普遍工資水平制訂;

2.××海關(guān)經(jīng)費收支測算表(附后)

獎罰辦法

本方案經(jīng)××產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司認(rèn)可同意后,即草簽物業(yè)管理委托合同。方案中列明國家及省市物業(yè)管理法規(guī)政策中規(guī)定的需開發(fā)單位執(zhí)行的事項為××產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司責(zé)任范圍;規(guī)定管理單位責(zé)任和本方案承諾和管理目標(biāo)及有關(guān)指標(biāo)為**××物業(yè)管理公司責(zé)任范圍。由于雙方單方面未嚴(yán)格履行責(zé)任而造成的損失由責(zé)任方承擔(dān)。

篇2:會展中心物業(yè)管理方案

××國際會展中心

物業(yè)管理方案*省××物業(yè)管理有限公司

二ΟΟ×年月日

××國際會展中心物業(yè)管理方案

物業(yè)概況

××國際會展中心坐落在××市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)(該開發(fā)區(qū)是中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)建立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一),由××市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司開發(fā)并運營;是××市東部唯一一家集展覽、會議、商務(wù)辦公、信息服務(wù)于一體的專業(yè)機構(gòu)。會展中心的主體建筑――保稅展貿(mào)大廈是××市東部的標(biāo)志性建筑之一,總建筑面積10800平方米,包括地下一層,地上九層,其中一、二層為展貿(mào)大廳;3―9層為涉外寫字間。預(yù)計20**年五月下旬驗收交付使用。

該會展中心主要配套設(shè)施有:廣場、保稅倉庫、公建、多功能廳等。

主要機電設(shè)備有:電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、供配電、給排水、消防設(shè)施等。

委托管理目的

1.保持和提高物業(yè)的完好程度。通過對會展中心整體物業(yè)的管理與養(yǎng)護和對全體工作人員的管理與服務(wù),以防止使用不當(dāng),損壞物業(yè)。

2.為會展中心全體人員創(chuàng)造良好的工作環(huán)境,提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境。

3.通過對××國際會展中心實施社會化、專業(yè)化、一體化的管理,不斷提高服務(wù)質(zhì)量,維護開發(fā)區(qū)進出口公司權(quán)益,使物業(yè)保值增值。

4.通過良好的物業(yè)管理和服務(wù),幫助××國際會展中心樹立良好的社會形象。

委托管理原則

根據(jù)國家及省市有關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、政策及物業(yè)管理委托合同,本著“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則,執(zhí)行公司“為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針,實行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。

委托管理方式

1.××高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司依據(jù)國家及省市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策以及雙方議定的其他事項,全權(quán)委托**市××實業(yè)發(fā)展有限公司對××國際會展中心實行綜合一體化管理。××公司在管理合同期內(nèi)對會展中心負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)。在經(jīng)濟上實行獨立核算自負(fù)盈虧,盡快實現(xiàn)××國際會展中心辦公優(yōu)化與美化,實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、與環(huán)境效益的同步發(fā)展。

2.委托管理有效年限:5年

委托管理內(nèi)容

1.會展中心房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機房等)的維修、養(yǎng)護與管理。

2.會展中心房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。

3.會展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、棚、停車場等)的維修、養(yǎng)護與管理。

4.會展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護與管理。

5.公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生(各辦公室內(nèi)衛(wèi)生自行打掃),垃圾的收集清運。

6.交通、車輛行駛和停泊管理。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視保安工作。

8.物業(yè)及物業(yè)檔案、資料。

總體目標(biāo)與分項目標(biāo)

l總體目標(biāo)

在管理合同期內(nèi)把××國際會展中心管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的高檔辦公寫字樓。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項管理考核標(biāo)準(zhǔn),在會展中心達(dá)到硬件指標(biāo)后,承諾:會展中心所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗收交付使用后嚴(yán)格按照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)》對會展中心的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目進行維護、修繕和管理;兩年內(nèi)達(dá)到**省或國家級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書。

l分項指標(biāo)

1.房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上,其中發(fā)電機發(fā)電率和消防水泵供水率達(dá)到100%;

2.無重大火災(zāi)、刑事和交通事故;

3.辦公樓內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化國家級達(dá)標(biāo)率100%;

4.辦公樓本體零修、急修及時率:99%以上;

5.違章發(fā)生率1%以下,處理率:100%;

6.管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率:100%;

7.會展中心全體人員對中心的物業(yè)管理滿意率95%以上,投訴處理率100%。

實現(xiàn)目標(biāo)的保證措施

一、管理體制和人員配備

1.管理架構(gòu)

我公司擬設(shè)××國際會展中心物業(yè)管理處作為公司的外派機構(gòu),全面負(fù)責(zé)會展中心的日常管理運作,統(tǒng)管整個會展中心內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂管理目標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)責(zé)任合同,管理處按綜合一體化管理,設(shè)房管部、機電維修隊、護衛(wèi)隊、清潔綠化隊。管理處設(shè)監(jiān)控中心,實行24小時值班。

2.人員配備

按公司ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和××國際會展中心綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度,科學(xué)、合理設(shè)置機構(gòu)人員,力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和公司制定的管理目標(biāo),本著“精干、高效,以崗定人”的原則確定人員編制。管理處擬設(shè)各類人員24人。

副主任1人

房管部

管理員2人

資料、倉管1人

主任1人

清潔綠化4人

機電維修6人

護衛(wèi)隊9人

3.骨干人員的素質(zhì)要求

分類

崗位

職責(zé)

現(xiàn)具備條件(擬招條件)

備注

管理處主任

全面負(fù)責(zé)××國際會展中心物業(yè)管理工作

本科文化,機電專業(yè),具4年以上大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗,協(xié)調(diào)管理能力強,精通ISO9002質(zhì)量體系。

