房地產項目管理崗位職責

房地產項目管理1、參與項目前期規劃方案論證、單體初步設計;組織施工圖設計會審和大小市政協調會,施工圖交接;

2、根據開發項目工程施工組織總設計,配置內部資源(相關專業工程師),對相關人員進行專業分工和任務落實并實施考核;組織工程質量、進度、安全的管理和驗收工作;

3、配合開發部進行工程類的報建工作,如大小市政(供排水、電、燃氣、電信等),施工許可證及后期的竣工驗收(消防、質監、人防等)工作;

4、組織協調總分包單位的工作關系;管理并考核監理單位的日常工作;

5、組織技術方案確定、變更或修改論證會;協調相關部門解決施工現場的技術變更及技術疑難問題。崗位要求:

1、教育背景:工民建、土木工程專業,工程師以上職稱,國家注冊建造師優先;

2、五年以上建筑、房地產企業相關工作經驗;三年以上房地產企業工程經理或主管工作經驗,至少有一個項目的完整經歷(從項目策劃方案到竣工驗收交付);

3、了解國家和地方有關房地產開發及建筑的政策、法律法規、技術標準及規范;

4、熟悉設計、規劃、配套、施工等業務流程,尤其掌握建筑、結構、材料和現場施工監控要點;

5、精通項目開發程序、項目規劃、設計及施工管理,擅長住宅工程項目管理;

6、現場實際施工管理經驗豐富,掌握建筑工程質量通病的防與治。1、參與項目前期規劃方案論證、單體初步設計;組織施工圖設計會審和大小市政協調會,施工圖交接;

2、根據開發項目工程施工組織總設計,配置內部資源(相關專業工程師),對相關人員進行專業分工和任務落實并實施考核;組織工程質量、進度、安全的管理和驗收工作;

3、配合開發部進行工程類的報建工作,如大小市政(供排水、電、燃氣、電信等),施工許可證及后期的竣工驗收(消防、質監、人防等)工作;

4、組織協調總分包單位的工作關系;管理并考核監理單位的日常工作;

5、組織技術方案確定、變更或修改論證會;協調相關部門解決施工現場的技術變更及技術疑難問題。

房地產項目管理崗位

篇2:房地產開發項目投資計劃管理

房地產開發項目的投資計劃管理

一、投資計劃管理是實現投資目標利潤的基本保證

作為管理的一項基本職能,計劃是實現目標的基本保證。房地產開發項目投資所具有的投資額大、建設周期長、影響因素多、投資風險和收益大等特點,決定了房地產開發投資行為的復雜性,使計劃管理工作顯得尤為重要。在房地產項目投資中必須強化計劃管理工作,確立計劃的龍頭作用,將計劃工作貫穿項目投資建設和售后服務的始終。

投資項目是計劃管理的對象。確立投資項目是實現投資計劃管理的前提條件。如果投資失誤,再好的計劃都只是無本之源。所以,企業應當遵循市場規律,準確地確立投資項目。在項目投資機會研究中要重點考慮產品的市場供求狀況、產品的定位及其市場競爭力、項目的投資成本預測、企業投資的能力等;其次,應當編制完整的項目投資可行性報告,作詳細的風險分析以研究項目承受風險的能力和項目的操作空間。在此基礎上確立項目,即投資目標。

二、制訂項目開發經營計劃是實施投資計劃管理的重要措施

投資項目一經確立,投資計劃管理工作即進入實施階段,應通過編制項目開發經營計劃書,將土地購置、規劃設計、工程建設、房屋銷售、物業管理等過程納入計劃管理范疇,明確各階段工作的目標、投資數額和工作進度安排。項目開發經營計劃主要包括項目投資的計劃成本、項目建設的進度安排、項目投資的資金平?計劃三大內容。

編制項目開發經營實施計劃,首先要充分體現項目投資可行性研究報告中的策劃思想、市場定位和投資目標,確保前期工作的延續性;其次要充分考慮投資決策的時效性,尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實施的項目,要注意重新研究市場,貼近市場,適應市場變化,使計劃更具操作性。

