項目后管理崗位職責

工作職責:

1、負責公司投后管理的推進、實施、監督審查、評估、服務等相關工作;

2、在部門統籌管理下,有序推進投后項目管理、業務協同、項目管理體系建設、公司產業評估等工作;

3、根據項目管理團隊職責分工,主動推動項投后項目/項目公司監督審查、現場審查等工作;

4、梳理、跟進、更新投后項目管理信息,有效支持投后項目管理工作;

6、協助組織發現項目管理風險及問題,協助部門、團隊優化項目管理方法與體系,提升公司投后管理能力;

7、協助部門推動業務協同相關工作,跟進戰略業務,實現戰略協同效應;

8、公司或部門交辦的其他工作。

任職資格:

1、統招本科以上學歷,5年以上工作經驗,3年以上項目管理、財務管理、投后管理工作經驗;

2、具有PPP、EMC類型項目經驗,具有跨團隊項目管理實踐經驗,具備產業分析、產業評估工作經驗,熟悉如何運用;

4、熟悉法務、財務領域知識,能夠運用相關知識對產業進行分析、評估;

5、具有較強的團隊合作意識和管理能力,工作主動、嚴謹,有良好的溝通協調能力和團隊合作精神,責任心強,有較強的抗壓能力和良好的職業道德;

項目后管理崗位

篇2:接管項目工程前期介入作業指導書

接管項目工程前期介入作業指導書

1目的

在工程設計和施工階段,及時發現和整改存在的問題,減少不合理設計和施工給物業今后運行管理帶來的影響,掌握工程第一手資料,為后期物業管理打下基礎。

2范圍

適用于公司接管的所有項目。

3職責

3.1管理處負責工程前期介入目標、方案制定、人員配置、實施;

3.2管理處工程部是歸口管理部門,負責審定工程前期介入目標、方案、人員配置,并督促實施,檢查。

4工作程序

4.1由管理處成立組建前期介入小組,策劃前期介入目標及方案;

4.2人員及資源配置;

4.3參與項目設計及圖紙會審,形成會審紀要;

4.4對項目的規劃設計提出有利于物業管理順利實施的建議,由建設單位及設計單位調整、改進,涉及以下方面內容:

4.4.1物業的設計使用功能(如停車場、銀行、商店等);

4.4.2后期經營管理中存在不足處的調整和改進方案;

4.4.3防盜報警系統和消防設施必須設置,選材和布局合理;

4.4.4對總平和室內各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議;

4.4.5水、電、氣供應量符合地域特點和發展需要;

4.5參與設備選型及安裝方案審定;

4.5.1控制因設備選型及安裝不當給物業以后運行管理帶來隱患;

4.5.2設備型號、技術參數適合物業配套使用要求;

4.5.3安裝方案應有利于設備正常運行和維護保養。

4.6使用的各種材料、備件是否符合質量要求;

4.7參與工程現場檢查監理,工程施工中按國家有關法律規定、技術標準及合同進行檢查,及時發現不合格項及產生不合格項的原因,會同建設方、施工方尋求處理方案,作出過程記錄;

4.8參與隱蔽工程檢查,竣工后索取相關隱蔽簽證記錄;

4.9現場監督管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、衛生間閉水實驗等;

4.10雨后注意觀察房屋的滲漏情況,及時將意見反饋給開發商整改;

4.11設專人跟進總平施工,繪制圖紙以做好地下管線的實際布置記錄;

4.12參與竣工驗收和接管驗收;嚴格按照接管驗收標準進行接管驗收;

4.13盡可能全面地收集物業的各種資料,熟悉各個部分,為日后管理作充分的準備;

4.14管理處應在開發商預驗收后對房屋進行詳細的檢查。經驗收符合要求的,視為通過并作好記錄;驗收不合格時,雙方協商處理辦法,商定時間復驗,并作好記錄;

4.15工程竣工驗收后,開發公司工程管理部按交付驗收應具備的條件和應提交的資料提前做好交付準備,管理處在接到其書面通知后進行最后復檢,詳細內容如下:

4.15.1工程實體部分

4.15.1.1總平面:

A.道路路面不應有積水,空鼓和斷裂現象;

B.明溝、散水、天溝內不得有斷裂、堵塞、積水現象;

C.室外排水系統的標高,窨井設置,管道坡度,管徑均必須符合室外排水設計規范的要求,管道直且排水通暢,井蓋擱置穩妥并設置井圈;

D.化糞池應按合理排污量設置,池內無垃圾雜物,進出水口高差不得小于5cm;

E.單位工程的臨時設施及過渡用房拆除清理完畢,達到工完、料凈、場地清的要求;

F.群體建筑應檢查相應的市政、公建配套工程和服務設施,達到應有的質量和要求。

4.15.1.2房屋主體結構:

A.地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值,不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞;

B.鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值;

C.鋼木結構結點牢固,支撐系統可靠,構件選材必須符合結構工程施工及驗收規范規定;

D.磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。

4.15.1.3房屋建筑部分:

A.墻體,梯踏步的陽角完好無損、飾面材料表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角順直,無缺棱掉角;

B.門窗安裝平正牢固,無翅曲變形,開關靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋁合金門窗縫隙平密,木門窗縫隙適度;

C.樓地面面層與基層必須粘結牢固,不空鼓,整體面層平整,不允許有裂縫,脫皮和起砂等缺陷。塊料面層表面平正,接縫均勻平直,無缺棱掉角,木樓地面平整牢固,接縫密合;

D.砂抹平整,不應有空鼓,裂縫和起泡等缺陷;

E.油漆,刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮,漏刷現象;

F.凡與水接觸的平面區域的坡向正確,排水暢通,無積水,不允許有滲漏現象。在有臨時積水區域(如屋面、衛生間、盥洗間|必須做24小時閉水試驗);

G.外墻立面不得漏水;

H煙道、通風道暢通無阻塞物;

I.晾衣架安裝牢固,搖臂應靈活無卡澀。

4.15.1.4房屋水、電、氣、視、訊;

A.給排水、煤氣管道安裝牢固,接口嚴密,控制部件啟閉靈活、無滴漏,并進行水(氣)壓試驗,提交試驗記錄及試驗報告,灌水試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生間工程施工驗收規范的要求;

B.地漏排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水暢通;

C.衛生器具質量良好,接口不得滲漏,安裝平正牢固,部件齊全,制動靈活;

D.照明器具等低壓電器安裝位置正確,整齊美觀,接觸良好,部件齊全,牢固可靠;

E.配電線路符合設計要求,滿足負荷需要,絕緣良好,接地可靠。每回路導線間和對地絕緣不得小于1MΩ/KV,并提供測試記錄及報告;

F.配電裝置標識正確清晰,開關靈活,漏電保護動作靈敏;

G.各種避雷裝置的所有接點必須牢固可靠,接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗收規范的要求;

H.電視、電話、網絡系統安裝符合相應專業技術指標要求,滿足用戶端設備接收的標準,并提供末端標準數值;

I.煤氣表、熱水器布置位置合理,安裝牢固,通風良好。

4.15.1.5給水系統

A.給水系統上下水管網試壓,沖洗完畢,附屬設備安裝齊全

;

B.生活水池清潔、衛生,水池、水箱已消毒完畢,并已通過主管單位取樣檢查并頒發許可證;

C.水泵前后閥門開啟靈活,水泵電機絕緣合格;

D.空載運行水泵時,電機溫升、中軸偏差、機械響聲及潤滑情況良好;

E.啟動給水泵、給水箱,灌注水,注意水壓,電機溫升是否正常,水泵邊緣有無滴漏,機械響聲有無異常;

F.開啟水箱出水管總閥,逐步開啟各層總閥,觀察水咀、出水、水質情況,應符合要求;

G.給水閥門水表的接法是否正確,器具是否齊全,有無缺件缺損,排水管、地漏是否暢通。

4.15.1.6排水系統

A.各排水管道已做通水、通球試驗,并有試驗記錄及試驗報告;.

