地產(chǎn)項(xiàng)目投資崗位職責(zé)

職責(zé)描述:

1.根據(jù)公司房地產(chǎn)基金戰(zhàn)略發(fā)展策略,參與公司合作伙伴開(kāi)拓,包括對(duì)新準(zhǔn)入交易對(duì)手進(jìn)行盡調(diào)和存續(xù)客戶(hù)的持續(xù)跟蹤,與交易對(duì)手進(jìn)行項(xiàng)目資源對(duì)接,持續(xù)開(kāi)發(fā)基金房地產(chǎn)擬投資項(xiàng)目;

2.負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目盡職調(diào)查和評(píng)估研判、編制投資可行性研究分析報(bào)告、設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)方案并進(jìn)行商務(wù)談判;

3.根據(jù)公司管理制度,推進(jìn)項(xiàng)目立項(xiàng)、評(píng)審、投決等流程,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)資源落實(shí)全套基金及投資協(xié)議、路演材料、基金推介材料等主要文件的編制;

4.負(fù)責(zé)收購(gòu)需要SPV設(shè)立、備案和各項(xiàng)交易事宜具體落地工作;

5.配合資產(chǎn)管理和風(fēng)控團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目投后管理;

6.領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

任職要求:

1.全日制本科及以上學(xué)歷,房地產(chǎn)、金融、投資、經(jīng)濟(jì)、管理等相關(guān)專(zhuān)業(yè);

2.3年以上資管、信托、地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等機(jī)構(gòu)同崗位工作經(jīng)驗(yàn);

3.掌握房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)流程,熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制和工程造價(jià)、投資流程和項(xiàng)目評(píng)估、分析方法,熟悉房地產(chǎn)及基金投資行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī),熟悉房地產(chǎn)股、債、夾層等投資類(lèi)型及具體交易模式,能夠獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、投資測(cè)算、現(xiàn)金流分析、投研報(bào)告撰寫(xiě)等相關(guān)工作;

4.具備較強(qiáng)的談判能力以及溝通技巧,有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)精神,工作積極主動(dòng),具有較強(qiáng)的邏輯思維、學(xué)習(xí)領(lǐng)悟、溝通交流和談判能力,具備優(yōu)秀的Excel和PPT能力;

5.能適應(yīng)經(jīng)常性短期出差。職責(zé)描述:

1.根據(jù)公司房地產(chǎn)基金戰(zhàn)略發(fā)展策略,參與公司合作伙伴開(kāi)拓,包括對(duì)新準(zhǔn)入交易對(duì)手進(jìn)行盡調(diào)和存續(xù)客戶(hù)的持續(xù)跟蹤,與交易對(duì)手進(jìn)行項(xiàng)目資源對(duì)接,持續(xù)開(kāi)發(fā)基金房地產(chǎn)擬投資項(xiàng)目;

2.負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目盡職調(diào)查和評(píng)估研判、編制投資可行性研究分析報(bào)告、設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)方案并進(jìn)行商務(wù)談判;

3.根據(jù)公司管理制度,推進(jìn)項(xiàng)目立項(xiàng)、評(píng)審、投決等流程,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)資源落實(shí)全套基金及投資協(xié)議、路演材料、基金推介材料等主要文件的編制;

4.負(fù)責(zé)收購(gòu)需要SPV設(shè)立、備案和各項(xiàng)交易事宜具體落地工作;

5.配合資產(chǎn)管理和風(fēng)控團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目投后管理;

6.領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

任職要求:

1.全日制本科及以上學(xué)歷,房地產(chǎn)、金融、投資、經(jīng)濟(jì)、管理等相關(guān)專(zhuān)業(yè);

2.3年以上資管、信托、地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等機(jī)構(gòu)同崗位工作經(jīng)驗(yàn);

3.掌握房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)流程,熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制和工程造價(jià)、投資流程和項(xiàng)目評(píng)估、分析方法,熟悉房地產(chǎn)及基金投資行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī),熟悉房地產(chǎn)股、債、夾層等投資類(lèi)型及具體交易模式,能夠獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、投資測(cè)算、現(xiàn)金流分析、投研報(bào)告撰寫(xiě)等相關(guān)工作;

4.具備較強(qiáng)的談判能力以及溝通技巧,有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)精神,工作積極主動(dòng),具有較強(qiáng)的邏輯思維、學(xué)習(xí)領(lǐng)悟、溝通交流和談判能力,具備優(yōu)秀的Excel和PPT能力;

