房地產(chǎn)企業(yè)稅法相關規(guī)定
房地產(chǎn)企業(yè)稅法相關規(guī)定
(一)各種稅的總結:
1.納稅人自建的房屋對外銷售,其自建行為應按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅款,再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時代收的市政費、郵政設施配套費等應計入營業(yè)額中作為價外費用征收營業(yè)稅。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在出售前,不征收房產(chǎn)稅,但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房,應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,自房屋使用或交付使用之次月起,交納城鎮(zhèn)土地使用稅,房產(chǎn)稅。
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房的用地,原則上應按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅,但在商品房出售之前納稅確有困難的,其用地是否給予緩征或減征照顧,可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)從嚴原則結合具體情況確定。
6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的扣除項目的規(guī)定:
扣除項目=取得土地使用權所支付的金額①+開發(fā)成本②+開發(fā)費用+有關的稅金+(取得土地權所支付的金額+開發(fā)成本)*20%
*允許扣除的開發(fā)費用:
⑴能分攤且能提供利息證明的:(①+②)*5%+利息
⑵不能分攤且不能提供利息證明的:(①+②)*10%
*有關的稅金中不能扣除印花稅(因其已計入管理費用中扣除)。
(二)。所得稅的有關規(guī)定:
1.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認:
①一次性收款方式銷售→實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)時確認。
②分期付款方式銷售→按合同約定的日期確認。(提前付款的,按實際付款是確認)
③銀行按揭方式銷售→首付款于實際收到日確認,余款在辦理轉帳日確認。
④委托方式銷售,按以下原則確認:
A.支付手續(xù)費方式→按實際銷售額于收到代銷清單時確認。
B.視同買斷方式→按合同規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認。
C.包銷方式→按包銷合同約定的價格于付款日確認,提前付款的,在實際付款日確認。
D.基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式→按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷清單時確認。
⑤.將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,按以下原則確認:
A.將待售開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性資產(chǎn),先出租再出售的,租賃期間取得的價款按租金確認收入的實現(xiàn),出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。
B.將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。
2.開發(fā)產(chǎn)品預售收入的確認
預計營業(yè)利潤額=預計開發(fā)產(chǎn)品收入*利潤率(不得低于15%)
3.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為確認收入:
①.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等;
②.將開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性資產(chǎn);
③.將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;
④.以開發(fā)產(chǎn)品抵債;
⑤.以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。
4.代建工程和提供勞務收入的確認:
①不超過12個月的,按合同約定的價款或在合同完工之日確認;
②超過12個月的,采用完工百分比法按季確認。
③節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等,如按合同規(guī)定留規(guī)企業(yè)所有,應于實際取得時按市場公平成交價確認。
5.發(fā)成本和開發(fā)費用的扣除
①.銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積*可售面積單位工程成本
可售面積單位工程成本=成本對象總成本/總可售面積
②.土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費
→屬于成本對象完工前發(fā)生的,直接攤入相應的成本對象;
→屬于成本對象完工后發(fā)生的,先在已完工成本對象和未完工成本對象之間分攤,再將應由已完工成本對象負擔的部分,在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤。其中由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分,準予在當期扣除。
→借款費用:完工前發(fā)生的,計入成本;完工后發(fā)生的,計入財務費用在稅前扣除。
→開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設施設備維修費:按實際發(fā)生額扣除,提取的維修基金不得扣除。
→土地閑置費:*超地出讓合同約定的動工日期而繳納的計入成本對象的施工成本;
*因國家無償收回土地使用權而形成的損失,可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定扣除。
→成本對象報廢或毀損損失:*單項或單位工程報廢計入繼續(xù)施工的工程成本;
*整體報廢或毀損,其凈損失可作為財產(chǎn)損失直接在當期扣除。
6.廣告費和業(yè)務宣傳費
①.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除,超過部分可無限期和以后年度結轉。
②.業(yè)務宣傳費在不超過銷售收入5‰的范圍內(nèi)可據(jù)實扣除,超過部分當年不得扣除,以后年度也不得扣除。
③.新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費和業(yè)務宣傳費,可無限期結轉以后年度,按規(guī)定的標準扣除。
7.折舊→房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定將待售開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性資產(chǎn),可以按規(guī)定提取折舊并可在稅前扣除。否則則不可以在稅前扣除。
篇2:房地產(chǎn)企業(yè)稅法相關規(guī)定
房地產(chǎn)企業(yè)稅法相關規(guī)定
(一)各種稅的總結:
1.納稅人自建的房屋對外銷售,其自建行為應按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅款,再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時代收的市政費、郵政設施配套費等應計入營業(yè)額中作為價外費用征收營業(yè)稅。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在出售前,不征收房產(chǎn)稅,但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房,應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,自房屋使用或交付使用之次月起,交納城鎮(zhèn)土地使用稅,房產(chǎn)稅。