B.各排水管道附件齊全;無遺失;

C.各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢;

D.抽水馬桶接口,排水暢通,余水量正常;

E.各層地漏口、排水口排水暢通;

F.管道接口及管道粘接良好,無滴漏。

4.15.1.7循環水泵

A.水泵設備安裝平穩,運行時無較大震動;

B.管網試壓沖洗,水處理裝置安裝合格,并已可投入正常運行;

C.循環泵、加壓泵、空載運行正常;

D.系統上各類閥門工作狀態正常、開閉靈活,系統管網保溫情況好;

E.啟動水處理裝置,循環泵、加壓泵,做管網保壓測試;

F.系統末端出水管需達到設計要求,滿足使用條件。

4.15.1.8供電系統

A.配電設備、發電設備安裝基座牢固,檢修方便,試運行良好,產品資料齊備;

B.按照施工資料,仔細檢查各類主干電纜,母線槽的進出編號、各箱柜編號、控制對象正確;各類標志齊全,系統已可正常投入運行;

C.各類電纜、母線槽、各相對地、相間絕緣電阻值合格,重復接地、保護接地、工作接地不得混淆不清,接地電阻值合格;

D.關閉各終端控制箱、柜進線開關、及各層用電總開關,使主回路線獨立;

E.關閉配電室各出線回路總開關;

F.合上高壓總開關,送上低壓配電柜電源;

G.逐步合上各分路回路總開關,觀察其電壓、電流值;

H.分別合上各分路回路總開關,觀察其電壓、電流值;

I.啟動重負荷,觀察功率因素裝置是否自動切換;

J.檢查各配電箱柜的使用功能是否達到設計規定范圍要求;

K.電氣系統投入試運行后,每隔一到二個小時分別記錄好,電流、電壓、功率因數;L.室溫濕度、變壓器溫升等相關數據;

M.測試記錄好防雷接地線的接地電阻值,如果是高層建筑,則各層均壓帶接地電阻值;

N.室內全面檢查。檢查時應注意:電氣方面,電氣的三相電,接法正確與否,室內插座的相線,和零線接法正確與否,插座是否有電,應拿專用工具每個檢查。

4.15.1.9消防系統

A.消防設施必須符合建筑設計防火規范,高層民用建筑設計防火規范要求,系統模擬試驗檢測記錄、聯動控制、火災報警必須滿足消防要求,并且有消防部門檢驗合格證;

B.火災自動報警系統

1.依照施工資料,核實好工程、安裝質量、探測器安裝部位等實際情況;

2.開主機空載運行,檢查主機各項功能及控制數據;

3.逐步接上各個回路、探測器、觀察其運行情況;

4.編好各個探測器的地址碼、部位碼在主機上,使主機碼正常運行;

5.填寫好調試記錄,并對每個探測器做現場吹煙試驗;檢查其報警靈敏度、實

際位置的準確度;

6.做好調試報告,在試運行期間填寫好日常運行記錄。

C.聯動系統

1.依照施工資料,核實好聯動設備接線情況、及整個工程安裝質量;

2.開啟聯動系統,測試聯動主機在空載下的聯動狀況是否正常;

3.逐步接上各個聯動設備、及控制設備、并測試各點電壓、電流值;

4.在控制室設置好各種聯動邏輯關系、檢測各聯動設備受控結果、回授運行結果;

5.在控制室檢測聯動設備在自動狀況下,是否按設計的邏輯關系進行聯動、動作的結果是否符合規范要求;

6.做好調試結果,并在設備試運行期間,填寫好運行情況。

D.噴淋系統

1.管網已試壓,沖洗完畢;

2.整個管網屬設備安裝完畢;

3.噴淋泵,空載運行合格;

4.穩壓裝置啟動正常;

5.關閉各層安全信號閥;

6.啟動泵給予主管網灌裝水,檢查泵運行情況,電機溫升,自動排氣閥門工作情況;

7.逐步開啟各屋安全信號閥,未端試水裝置對每屋平面管網灌水;

8.各類報警信號的顯示;