5.能適應(yīng)經(jīng)常性短期出差。

地產(chǎn)項(xiàng)目投資崗位

篇2:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資計(jì)劃管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資計(jì)劃管理

一、投資計(jì)劃管理是實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)利潤(rùn)的基本保證

作為管理的一項(xiàng)基本職能,計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本保證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資所具有的投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多、投資風(fēng)險(xiǎn)和收益大等特點(diǎn),決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資行為的復(fù)雜性,使計(jì)劃管理工作顯得尤為重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中必須強(qiáng)化計(jì)劃管理工作,確立計(jì)劃的龍頭作用,將計(jì)劃工作貫穿項(xiàng)目投資建設(shè)和售后服務(wù)的始終。

投資項(xiàng)目是計(jì)劃管理的對(duì)象。確立投資項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)投資計(jì)劃管理的前提條件。如果投資失誤,再好的計(jì)劃都只是無(wú)本之源。所以,企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)規(guī)律,準(zhǔn)確地確立投資項(xiàng)目。在項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究中要重點(diǎn)考慮產(chǎn)品的市場(chǎng)供求狀況、產(chǎn)品的定位及其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、項(xiàng)目的投資成本預(yù)測(cè)、企業(yè)投資的能力等;其次,應(yīng)當(dāng)編制完整的項(xiàng)目投資可行性報(bào)告,作詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)分析以研究項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力和項(xiàng)目的操作空間。在此基礎(chǔ)上確立項(xiàng)目,即投資目標(biāo)。

二、制訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是實(shí)施投資計(jì)劃管理的重要措施

投資項(xiàng)目一經(jīng)確立,投資計(jì)劃管理工作即進(jìn)入實(shí)施階段,應(yīng)通過(guò)編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū),將土地購(gòu)置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、房屋銷(xiāo)售、物業(yè)管理等過(guò)程納入計(jì)劃管理范疇,明確各階段工作的目標(biāo)、投資數(shù)額和工作進(jìn)度安排。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃主要包括項(xiàng)目投資的計(jì)劃成本、項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度安排、項(xiàng)目投資的資金平?計(jì)劃三大內(nèi)容。

編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃,首先要充分體現(xiàn)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告中的策劃思想、市場(chǎng)定位和投資目標(biāo),確保前期工作的延續(xù)性;其次要充分考慮投資決策的時(shí)效性,尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時(shí)間才付諸實(shí)施的項(xiàng)目,要注意重新研究市場(chǎng),貼近市場(chǎng),適應(yīng)市場(chǎng)變化,使計(jì)劃更具操作性。

1、編制項(xiàng)目投資的計(jì)劃成本。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,要確保投資獲利,產(chǎn)品的市場(chǎng)定位非常重要。唯有正確的定位,才能實(shí)現(xiàn)有效銷(xiāo)售和目標(biāo)效益。產(chǎn)品的市場(chǎng)定位來(lái)源于翔實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查分析和銷(xiāo)售的反饋信息,要避免投資認(rèn)識(shí)上的誤區(qū),即片面地認(rèn)為使用最好的材料設(shè)備中建設(shè)最大型的配套項(xiàng)目就能獲得最好的收益。應(yīng)當(dāng)把市場(chǎng)需求、城市發(fā)展的取向、地塊區(qū)位、配套設(shè)施、消費(fèi)層次、消費(fèi)特點(diǎn)、市場(chǎng)售價(jià)等因素緊密結(jié)合起來(lái),以確定產(chǎn)品定位及成本控制線(xiàn)。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項(xiàng)目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。市場(chǎng)定位準(zhǔn)確了,產(chǎn)品就有顧客,有市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。