管理處正副主任由公司內(nèi)部委派。

副主任

協(xié)助主任管理機電,維修,消防,車輛管理,治安,房管,綠化,清潔,社區(qū)文化七大服務(wù)項目。

本科文化,具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗,熟悉七大服務(wù)項目操作流程及檢驗標(biāo)準(zhǔn),實踐經(jīng)驗豐富,熟悉ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系

房管部

管理員

負(fù)責(zé)房管工作手冊規(guī)定的工作內(nèi)容,協(xié)助主任做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)各項工作。

大專學(xué)歷,土建或民建專業(yè),具有3年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗,綜合管理,協(xié)調(diào)能力和質(zhì)術(shù)專業(yè)能力均較強。

主管房管員、會計、出納、社區(qū)文化、機電工程技術(shù)員、保安隊長、綠化隊長由公司從其它管理處調(diào)配。

資料員

負(fù)責(zé)管理公司發(fā)放的質(zhì)量管理體系文件和大樓技術(shù)檔案資料,業(yè)主檔案資料,分類整理各類工作記錄表格,兼電腦員。

檔案專業(yè),中專學(xué)歷,擅長質(zhì)術(shù)資料的分類,整理,管理。

倉管員

專職負(fù)責(zé)倉庫管理工作,負(fù)責(zé)物品分類,擬定物品采購計劃。

正派、廉潔、具多年倉庫管理經(jīng)驗。

機電部

水電、電子、空調(diào)、土建、電梯

負(fù)責(zé)會展中心供配電,電子監(jiān)控,公用天線,電梯,消防等設(shè)備的正常運行和養(yǎng)護。

助理工程師以上職稱,熟悉高層樓宇的各種配電、消防、電子、電梯等的管理運作。

普通操作層員工、部分保安、車管、技工、清潔、綠化人員通過招聘,經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、合格者予以錄用。

調(diào)度員

負(fù)責(zé)報警,監(jiān)控中心的值班和處理各類信息,讓調(diào)控中心起到管理“樞紐”作用。

初級以上技術(shù)職稱,工科電子專業(yè),懂ISO9002運作。

護衛(wèi)隊

正副隊長

全面負(fù)責(zé)會展中心的治安和車輛管理工作。

高中文化,退轉(zhuǎn)業(yè)軍人,黨員,軍事素質(zhì)優(yōu)秀,具4年大廈治安隊管理經(jīng)驗。

車輛管理員

負(fù)責(zé)小區(qū)車輛、車場管理工作。

熟悉治安防盜報警系統(tǒng)運用。

清潔綠化隊隊長

負(fù)責(zé)會展中心清潔、綠化維護、整治工作。

技工、園藝專業(yè)、從事多年綠化養(yǎng)護和管理工作經(jīng)驗

4.管理處職責(zé)

1)負(fù)責(zé)對會展中心實施綜合一體化管理,在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司物業(yè)部的指導(dǎo)與監(jiān)督。

2)貫徹執(zhí)行公司制定的

ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),按標(biāo)準(zhǔn)要求實施管理。

3)完成與公司簽定的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。

4)合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。

5)定期對房屋公共配套設(shè)施進行維修養(yǎng)護。

6)負(fù)責(zé)擬訂會展中心月工作計劃。

7)負(fù)責(zé)周檢工作,并作好記錄,接受××高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司和本公司物業(yè)部的監(jiān)督指導(dǎo)。

8)負(fù)責(zé)會展中心的安全、防火工作。

9)協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系,有效開展工作。

二、竣工驗收與移交接管

由××實業(yè)發(fā)展有限公司派員參與甲方同乙方之間的驗收移交,提前介入物業(yè)的前期各項準(zhǔn)備與籌建工作。維護甲方利益,以物業(yè)管理角度出發(fā),從會展中心的驗收交接至順利進駐,我方將全程提供專業(yè)的技術(shù)服務(wù)。

三、××國際會展中心的日常管理運作

原則:全面推行××公司通過國際質(zhì)量認(rèn)證機構(gòu)認(rèn)證的ISO9002質(zhì)量管理體系。會展中心內(nèi)日常機電運行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化,設(shè)施維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO9002規(guī)范運作范疇,嚴(yán)格執(zhí)行《機電設(shè)備管理工作手冊》、《保安工作手冊》、《車輛管理工作手冊》、《大廈清潔工作手冊》、《綠化工作手冊》,注意每一個服務(wù)項目的人員培訓(xùn)、考評,加強日檢、周檢、月檢。

四、對××國際會展中心擬采取的主要管理措施

1.系統(tǒng)培訓(xùn)。為確保會展中心管理早日走上正軌,實現(xiàn)我們對××國際會展中心管理目標(biāo)的承諾,公司將嚴(yán)格按照ISO9002質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定,科學(xué)系統(tǒng)的對會展中心管理處所有管理人員進行全面培訓(xùn),確保管理人員100%持證上崗,全員年培訓(xùn)率達(dá)100%,合格率100%。

1)培訓(xùn)師資。由××公司策劃部負(fù)責(zé)組織辦公室、物業(yè)管理部分批集中培訓(xùn)。授課教師由公司內(nèi)部具有相當(dāng)資格和具有豐富經(jīng)驗的技術(shù)人員、管理人員擔(dān)任,根據(jù)實際工作需要,另聘請專業(yè)人士授課。

2)培訓(xùn)經(jīng)費。第一年按人均300元/年標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費中支出;正常年份按5%的標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費中支出。

3)培訓(xùn)規(guī)定。培訓(xùn)統(tǒng)一由公司策劃部組織考勤,考勤記錄列入年終考核內(nèi)容,占綜合考評成績的20%。

4)培訓(xùn)獎懲。筆試、實操考試中前三名者,分別給予獎勵;新上崗員工未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)成績不合格的,不予錄用;筆試和實操考試中成績不合格者給予一次補考機會,再不通過則給予解聘;參加外送培訓(xùn)成績不合格者,將由本人自費再次培訓(xùn),原培訓(xùn)所占的工作日作為曠工處理。

