房地產企業稅法相關規定
房地產企業稅法相關規定
(一)各種稅的總結:
1.納稅人自建的房屋對外銷售,其自建行為應按建筑業繳納營業稅款,再按銷售不動產征收營業稅。
2.房地產開發企業銷售商品房時代收的市政費、郵政設施配套費等應計入營業額中作為價外費用征收營業稅。
3.房地產開發企業建造的商品房,在出售前,不征收房產稅,但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房,應按規定征收房產稅。
4.房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房,自房屋使用或交付使用之次月起,交納城鎮土地使用稅,房產稅。
5.房地產開發企業建造商品房的用地,原則上應按規定計征城鎮土地使用稅,但在商品房出售之前納稅確有困難的,其用地是否給予緩征或減征照顧,可由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據從嚴原則結合具體情況確定。
6.房地產開發企業繳納土地增值稅的扣除項目的規定:
扣除項目=取得土地使用權所支付的金額①+開發成本②+開發費用+有關的稅金+(取得土地權所支付的金額+開發成本)*20%
*允許扣除的開發費用:
⑴能分攤且能提供利息證明的:(①+②)*5%+利息
⑵不能分攤且不能提供利息證明的:(①+②)*10%
*有關的稅金中不能扣除印花稅(因其已計入管理費用中扣除)。
(二)。所得稅的有關規定:
1.開發產品銷售收入的確認:
①一次性收款方式銷售→實際收訖價款或取得了索取價款的憑據時確認。
②分期付款方式銷售→按合同約定的日期確認。(提前付款的,按實際付款是確認)
③銀行按揭方式銷售→首付款于實際收到日確認,余款在辦理轉帳日確認。
④委托方式銷售,按以下原則確認:
A.支付手續費方式→按實際銷售額于收到代銷清單時確認。
B.視同買斷方式→按合同規定的價格于收到代銷清單時確認。
C.包銷方式→按包銷合同約定的價格于付款日確認,提前付款的,在實際付款日確認。
D.基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式→按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷清單時確認。
⑤.將開發產品先出租再出售的,按以下原則確認:
A.將待售開發產品轉作經營性資產,先出租再出售的,租賃期間取得的價款按租金確認收入的實現,出售時再按銷售資產確認收入的實現。
B.將待售開發產品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
2.開發產品預售收入的確認
預計營業利潤額=預計開發產品收入*利潤率(不得低于15%)
3.開發產品視同銷售行為確認收入:
①.將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等;
②.將開發產品轉作經營性資產;
③.將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者;
④.以開發產品抵債;
⑤.以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
4.代建工程和提供勞務收入的確認:
①不超過12個月的,按合同約定的價款或在合同完工之日確認;
②超過12個月的,采用完工百分比法按季確認。
③節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等,如按合同規定留規企業所有,應于實際取得時按市場公平成交價確認。
5.發成本和開發費用的扣除
①.銷售成本=已實現銷售的可售面積*可售面積單位工程成本
可售面積單位工程成本=成本對象總成本/總可售面積
②.土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費
→屬于成本對象完工前發生的,直接攤入相應的成本對象;
→屬于成本對象完工后發生的,先在已完工成本對象和未完工成本對象之間分攤,再將應由已完工成本對象負擔的部分,在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤。其中由已實現銷售的可售面積分攤的部分,準予在當期扣除。
→借款費用:完工前發生的,計入成本;完工后發生的,計入財務費用在稅前扣除。
→開發產品共用部位、共用設施設備維修費:按實際發生額扣除,提取的維修基金不得扣除。
→土地閑置費:*超地出讓合同約定的動工日期而繳納的計入成本對象的施工成本;
*因國家無償收回土地使用權而形成的損失,可作為財產損失按規定扣除。
→成本對象報廢或毀損損失:*單項或單位工程報廢計入繼續施工的工程成本;
*整體報廢或毀損,其凈損失可作為財產損失直接在當期扣除。
6.廣告費和業務宣傳費
①.房地產開發企業廣告費可在銷售收入8%的比例內據實扣除,超過部分可無限期和以后年度結轉。
②.業務宣傳費在不超過銷售收入5‰的范圍內可據實扣除,超過部分當年不得扣除,以后年度也不得扣除。
③.新辦房地產開發企業在取得第一筆開發產品銷售收入之前發生的與建造、銷售開發產品相關的廣告費和業務宣傳費,可無限期結轉以后年度,按規定的標準扣除。
7.折舊→房地產開發企業按規定將待售開發產品轉作經營性資產,可以按規定提取折舊并可在稅前扣除。否則則不可以在稅前扣除。
篇2:房地產企業稅法相關規定
房地產企業稅法相關規定
(一)各種稅的總結:
1.納稅人自建的房屋對外銷售,其自建行為應按建筑業繳納營業稅款,再按銷售不動產征收營業稅。
2.房地產開發企業銷售商品房時代收的市政費、郵政設施配套費等應計入營業額中作為價外費用征收營業稅。
3.房地產開發企業建造的商品房,在出售前,不征收房產稅,但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房,應按規定征收房產稅。
4.房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房,自房屋使用或交付使用之次月起,交納城鎮土地使用稅,房產稅。
