物業(yè)部巡樓制度(五)

1、巡視各棟樓層的清潔衛(wèi)生,包括消防栓、滅火器、燈開關、地板、墻面、樓梯

2、扶手、樓梯口、防火門等設施,督促保潔員做好業(yè)主(住戶)和裝修人員的垃圾疏散衛(wèi)生工作。

3、對游逛在樓層及小區(qū)內的閑雜人員或可疑人員進行禮貌詢問和盤查,對有犯罪跡象的帶其到物服中心交于安管部進行處理,巡樓時,留意各樓層的暗角和角落是否藏有可疑的人和物。對可疑的聲、光、異味,要及時查明原因;

4、巡查各棟樓層的裝修人員是否辦理裝修申請,是否佩帶出入證,是否違反裝修規(guī)定及裝修垃圾的清理工作;

5、制止各樓層的裝修人員不準到處亂竄,廢棄物不能到處亂扔,不能在樓層內起哄、賭博、酗酒和其它影響住戶起居的行為,禁止裝修人員打赤膊及其它不雅的行為;

6、督裝修人員嚴格遵守物服中心規(guī)定的裝修工作時間,在不影響其他業(yè)主或住戶的前提下,才允許其裝修,否則依據(jù)裝修管理協(xié)議處理。

7、對每日物服中心開出的維修單內容進行督促、核實,爭取當日的事項當日落實;

8、巡樓時,對業(yè)主或住戶投訴的問題,禮貌進行回復。對能及時為業(yè)主或住戶解決的問題應及時安排人員進行處理完善,對不能及時處理的問題,做好記錄上報上級主管處理;

9、督促各樓層的安管人員加強巡視提高警惕,把治安事故降到最低限度,更好地為業(yè)主或住戶服務;

10、巡查各樓層是否存有火災及治安事故隱患,并及時采取措施防患未然;

11、每周查看空置房戶門有無鎖好,空置房內設施設備是否正常(門窗是否關好,是否有滲漏水、管漏現(xiàn)象,電源開關是否關閉,衛(wèi)生情況)等,在簽到表上簽到,并及時鎖好房門。

12、檢查在各棟樓層的通知欄上及時張貼或更換物服中心的臨時停水、停電通知及公司的其他通知,以便業(yè)主住戶采取相應措施和及時辦理。

13、天不定時對小區(qū)的各棟樓宇進行檢查巡樓不少于二次,并做好巡視記錄,對比較嚴重的事故,應書面報告物服中心。

支持性文件《巡樓日記》PR/WY-15-01《空置房巡樓周記》PR/WY-15-02

篇2:大學物業(yè)中心會議室在線預訂說明

z大學物業(yè)中心會議室在線預訂說明

尊敬的老師您好,感謝您使用物業(yè)中心會議室在線預訂平臺,由于該系統(tǒng)尚處于試運行階段,所有會議室預訂結果,均以物業(yè)中心與您電話確認為準。為方便您在線預訂操作,請您關注以下說明:

登錄預訂平臺(用戶名為自己的工資號,初始密碼為***);

點擊頁面左欄“預訂情況”(了解會議室預訂信息,同一會議室在同一時間段不可重復預訂);

點擊左欄“在線預訂”,選擇會議室,填寫預定表單(所有“*”均為必填項),如在表單中選擇預訂日期后,特定時間段不可選擇,說明該會議室在此時間段已被預訂,請選擇該會議室其他時間段或其他會議室;

填完表單后,請點擊“提交”,等待物業(yè)中心服務人員電話確認。

會議室預訂采用“先預定,先使用”和“誰預定,誰負責”的原則。

對于臨時預訂等特殊情況,物業(yè)中心根據(jù)會議輕重緩急和先進先出的原則進行安排。

如取消、推遲或更改會議室使用,請及時聯(lián)系物業(yè)中心確認,聯(lián)系電話**.

在預訂操作中,如有疑問或存在預訂故障,請撥打服務電話:6***。

所有會議室的預定期限為自登陸之日起三個月內可預訂。

篇3:商業(yè)物業(yè)中央空調管理要求

商業(yè)物業(yè)中央空調管理問題

商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣場及SHOPPINGMALL等,由于商業(yè)物業(yè)公共設施配套齊全,每年公共設施能源費的消耗大都在數(shù)百萬元乃至數(shù)千萬元不等。中央空調系統(tǒng)作為公共設施中的一個重要組成部分,運行期間水電費的消耗頗巨,控制其運行成本,并有效地處理實際管理中遇到的各類問題,是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項不可或缺的重要環(huán)節(jié),特別是對多產(chǎn)權、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,尤為突出。

筆者根據(jù)對江蘇省首家SHOPPINGMALL四年多的管理實踐,對中央空調運行成本及相關管理工作在此做一初探。

一、中央空調運行費用

中央空調系統(tǒng),由于管道多,覆蓋面積大,運行成本亦較高。在對商業(yè)物業(yè)的中央空調系統(tǒng)運行成本進行估算時,應主要考慮以上因素:

1、用電成本(P1、K1、P2)

主機(P1、K1)