5)培訓(xùn)計劃。崗前培訓(xùn)計劃和常規(guī)培訓(xùn)計劃。

2.從接管開始在會展中心內(nèi)全面推行ISO9002質(zhì)量體系實施管理,在半年內(nèi)建立運行體系并達(dá)到認(rèn)證的條件。

3.安全防范。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合,以確保隨時處于安全狀態(tài)。

1)加強制度落實

A、根據(jù)會展中心所處地理位置、周邊環(huán)境,合理布崗,責(zé)任承包。

B、要求護衛(wèi)員嚴(yán)格按照公司ISO9002物業(yè)管理體系文件《保安工作手冊》規(guī)范運作,文明執(zhí)勤,規(guī)范上崗。對照護衛(wèi)員日常行為,嚴(yán)格執(zhí)行。由護衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)護衛(wèi)員的日檢,確保護衛(wèi)員隊伍的素質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)。

C、專業(yè)負(fù)責(zé)調(diào)控中心,確保24小時全方位監(jiān)控。

D、加強崗位管理。保安擬定設(shè)固定崗、流動哨和巡邏隊,整個大樓區(qū)域24小時全方位檢查,明確責(zé)任區(qū),劃分責(zé)任人。

E、堅持查崗制度。護衛(wèi)隊長、房管員、管理處主任、公司物業(yè)管理部按公司ISO9002程序文件規(guī)定和頻率不定期夜間查崗,并根據(jù)查崗情況給予通報,漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。

F、加強大樓內(nèi)流動人員及外來人員的管理和防范,建立流動人員檔案,并定期核查。

G、落實安全責(zé)任制,明確責(zé)任人。公司與管理處、管理處與護護衛(wèi)隊長簽訂治安目標(biāo)管理責(zé)任書,明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn),并分級跟蹤驗證、考評。同時,各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人,全體護衛(wèi)隊員、車輛管理員都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊隊員。

H、加強車輛管理。車輛管理是物業(yè)管理中治管理和重要組成部分,內(nèi)部車輛管理要一車一號,固定車號。外來車輛須遵守保安人員指揮,按序停放,并發(fā)放臨時出入卡。

4.清潔衛(wèi)生。為維護××國際會展中心物業(yè)良好的硬件設(shè)施,尤其是搞好大樓內(nèi)部設(shè)施的保養(yǎng),擬購置進口電動清掃機、刨光機、打蠟機各一臺,從先進的設(shè)備著手,并外送培訓(xùn)操作人員,從而達(dá)到最佳的維護、保養(yǎng)。

5.溝通與會展中心工作人員之間的聯(lián)系,多渠道開展宣傳活動。

編制《××國際會展中心用戶手冊》,詳細(xì)介紹××物業(yè)管理公司的服務(wù)宗旨,企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的服務(wù)項目,物業(yè)管理各項法規(guī)、中心工作人員須遵守的管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有:××公司介紹、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、入住事宜、保潔規(guī)定及措施、保安措施;水、電的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、娛樂場所管理規(guī)定上、防火須知、噪音限制、泊車服務(wù)、常用電話號碼以及處罰規(guī)定等。《手冊》一人一冊并簽字領(lǐng)取。

6.開展豐富多彩的公益和活動。

在物業(yè)管理過程中,通過開展藍(lán)球賽,乒球等各類體育比賽,加強物業(yè)公司工作人員與會展中心全體工作人員的友好合作關(guān)系,樹立“物業(yè)公司是業(yè)主的朋友”的工作氛圍。

7.從管理××國際會展中心前期開始即導(dǎo)入VI企業(yè)形象識別系統(tǒng),建立統(tǒng)一的VI標(biāo)識、標(biāo)牌系列,包括:會展中心的平面圖、公共設(shè)施指示牌、宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等,塑造會展中心高尚、文明的文化氛圍。ISO9002的規(guī)范運作和VI的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好物業(yè)管理效應(yīng)必將提高××國際會展中心的知名度和美譽度。

管理用房和管理經(jīng)費來源

1.管理用房及管理處商業(yè)用房

根據(jù)國家及省市物業(yè)管理有關(guān)政策、法規(guī),××國際會展中心需提供管理用房

_____平方米、員工宿舍_____平方米、商用房_____平方米,并應(yīng)具備基本辦公及居住條件。

2.管理經(jīng)費來源

××國際會展中心管理收費遵循二個原則:

A、按照國家及**物業(yè)管理行業(yè)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收取;

B、按照管理費“收支平衡、略有節(jié)余”原則收取;

1)管理服務(wù)費

經(jīng)雙方友好協(xié)商,××國際會展中心每年向**××物業(yè)管理公司一次性支付物業(yè)管理服務(wù)費40萬元。

2)按照《**省住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理辦法》規(guī)定,在××國際會展中心大樓交付使用的同時,按照相應(yīng)的比例及法規(guī)政策的規(guī)定設(shè)立維修基金,以保障××國際會展中心物業(yè)的配套設(shè)施的更新及重大維護費用。

3)按照有關(guān)規(guī)定,建立房屋本體維修基金。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行省級物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

4)外來車輛保管費,車輛場地使用費。

5)其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費用。

增收節(jié)支措施

1.增設(shè)一些工作人員歡迎的便民有償服務(wù)項目,以彌補管理經(jīng)費的不足。

2.有效經(jīng)營管理處商業(yè)用房,經(jīng)營所得用于補充管理費。

3.根據(jù)”精干、高效“原則,推行ISO9002國際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理。在保證ISO9002人力、財力、物力資源的同時選拔一專多能型管理人才,精簡人員,提高工作效益。

4.抓好大樓的綜合管理,加強巡視監(jiān)督,杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象,盡量減少維修費用支出,從而降低管理成本。

管理中需要明確和解決問題

1.移交管理前的水、電費問題

大樓在整體移交接管之前,按照政府規(guī)定,水電需要移交給供水、供電公司,移交工作及費用由××高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司負(fù)責(zé),我公司協(xié)助辦理。