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房的用地,原則上應按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅,但在商品房出售之前納稅確有困難的,其用地是否給予緩征或減征照顧,可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)從嚴原則結合具體情況確定。
6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的扣除項目的規(guī)定:
扣除項目=取得土地使用權所支付的金額①+開發(fā)成本②+開發(fā)費用+有關的稅金+(取得土地權所支付的金額+開發(fā)成本)*20%
*允許扣除的開發(fā)費用:
⑴能分攤且能提供利息證明的:(①+②)*5%+利息
⑵不能分攤且不能提供利息證明的:(①+②)*10%
*有關的稅金中不能扣除印花稅(因其已計入管理費用中扣除)。
(二)。所得稅的有關規(guī)定:
1.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認:
①一次性收款方式銷售→實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)時確認。
②分期付款方式銷售→按合同約定的日期確認。(提前付款的,按實際付款是確認)
③銀行按揭方式銷售→首付款于實際收到日確認,余款在辦理轉帳日確認。
④委托方式銷售,按以下原則確認:
A.支付手續(xù)費方式→按實際銷售額于收到代銷清單時確認。
B.視同買斷方式→按合同規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認。
C.包銷方式→按包銷合同約定的價格于付款日確認,提前付款的,在實際付款日確認。
D.基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式→按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷清單時確認。
⑤.將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,按以下原則確認:
A.將待售開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性資產(chǎn),先出租再出售的,租賃期間取得的價款按租金確認收入的實現(xiàn),出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。
B.將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。
2.開發(fā)產(chǎn)品預售收入的確認
預計營業(yè)利潤額=預計開發(fā)產(chǎn)品收入*利潤率(不得低于15%)
3.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為確認收入:
①.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等;
②.將開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性資產(chǎn);
③.將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;
④.以開發(fā)產(chǎn)品抵債;
⑤.以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。
4.代建工程和提供勞務收入的確認:
①不超過12個月的,按合同約定的價款或在合同完工之日確認;
②超過12個月的,采用完工百分比法按季確認。
③節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等,如按合同規(guī)定留規(guī)企業(yè)所有,應于實際取得時按市場公平成交價確認。
5.發(fā)成本和開發(fā)費用的扣除
①.銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積*可售面積單位工程成本
可售面積單位工程成本=成本對象總成本/總可售面積
②.土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費
→屬于成本對象完工前發(fā)生的,直接攤入相應的成本對象;
→屬于成本對象完工后發(fā)生的,先在已完工成本對象和未完工成本對象之間分攤,再將應由已完工成本對象負擔的部分,在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤。其中由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分,準予在當期扣除。
→借款費用:完工前發(fā)生的,計入成本;完工后發(fā)生的,計入財務費用在稅前扣除。
→開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設施設備維修費:按實際發(fā)生額扣除,提取的維修基金不得扣除。
→土地閑置費:*超地出讓合同約定的動工日期而繳納的計入成本對象的施工成本;
*因國家無償收回土地使用權而形成的損失,可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定扣除。
→成本對象報廢或毀損損失:*單項或單位工程報廢計入繼續(xù)施工的工程成本;
*整體報廢或毀損,其凈損失可作為財產(chǎn)損失直接在當期扣除。
6.廣告費和業(yè)務宣傳費
①.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除,超過部分可無限期和以后年度結轉。
②.業(yè)務宣傳費在不超過銷售收入5‰的范圍內(nèi)可據(jù)實扣除,超過部分當年不得扣除,以后年度也不得扣除。
③.新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費和業(yè)務宣傳費,可無限期結轉以后年度,按規(guī)定的標準扣除。
7.折舊→房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定將待售開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性資產(chǎn),可以按規(guī)定提取折舊并可在稅前扣除。否則則不可以在稅前扣除。
篇3:學校車輛進出管理規(guī)定
學校車輛進出管理規(guī)定
為了加強學校對食堂、商店、浴池送貨車輛及工作人員平時進出校門管理，預防意外傷害事故發(fā)生，維護學生安全和學校正常教育教學秩序，現(xiàn)做出如下規(guī)定：
一、關于送貨車輛進出學校的規(guī)定
1、送貨車輛進校必須向輔警出示學校統(tǒng)一制作的送貨卡，在校門警衛(wèi)室登記后方可進校。
2、超過2噸以上車輛禁止進校。
3、司機酒后禁止入校。
4、送貨車輛在學校規(guī)定時段即每天上午：8:55――9:40、下午：2:35――3:20允許進校。
5、課間學生在校園活動時間禁止出校。
6、送貨車輛在校園內(nèi)必須緩速行駛，禁止鳴笛。
7、食堂泔水車進校時間為學生就餐半小時后，等待學生就餐結束方可收集殘食。
8、送貨車卸貨完畢須經(jīng)購貨食堂、商店、浴池管理人員準許方可出校，下課時間不準出校。
二、關于工作人員進出學校的規(guī)定
1、食堂、商店、浴池工作人員進出校門必須向輔警出示工作牌。
2、工作人員晚上外出時必須于當晚學生就寢熄燈前(21:40)返校。
3、食堂制作早餐工作人員早晨入校時間為：4：00――4：30。
4、食堂、商店、浴池工作人員騎自行車到校門必須下車推行，騎摩托車和電動車的在校園要緩速行駛，停放在摩托車棚。
三、違章處理辦法
1、購貨食堂、商店、浴池管理員對送貨車負有安全管理全部(文章轉貼自實用工作文檔欄目)責任。凡是送貨車在校園肇事的未經(jīng)學校準許一律不準出校，根據(jù)肇事情節(jié)追究車主和購貨食堂、商店、浴池管理員責任。
2、凡是頂撞輔警，無理取鬧的車主和工作人員一律不準進校，違章強行進入者，輔警有權代表學校扣車、報警。
3、工作人員未經(jīng)當日值班領導批準，不準帶其他人員入校。工作人員在校園內(nèi)要檢點行為，為學生做出表率，發(fā)現(xiàn)言語過激、行為失當者隨時辭退。