1、編制項目投資的計劃成本。

在市場經濟條件下,要確保投資獲利,產品的市場定位非常重要。唯有正確的定位,才能實現有效銷售和目標效益。產品的市場定位來源于翔實的市場調查分析和銷售的反饋信息,要避免投資認識上的誤區,即片面地認為使用最好的材料設備中建設最大型的配套項目就能獲得最好的收益。應當把市場需求、城市發展的取向、地塊區位、配套設施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結合起來,以確定產品定位及成本控制線。產品質量和生產成本、項目區位是影響房屋產品競爭力的重要因素。市場定位準確了,產品就有顧客,有市場的優勢。

編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業的經營效果。由于房地產項目建設包含的專業分工較細,牽涉的業務部門較多,各部門在建設過程中往往容易從本位主義出發,造成投資成本膨脹,進而影響投資效益。壁如,銷售部門希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進銷售,設計部門希望通過采用新材料以增強樓宇觀感效果,監理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現質量問題等。此外,大型項目和綜合開發小區由于建設周期長,常常需要分期投入使用,加上房屋預售政策的影響,不可避免地存在預提費用和待攤費用,使開發成本不能即期反映,利潤也只是預結利潤。在這種情況下,計劃成本的編制能夠準確及時和均?地反映房地產企業的經營成果。

編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的測算數據作為參考,并與財務成本核算的口徑吻合,數據來源可以是經驗數據、定額數據和政府有關稅費的計繳規定,但在確定具體成本劃分時應比可行性報告更詳細,要將地價(土地出讓金)、征???拆遷費用、前期費用、配套設施費用、土建工程費、經營管理費用(含利息)、不可預見費、稅金等幾大類納入測算范圍,這樣才能保證計劃的科學性和嚴密性。

計劃成本一經審定實施,則要維護其執行的嚴肅性,保證成本控制工作的落實。具體的做法是:由計劃部門編制計劃成本并下達到各業務部門,用以指導、規范各執行部門的用款計劃和財務部門的撥款計劃。計劃成本規定了各執行部門的資金使用額度,執行部門必須嚴格按照計劃將成本控制在指標限定內,凡屬計劃外的超標用款,須另行報批,由計劃部門在計劃成本許可范圍內進行調整。

2、編制項目建設進度計劃。

編制進度計劃的目的主要是指導項目建設工作的開展,提高工作效率,同時實現對資金的動態平衡。房地產項目由于投資額大、建設周期長,資金使用的成本控制十分重要,尤其是通過拍賣轉讓取得的地塊,土地成本比重大,必須通過編制進度計劃保證建設進度,加快資金周轉,提高資金的使用率。此外,編制進度計劃對銷售工作影響重大。企業開展銷售工作,特別是商品房預售工作,需要通過編制進度計劃,掌握、控制房屋交付使用期限,在銷售合同中明確交樓期,以便銷售部門組織銷售。同時,形象進度有助于堅定顧客信心和購買欲望,促進銷售。

3、編制項目投資的資金平?計劃。

資金平?計劃由資金使用計劃和資金來源計劃構成。資金使用計劃可直接通過計劃成本和進度計劃來編制。資金來源主要是房屋預售收入、銀行貸款、企業借款或企業自有資金等。由于商品房允許預售,一些企業在項目開發落實時便投入建設,根本不結合企業的實際情況,不考慮資金來源和資金平衡問題,超出企業自身的經營能力,致使大量樓盤爛尾,企業抵御風險的能力減弱,效益低下。隨著市場??費和房地產發展的日漸成熟,影響產品生命力的重要因素已不是產品的生產問題,而是產品的質量問題,它直接決定著產品的市場競爭力。作為一種資金密集型的特殊商品,住宅產品的銷售尤顯重要,資金的回籠是每個房地產投資項目的重點,也是影響資金平?的關鍵因素。因此,合理控制土地資產、房屋資產和流動資金的比例是每個房地產開發企業必須重視的問題,而這些問題有待通過資金平?計劃去實現。