2.開辦費問題

如貴公司委托我公司管理,前期投入較大,我們建議:籌建管理處所需要費用,以雙主共同承擔(dān)為原則,具體雙方可詳議。

3.遺留問題

按規(guī)劃設(shè)計未完成的工程遺留問題由××產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司負(fù)責(zé)完成。

經(jīng)費收支測算

1.依據(jù)

1)根據(jù)××國際會展中心的實際情況進行測算;

2)管理服務(wù)費和收費依據(jù)**省物業(yè)管理收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;

3)人工費:參照物業(yè)管理行為普遍工資水平制訂;

2.××海關(guān)經(jīng)費收支測算表(附后)

獎罰辦法

本方案經(jīng)××產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司認(rèn)可同意后,即草簽物業(yè)管理委托合同。方案中列明國家及省市物業(yè)管理法規(guī)政策中規(guī)定的需開發(fā)單位執(zhí)行的事項為××產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司責(zé)任范圍;規(guī)定管理單位責(zé)任和本方案承諾和管理目標(biāo)及有關(guān)指標(biāo)為**××物業(yè)管理公司責(zé)任范圍。由于雙方單方面未嚴(yán)格履行責(zé)任而造成的損失由責(zé)任方承擔(dān)。

篇3:陜西省物業(yè)管理條例

  居住物業(yè)是指具備居住功能、供人們生活居住的建筑,包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等,當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場地。

  陜西省物業(yè)管理條例全文

  第一章總則

  第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規(guī),結(jié)合本省實際,制定本條例。

  第二條本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主以管理規(guī)約為基礎(chǔ),自行管理或者通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

  第三條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。

  第四條物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠實信用的原則。

  第五條省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

  縣級以上人民政府其他有關(guān)部門按照各自職責(zé),做好物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

  第六條設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)推進住房制度改革,對不符合物業(yè)管理條件的居住區(qū)進行治理,完善市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施,使其達(dá)到實施物業(yè)管理的條件。

  第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

  第一節(jié)業(yè)主大會籌備組

  第七條已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的,房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

  尚未進行房屋權(quán)屬登記,但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人,在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。

  業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù),不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

  第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

  第九條物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的,可以召開首次業(yè)主大會會議:

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的;(二)首套房屋出售并交付使用滿兩年的,且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。

  第十條物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第九條規(guī)定的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位未及時履行告知義務(wù)的,業(yè)主可以書面形式告知。

  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知三十日內(nèi),組織成立業(yè)主大會籌備組。縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)。

  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府未在規(guī)定期限內(nèi)履行組織成立業(yè)主大會籌備組職責(zé)的,業(yè)主可以自行組織成立業(yè)主大會,按照本條例規(guī)定行使業(yè)主大會權(quán)利。

  第十一條業(yè)主大會籌備組由五至九人組成,其中街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員一名,建設(shè)單位的代表一名,其余為業(yè)主代表。

  業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任,業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生。

  業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  第十二條建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作,提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、房屋及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地的基本情況等文件資料,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相應(yīng)的人力、場地支持。

  第十三條業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé):

  (一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容;(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;(三)確認(rèn)業(yè)主身份,制作業(yè)主名冊,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法;(五)提出業(yè)主委員會成員候選人名單;(六)承擔(dān)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

  業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前將前款第(一)項至第(五)項的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

  第十四條業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

  業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起,移交業(yè)主名冊等有關(guān)資料,并終止活動。

  業(yè)主大會籌備組工作所需經(jīng)費,由建設(shè)單位承擔(dān)。

  第二節(jié)業(yè)主大會

  第十五條下列事項由業(yè)主大會決定:

  (一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)選舉、更換業(yè)主委員會成員;(三)聽取和通過業(yè)主委員會的工作報告;(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)管理、使用和續(xù)籌專項維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

  業(yè)主大會決定前款第(五)項、第(六)項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi),將決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并以書面形式告知全體業(yè)主。

  第十六條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主,且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

  業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的,可以全體業(yè)主參加,也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加;采用書面形式征求意見的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)實名簽署意見,并由業(yè)主委員會將征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,業(yè)主有查閱相關(guān)資料的權(quán)利。

  業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議,但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書,并載明委托事項。

  業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。

  第十七條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法進行表決,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

  第十八條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對業(yè)主合理使用專有部分的權(quán)利和義務(wù),物業(yè)共有部分的使用、維修、養(yǎng)護、管理、收益辦法,業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類費用的方式,違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

  業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會成員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。

  管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益,其示范文本由省建設(shè)行政主管部門制定。

  第十九條首次業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,應(yīng)當(dāng)自通過之日起十五日內(nèi),由業(yè)主委員會報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

  第二十條業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

  有下列情況之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議:

  (一)占總?cè)藬?shù)五分之一以上業(yè)主提議的;(二)發(fā)生突發(fā)事件需要及時處理的;(三)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項。

  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在組織召開業(yè)主大會會議十五日前,將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并書面告知全體業(yè)主,但前款第(二)項情況除外。

  第二十一條業(yè)主委員會不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會會議職責(zé)的,業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期組織召開;逾期仍未召集的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會。

  第二節(jié)業(yè)主委員會

  第二十二條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作,受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。

  業(yè)主委員會履行下列職責(zé):

  (一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定;(二)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)服務(wù)合同的實施情況;(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(四)審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M用;(五)監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;(六)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(七)監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行;(八)調(diào)解物業(yè)使用糾紛;(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

  第二十三條業(yè)主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。

  業(yè)主委員會組成人數(shù)為單數(shù),組成人員任期一般為三年,可以連選連任。

  業(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

  第二十四條業(yè)主委員會可以根據(jù)需要聘請專職工作人員,負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。

  業(yè)主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬,由業(yè)主大會決定。

  第二十五條業(yè)主委員會組成人員實行差額選舉,差額比例不得低于五分之一。

  未當(dāng)選業(yè)主委員會主任、副主任、委員的,按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議,不具有表決權(quán)。

