在物業管理的全部內容中，設備管理標準是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業本身的價值體現起到了舉足輕重的作用，還對物業管理的服務水平的保障起到了不可替代的作用。

物業管理的主要對象是建筑物，對于高層建而言，其設計壽命可長達70-100年，維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設備設施系統，因此對設備設施的管理效果如何，直接關系到建筑物的壽命，也由此關系到業主的資產能否保值增值。同時我們還應該注意到，對同一棟物業來說，必然是幾代人的管理，物業設備管理標準具有的長期的連續性，必然要求第一代的管理者，要有強烈的歷史責任感，把物業設備管理標準的各項基礎工作做好。

在物業管理的全部內容中，設備管理標準是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業本身的價值體現起到了舉足輕重的作用，還對物業管理的服務水平的保障起到了不可替代的作用。

當今，高層建筑的設備系統基本上集中了世界上各個領域中先進的科學技術在應用技術方面的成果。每一個設備系統都具有其非常鮮明的專業特點，有著它內在的、獨特的運行規律。設備管理標準工作就是要遵循這些客觀規律來進行規范的管理，才能達到物業管理的目的。

我們在這里奉獻給廣大物業管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業管理的普及讀物，它是我們在物業管理的設備管理標準制定過程中探索出來的一整套成功的、具體可操作的寶貴經驗，它不但對在管物業有很強的指導作用，還對物業管理的前期顧問工作有很大的幫助。希望能對推動行業的整體水平，盡一些微薄的力量。

1.設備管理標準目標

保證設備運行正常，無重大管理責任事故。

2.設備管理標準措施

(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養運行記錄、維修檔案等管理制度。

(2)配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程，設備管理標準和維修人員持證上崗。

(3)設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求。

(4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統配置人員24小時值班。

(5)監控系統等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統工作正常。

(6)消防系統設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。

(7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。

(8)制訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。

(9)給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現象，按規定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發生。遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現象。建立事故應急處理方案。

(10)公共配套服務設施維護周到，公用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內的道路暢通，路面平坦。

篇2:物業保修階段工程質量設備管理監控規范

物業項目保修階段工程質量和設備管理監控規范

1、目的

為入伙后房屋、設備設施進入免費保修階段提供操作指引,以便及時處理客戶報修和確保各類設備設施正常安全運行。

2、范圍

適用于集團內的全資及控股的所有房地產開發公司和其下屬的物業管理公司(以下稱地產、物業)。

3、職責

3.1集團物業管理部負責編制、發布和修訂本工作規范。

3.2地產項目部負責對入伙及保修階段工程質量問題的處理。

3.3地產工程管理部負責監督、督促項目部工程質量問題的處理工作。

3.4地產對保修期內的房屋和設備質量問題承擔管理責任。

3.5各地物業負責在保修階段對設備設施進行日常管理和巡查。

4、方法和過程控制

4.1工程質量問題處理方法

4.1.1地產在入伙前,需結合具體情況確定工程質量返修的管理辦法。目前工程質量返修問題的處理主要有兩種方式:A、由地產直接負責跟進處理;B、地產委托物業代理跟進服務。

4.1.1.1由地產直接負責跟進處理

1)物業任一部門接到客戶反映的工程質量問題時,須予以記錄,并反饋至地產相關部門;

2)地產相關部門通知施工方并會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等。并將處理信息反饋給物業,以便協助處理和跟進;

3)地產每月需統計并填報《工程質量保修記錄表》,并報集團工程管理部;

4)在處理過程中,積極與客戶進行溝通,防止問題的升級。

4.1.1.2地產委托物業代理跟進服務

1)地產與物業在入伙前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產、物業簽定三方協議,明確工作方法及相關責任;

2)為物業便于管理,地產并將施工方的保證金轉至物業直接管理。物業內部須制訂保證金的扣罰審批流程,并將扣罰標準通知施工方;

3)物業負責受理業主報修、聯系施工方會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等工作,物業管理處指定返修管理專員負責處理工程質量問題,

