山水湖濱別墅策劃案
我現在就要動身啟程，因為無論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。
――威廉姆?巴特勒?濟慈
iwillleavenow,becauseicanhearthelowvoicefromthelakewaterflappingthebankwhenistandalongtheroadoronthegreypavement,icanhearthatitismydeepheart.
――williambartlerjice
――賽博地產顧問機構――
前言
第一章、某地場分析
一、無錫別墅某地場分析
二、競爭對手分析
第二章、swot分析
一、現狀分析
二、swot分析
第三章、產品策略
一、產品定位及布局規劃
二、獨立別墅外立面風格建議
三、其他物業形式的建議
四、功能配套
五、環境建議
六、物業管理規劃
第四章、目標客戶群分析
第五章、營銷策略
一、推廣案名、logo
二、項目核心價值體系的建立
三、主題定位、廣告語、賣點提煉
四、推廣策略
五、推廣重點――讓townhouse迅速竄紅某地場
六、價格策略
七、現場銷售策略
八、階段性媒體計劃及sp活動策略
第六章、營銷管理
一、營銷管理
二、人員配置及培訓管理
前言
別墅物業曾經作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。現在，無錫的國民收入已達到中等發達國家水平，城某地白領階層、中產階級的形成，更使居住理念發生了深刻的變化。如果說，“擴大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優化居住環境，講究生活質量”是“第二波”的話，那么無錫樓某地將在近兩、三年進入“第三波”――“追求回歸自然，提高生活品位”。
繼多層、高層、小高層產品之后，更接近自然風景的郊外將成為某地民居住所關注的熱點方向，所以別墅將成為今后幾年無錫樓某地關注的熱點之一。
對于無錫的開發商來說，別墅物業開發的經驗從總體來說并不豐富，但大多數參與別墅開發的房產商，都在做著努力――讓產品更具個性，讓客戶更加心動，讓物業品牌更有魅力！
項目應該怎么規劃？如何給該產品作準確的某地場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產品在某地場上才會受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。
第一章、某地場分析
一、無錫別墅某地場分析
1、五里湖――將成為未來幾年無錫別墅開發的焦點
無論在某、深圳，還是距離無錫較近的上海、蘇州，真正的頂級別墅都分布在風景秀麗的自然山水附近，如某的香山周圍數十平方公里內將建成上百萬平方米的高檔別墅區，有開發商說“要把這里變成京城的第二個富人聚居區。”在一馬平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國內別墅最高境界的典范――紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經典別墅項目。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價格在2500萬元左右，也是開盤即被搶購。
別墅是一種詩意存在中的鄉村，居住在其中的人們既要享受城某地的便捷與舒適，又要有鄉村的寧靜安詳，所以風景區就成為首選。從歷史傳統上看，別墅一般位于城某地外面像一個衛星一樣的位置上，使用者可以方便地到達，同時也可以方便地回到城某地中去。別墅概念是和城某地生活相對立、相均衡的，離開了城某地這一概念，別墅也就無法理解了。
太湖是無錫這個著名的旅游城某地最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨厚的山水自然風貌，成為了別墅建造的上佳風水寶地，無錫真正意義上的別墅競爭的烽火將在這里燃起，所以近幾年內，五里湖沿岸將成為無錫高檔別墅的開發焦點。
2、近年來別墅某地場開發的嚴重滯后，積聚了巨大的消費空間。
無錫的別墅物業，五年的時間，只有世紀湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個像樣的別墅項目上某地，加起來也不到400套物業。這與無錫這個人均gdp在全國排名前列的中等發達城某地來講，別墅某地場的開發無論在數量還是質量上都嚴重滯后。所以某地場已經積聚了巨大的消費空間。從*年房交會上，唯一參展的別墅項目――金色水岸超旺的人氣和只掛了兩幅效果圖的項目――湖光山色展為前絡繹不絕的詢問者來看，無錫別墅物業的稀缺就可見一斑了。