編制計(jì)劃成本的目的在于控制各分項(xiàng)工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)包含的專(zhuān)業(yè)分工較細(xì),牽涉的業(yè)務(wù)部門(mén)較多,各部門(mén)在建設(shè)過(guò)程中往往容易從本位主義出發(fā),造成投資成本膨脹,進(jìn)而影響投資效益。壁如,銷(xiāo)售部門(mén)希望通過(guò)完善的配套和強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳促進(jìn)銷(xiāo)售,設(shè)計(jì)部門(mén)希望通過(guò)采用新材料以增強(qiáng)樓宇觀感效果,監(jiān)理部門(mén)則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題等。此外,大型項(xiàng)目和綜合開(kāi)發(fā)小區(qū)由于建設(shè)周期長(zhǎng),常常需要分期投入使用,加上房屋預(yù)售政策的影響,不可避免地存在預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用,使開(kāi)發(fā)成本不能即期反映,利潤(rùn)也只是預(yù)結(jié)利潤(rùn)。在這種情況下,計(jì)劃成本的編制能夠準(zhǔn)確及時(shí)和均?地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。

編制計(jì)劃成本要以項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的測(cè)算數(shù)據(jù)作為參考,并與財(cái)務(wù)成本核算的口徑吻合,數(shù)據(jù)來(lái)源可以是經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)繳規(guī)定,但在確定具體成本劃分時(shí)應(yīng)比可行性報(bào)告更詳細(xì),要將地價(jià)(土地出讓金)、征???拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用(含利息)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、稅金等幾大類(lèi)納入測(cè)算范圍,這樣才能保證計(jì)劃的科學(xué)性和嚴(yán)密性。

計(jì)劃成本一經(jīng)審定實(shí)施,則要維護(hù)其執(zhí)行的嚴(yán)肅性,保證成本控制工作的落實(shí)。具體的做法是:由計(jì)劃部門(mén)編制計(jì)劃成本并下達(dá)到各業(yè)務(wù)部門(mén),用以指導(dǎo)、規(guī)范各執(zhí)行部門(mén)的用款計(jì)劃和財(cái)務(wù)部門(mén)的撥款計(jì)劃。計(jì)劃成本規(guī)定了各執(zhí)行部門(mén)的資金使用額度,執(zhí)行部門(mén)必須嚴(yán)格按照計(jì)劃將成本控制在指標(biāo)限定內(nèi),凡屬計(jì)劃外的超標(biāo)用款,須另行報(bào)批,由計(jì)劃部門(mén)在計(jì)劃成本許可范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。

2、編制項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。

編制進(jìn)度計(jì)劃的目的主要是指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)工作的開(kāi)展,提高工作效率,同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的動(dòng)態(tài)平衡。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng),資金使用的成本控制十分重要,尤其是通過(guò)拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓取得的地塊,土地成本比重大,必須通過(guò)編制進(jìn)度計(jì)劃保證建設(shè)進(jìn)度,加快資金周轉(zhuǎn),提高資金的使用率。此外,編制進(jìn)度計(jì)劃對(duì)銷(xiāo)售工作影響重大。企業(yè)開(kāi)展銷(xiāo)售工作,特別是商品房預(yù)售工作,需要通過(guò)編制進(jìn)度計(jì)劃,掌握、控制房屋交付使用期限,在銷(xiāo)售合同中明確交樓期,以便銷(xiāo)售部門(mén)組織銷(xiāo)售。同時(shí),形象進(jìn)度有助于堅(jiān)定顧客信心和購(gòu)買(mǎi)欲望,促進(jìn)銷(xiāo)售。

3、編制項(xiàng)目投資的資金平?計(jì)劃。

資金平?計(jì)劃由資金使用計(jì)劃和資金來(lái)源計(jì)劃構(gòu)成。資金使用計(jì)劃可直接通過(guò)計(jì)劃成本和進(jìn)度計(jì)劃來(lái)編制。資金來(lái)源主要是房屋預(yù)售收入、銀行貸款、企業(yè)借款或企業(yè)自有資金等。由于商品房允許預(yù)售,一些企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)落實(shí)時(shí)便投入建設(shè),根本不結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況,不考慮資金來(lái)源和資金平衡問(wèn)題,超出企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)能力,致使大量樓盤(pán)爛尾,企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力減弱,效益低下。隨著市場(chǎng)??費(fèi)和房地產(chǎn)發(fā)展的日漸成熟,影響產(chǎn)品生命力的重要因素已不是產(chǎn)品的生產(chǎn)問(wèn)題,而是產(chǎn)品的質(zhì)量問(wèn)題,它直接決定著產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。作為一種資金密集型的特殊商品,住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售尤顯重要,資金的回籠是每個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的重點(diǎn),也是影響資金平?的關(guān)鍵因素。因此,合理控制土地資產(chǎn)、房屋資產(chǎn)和流動(dòng)資金的比例是每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須重視的問(wèn)題,而這些問(wèn)題有待通過(guò)資金平?計(jì)劃去實(shí)現(xiàn)。