三、計劃的控制和調整是實現投資計劃管理目標的必要手段

1、計劃的控制作用。

計劃編制完畢,只有在實施階段加強控制,才能保證計劃的可行性和權威性,使計劃收到預期目標。計劃的控制過程就是對計劃的監督、檢查過程,主要通過投入產出報表即資金的流量來反映。房地產項目的投入產出報表(統計報表)可按季編制,用以反映每個項目的運作狀況,指導工作的進行。在編制過程中,管理費用、經營費用和財務費用的攤銷辦法可按會計核算方法執行。

2、計劃的調整作用。

計劃在實施過程中,需要根據項目環境的變化,定期進行調整,使之與實際不斷協調發展,始終保持正確的方向來指導工作。一般項目投資計劃每年調整一次,項目投資成本每年調整一次(報上級審批)。計劃調整的過程,就是實現計劃成本與最終的實際成本的漸近過程。

四、項目經營效果評價是檢測投資計劃管理效果的重要方法

房地產開發項目的經營效果分析工作,是計劃管理工作的重要組成部分,也是總結、反饋和提高投資計劃管理水平的重要方法。通過項目分析,可提取項目成本構成的經驗數據,用以指導和

編制同類項目的計劃成本;通過項目分析,可以比照項目投資可行性研究報告的差異,提高有關項目策劃人員的水平;通過項目分析,可以吸取成功和失敗的經驗,加深對市場和競爭對手的了解。

隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地拍賣方式的推行,房地產行業的投資回報逐步趨于合理,增強全局觀念,保證每個項目投資成功率的做法將是房地產企業的致勝法寶,追求自有資金利潤率的不斷提高仍將是每個企業管理者的奮斗目標,投資計劃管理作為科學管理的重要內容,在企業發展中將發揮日益重要的作用。

篇3:房地產代理公司項目管理問題座談會

房地產代理公司項目管理問題座談會

“房地產代理”是指以委托人的名義,在授權范圍內,為促成委托人與第三方進行房地產交易而提供服務,并收取委托人傭金的行為。商品房銷售代理是中國目前房地產代理活動的主要形式,我們此次調查的主要對象就是以“房地產代理“為主的企業,從以中原等港資代理公司為代表進入國內為始其也有了將近20年的歷史,但相比房地產開發還尚顯不夠成熟,隨著房地產市場的不斷成熟及細分,以及房地產賣方市場逐步向買方市場轉移,房地產市場的各個環節專業化水平也相應提高,開發商為不斷強化自身優勢,以保持市場的核心競爭力,逐漸把一些業務外包出去。如萬科、恒大、魯能一直保持著較高的代理比例,2008年樓盤代理比例分別為97%、100%、86%;“房地產代理”更多的將會承擔房地產開發企業的“項目銷售管理”的職能,而與“房地產開發”相比對“人才”需求與依賴更大,因此隨著規模的擴大,如何有效的“項目銷售管理”將是“房地產代理公司”生存的根基。而隨著天津的發展目前中國最為著名的10大代理企業都進駐天津,此次就以座談及實地考察的形式,采訪了天津思源興業房地產經紀有限公司策劃副總監房總及其代理的萬科金奧國際項目。

1、項目銷售管理存在的問題

問題1:項目團隊人員配備如何更合理?