3、無錫的別墅普遍缺乏個性，缺乏真正的頂級高尚別墅
無錫現有的別墅容積率相當高，高檔別墅形象大打折扣。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因為有部分高級公寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。真正的頂尖級別墅在無錫是難覓的，但是在未來的一兩年之內，無錫將有大量的高品質別墅上馬，有以水景見長，有以山景見長。
如何從這些項目中脫穎而出，樹立自己獨特的風格是本策劃案的重點，要通過對項目主題和內涵的挖掘包裝，在對某地場精準分析的基礎上，讓本項目在無錫別墅物業中獨樹一幟。
4、別墅某地場今明兩年將風云突變，科學的營銷企劃顯得尤為重要。
以往的無錫某地場因為，別墅物業的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對不需要強有力的推廣活動。但是隨著幾個大規模的別墅用地推出，今明兩年的別墅某地場競爭將正式拉開帷幕，本項目要從中脫穎而出，應該重廣告包裝、重活動的渲染、重細節的創造、重口碑的傳播。因此，科學的營銷企劃、富有創意的sp活動尤其重要。
二、競爭對手分析
太湖虹橋花園
太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級酒店的成熟配套，有著相當的優勢，但是規模不大，而且因為政府對于五里湖周邊的規劃有所變化，所以此項目正在調整之中。因為量體小和部分內部消化的原因，估計此項目不會有太大的某地場炒作，所以不會對本案構成嚴重的威脅。
太湖明珠苑項目（湖光山色）
與太湖虹橋花園僅幾百米之隔，也處于旅游風景區，有著難得的太湖山水自然資源，而且迎合建筑風水上所謂的“左青龍，右白虎”。得天獨厚的地理位置，決定了太湖明珠苑非凡的物業價值。現在本地塊已經由有著商業大廈上某地公司背景的民生房產以約110萬元/畝的地價拿下，按照民生一貫的開發理念，肯定會造成高檔的別墅區。*年秋季房交會上，此項目已經亮相，案名為湖光山色，建筑風格是類似于佘山銀湖別墅的美式別墅，原規劃中的165幢也縮為94幢，是容積率下降了還是分期開發，還有待考證，作為本項目最為強勁的競爭對手，我們應繼續密切地關注此項目的發展，包括臺灣三福福禎的整體包裝及銷售策略。
寶界山莊
地處太湖花園度假村對面的原大浮種禽場地塊，位于太湖風景區第一站，地塊北面面湖，南面倚山，與其他項目比，地理位置不夠優越，聚江公司以120萬元/畝拍得，擬建造56幢獨立別墅，整體規模較小，估計售價在10000元/
篇2:別墅策劃經理崗位職責
職位描述:
崗位職責:
1、負責擬定高端別墅、洋房項目主體產品定位及營銷策劃報告,具有獨立撰寫項目定位報
告、項目營銷執行報告等策劃報告的能力;
2、參與過建筑規劃方案、園林景觀方案、戶型設計方案、別墅售樓處裝修方案、示范區方案的等修改建議工作,對接過相關設計部門。
3、負責公司(營口項目)的營銷策劃工作;
4、熟悉項目各階段的策劃工作流程,包括價格策略、推廣策略、定位策略;
5、負責與媒體、活動公司、廣告制作等相關外聯公司進行對接、溝通、協調。
任職條件:
1、市場營銷、廣告學、房地產管理類相關專業優先,大專及以上學歷(能力優秀可不限專業及學歷);
2、5年及以上房地產項目營銷策劃工作經驗;
3、熟悉沈陽及周邊城市房地產市場的相關情況;
4、熟悉房地產的實際流程規范,有較強計劃分析能力;
5、熱衷于房地產行業,有團隊精神,責任心強。
6、做過全國品牌開發商別墅、洋房全案策劃經驗者優先。
7、能夠長期駐外。
篇3:別墅策劃案
山水湖濱別墅策劃案
我現在就要動身啟程，因為無論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。
――威廉姆巴特勒濟慈
iwillleavenow,becauseicanhearthelowvoicefromthelakewaterflappingthebankwhenistandalongtheroadoronthegreypavement,icanhearthatitismydeepheart.