三、計(jì)劃的控制和調(diào)整是實(shí)現(xiàn)投資計(jì)劃管理目標(biāo)的必要手段

1、計(jì)劃的控制作用。

計(jì)劃編制完畢,只有在實(shí)施階段加強(qiáng)控制,才能保證計(jì)劃的可行性和權(quán)威性,使計(jì)劃收到預(yù)期目標(biāo)。計(jì)劃的控制過(guò)程就是對(duì)計(jì)劃的監(jiān)督、檢查過(guò)程,主要通過(guò)投入產(chǎn)出報(bào)表即資金的流量來(lái)反映。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投入產(chǎn)出報(bào)表(統(tǒng)計(jì)報(bào)表)可按季編制,用以反映每個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作狀況,指導(dǎo)工作的進(jìn)行。在編制過(guò)程中,管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的攤銷(xiāo)辦法可按會(huì)計(jì)核算方法執(zhí)行。

2、計(jì)劃的調(diào)整作用。

計(jì)劃在實(shí)施過(guò)程中,需要根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境的變化,定期進(jìn)行調(diào)整,使之與實(shí)際不斷協(xié)調(diào)發(fā)展,始終保持正確的方向來(lái)指導(dǎo)工作。一般項(xiàng)目投資計(jì)劃每年調(diào)整一次,項(xiàng)目投資成本每年調(diào)整一次(報(bào)上級(jí)審批)。計(jì)劃調(diào)整的過(guò)程,就是實(shí)現(xiàn)計(jì)劃成本與最終的實(shí)際成本的漸近過(guò)程。

四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效果評(píng)價(jià)是檢測(cè)投資計(jì)劃管理效果的重要方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效果分析工作,是計(jì)劃管理工作的重要組成部分,也是總結(jié)、反饋和提高投資計(jì)劃管理水平的重要方法。通過(guò)項(xiàng)目分析,可提取項(xiàng)目成本構(gòu)成的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),用以指導(dǎo)和

編制同類(lèi)項(xiàng)目的計(jì)劃成本;通過(guò)項(xiàng)目分析,可以比照項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的差異,提高有關(guān)項(xiàng)目策劃人員的水平;通過(guò)項(xiàng)目分析,可以吸取成功和失敗的經(jīng)驗(yàn),加深對(duì)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解。

隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地拍賣(mài)方式的推行,房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)逐步趨于合理,增強(qiáng)全局觀念,保證每個(gè)項(xiàng)目投資成功率的做法將是房地產(chǎn)企業(yè)的致勝法寶,追求自有資金利潤(rùn)率的不斷提高仍將是每個(gè)企業(yè)管理者的奮斗目標(biāo),投資計(jì)劃管理作為科學(xué)管理的重要內(nèi)容,在企業(yè)發(fā)展中將發(fā)揮日益重要的作用。

篇3:房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度

房地產(chǎn)總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度

**總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)

1.目的:目的:為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹,建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系和審計(jì)指標(biāo)體系,特制定本辦法。

2.范圍:

2.1適用范圍:**房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司

2.2發(fā)布范圍:**房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司

3.名詞解釋:

3.1[項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)]:指項(xiàng)目在前期可行性研究階段,以投資估算為依據(jù)的,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。

3.2[項(xiàng)目]:本制度所指的項(xiàng)目是公司總部和各項(xiàng)目公司2007年后新獲取并簽訂了項(xiàng)目合作或開(kāi)發(fā)協(xié)議,可進(jìn)行操作的項(xiàng)目。

[項(xiàng)目公司]:指獲取新項(xiàng)目后負(fù)責(zé)操作該項(xiàng)目的公司。

4.職責(zé):

總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員:負(fù)責(zé)編制指標(biāo)的依據(jù),項(xiàng)目投資測(cè)算和可行性研究報(bào)告;負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心溝通項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目土地及大配套費(fèi)用指標(biāo);積極配合總部總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心人員對(duì)項(xiàng)目成本基礎(chǔ)指標(biāo)的審計(jì)