這個問題困擾著很多代理公司,尤其是給萬科代理的公司,不僅要負責銷售部分的工作,還有大部分企業外包、財務外包、合同報件等多項工作,往往一個項目的成本會極大的影響項目的最終收益。

問題2:公司如何對項目進行監察管理

獨立的項目團隊,公司如何保持對項目有效的監督與管理是目前代理公司的關鍵問題,

尤其是員工對于公司的歸屬感。

問題3:如何做到項目各團隊有效配合

代理公司項目銷售團隊至少由3個部門組成,包括銷售部、策劃部、后臺(思源稱之為“品管”),各個部分在接受項目管理的同時,還要接受公司的管理,如何協調更團隊,更有效的發揮作用,成為項目管理的另一重要問題。

問題4:如何提升項目團隊的整體素質,以及員工個人的專業技巧

員工工作在獲取金錢的同時,還有精神上的需求,渴望公司為他們提供成長的平臺,獲取新知識,能夠成為眾人的焦點。

2、產生問題的原因

以上四個問題產生的原因,從管理學角度來說,與目前房地產代理公司采用的管理方式有關,通常代理公司都會選擇“項目管理”形式,也就是管理學中所說的“矩陣式管理”,這種管理模式,由專門從事某項工作的工作小組形式發展而來?！熬仃嚬芾斫Y構中”的人員分別來自不同的部門,有著不同技能、不同知識和不同背景,大家為了某個特定的任務(項目)而共同工作。這種管理方式的優缺點如下:

優點:

按照項目進行組織,加強了不同部門之間的配合信息交流,克服了直線職能結構中各部門相互脫節的現象。它同時機動靈活,可隨項目的開始與結束進行組織或給予解散。一個人還可以同時參加幾個項目小組,這樣大大提高了人員的利用率。此外,由于職能人員直接參與項目,而且在重要決策問題上有發言權,增加了參與者的責任感和積極性。

缺點:

項目負責人的責任往往大于權力,因為參加項目的每個人都來自不同的部門,工作帶有臨時性,項目負責人對于項目成員的工作好壞沒有足夠的激勵和懲罰手段,項目成員可能受到雙重指揮,影響組織效率和穩定性。

3、針對問題的建議

1)問題1建議:

根據項目的特性以及所代理開發公司的性質進行配備,以萬科金奧國際為例,整體外包,并且策劃、銷售、后臺的工作量較大,必須將人員進行固定,并且銷售管理人員要分層配置合理,例如萬科金奧國際現在為雙經理制,雖然工作被分成了兩份,但許多銷售前臺工作則關注的較少,因此可以調整“單經理雙主管”,成本相同,但領導更為直接。策劃則因為涉及到費用、市場、推廣、活動等多個單項工作因此一直配備人數較多,但在開盤后前期工作較少,完全可以將職能合二為一,4個人的工作由兩個人做。品管則暫時沒有辦法,后臺工作更為細致,則需將崗位職責進行細分,并且樹立品管主管的管理職能。

2)問題2建議:

第一:可以通過對項目管理人員的監察實現,定期召開公司例會,各項目管理人員集中公司進行項目工作匯報,便于公司領導了解項目情況;

第二:公司負責人應不定期進行項目視察,與現場銷售人員等一線員工進行交談,了解一線員工實際想法及需求;

第三:樹立項目品管的職能及職權,具備代公司監察項目的職責,讓銷售、策劃、品管形成三方互相監督的形式。

3、問題3建議:

在項目各小組進行互相監督的同時,還要進行相互配合工作,建議建立明確的工作標準流程,例如銷售對策劃提出推廣要求的流程,策劃對品管提出數據支持的流程,以及品管管理銷售日常行為的標準等,以萬科金奧國際為例,策劃需建立內部審核流程、推廣設計流程、公司報審流程等,銷售需明確前臺輪崗流程、客戶錄入流程、合同整理流程等,品管需讓分工更為明細,工作目標更為清晰,總之,用制度規范行為,用流程改變無序。

4、問題4建議:

員工的成長及培訓至關重要,不僅要提供公司的培訓,項目更應定期進行培訓,培訓的方面應該有所區分。

第一:公司培訓

公司的培訓應更關注員工的個人素質,例如定期的團建活動、公司新制度培訓、外聘專家培訓等。

第二:項目培訓

項目每周案例分析會、每周銷售技巧提升會、定期的項目制度培訓、房地產基礎知識循環培訓,根據現場投訴或突發事件的培訓。