房地產(chǎn)項目經(jīng)理家有購物集團(tuán)北京家有德順文化發(fā)展有限公司,家有購物,家有購物集團(tuán),家有德順崗位職責(zé):

1.主持產(chǎn)業(yè)園區(qū)二期項目;

2.實施項目管理,維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;

3.檢查負(fù)責(zé)項目工程質(zhì)量、安全,把握工程進(jìn)度;

4.控制工程成本,報批各種程序。

任職資格:

1.工程管理相關(guān)專業(yè)畢業(yè),取得建筑工程師高級職稱;

2.10年以上相關(guān)工作經(jīng)驗,熟練掌握房建或現(xiàn)場施工工作;

3.具備優(yōu)秀的統(tǒng)籌、溝通、協(xié)調(diào)能力;

4.有較強(qiáng)的抗壓能力,可以承擔(dān)工程管理工作;

5.中共產(chǎn)黨員優(yōu)先。

篇2:某商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程

商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程(19項)

1、市場條件判斷

開發(fā)商需要在項目初期,首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。

該判斷可以稱之為初判斷:不進(jìn)行針對項目微觀角度的分析,僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。

因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多,而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題:如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實力,也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項目。

2、項目位置選擇

商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上,并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā),只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后,才可以做。

商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點,對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū),一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi),但商業(yè)房地產(chǎn)則不同,所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化,會發(fā)生倍增,也會發(fā)生銳減。當(dāng)一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候,項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。

針對不同的項目有不同的確定方案,開發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊進(jìn)行該項工作的研究分析,也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。

3、判斷可發(fā)展規(guī)模

在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后,需要針對特定項目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ),周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。

例:位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達(dá)74000平方米,二期可出租面積達(dá)43000平方米,一期1998年投入運(yùn)營后,生意興隆,但二期2000年開業(yè)后,二期長期經(jīng)營狀況不佳,管理商開始認(rèn)為是因為商品組合不同的原因,但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近,二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實新世界二期運(yùn)營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準(zhǔn)確:崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè),這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。

該項工作屬于微觀判斷,很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時使用的方法是:以市場調(diào)查為基礎(chǔ),建立相關(guān)分析模型,測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量,依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷,可以測算出該項目可能的零售額,再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額,即可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)模。

不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同,分析結(jié)果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息,并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設(shè),該種分析方法有其優(yōu)點,但缺點也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢,依靠其大量調(diào)查信息,建立全方位分析模型對項目的市場潛力進(jìn)行分析判斷,假設(shè)較少,結(jié)論更具有時效性。

個人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。

在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后,需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

4、項目土地取得及政府許可

完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后,將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目,并得到政府相應(yīng)計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。

項目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn):

1)、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求:要滿足該項目本身功能的需要,得夠用。

2)、土地價格標(biāo)準(zhǔn)。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目運(yùn)做初期,土地價格越低,前期資金壓力越小。

5、項目定位細(xì)化

徹底的,細(xì)致的研究分析項目的目標(biāo)客戶,市場定位,產(chǎn)品形式,特點,啟動策略,財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素,如果定位出現(xiàn)偏差,則項目沒有成功的可能。反復(fù)探討,反復(fù)修改定位,定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。

通常第四與第五步同時實施,在取地的過程中修正項目定位,在項目定位過程中取地工作已開始。

6、項目規(guī)劃設(shè)計

項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中,尤其以方案設(shè)計為重中之重:方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計,將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計,即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。

一般開發(fā)商都委托外國的設(shè)計機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計階段的設(shè)計,委托國內(nèi)設(shè)計單位進(jìn)行初步設(shè)計及施工圖的設(shè)計。該種組合即可以降低設(shè)計成本,又可以保證設(shè)計質(zhì)量。但必須要與國外設(shè)計機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計的深度,否則方案設(shè)計的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求,國內(nèi)設(shè)計機(jī)構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計,或者盡管完成,但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。

7、設(shè)計方案的市場化

指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司,由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念,具有市場準(zhǔn)確度。

這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。

原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營,無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求,如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目,所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。

而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間,而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒有錯誤,但把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進(jìn)去,否則該項目將面臨空前的市場壓力。