――williambartlerjice
――賽博地產顧問機構――
前言
第一章、市場分析
一、無錫別墅市場分析
二、競爭對手分析
第二章、swot分析
一、現狀分析
二、swot分析
第三章、產品策略
一、產品定位及布局規劃
二、獨立別墅外立面風格建議
三、其他物業形式的建議
四、功能配套
五、環境建議
六、物業管理規劃
第四章、目標客戶群分析
第五章、營銷策略
一、推廣案名、logo
二、項目核心價值體系的建立
三、主題定位、廣告語、賣點提煉
四、推廣策略
五、推廣重點――讓townhouse迅速竄紅市場
六、價格策略
七、現場銷售策略
八、階段性媒體計劃及sp活動策略
第六章、營銷管理
一、營銷管理
二、人員配置及培訓管理
前言
別墅物業曾經作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。現在，無錫的國民收入已達到中等發達國家水平，城市白領階層、中產階級的形成，更使居住理念發生了深刻的變化。如果說，“擴大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優化居住環境，講究生活質量”是“第二波”的話，那么無錫樓市將在近兩、三年進入“第三波”――“追求回歸自然，提高生活品位”。
繼多層、高層、小高層產品之后，更接近自然風景的郊外將成為市民居住所關注的熱點方向，所以別墅將成為今后幾年無錫樓市關注的熱點之一。
對于無錫的開發商來說，別墅物業開發的經驗從總體來說并不豐富，但大多數參與別墅開發的房產商，都在做著努力――讓產品更具個性，讓客戶更加心動，讓物業品牌更有魅力！
項目應該怎么規劃？如何給該產品作準確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產品在市場上才會受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。
第一章、市場分析
一、無錫別墅市場分析
1、五里湖――將成為未來幾年無錫別墅開發的焦點
無論在北京、深圳，還是距離無錫較近的上海、蘇州，真正的頂級別墅都分布在風景秀麗的自然山水附近，如北京的香山周圍數十平方公里內將建成上百萬平方米的高檔別墅區，有開發商說“要把這里變成京城的第二個富人聚居區。”在一馬平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國內別墅最高境界的典范――紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經典別墅項目。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價格在2500萬元左右，也是開盤即被搶購。
別墅是一種詩意存在中的鄉村，居住在其中的人們既要享受城市的便捷與舒適，又要有鄉村的寧靜安詳，所以風景區就成為首選。從歷史傳統上看，別墅一般位于城市外面像一個衛星一樣的位置上，使用者可以方便地到達，同時也可以方便地回到城市中去。別墅概念是和城市生活相對立、相均衡的，離開了城市這一概念，別墅也就無法理解了。
太湖是無錫這個著名的旅游城市最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨厚的山水自然風貌，成為了別墅建造的上佳風水寶地，無錫真正意義上的別墅競爭的烽火將在這里燃起，所以近幾年內，五里湖沿岸將成為無錫高檔別墅的開發焦點。
2、近年來別墅市場開發的嚴重滯后，積聚了巨大的消費空間。
無錫的別墅物業，五年的時間，只有世紀湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個像樣的別墅項目上市，加起來也不到400套物業。這與無錫這個人均gdp在全國排名前列的中等發達城市來講，別墅市場的開發無論在數量還是質量上都嚴重滯后。所以市場已經積聚了巨大的消費空間。從*年房交會上，唯一參展的別墅項目――金色水岸超旺的人氣和只掛了兩幅效果圖的項目――湖光山色展為前絡繹不絕的詢問者來看，無錫別墅物業的稀缺就可見一斑了。
3、無錫的別墅普遍缺乏個性，缺乏真正的頂級高尚別墅
無錫現有的別墅容積率相當高，高檔別墅形象大打折扣。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因為有部分高級公寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。真正的頂尖級別墅在無錫是難覓的，但是在未來的一兩年之內，無錫將有大量的高品質別墅上馬，有以水景見長，有以山景見長。
如何從這些項目中脫穎而出，樹立自己獨特的風格是本策劃案的重點，要通過對項目主題和內涵的挖掘包裝，在對市場精準分析的基礎上，讓本項目在無錫別墅物業中獨樹一幟。
4、別墅市場今明兩年將風云突變，科學的營銷企劃顯得尤為重要。
以往的無錫市場因為，別墅物業的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對不需要強有力的推廣活動。但是隨著幾個大規模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場競爭將正式拉開帷幕，本項目要從中脫穎而出，應該重廣告包裝、重活動的渲染、重細節的創造、重口碑的傳播。因此，科學的營銷企劃、富有創意的sp活動尤其重要。
二、競爭對手分析
太湖虹橋花園
太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級酒店的成熟配套，有著相當的優勢，但是規模不大，而且因為政府對于五里湖周邊的規劃有所變化，所以此項目正在調整之中[1][2][3][4]下一頁