4)管理處接到工程質量問題時,須進行記錄,并開具《房屋返修工作記錄單》,交返修管理專員負責處理。

5)返修管理專員聯系業主進行現場查看,并將查看結果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。如查看結果為業主誤報或業主自身原因造成,無須維修或業主自行解決的,返修管理專員將《房屋返修工作記錄單》進行存檔。

6)確認為工程質量問題,返修管理專員通知施工單位負責人安排返修,施工單位負責人制定返修方案填寫在《房屋返修工作記錄單》上,并簽名確認。

7)如保修單位不履行責任,或多次返修不成功的,由物業制定返修方案,安排返修,并填寫扣款通知單交返修單位確認。

8)如為小修項目(五金配件、門窗配件等),返修完畢后,返修管理專員需對業主進行回訪,并將回訪結果的填寫在《房屋報修登記表》的備注欄。如較大維修,返修管理專員需與業主商定維修時間,與施工隊進行現場交底,并與施工隊負責人在《房屋維修任務書》上簽名確認。返修管理專員安排施工隊進場維修。維修完畢后,返修管理專員隨即進行初驗,合格后會同業主、施工隊負責人進行驗收,并請業主在《房屋返修工作記錄單》上簽名確認。

9)返修管理專員每月需匯總填報《工程質量保修記錄表》報地產委托部門。

10)返修管理專員將返修資料歸檔。

4.1.2對于業主反映的普遍公共設施配套等問題,由物業提交專題報告報地產,由地產負責處理。

4.2設備保修期內的管理工作

4.2.1地產與物業按照《新建物業接管驗收指引》,辦理驗收手續,對部分在《物業管理委托合同》中未明確的設備設施免費維保的管理工作可一并交接給物業,同時對供應商保證金的扣罰流程共同進行確定。

4.2.2為在接管初期設備設施免費維保期內對施工或安裝單位的維保工作進行有效監控,地產應確保移交時,提供設備設施采購及安裝的合同復印件、維保作業計劃、維保期限及內容和其它服務承諾的復印件,設備設施供應商及安裝單位的聯系人、電話、地址等資料。

4.2.2物業應制定各類設備的保養作業指導書,包含對保修期內的設備設施的維修、保修監督工作,并嚴格按照作業指導書進行操作,填寫相關質量記錄。

4.2.3保修期內是由安裝單位/供應商進行日常保養維修的,管理處應按照維保方提供保養計劃,將維修方每次到現場進行保養的情況記錄在《服務供方設備保養維修記錄表》上,并將日常出現的故障和服務不及時等情況在記錄表中記錄。

4.2.4電梯保修期結束后如物業公司仍須分包給社會專業公司維保的,物業公司應在電梯保修到期前二個月,著手準備供方的評估工作,確定有資格的合格供方。

4.2.5對于保修期內的各類設備,在出現或發現故障和問題時,管理處應及時通知安裝單位處理,如影響到業主使用的,應同時做好防范措施。管理處將故障及處理情況進行詳細記錄在《保修期內設備故障處理記錄表》,報送物業公司和地產公司相關部門。

5、質量記錄表格(供參考)

篇3:物業保修階段工程質量設備管理監控辦法

物業作業指導書:保修階段工程質量和設備管理監控辦法

1、目的

為交付后房屋、設備設施進入保修階段提供操作指引,以便及時處理客戶報修和確保各類設備設施正常安全運行。

2、范圍

各管理處、部門。

3、職責

3.1各管理處負責在保修階段對設備設施進行日常監控管理;跟進施工單位對工程質量和設備設施問題的處理。

3.2地產客戶服務中心負責對房屋交付及保修階段工程質量和設備設施問題的處理;負責監督、督促施工單位對工程質量和設備設施問題的處理工作。

4、方法和過程控制

4.1工程質量問題處理方法

4.1.1地產在房屋交付前,管理處應與地產相關部門結合具體情況確定工程質量返修的管理辦法。目前工程質量返修問題的處理主要有兩種方式:A、由地產直接負責跟進處理;B、地產委托物業代理跟進服務。

4.1.1.1由地產直接負責跟進處理

1)管理處到客戶反映的工程質量問題時,須予以記錄,并反饋至地產相關部門;

2)地產相關部門通知施工方并會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等。并將處理信息反饋給管理處,以便協助處理和跟進;