5.房地產開發企業建造商品房的用地,原則上應按規定計征城鎮土地使用稅,但在商品房出售之前納稅確有困難的,其用地是否給予緩征或減征照顧,可由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據從嚴原則結合具體情況確定。
6.房地產開發企業繳納土地增值稅的扣除項目的規定:
扣除項目=取得土地使用權所支付的金額①+開發成本②+開發費用+有關的稅金+(取得土地權所支付的金額+開發成本)*20%
*允許扣除的開發費用:
⑴能分攤且能提供利息證明的:(①+②)*5%+利息
⑵不能分攤且不能提供利息證明的:(①+②)*10%
*有關的稅金中不能扣除印花稅(因其已計入管理費用中扣除)。
(二)。所得稅的有關規定:
1.開發產品銷售收入的確認:
①一次性收款方式銷售→實際收訖價款或取得了索取價款的憑據時確認。
②分期付款方式銷售→按合同約定的日期確認。(提前付款的,按實際付款是確認)
③銀行按揭方式銷售→首付款于實際收到日確認,余款在辦理轉帳日確認。
④委托方式銷售,按以下原則確認:
A.支付手續費方式→按實際銷售額于收到代銷清單時確認。
B.視同買斷方式→按合同規定的價格于收到代銷清單時確認。
C.包銷方式→按包銷合同約定的價格于付款日確認,提前付款的,在實際付款日確認。
D.基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式→按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷清單時確認。
⑤.將開發產品先出租再出售的,按以下原則確認:
A.將待售開發產品轉作經營性資產,先出租再出售的,租賃期間取得的價款按租金確認收入的實現,出售時再按銷售資產確認收入的實現。
B.將待售開發產品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
2.開發產品預售收入的確認
預計營業利潤額=預計開發產品收入*利潤率(不得低于15%)
3.開發產品視同銷售行為確認收入:
①.將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等;
②.將開發產品轉作經營性資產;
③.將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者;
④.以開發產品抵債;
⑤.以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
4.代建工程和提供勞務收入的確認:
①不超過12個月的,按合同約定的價款或在合同完工之日確認;
②超過12個月的,采用完工百分比法按季確認。
③節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等,如按合同規定留規企業所有,應于實際取得時按市場公平成交價確認。
5.發成本和開發費用的扣除
①.銷售成本=已實現銷售的可售面積*可售面積單位工程成本
可售面積單位工程成本=成本對象總成本/總可售面積
②.土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費
→屬于成本對象完工前發生的,直接攤入相應的成本對象;
→屬于成本對象完工后發生的,先在已完工成本對象和未完工成本對象之間分攤,再將應由已完工成本對象負擔的部分,在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤。其中由已實現銷售的可售面積分攤的部分,準予在當期扣除。
→借款費用:完工前發生的,計入成本;完工后發生的,計入財務費用在稅前扣除。
→開發產品共用部位、共用設施設備維修費:按實際發生額扣除,提取的維修基金不得扣除。
→土地閑置費:*超地出讓合同約定的動工日期而繳納的計入成本對象的施工成本;
*因國家無償收回土地使用權而形成的損失,可作為財產損失按規定扣除。
→成本對象報廢或毀損損失:*單項或單位工程報廢計入繼續施工的工程成本;
*整體報廢或毀損,其凈損失可作為財產損失直接在當期扣除。
6.廣告費和業務宣傳費
①.房地產開發企業廣告費可在銷售收入8%的比例內據實扣除,超過部分可無限期和以后年度結轉。
②.業務宣傳費在不超過銷售收入5‰的范圍內可據實扣除,超過部分當年不得扣除,以后年度也不得扣除。
③.新辦房地產開發企業在取得第一筆開發產品銷售收入之前發生的與建造、銷售開發產品相關的廣告費和業務宣傳費,可無限期結轉以后年度,按規定的標準扣除。
7.折舊→房地產開發企業按規定將待售開發產品轉作經營性資產,可以按規定提取折舊并可在稅前扣除。否則則不可以在稅前扣除。
篇3:學校車輛進出管理規定
學校車輛進出管理規定
為了加強學校對食堂、商店、浴池送貨車輛及工作人員平時進出校門管理，預防意外傷害事故發生，維護學生安全和學校正常教育教學秩序，現做出如下規定：
一、關于送貨車輛進出學校的規定
1、送貨車輛進校必須向輔警出示學校統一制作的送貨卡，在校門警衛室登記后方可進校。
2、超過2噸以上車輛禁止進校。
3、司機酒后禁止入校。
4、送貨車輛在學校規定時段即每天上午：8:55――9:40、下午：2:35――3:20允許進校。
5、課間學生在校園活動時間禁止出校。
6、送貨車輛在校園內必須緩速行駛，禁止鳴笛。
7、食堂泔水車進校時間為學生就餐半小時后，等待學生就餐結束方可收集殘食。
8、送貨車卸貨完畢須經購貨食堂、商店、浴池管理人員準許方可出校，下課時間不準出校。
二、關于工作人員進出學校的規定
1、食堂、商店、浴池工作人員進出校門必須向輔警出示工作牌。
2、工作人員晚上外出時必須于當晚學生就寢熄燈前(21:40)返校。
3、食堂制作早餐工作人員早晨入校時間為：4：00――4：30。
4、食堂、商店、浴池工作人員騎自行車到校門必須下車推行，騎摩托車和電動車的在校園要緩速行駛，停放在摩托車棚。
三、違章處理辦法
1、購貨食堂、商店、浴池管理員對送貨車負有安全管理全部(文章轉貼自實用工作文檔欄目)責任。凡是送貨車在校園肇事的未經學校準許一律不準出校，根據肇事情節追究車主和購貨食堂、商店、浴池管理員責任。
2、凡是頂撞輔警，無理取鬧的車主和工作人員一律不準進校，違章強行進入者，輔警有權代表學校扣車、報警。
3、工作人員未經當日值班領導批準，不準帶其他人員入校。工作人員在校園內要檢點行為，為學生做出表率，發現言語過激、行為失當者隨時辭退。