例:第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后,該項目的方案設(shè)計得以確定。

8、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合

在完成了上述項目設(shè)計、市場

調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后,需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整,即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合,判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理;判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題,那么需要回到設(shè)計階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整,并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案,驗證確定最終可行方案。

9、項目方案的政府許可

指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后,需要向政府計劃部門提交可行性研究報告,向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計,向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告,向供電部門提交項目用電方案,向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。項目方案的政府許可過程,常規(guī)來講需要至少近半年的時間,需要認(rèn)真對待。

在上述政府許可的各項內(nèi)容中,可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項目的最終規(guī)劃,項目的交通條件保證,項目的方案能否滿足消防規(guī)范,以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預(yù)測。

在項目可行性審批過程中,需要合理安排與政府的公關(guān)活動。

1)交通審批

交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的交通進(jìn)行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目的交通分析和研究,對商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項目自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運(yùn)營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙,也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講,良好的外部交通環(huán)境會有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項目地來消費(fèi),否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量;良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞,促進(jìn)項目的內(nèi)部交通循環(huán)。

2)消防審批

指消防部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的方案設(shè)計根據(jù)國家的消防規(guī)范進(jìn)行審查,最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范,是否可以予以批準(zhǔn)的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設(shè)計,那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費(fèi)。一般來說,項目的設(shè)計方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很保守,而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項目,不突破中國的消防規(guī)范的話,幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對這種沖突,開發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點。

3)規(guī)劃審批

指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案設(shè)計,以項目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ),結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結(jié)果對項目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案,商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費(fèi)太大。

規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為關(guān)鍵:如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的情況,對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能按照計定目標(biāo)實現(xiàn),必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通,做好對政府的公共關(guān)系工作等。

10、項目招投標(biāo)

指開發(fā)商完成項目設(shè)計方案的深化后,在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后,經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等,以便做好項目施工準(zhǔn)備的過程。

11、項目的財務(wù)核算

指開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后,建立或委托專門的財務(wù)融資機(jī)構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務(wù)分析核算過程中,財務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考,并大量引用分析結(jié)論。

對于小型商業(yè)房地產(chǎn)項目,該項工作需要,但不需要做的很細(xì)。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項目,財務(wù)核算的工作很簡化很多。

12、資金需求方案

指財務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制,再結(jié)合項目他項資金的需求,最終完成該項目的資金需求方案

13、融資方案

指開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等,以項目資金需求方案為參照對象,制定的資金供給計劃。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對象,是因為任何金融工具的基礎(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源,否則除非非市場因素存在,企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點,所以在項目運(yùn)做時低估自身資源的重要性,過高評價自身在項目中的價值,并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望,從而導(dǎo)致融資方案不可行。

項目的財務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對于開發(fā)商準(zhǔn)確判斷項目的可操作性至關(guān)重要。以上測算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會直接影響投資商決策的準(zhǔn)確度。

14、項目融資

除非開發(fā)商有足夠的資金做支持,除非項目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對項目設(shè)計方案、財務(wù)融資方案的決策,就可以推進(jìn)項目運(yùn)做過程中最重要的工作,即項目融資工作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項目運(yùn)營期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。

開發(fā)商在進(jìn)行項目融資工作之前首先要進(jìn)行項目融資的決策工作。準(zhǔn)確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進(jìn)行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權(quán)期望,在融資過程中必然面臨失敗,最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。

完成融資決策后,進(jìn)行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項目的有效渠道。

在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后,開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種:1)、委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資;2)、自己組織融資團(tuán)隊進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協(xié)調(diào)好的話,會齊頭并進(jìn)。

第一種融資操作對于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的,因為專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項目與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實際上局限在某個圈子里面,如果對這個金融圈子不了解、對這些機(jī)構(gòu)不熟悉,盲目的沖撞只會耽誤時間,不會取得任何進(jìn)展。

當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目融資服務(wù)時,開發(fā)商是需要付出融資成本,即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動費(fèi)用的同時,需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2

.5-5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題,換言之,這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項目的融資。

第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗、融資經(jīng)驗的投資商來講,是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個融資團(tuán)隊,這個融資團(tuán)隊并非簡單一兩個人就可以組成。