總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心人員:配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);配合發(fā)展中心下達(dá)投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間管理中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)和總成本合計(jì)指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本指標(biāo);項(xiàng)目運(yùn)行期間財(cái)務(wù)中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間總工辦主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間營(yíng)銷(xiāo)中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用指標(biāo);各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)和人員:負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表;及時(shí)和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施;如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào)發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門(mén);

各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)和人員:負(fù)責(zé)自身項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表;及時(shí)和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施;如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào)個(gè)項(xiàng)目公司或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門(mén);

5.作業(yè)內(nèi)容:

5.1項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成如下:(祥見(jiàn)附件《投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表》)項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)成本指標(biāo)總額單方成本責(zé)任部門(mén)責(zé)任人備注

土地及大配套費(fèi)前期費(fèi)用建安工程費(fèi)用市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公用配套費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)直接成本合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用總成本合計(jì)

5.1.1土地及大配套費(fèi)指標(biāo):土地費(fèi)用主要包含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、征地費(fèi)用、土地使用費(fèi)和其他費(fèi)用;大配套費(fèi)用主要包含紅線(xiàn)外的供電、給水、排水;代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設(shè)費(fèi)用。

5.1.1.1出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級(jí)人防出讓金等;

5.1.1.2拆遷補(bǔ)償費(fèi)用一般指地上物的拆遷物的補(bǔ)償,如房屋、廠(chǎng)房和其他設(shè)施等,主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù);

5.1.1.3土地轉(zhuǎn)讓費(fèi),主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來(lái)制定的;5.1.1.4契稅,按合同金額繳納;

5.1.1.5市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.6征地費(fèi)用,主要是項(xiàng)目用地如果是集體土地或一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及集體用地的項(xiàng)目要按北京市規(guī)定繳納征地各項(xiàng)費(fèi)用,主要有復(fù)墾費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)用等;

5.1.1.7土地使用費(fèi)按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.8土地其他費(fèi)用,包括各項(xiàng)因獲取土地而需要花費(fèi)地支出,如中介費(fèi)用等;

5.1.1.9紅線(xiàn)外供電費(fèi)用、給水費(fèi)用、排水費(fèi)用按項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定繳納;5.1.1.10代征綠化用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;

5.1.1.11代征道路用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;

5.1.1.12代征市政用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;

5.1.2前期費(fèi)用指標(biāo):主要包含三通一平費(fèi)用、各種設(shè)計(jì)費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、勘測(cè)費(fèi)、審圖費(fèi)用、各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用和其他費(fèi)用

5.1.2.1三通一平費(fèi)用主要指項(xiàng)目場(chǎng)地平整,通水,通電。通路的費(fèi)用;5.1.2.2各種設(shè)計(jì)費(fèi)用,主要包含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合網(wǎng)管設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、人防設(shè)計(jì)費(fèi)等;

5.1.2.3招投標(biāo)費(fèi)用主要用于工程的招標(biāo)工作,如招投標(biāo)代理、標(biāo)底制作等費(fèi)用;

5.1.2.4勘測(cè)費(fèi)是對(duì)項(xiàng)目地塊的測(cè)繪等費(fèi)用,主要用于拿地、設(shè)計(jì)前的勘測(cè);

5.1.2.5審圖費(fèi)用主要是施工圖審查費(fèi)用;

5.1.3建安工程費(fèi)用指標(biāo)該費(fèi)用是項(xiàng)目建設(shè)成本的核心,主要包含土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和工程預(yù)算編制費(fèi)用等;

5.1.3.1.土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)在制定指標(biāo)時(shí),主要以北京市定額為依據(jù),制定估算的指標(biāo);

5.1.3.1.監(jiān)理費(fèi)用按行業(yè)常規(guī)制定指標(biāo),最終以和監(jiān)理單位的合同為準(zhǔn);5.1.3.1.工程預(yù)算編制費(fèi)用等,是在工程前后必須作的預(yù)算和決算費(fèi)用。5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)狻⒕G化等各項(xiàng)項(xiàng)目必須的市政條件建設(shè)費(fèi)用;

5.1.5公用配套費(fèi)指標(biāo)主要指項(xiàng)目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費(fèi)用,如小區(qū)配套的學(xué)校、會(huì)所等等;

5.1.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指標(biāo)指項(xiàng)目實(shí)施操作過(guò)程中不可估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)存在,可能產(chǎn)生一些費(fèi)用;該費(fèi)用高低直接和項(xiàng)目管理水平相關(guān)聯(lián),一般為項(xiàng)目扣除此項(xiàng)后直接成本的1.5%