  第二十六條業(yè)主委員會組成人員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表,并符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;(二)履行業(yè)主義務(wù),未拖欠專項維修資金或者未違反物業(yè)服務(wù)合同惡意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費;(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;(四)遵紀(jì)守法,熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,具有一定的公信力和組織能力;(五)具備必要的工作時間。

  第二十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時應(yīng)當(dāng)提交以下材料:

  (一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;(三)業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況。

  物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。

  業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后,應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  備案事項發(fā)生變更時,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告原備案單位,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  第二十八條業(yè)主委員會組成人員不得有下列行為:

  (一)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物;(二)承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作;(三)接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。

  第二十九條業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的,其業(yè)主委員會組成人員資格自行終止:

  (一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的;(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;(四)被判處刑罰的。

  第三十條業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過,其業(yè)主委員會組成人員資格終止:

  (一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)或者無故三次缺席業(yè)主委員會會議的;(二)不履行業(yè)主義務(wù),不遵守管理規(guī)約,情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正的;(三)違反本條例第二十八條規(guī)定的;(四)向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的;(五)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

  第三十一條業(yè)主委員會主任資格終止的,由業(yè)主委員會組成人員推選一位副主任任主任;副主任資格終止的,由業(yè)主委員會組成人員從委員中推選副主任;委員資格終止的,由候補委員按照得票多少依次遞補。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告組成人員的變更情況。

  業(yè)主委員會組成人員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。

  第三十二條業(yè)主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責(zé)時,由其委托的副主任召集;主任因喪失業(yè)主委員會成員資格不能履行職責(zé)時,由排序在先的副主任召集。

  經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的,由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

  第三十三條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)有表決權(quán)的組成人員出席,作出決定須經(jīng)有表決權(quán)的組成人員半數(shù)以上簽名同意。

  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi),將會議情況以及決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  第三十四條業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項,應(yīng)當(dāng)于會議召開三日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會議議程,聽取業(yè)主的意見和建議。

  第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,業(yè)主在十五日內(nèi)未提出異議的,換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的,由業(yè)主委員會重新提出人選名單。

  業(yè)主委員會換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單,差額比例不低于五分之一,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選。

  業(yè)主委員會換屆籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會任期屆滿前,組織召開業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

  第三十六條業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會后,原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi),將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

  第三十七條業(yè)主委員會半數(shù)以上辭職,或者專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主要求業(yè)主委員會提前換屆的,由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織成立業(yè)主委員會換屆籌備組,組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任,其他人員由業(yè)主推選。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)按照本條例第三十五條第二款、第三款的規(guī)定組織換屆選舉,原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十日內(nèi)完成移交工作。

  第三十八條占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名,可以向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會組成人員的建議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到罷免建議之日起十五日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

  業(yè)主大會罷免業(yè)主委員會組成人員須經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。

  第四節(jié)其他規(guī)定

  第三十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。

  業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

  業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主合法權(quán)益的,受損害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

  第四十條業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定,或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定,由簽名同意該決定的成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

  第四十一條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān),經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會決定。

  業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式公告,業(yè)主可以查詢。

  第三章前期物業(yè)管理

  第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域劃分

  第四十二條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,按照相對獨立、便于管理的原則,由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門劃定。

  第四十三條物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定進行具體劃分:

  (一)按照物業(yè)項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;(二)物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域,但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的,可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;(三)已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域,其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的,經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的,經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后,可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

  對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的,由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。

  第四十四條新建建設(shè)項目擬實行物業(yè)管理的,建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時,持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案向縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。

  縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi),在征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進行劃分,并書面告知建設(shè)單位。

  第二節(jié)前期物業(yè)管理

  第四十五條新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)工程竣工驗收合格后,其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備下列條件,方可交付使用:

  (一)生活用水納入公共供水管網(wǎng),并供水到戶;(二)用電納入供電網(wǎng)絡(luò),不得使用臨時施工用電;(三)雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng);(四)在城市管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域,完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)狻⒐峁艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接,并安裝燃?xì)夥謶粲嬃垦b置和熱計量裝置;(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶,安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位;(六)住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連;(七)按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫(位)、公共服務(wù)設(shè)施、公用消防設(shè)施的建設(shè),具備必要的綠化用地和設(shè)施;(八)分期建設(shè)的住宅區(qū),其相關(guān)配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)滿足交付使用部分基本使用功能的要求;(九)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。建設(shè)單位在新建住宅交付使用前,應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定,對住宅區(qū)進行驗收,并向設(shè)區(qū)的市或者縣(市)建設(shè)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。

  建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)時,應(yīng)當(dāng)提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗收文件,以及第一款所列的附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件和資料。

  第四十六條前期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會或者業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

  第四十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,逐步采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  第四十八條住宅物業(yè)的建設(shè)單位采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時,現(xiàn)售商品房應(yīng)當(dāng)在出售前三十日完成招標(biāo),預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成招標(biāo)。

  第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前制定符合本條例第十八條第一款和第三款規(guī)定的臨時管理規(guī)約,并與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

  臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起十五日內(nèi),報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

  第五十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將備案后的臨時管理規(guī)約在銷售場所公示。

  建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費的時間、標(biāo)準(zhǔn)和方式。

  物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時,應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

  第五十一條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是期限尚未屆滿,業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

  第五十二條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)時,應(yīng)當(dāng)共同對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行交接查驗,不符合竣工驗收資料的,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

  第五十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

  (一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(五)業(yè)主名冊;(六)物業(yè)管理必需的其他資料。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi),將物業(yè)管理區(qū)域的土地使用證、物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)證移交業(yè)主委員會。

  第五十四條新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房:

  (一)物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的,按物業(yè)建筑面積的3‰提供,但最低不得少于一百平方米;(二)物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的,除按照三十萬平方米的3‰提供外,超過部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)提供;(三)具備水、電等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。