9.調試壓力開關,水力警鈴;

10.分別在各屋做放水試驗、檢測各類信號、啟泵的邏輯關系;。

11.檢測泵接合器的進水情況;

12.做好調試記錄,記錄好系統設備運行情況。

E.普消系統

1.管網已試壓、沖洗完畢;

2.各類附屬設備已安裝;

3.穩壓裝置啟動正常;

4.泵電源到位,空載運行合格;

5.打開試驗拴,啟動泵觀察、泵運行情況、電機溫升、機械潤滑、試驗口水壓數、水拄噴射距等;

6.檢查泵接合器進水情況、室外消火拴出水情況、消火拴按鈕啟泵情況及報警情況;

7.做好調試運行記錄。

4.15.1.10弱電系統

A.網絡

1.提供經檢驗合格的設備,并能使用;

2.中心應能輸出信息到戶內點位;

3.所有綜合布線符合安裝規范要求;

4.戶內信息點位插口完好。

B.CATA電視系統

1.提供經檢驗合格的設備,并完好能使用;

2.光纖線路應符合大廈專項要求;

3.提供放大器件應能滿足放大信號要求;

4.戶內信息點位插接口完好;

5.戶內都能收到本地電視節目及有線電視和衛星電視節目。

C.電話

1.電話線路自戶內無短路、斷路、更條線與端子盒;

2.戶內電話盒信息點位應完好正常。

D.可視對講

1.提供完好并能使用經檢驗合格系統設備;

2.綜合布線,從設備中心到戶內應保證其信號無干擾,無電壓降,線無斷路、短路、報警信號及對訓功能,符合系統要求;

3.樓宇主機及與戶內主機都能清晰看見對方,所有增設功都完好,并能使用。

E.智能抄表

1.綜合布線符合安裝規范要求;

2.提供經檢驗合格產品設備,并完好能使用;

3.每個點的數據采集與設備顯示數據應吻合;

4.戶內提供的數據采集表及點位應能與系統設備以及數據采集板相匹配。

F.安全防衛

1.提供經檢驗合格,并能完好使用設備,設備應自動防干擾;

2.綜合布線符合規范要求,從設備中心到小區輸出,信號應準確無誤;

3.紅外報警線路布置應與小區綜合布線一致,遇到紅外線受干擾應能報警。

4.2.1.11停車管理系統

A.提供完好經檢驗合格,并能使用的設備系統;

B.欄桿道閘應能準確無誤傳輸信號至設備系統;

C.道閘處布線至設備系統應符合安裝規范。

5相關文件

6質量記錄

**/BG7.5.1-GC-36《前期介入巡檢記錄》

附加說明:

本程序起草人:

本程序修改人:

本程序審核人:

本程序批準人:

篇3:工程外包項目管理制度（12）

工程外包項目管理制度(十二)

范圍

本標準規定了外包項目的管理,適用于工程外包項目的管理。

編制依據/引用文件

術語

外包項目管理

1各專業主管根據年度計劃和具體情況進行分包立項,編寫分包項目說明,經公司確認后發包。

2按照程序文件中《外包過程控制程序》選擇、評價各投標單位的有關資料。

3選定分包方簽定合同,填寫《外包方調查評價表》及《合同匯簽單》上報公司審批。

5甲已雙方按照合同內容及要求具體實施

6專業主管及技術人員依據合同條款和要求對分包方進行監督檢查有問題及時通知分包方進行整改。

7屬安裝、整改或裝修合同由負責人每天檢查工作質量、環境保護及現場安全并填寫《服務質量檢查表》

8屬維保合同由負責人每次維保時檢查工作質量、環境保護及現場安全并填寫《服務質量檢查表》,每年合同到期后進行服務質量評價并填寫《服務外包方業績評定表》

9甲已雙方進行項目驗收,合同結束。

記錄

《服務質量檢查表》

《服務外包方業績評定表》

附加說明:

1.本標準由工程管理部組織起草、公司主管領導審核、總經理批準。

2.本標準由工程管理部負責解釋、修訂。