15、市場策劃

項目的市場策劃對于項目的成功至關(guān)重要,高明的市場策略可以降低項目的成本,并有效打開市場空間,收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面,避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。

16、招商

項目招商的方式主要有兩種,即:1)、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目招商;2)、自己搭建招商團(tuán)隊進(jìn)行招商工作。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講,將國際知名零售商請進(jìn)來有利于整個項目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國際知名零售商的需求,所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目的前期招商更能有效促進(jìn)項目的進(jìn)展。

17、價格策略

對于采取商鋪出售方案的項目來講,開發(fā)商需要對商鋪的售價進(jìn)行預(yù)測,并依據(jù)市場策略進(jìn)行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定,其次,市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準(zhǔn)確性將有利于項目的出售操作。

價格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。

18、租金策略

開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。預(yù)測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究,和對未來市場的預(yù)測,不僅考慮自身市場空間,而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常,準(zhǔn)確的租金定位將提高項目的招商效率。

19、管理公司的選擇

項目取得成功最重要的因素之一,是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用,其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少,多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。

商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有1)、管理公司以管理參股;2)、聘請管理公司。

其實管理公司應(yīng)該在項目設(shè)計階段就參與進(jìn)來,這對于項目的招商、融資都有很大的好處。如果項目在項目剛開始運(yùn)做時就談定了知名管理公司進(jìn)行未來項目的管理,那么開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認(rèn)同,招商工作容易進(jìn)行等。

篇3:大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程

大型商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)流程

近幾年來,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,SHOPPINGMALL、商業(yè)街、購物村、購物鎮(zhèn)等大型商業(yè)地產(chǎn)項目如雨后春筍般涌現(xiàn)在國內(nèi)各個城市,規(guī)模有小到大,從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到群樓。雖然開發(fā)形勢越來越熱,但此類項目在實際操作中也存在著大量問題,項目中途停止或開業(yè)后運(yùn)營困難的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。

商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)不同于一般購物中心或者住宅樓的開發(fā),商業(yè)地產(chǎn)項目無論業(yè)態(tài)定位,還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)特點,商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點,貫穿項目開發(fā)、設(shè)計、策劃、建設(shè)、運(yùn)營的每個過程與環(huán)節(jié)。

大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計時,一般包括7個環(huán)節(jié):商業(yè)方案設(shè)計、商業(yè)建筑方案設(shè)計、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計、二次商業(yè)裝飾設(shè)計、商業(yè)管理模式設(shè)計、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計。

一、商業(yè)方案設(shè)計

商業(yè)方案設(shè)計是大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計的第一個環(huán)節(jié),也是項目整個設(shè)計過程中最根本的環(huán)節(jié),其成敗直接影響項目未來的發(fā)展前景。本環(huán)節(jié)主要是通過市調(diào)對項目進(jìn)行可行性分析,確定項目定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定、主力店位置、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。市場調(diào)查和可行性分析是本階段的基礎(chǔ)工作,確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是本階段的設(shè)計目標(biāo)。本階段主要設(shè)計內(nèi)容如下:

(一)立地選項

在進(jìn)行項目立地選項過程中,需要通過詳細(xì)而周密的市場調(diào)查對項目進(jìn)行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進(jìn)行投資決策、融資、制定項目初步設(shè)計、項目立項以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù),這就需要嚴(yán)格規(guī)范項目建議書及可行性研究報告的審批制度,確保可行性研究報告的質(zhì)量和足夠的深度。

大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性研究要以質(zhì)量、項目商業(yè)屬性控制為核心,對項目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。

定位是項目入市的第一步,是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計的第二個環(huán)節(jié)。項目定位是在項目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學(xué)定位,首先要對項目進(jìn)行科學(xué)的分析,分析項目自身及資源條件,主要方式是對項目進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析。在完成SWOT分析后,對項目以下七個方面進(jìn)行定位:

1、項目業(yè)態(tài)定位――明確項目的業(yè)態(tài),回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位――明確項目的基本服務(wù)功能,回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位――明確項目的主題,回答項目應(yīng)該做什么的問題。