  業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑,建筑面積不少于三十平方米。

  物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有,并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。

  第五十五條建設(shè)單位在申請商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時,應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)用房面積和位置,并在商品房預(yù)售或者銷售時予以公示。

  設(shè)區(qū)的市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置,業(yè)主有權(quán)查詢。

  第五十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房配置獨立的水、電等計量器具。

  第五十七條從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè),應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)管理資質(zhì)證書。

  物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。

  第五十八條一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)管理服務(wù)。

  第五十九條業(yè)主大會可以決定采用招標(biāo)或者協(xié)議的方式,選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  業(yè)主大會決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由業(yè)主委員會組織招標(biāo),并代表業(yè)主與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

  業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后,提請業(yè)主大會投票表決。

  第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與業(yè)主委員會簽訂合同之日起十五日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

  第六十一條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

  (一)物業(yè)的基本情況;(二)委托方和受托方的權(quán)利義務(wù);(三)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求;(四)物業(yè)管理服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;(五)物業(yè)的養(yǎng)護和維修要求;(六)合同的期限、變更和解除;(七)合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式;(八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;(九)專項維修資金的管理使用;(十)物業(yè)管理服務(wù)用房;(十一)雙方當(dāng)事人約定的其他事項。

  物業(yè)服務(wù)合同示范文本由省建設(shè)行政主管部門制定。

  第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提供下列服務(wù):

  (一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理;(二)物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;(三)公共綠化的養(yǎng)護和管理;(四)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);(五)車輛停放管理服務(wù),保障道路暢通;(六)物業(yè)檔案、資料管理;(七)裝飾裝修管理服務(wù);(八)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定,或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

  第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,聘請專業(yè)機構(gòu)承擔(dān)機電設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務(wù),但不得將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。

  第六十四條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則,分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

  物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)和形式,由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和本省物業(yè)服務(wù)價格有關(guān)規(guī)定,在物業(yè)服務(wù)合同中約定,并向價格行政主管部門備案。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目及收費標(biāo)準(zhǔn)等事項。

  第六十五條供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位,應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取有關(guān)費用:

  (一)業(yè)主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業(yè)主收取;(二)部分業(yè)主共同使用的,由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?(三)全體業(yè)主共同使用的,由全體業(yè)主分?jǐn)?(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月公布物業(yè)管理區(qū)域的水、電總用量,業(yè)主的水、電總用量,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的水、電用量,公攤的水、電用量和費用的計算方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取水、電費用不得改變政府定價。

  第六十六條供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付手續(xù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主加收手續(xù)費等額外費用。

  供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。

  供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位違反前款規(guī)定,給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第六十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,制定應(yīng)急預(yù)案對突發(fā)事件的預(yù)防和應(yīng)對作出規(guī)定。發(fā)生突發(fā)事件時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時,應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作。

  第六十八條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會。

  業(yè)主大會決定續(xù)聘的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿七日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

  業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

  第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交下列資料和財物,并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作:

  (一)業(yè)主共有的結(jié)余資金;(二)第五十三條規(guī)定的資料;(三)物業(yè)服務(wù)用房;(四)維修、保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料;(五)物業(yè)管理期間配置的屬業(yè)主共有的固定設(shè)施設(shè)備;(六)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財物。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物。

  第七十條業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生爭議的,可以要求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解,也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。

  業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為,可以向物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查核實,并依法處理。

  第五章物業(yè)的使用和維護

  第七十一條物業(yè)使用中不得有下列行為:

  (一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者在外墻體開設(shè)、擴大門窗;(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,擅自移動共用設(shè)施設(shè)備;(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;(四)存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品;(五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;(六)侵占綠地,毀壞花草樹木;(七)亂倒垃圾、亂堆雜物;(八)亂設(shè)攤點、亂停車輛;(九)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;(十)排放有毒、有害物質(zhì),發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;(十一)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛;(十二)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

  發(fā)生上述行為時,業(yè)主有權(quán)投訴、舉報,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時處理。

  第七十二條任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。因物業(yè)維修或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

  第七十三條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護時,相關(guān)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)予以配合;相關(guān)業(yè)主或者使用人不予配合造成其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

  因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,造成相關(guān)業(yè)主的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第七十四條業(yè)主裝飾裝修房屋,應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,并對房屋裝修裝飾施工進行監(jiān)督。

  業(yè)主違反房屋裝修裝飾規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報告有關(guān)行政主管部門依法處理;造成相鄰業(yè)主損失或者對公共利益造成損害的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第七十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。

  占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的,由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項。業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的,場地占用費屬于全體業(yè)主共有,業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)收取機動車輛停放服務(wù)費。

  機動車輛停放服務(wù)費、機動車輛場地占用費的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放機動車輛的,不得占用消防通道,不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。

  第七十六條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、租賃等經(jīng)營行為的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意,并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益屬于全體業(yè)主共有,主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

  第七十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院及其建設(shè)行政主管部門規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

  第七十八條新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè),其建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗收合格后、申請不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記前,按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例,一次性向物業(yè)所在地的設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的物業(yè)保修金專門賬戶交存物業(yè)保修金。

  物業(yè)保修金專門賬戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立專戶。建設(shè)單位在辦理不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記時,應(yīng)當(dāng)提供專戶銀行出具的物業(yè)保修金全額交存證明。

  第七十九條物業(yè)保修金保證的保修責(zé)任期限,自建設(shè)單位將住宅交付業(yè)主使用之日起計算,保修責(zé)任期滿后,根據(jù)建設(shè)單位的申請退還。

  房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。物業(yè)保修金全部退還后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法、依約繼續(xù)履行相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任。

  第八十條物業(yè)保修期限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的,建設(shè)單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后,應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)派人到現(xiàn)場核查情況,情況屬實的應(yīng)當(dāng)在七十二小時內(nèi)予以維修。