5.1.7直接成本合計(jì)指標(biāo)直接成本是項(xiàng)目操作過(guò)程中必須和直接發(fā)生在項(xiàng)目上的費(fèi)用;直接成本合計(jì)指標(biāo)指的就是土地及大配套費(fèi)指標(biāo)、前期費(fèi)用指標(biāo)、建安工程費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套費(fèi)指標(biāo)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指標(biāo)之和;

5.1.9財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)主要是就項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)利息支出;管理費(fèi)用指標(biāo)主要包括項(xiàng)目操作過(guò)程中人員、行政、辦公等日常費(fèi)用支出,一般在前期測(cè)算階段按直接成本的2%估算;

5.1.10銷(xiāo)售費(fèi)用指標(biāo)是為了項(xiàng)目

銷(xiāo)售,所支出的推廣、宣傳、活動(dòng)等各項(xiàng)費(fèi)用;一般住宅為計(jì)劃銷(xiāo)售額的2%,而別墅和商業(yè)就要略高;但是由于項(xiàng)目具體定位和銷(xiāo)售手法的不同,要根據(jù)具體項(xiàng)目具體制定該指標(biāo);

5.1.11總成本合計(jì)指標(biāo)是項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)之和,反映了整個(gè)項(xiàng)目措作的全部成本費(fèi)用支出,也體現(xiàn)的項(xiàng)目操作和投資成本風(fēng)險(xiǎn)控制的整體能力。

5.2指標(biāo)的制定和下達(dá)

5.2.1由發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和可行性研究報(bào)告,在項(xiàng)目操作前期制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)。

5.2.2.土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由發(fā)展中心同項(xiàng)目公司或負(fù)責(zé)獲取項(xiàng)目的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.3.前期費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.4.建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.5.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部財(cái)務(wù)中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.6.直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo)由發(fā)展中心同總部管理中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.7.銷(xiāo)售費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部營(yíng)銷(xiāo)中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售的人員核實(shí)后下達(dá);

5.3指標(biāo)的執(zhí)行

5.3.1項(xiàng)目公司相應(yīng)部門(mén)和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作,應(yīng)按各中心具體要求定期上報(bào)各項(xiàng)費(fèi)用的情況或提交指標(biāo)控制措施。

5.3.2項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期土地手續(xù)的部門(mén)及人員應(yīng)將土地獲取成本嚴(yán)格控制在土地成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.3項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期設(shè)計(jì)及報(bào)批手續(xù)的部門(mén)或人員應(yīng)將前期費(fèi)用成本嚴(yán)格控制在前期費(fèi)用成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.4項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的部門(mén)及人員應(yīng)將上述各項(xiàng)工程費(fèi)用成本嚴(yán)格控制在建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.5項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)的部門(mén)及人員應(yīng)將財(cái)務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)成本嚴(yán)格控制在不可預(yù)見(jiàn)成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.6項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的部門(mén)及人員應(yīng)將直接成本、管理費(fèi)用和總成本嚴(yán)格控制在直接成本、管理費(fèi)用和總成本合計(jì)指標(biāo)范圍內(nèi);5.3.7項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售的部門(mén)及人員應(yīng)將銷(xiāo)售費(fèi)用嚴(yán)格控制在成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.4指標(biāo)的審計(jì)

5.4.1負(fù)責(zé)審計(jì)部門(mén):該指標(biāo)主要下達(dá)項(xiàng)目公司相應(yīng)部門(mén)或人員負(fù)責(zé)填寫(xiě)本制度5.1條的指標(biāo)表中負(fù)責(zé)部門(mén)及負(fù)責(zé)人,并由總部相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)審計(jì)。

土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。前期費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì);

5.4.1.5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部財(cái)務(wù)中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì);

5.4.1.6直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。

5.4.1.7銷(xiāo)售費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部營(yíng)銷(xiāo)中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。

5.4.25.4.2.1審計(jì)方式總部各中心制訂審計(jì)計(jì)劃;

5.4.2.25.4.3各項(xiàng)目公司配合總部各中心工作,填報(bào)各總審計(jì)考核報(bào)表等;審計(jì)周期一般以項(xiàng)目操作周期為準(zhǔn),根據(jù)項(xiàng)目公司上報(bào)的計(jì)劃,由審計(jì)負(fù)責(zé)部門(mén)制定。6.獎(jiǎng)懲條例:

超額完成指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)

6.1.1.1總指標(biāo)超額完成出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),并成本總額節(jié)約超過(guò)20%以上;

6.1.1.2單項(xiàng)指標(biāo)超額完成出色的將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約超過(guò)20%以上;

6.1.1.3總額和單項(xiàng)指標(biāo)都超額完成出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),成本總額和一些單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約都超過(guò)20%以上。

6.1.2獎(jiǎng)勵(lì)金額

6.1.2.1對(duì)于符合本制度

6.1.1.2,6.1.1.2條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門(mén)或個(gè)人獎(jiǎng)金激勵(lì),獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于節(jié)約成本0.3%;

6.1.2.2對(duì)于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門(mén)或個(gè)人獎(jiǎng)金激勵(lì),獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于節(jié)約的總成本的0.5%;單項(xiàng)節(jié)約部分不再重復(fù)獎(jiǎng)勵(lì)。

6.1.3獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)

6.1.3.1達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的部門(mén)或人員,應(yīng)由部門(mén)負(fù)責(zé)人或員工提交書(shū)面的獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書(shū),經(jīng)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)通過(guò)簽字后,上報(bào)集團(tuán)管理中心;

6.1.3.1管理中心咨詢(xún)各項(xiàng)指標(biāo)的主要審計(jì)部門(mén)或中心該獎(jiǎng)勵(lì)是否達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn),審核通過(guò)的,由管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;

6.1.46.1.4.1獎(jiǎng)勵(lì)審核獎(jiǎng)勵(lì)審核負(fù)責(zé)部門(mén)主要是本制度5.4條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部門(mén),包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心;

6.1.4.2負(fù)責(zé)審核的部門(mén)要根據(jù)書(shū)面的獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書(shū)內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實(shí)達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)通知管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;6.1.4.3獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過(guò),并批準(zhǔn)具體的獎(jiǎng)勵(lì)金額和方式,由管理中心向被獎(jiǎng)勵(lì)部門(mén)下達(dá)獎(jiǎng)勵(lì)執(zhí)行的通知書(shū)。

6.1.5獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn)

6.1.5.1獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的,由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門(mén)向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金,接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳號(hào);

6.1.5.2團(tuán)隊(duì)獲得的獎(jiǎng),金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排,但應(yīng)將分配或資金使用安排上報(bào)管理中心;

6.1.5.3個(gè)人獲得獎(jiǎng)金,應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。未完成指標(biāo)懲罰辦法懲罰標(biāo)準(zhǔn)

6.2.1.1總指標(biāo)未完成未能將各項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),并成本總額超出總成本合計(jì)指標(biāo)20%以上;

6.2.1.2單項(xiàng)指標(biāo)未完成未能將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),單項(xiàng)成本超出指標(biāo)20%以上;

6.2.2懲罰金額

6.2.2.1對(duì)于符合本制度成罰標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門(mén)或個(gè)人進(jìn)行資金懲罰,金額的相當(dāng)于超出成本0.3%;

6.2.3懲罰審核

6.2.3.1懲罰審核負(fù)責(zé)部門(mén)主要是本制度5.4條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部門(mén),包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心;

6.2.3.2負(fù)責(zé)審核

的部門(mén)要根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實(shí)達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)形成書(shū)面懲罰通知單,通知管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;

6.2.3.3懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過(guò),并批準(zhǔn)具體的懲罰金額和方式,由管理中心向被懲罰部門(mén)下達(dá)懲罰執(zhí)行的通知書(shū)。

6.2.4懲罰的兌現(xiàn)

6.2.4.1懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月,從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資;

6.2.4.2如果是懲罰相關(guān)部門(mén),部門(mén)負(fù)責(zé)人承擔(dān)50%懲罰金額,其他部門(mén)員工平均承擔(dān)50%懲罰金額;

6.2.4.3如果金額較大,可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰,連續(xù)扣除部分工資幾個(gè)月,直至扣除工資總額達(dá)到懲罰金額。

7.2注意事項(xiàng):注意事項(xiàng):此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)指標(biāo),各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如出現(xiàn)特殊情況,可根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整審核指標(biāo)。

7.3本制度自發(fā)布之日起生效,由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。

8.附件:

附件:投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表