4、項目形象定位――明確項目的形象,回答項目的經(jīng)營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標(biāo)客戶定位――明確項目資源優(yōu)勢,回答項目如何整合資源,提升項目商業(yè)價值的問題。

6、項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位――明確項目為誰服務(wù),回答項目生存、發(fā)展的問題。

7、項目戰(zhàn)略定位――確定項目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的,回答項目運(yùn)營模式的問題。

在項目七個方面的定位中,項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位作為開發(fā)商,是很難把握的。要準(zhǔn)確的進(jìn)行項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位,必須由商業(yè)專業(yè)人士來完成。商業(yè)項目的發(fā)展,歸根結(jié)底需要消費(fèi)者的消費(fèi)作保障,沒有消費(fèi)者的消費(fèi),項目最終的結(jié)果肯定是失敗的。明確了項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位,才能設(shè)置項目的功能組合。

(二)商業(yè)規(guī)劃

商業(yè)規(guī)劃就是對項目物業(yè)室內(nèi)空間的限定和功能劃分進(jìn)行規(guī)劃,大型商業(yè)項目由于體量大,其功能不僅僅只是滿足購物,同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能,其功能和業(yè)態(tài)復(fù)合性強(qiáng),每種業(yè)態(tài)、每個功能、每個消費(fèi)者對空間個性都會有具體要求,這就需要專業(yè)人士進(jìn)行科學(xué)設(shè)計,不能按照住宅項目的設(shè)計或想當(dāng)然的進(jìn)行空間的限定和功能劃分。

在這個設(shè)計環(huán)節(jié)中,功能組合及分區(qū)設(shè)計是最重要的設(shè)計內(nèi)容。首先,從開始規(guī)劃設(shè)計時就要充分考慮其商業(yè)屬性,確定經(jīng)營模式、服務(wù)對象,再按經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)功能需求進(jìn)行建筑規(guī)劃與設(shè)計,否則項目建成入市以后改建的費(fèi)用會大大增加。在建筑設(shè)計上要充分注意動線設(shè)計的科學(xué)性,避免由于區(qū)域死角所帶來的物業(yè)價值的貶損;其次,結(jié)合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況,把握差異化競爭策略,合理控制和規(guī)劃項目各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例。

商業(yè)規(guī)劃主要包括:業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項目交通組織、主力店組合及面積規(guī)劃、店鋪/專柜分割規(guī)劃、樓層品類/功能規(guī)劃。

二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計

建設(shè)規(guī)劃設(shè)計是項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計第一階段中的第二個環(huán)節(jié),是在項目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。這個環(huán)節(jié)要求在設(shè)計建設(shè)配套方案時,必須充分考慮項目的商業(yè)屬性、定位以及項目的業(yè)態(tài)組合和功能,不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。

在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計時,需要把握好四個方面:

1、城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。

2、城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求,主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業(yè)功能的通用性設(shè)計,不可按照某一個商業(yè)機(jī)構(gòu)的個性需求設(shè)計。

項目建設(shè)方案設(shè)計規(guī)劃主要包括兩個方面方案設(shè)計:建筑方案設(shè)計、商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計。相關(guān)方案圖紙的確定標(biāo)志著一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑設(shè)計的基本完成,在項目建設(shè)和招商、營銷的過程中,方案需要局部調(diào)整和完善,需要專業(yè)的設(shè)計機(jī)構(gòu)配合以提供保障。

三、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計

在完成了項目商業(yè)方案設(shè)計和建設(shè)方案設(shè)計后,項目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計進(jìn)入第二個設(shè)計階段,第二個設(shè)計階段包括三個方面的規(guī)劃設(shè)計:商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計、二次商業(yè)裝飾設(shè)計。在第二個階段的整個設(shè)計規(guī)劃中,以上三個環(huán)節(jié)可同步進(jìn)行。

商業(yè)空間裝飾設(shè)計主要是根據(jù)項目定位、功能、建筑空間限定的要求,結(jié)合物業(yè)的建筑藝術(shù),對物業(yè)空間環(huán)境進(jìn)行藝術(shù)處理,營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間環(huán)境。主要設(shè)計的內(nèi)容包括:商業(yè)平面布置方案、商業(yè)空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛(wèi)生間效果、扶梯及電梯效果、中庭效果、商業(yè)空間視覺中心效果等。