  第八十一條物業(yè)保修期限內(nèi),建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的,業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請,經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門委托的建筑工程質(zhì)量檢測機構(gòu)鑒定后,屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問題的,由業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修,所需費用從物業(yè)保修金中墊支。

  縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)保修金動用后三日內(nèi)書面通知建設(shè)單位,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到書面通知之日起十五日內(nèi)足額補存。

  建設(shè)單位對維修責(zé)任承擔(dān)有異議的,可以在前款規(guī)定的期限內(nèi)依法提起民事訴訟或者申請仲裁,由人民法院或者仲裁委員會確定的責(zé)任人,在相關(guān)法律文書生效之日起十五日內(nèi)補存物業(yè)保修金。逾期不起訴或申請仲裁的,視為其認(rèn)可承擔(dān)維修責(zé)任。

  第八十二條物業(yè)保修期間,建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷等原因注銷的,物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額提存。

  第八十三條符合下列條件之一的,保修責(zé)任期滿后本息余額退還建設(shè)單位:

  (一)未出現(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題;(二)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題,但建設(shè)單位已按相關(guān)規(guī)定進行維修并經(jīng)驗收合格,或者與業(yè)主就維修費用承擔(dān)達(dá)成和解協(xié)議并履行給付義務(wù);(三)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題且雙方就責(zé)任承擔(dān)發(fā)生爭議,但建設(shè)單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務(wù)。

  物業(yè)保修期間建設(shè)單位已經(jīng)注銷的,保修責(zé)任期滿后其交付的物業(yè)保修金本息余額依法列入清算財產(chǎn)。

  第八十四條物業(yè)保修責(zé)任期滿前30日,物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將擬退還物業(yè)保修金事項在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示。

  第八十五條物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設(shè)單位,公布該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)保修金的交存、使用情況,接受業(yè)主和建設(shè)單位的監(jiān)督。

  第八十六條省建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)保修金的交存、使用、管理和退還實施監(jiān)督管理。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門制定。

  第六章專項維修資金的使用和管理

  第八十七條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主以及出售公有住房的單位,應(yīng)當(dāng)交存專項維修資金。

  專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

  物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后需要使用專項維修資金時,住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)或者公有住房尚未售出,或者建設(shè)單位、公有住房售房單位保留自用、經(jīng)營的,建設(shè)單位、公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的建筑面積,分?jǐn)偽飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用。

  第八十八條下列費用不得從專項維修資金中列支:

  (一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;(二)依法應(yīng)當(dāng)由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用;(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用;(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

  第八十九條商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。

  設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門,應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況合理確定交存標(biāo)準(zhǔn),公布每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額,并適時調(diào)整。

  第九十條已售公有住房的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。

  公有住房售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取專項維修資金。

  第九十一條商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前,將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。

  業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時,應(yīng)當(dāng)提供交存專項維修資金的憑證;未提供憑證的,建設(shè)單位不得將房屋交付使用。

  已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋權(quán)屬登記前,將首期專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶,或者交由售房單位存入公有住房專項維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起三十日內(nèi),將提取的專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶。

  業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有,從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

  第九十二條業(yè)主大會成立前,商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的專項維修資金,由物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)行政主管部門代管;已售公有住房專項維修資金,由設(shè)區(qū)的市、縣(市)財政部門或者物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)管理。

  設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地的商業(yè)銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。

  開立專項維修資金專戶,應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬,按房屋門戶號設(shè)分戶賬;未劃分物業(yè)管理區(qū)域的,以幢為單位設(shè)賬,按房屋門戶號設(shè)分戶賬。

  第九十三條業(yè)主大會成立后,專項維修資金代管部門或者管理部門應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的專項維修資金賬戶,并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。

  專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位,由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金管理制度。

  設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主大會開立的專項維修資金賬戶以及資金使用進行監(jiān)督。

  第九十四條業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存30%的,應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。

  續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的,按照設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門會同同級財政部門制定的續(xù)交具體管理辦法執(zhí)行。

  第九十五條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時,結(jié)余的專項維修資金隨所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

  房屋滅失的,按照下列規(guī)定返還結(jié)余的專項維修資金:

  (一)業(yè)主交存的返還業(yè)主;(二)公有住房售房單位交存的部分返還售房單位;售房單位不存在的,按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級國庫。

  第九十六條本條例實施前商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主已經(jīng)交存的專項維修資金,該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會尚未成立的,應(yīng)當(dāng)自本條例實施之日起三十日內(nèi)交由設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門代管;已售公有住房專項維修資金,該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會尚未成立的,應(yīng)當(dāng)自本條例實施之日起三十日內(nèi)交由設(shè)區(qū)的市、縣(市)財政部門或者物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)管理。

  該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會已經(jīng)成立的,專項維修資金先由代管部門或者管理部門接收后按照本條例第九十三條的規(guī)定執(zhí)行。

  專項維修資金管理辦法的實施細(xì)則由省建設(shè)部門會同省財政部門制定。

  第七章法律責(zé)任

  第九十七條違反本條例第十條第二款規(guī)定,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知三十日內(nèi),未組織成立首次業(yè)主大會籌備組的,由縣(市、區(qū))人民政府責(zé)令限期改正,逾期未改正的,對負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予行政處分。

  第九十八條違反本條例第三十一條第二款規(guī)定,業(yè)主委員會組成人員資格終止后,逾期不交回有關(guān)資料、印章的,由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令交回;造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第九十九條違反本條例第四十五條第一款規(guī)定,新建住宅的附屬設(shè)施設(shè)備不符合規(guī)定條件交付使用的,由縣級以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令停止交付使用;拒不停止的,處交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下的罰款。

  第一百條違反本條例第四十七條第二款規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由縣級以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

  第一百零一條違反本條例第四十八條規(guī)定,建設(shè)單位未按規(guī)定時限完成招標(biāo)的,由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正,可以處一萬元以上五萬元以下的罰款。

  第一百零二條有下列情形之一的,由縣級以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處五千元以上一萬元以下罰款:

  (一)違反本條例第四十九條第二款規(guī)定,建設(shè)單位未按時將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同報送備案的;(二)違反本條例第五十條第一款規(guī)定,建設(shè)單位未將備案后的臨時管理規(guī)約在銷售場所公示的;(三)違反本條例第六十條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將物業(yè)服務(wù)合同報送備案的。

  第一百零三條違反本條例第五十二條規(guī)定,建設(shè)單位在交接查驗時,對不符合竣工驗收資料的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備未處理的,由縣級以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正,逾期未改正的,處五萬元以上三十萬元以下的罰款。

  第一百零四條違反本條例第五十四條第一款規(guī)定,建設(shè)單位未按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的,由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

  第一百零五條違反本條例第五十四條第三款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的,由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正,給予警告,并處一萬元以上十萬元以下罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

  第一百零六條違反本條例第五十七條第一款規(guī)定,未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得,并處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  以欺騙手段取得資質(zhì)證書的,依照前款規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

  違反本條例第五十七條第二款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令停止違法行為,處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第一百零七條違反本條例第五十三條、第六十九條第一款規(guī)定,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料和證書的,由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交的,對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款。

  違反本條例第六十九條第二款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物的,由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令追回;造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第一百零八條違反本條例第六十三條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人的,由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第一百零九條違反本條例第六十四條第三款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目及收費標(biāo)準(zhǔn)等事項的,由縣級以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

  第一百一十條違反本條例第六十五條第二款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定公布物業(yè)管理區(qū)域的水、電總用量,業(yè)主的水、電總用量,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的水、電用量,公攤的水、電用量和費用的計算方式的,由縣級以上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

  第一百一十一條違反本條例第六十八條第三款規(guī)定,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時退出物業(yè)管理區(qū)域的,由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期退出;逾期未退出的,處五萬元以上三十萬元以下的罰款。

  第一百一十二條違反本條例第七十一條、第七十二條、第七十六條規(guī)定,有下列行為之一的,由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,對個人處一千元以上一萬元以下罰款;對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用:

  (一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者在外墻體開設(shè)、擴大門窗的;(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,擅自移動共用設(shè)施設(shè)備的;(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地的;(四)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

  第一百一十三條違反本條例第七十八條第一款、第八十一條第二款、第三款規(guī)定,建設(shè)單位未按規(guī)定交納、補存物業(yè)保修金的,由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期交納;逾期不交納的,自逾期之日起按日加收滯納部分0.5‰的滯納金,可以處十萬元以上三十萬元以下的罰款。

  第一百一十四條違反本條例第八十七條第二款規(guī)定,挪用專項維修資金的,由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額兩倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的,依法追究負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

  違反本條例第八十七條第三款規(guī)定,建設(shè)單位、公有住房售房單位未按規(guī)定分?jǐn)偽飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用的,由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處應(yīng)分?jǐn)傎M用兩倍的罰款,并轉(zhuǎn)入該物業(yè)管理區(qū)域?qū)m椌S修資金專戶。

  第一百一十五條違反本條例第九十一條第二款規(guī)定,業(yè)主未提供交存專項維修資金憑證,建設(shè)單位擅自將房屋交付使用的,由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,由建設(shè)單位代業(yè)主履行交納專項維修資金的義務(wù)。

  第一百一十六條違反本條例第九十六條第一款規(guī)定,未在規(guī)定時限內(nèi)將商品住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)專項維修資金交由物業(yè)行政主管部門代管的,由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期轉(zhuǎn)交,逾期未轉(zhuǎn)交的,處專項維修資金總額1%以上5%以下的罰款。

  未在規(guī)定時限內(nèi)轉(zhuǎn)交已售公有住房專項維修資金的,由縣級以上財政部門或者物業(yè)管理行政主管部門依照前款規(guī)定處罰。

  第一百一十七條違反本條例規(guī)定的行為,法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的,從其規(guī)定。

  第一百一十八條縣級以上物業(yè)管理行政主管部門作出吊銷資質(zhì)證書、二十萬元以上罰款處罰決定的,應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人有要求聽證的權(quán)利。

  第一百一十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù),導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的,依法承擔(dān)民事責(zé)任。

  業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其交納,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

  第一百二十條國家機關(guān)工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

  第八章附則

  第一百二十一條本條例中有關(guān)的專業(yè)用語含義:

  (一)自用部位,是指門戶以內(nèi)業(yè)主使用的房間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位;(二)自用設(shè)施設(shè)備,是指門戶以內(nèi)業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃?xì)獾墓艿溃娋€以及水、電、氣戶表等設(shè)備;(三)共用部位,是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等;(四)共用設(shè)施設(shè)備,是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設(shè)施設(shè)備。

  第一百二十二條本條例自20*年5月1日起施行。

  物業(yè)管理的基本原則

  (一)權(quán)責(zé)分明原則:在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確,物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ),業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體,是物業(yè)管理權(quán)的核心。

  (二)業(yè)主主導(dǎo)原則:業(yè)主主導(dǎo),是指在物業(yè)管理活動中,以業(yè)主的需要為核心,將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導(dǎo),是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

  (三)服務(wù)第一原則:所做的每一項工作都是服務(wù),物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

  (四)統(tǒng)一管理原則:一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會,一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

  (五)專業(yè)高效原則:物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理,并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān),物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

  (六)收費合理原則:物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符,物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。

  (七)公平競爭原則:物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物,在市場經(jīng)濟中應(yīng)當(dāng)實行公開、公平、公正的競爭機制,在選聘物業(yè)管理企業(yè)時,應(yīng)該堅持招標(biāo)、投標(biāo)制度,委托方發(fā)標(biāo),一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo),招標(biāo)要公開,揭標(biāo)要公正。

  (八)依法行事原則:物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜,涉及到法律非常廣泛,整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》,是具有法律效力的規(guī)范文書,是物業(yè)管理的基本依據(jù)。