3)在處理過程中,積極與客戶進行溝通,防止問題的升級。

4.1.1.2地產委托物業代理跟進服務

1)地產與物業在房屋交付前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產、物業簽定三方協議,明確工作方法及相關責任;

2)為物業便于管理,地產并將施工方的保證金轉至物業直接管理。物業公司內部須制訂保證金的扣罰審批流程,并將扣罰標準通知施工方;

3)管理處負責受理業主報修、聯系施工方會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等工作,管理處指定返修管理專員負責處理工程質量問題。

4)管理處接到工程質量問題時,須進行記錄,并開具《房屋返修工作記錄單》,交返修管理專員負責處理。

5)返修管理專員聯系業主進行現場查看,并將查看結果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。如查看結果為業主誤報或業主自身原因造成,無須維修或業主自行解決的,返修管理專員將《房屋返修工作記錄單》進行存檔。

6)確認為工程質量問題,返修管理專員通知施工單位負責人安排返修,施工單位負責人制定返修方案填寫在《房屋返修工作記錄單》上,并簽名確認。

7)如施工單位不履行責任,或多次返修不成功的,由物業制定返修方案,安排返修,并填寫扣款通知單交施工單位確認。

8)如為小修項目(五金配件、門窗配件等),返修完畢后,返修管理專員需對業主進行回訪,并將回訪結果的填寫在《房屋報修登記表》的備注欄。如較大維修,返修管理專員需與業主商定維修時間,與施工隊進行現場交底,并與施工隊負責人在《房屋維修任務書》上簽名確認。返修管理專員安排施工隊進場維修。維修完畢后,返修管理專員隨即進行初驗,合格后會同業主、施工隊負責人進行驗收,并請業主在《房屋返修工作記錄單》上簽名確認。

9)返修管理專員每月需匯總填報《工程質量保修記錄表》報地產委托部門。

10)返修管理專員將返修資料歸檔。

4.1.2對于業主反映的普遍公共設施配套等問題,由物業提交專題報告報地產,由地產負責處理。

4.2設備保修期內的管理工作

4.2.1地產與物業按照《物業接管驗收控制程序》,辦理驗收手續,對部分在《物業管理委托合同》中未明確的設備設施免費維保的管理工作可一并交接給物業,同時對供應商保證金的扣罰流程共同進行確定。

4.2.2為在接管初期設備設施免費維保期內對施工或安裝單位的維保工作進行有效監控,地產應確保移交時,提供設備設施采購及安裝的合同復印件、維保作業計劃、維保期限及內容和其它服務承諾的復印件,設備設施供應商及安裝單位的聯系人、電話、地址等資料。

4.2.2物業應制定各類設備的保養作業指導書,包含對保修期內的設備設施的維修、保修監督工作,并嚴格按照作業指導書進行操作,填寫相關質量記錄。

4.2.3保修期內是由安裝單位/供應商進行日常保養維修的,管理處應按照維保方提供保養計劃對其維保行為進行監控,要求其將每次到現場進行保養的情況記錄在《服務供方設備保養維修記錄表》上,管理處將日常出現的故障和服務不及時等情況在記錄表中記錄。

4.2.4電梯保修期結束后如物業公司仍須分包給社會專業公司維保的,物業公司應在電梯保修到期前二個月,著手準備供方的評估工作,確定有資格的合格供方。

4.2.5對于保修期內的各類設備,在出現或發現故障和問題時,管理處應及時通知安裝單位處理,如影響到業主使用的,應同時做好防范措施。管理處將故障及處理情況進行詳細記錄在《保修期內設備故障處理記錄表》,報送物業公司和地產公司相關部門。

5、支持性文件

TJzzWY7.5.4-G01《物業接管驗收控制程序》

6、質量記錄表格

TJzzWY7.4-Z01-06-F1《房屋返修工作記錄單》

TJzzWY7.4-Z01-06-F2《保修期內設備故障處理記錄表》

TJzzWY7.4-Z01-06-F3《服務供方設備保養維修記錄表》

TJzzWY7.4-Z01-06-F4《工程質量保修記錄表》