四、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計

商業(yè)外環(huán)境設(shè)計主要包括外立面形象設(shè)計和外部環(huán)境設(shè)計兩部分,具體設(shè)計內(nèi)容包括:

外立面形象設(shè)計:商業(yè)建筑外立面設(shè)計、商業(yè)建筑外立面夜景設(shè)計、外立面商業(yè)氣氛設(shè)計、外立面廣告位設(shè)計。

外部環(huán)境設(shè)計:周邊交通組織設(shè)計、綠化及鋪地設(shè)計、休息空間設(shè)計、外部展示及促銷空間設(shè)計、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計、室外指示及引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計。

五、二次商業(yè)裝飾設(shè)計

二次商業(yè)裝飾設(shè)計主要是對建筑室內(nèi)空間

、主要商業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業(yè)規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計。主要設(shè)計內(nèi)容有三個方面:服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計、導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計、店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計。每個方面主要的設(shè)計內(nèi)容如下:

服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計:總服務(wù)臺設(shè)計、顧客收銀臺設(shè)計、顧客休息設(shè)施設(shè)計、室內(nèi)景觀設(shè)計、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計、員工辦公系統(tǒng)設(shè)計。

導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計:標(biāo)識、指示系統(tǒng)設(shè)計、促銷空間設(shè)計、廣告位設(shè)計、櫥窗設(shè)計、花車設(shè)計。

店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計:專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計、專柜形象設(shè)計、專柜燈光設(shè)計、陳列道具設(shè)計。

六、商業(yè)管理模式設(shè)計

完成了第一、第二階段的設(shè)計工作,并不能代表商業(yè)規(guī)劃設(shè)計工作的結(jié)束,這僅僅只是完成了項目硬件建設(shè)設(shè)計工作,項目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該包括商業(yè)管理模式設(shè)計及品牌規(guī)劃和招商策略設(shè)計。

商業(yè)管理模式對一個大型的商業(yè)地產(chǎn)項目的整體設(shè)計是至關(guān)重要的,是項目運(yùn)營的根本保障。商業(yè)管理模式設(shè)計主要包括三大體系設(shè)計內(nèi)容:組織體系設(shè)計、制度體系設(shè)計、流程體系設(shè)計。每個體系設(shè)計的具體內(nèi)容如下:

組織體系設(shè)計:組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責(zé)及規(guī)范。

制度體系設(shè)計:人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營銷管理制度體系、財務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。

流程體系設(shè)計:業(yè)務(wù)流程體系、物業(yè)服務(wù)流程。

七、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計

品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計是項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的最后一個環(huán)節(jié),是在項目定位的要求下進(jìn)行的,解決項目提供什么服務(wù)的問題,是很重要的一個環(huán)節(jié),但往往被忽視或不被重視,這對項目后期的整體運(yùn)營會產(chǎn)生很大的阻力,影響項目的持續(xù)發(fā)展。

品牌規(guī)劃是必須尊重品牌市場發(fā)展戰(zhàn)略,尊重品牌市場定位,盲目求高是不現(xiàn)實的,應(yīng)該客觀規(guī)劃出切實可行的目標(biāo)品牌計劃,此計劃包括三個方面:其一,理想的目標(biāo)品牌計劃;其二,目標(biāo)品牌退換計劃;其三、應(yīng)急品牌計劃。制定目標(biāo)品牌計劃應(yīng)該綜合考慮項目經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益與項目形象定位要求的關(guān)系,合理控制、科學(xué)搭配不同定位的品牌的配比。同時在規(guī)劃品牌落位時,科學(xué)利用房屋不同區(qū)域的商業(yè)價值,把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風(fēng)格等協(xié)調(diào)過度。

招商策略是進(jìn)行招商的基本原則,必須達(dá)到可行、操作性強(qiáng)的要求,更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求,實現(xiàn)合作多贏的局面。

商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性不同于百貨超市的使用特點,需要地產(chǎn)策劃的專業(yè)人士來把握其建筑的商業(yè)設(shè)策劃,并進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計,這樣才能保證項目順利進(jìn)行并獲利豐厚。