根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調主機數(shù)量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等,對一年中夏冬二季的運行成本進行計算,然后按一年12個月進行平均,得出每個月的平均電費P1。

在實際操作過程中,由于主機并非滿負荷運行,故根據(jù)具體情況,在計算中要考慮其負荷系數(shù)K1,K1≈0.6~0.9。

輔機(P2)

此處主要指中央空調系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等?？筛鶕?jù)實際不同的類型、數(shù)量和功率,進行估算。需注意的是因季節(jié)的不同,在制冷和供暖時,輔機的數(shù)量和類型亦有所不同。

2、用水成本(P3)

中央空調管道內的循環(huán)用水,開放式冷卻塔的日常消耗用水,應根據(jù)空調供應期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。

3、用汽成本(P4)

對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組,除考慮空調系統(tǒng)的用電成本外,還要考慮用汽費用。根據(jù)每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調運行的天數(shù)等,計算出每月的平均蒸汽費用。

4、管道損耗(K2)

冷暖氣在中央空調管道輸送過程中,因氣流的紊流損耗,管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗,以管道損耗系數(shù)K2表示,K2≈1.02~1.05。

5、預溫損耗(K3)

因管道內外溫度差異,冷暖氣在輸送過程中,在管道內要經(jīng)過一段時間的預熱或預冷后,才能達到一定的出口溫度,故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失,可用預溫損耗系數(shù)K3表示,K3≈1.05~1.08。

夏季預溫時間隨管道長短不同而有所變化,通常在40分鐘左右,冬季預溫時間較夏季短。

6、變損線損(K4)

廣場內電能的變壓器損耗和線路損耗應由所有用戶共同承擔,變損線損約占供電量的1%~3%,作為中央空調系統(tǒng),該項損耗可在其用電成本中,取變損系數(shù)K4≈1.01~1.03加以考慮。

7、電價差異(K5、K6)

在估算上述用電成本中,注意各地動力用電和照明用電的電價差異,動力用電比照明用電通常約低15%左右,故應根據(jù)各地實際電價對之進行計算。

另外,白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同,在計算中,應根據(jù)用電的不同時間段加以區(qū)分,在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。

8、周期變化

由于一年中空調的使用周期主要集中在冬夏二季,同時冬夏季空調供應的時間和耗能量亦有區(qū)別。長江中下游地區(qū),通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調外,其他月份每月耗能量均不同,因此計算中央空調運行成本時,在考慮到全年各種氣溫的變化因素后,按月均價格向業(yè)主收取費用較為合適。

9、成本匯總(P)

以P表示空調運行總成本,則考慮到上述各種因素后空調系統(tǒng)運行成本可表示如下:

P=K2K3K4(K5+K6)?(K1P1+K1P2+P3+P4)(1)

二、季節(jié)和溫度變化的影響

在長江中下游地區(qū)(其他地區(qū)可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行修正),夏季空調供應時間平均為五個多月,冬季約四個多月,根據(jù)總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統(tǒng)計資料,如果將全年空調供應成本的平均價格定為單位1,則全年不同月份,不同季節(jié)空調所耗費用的不同比例詳見圖1。

由圖1可見,中央空調的能源耗費高峰在夏季六至九月,其最高成本約為平均成本的178%,且整個空調系統(tǒng)的運行成本下半年的支出大于上半年。

三、公攤空調費

對于單一產(chǎn)權的商業(yè)物業(yè),無須區(qū)分自用空調和公攤空調的費用,但對于多產(chǎn)權多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場而言,計算公攤空調費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻,但由于冷暖氣的流動和熱量的交換,自用部位和公共空間的空調溫度很快就會達到均衡。因此空調使用成本與空間容積大小成正比,故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高,分別計算其容積,由此確定公共部位的容積(含室內中庭、公共用房等)占商業(yè)物業(yè)室內總容積的比例,并由此初步確定公攤空調費的大小。此處系用容積比例法,對公攤空調費用的估算作一探討。

1、氣體的不均勻影響

由于冷暖空氣性質的差異,存有暖升冷降的情況,同時由于公共部位如中庭等處,空間較大,溫度難以均衡,故存在溫度的不均勻性,因此在計算公共部位冷暖氣容積時,應考慮氣體的不均勻性影響,此處以影響系數(shù)K表示:K≈0.75~0.95。

2、計算步驟

①首先依據(jù)施工竣工圖,并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內享用空調的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量,對存有變化之處,做好記錄,對實際容積進行修正,作為數(shù)字統(tǒng)計的基礎。

②把修正過的實際數(shù)據(jù)填入表1中。

③業(yè)主自用和公攤空調費估算

a、業(yè)主自用空調費用成本A(元/m2)=〔p/(∑S+∑F)〕×〔∑V/(∑V+K*∑G)〕(2)

b、物業(yè)公攤空調費用成本B(元/m2)=〔p/(∑S+∑F)〕-A(3)

④使用實例

時代廣場五樓由某娛樂公司經(jīng)營,根據(jù)行業(yè)特點,開發(fā)商按合同未為其在室內安裝和配備中央空調設施,故室內空調全由業(yè)主另行安裝,室內空調費用亦由業(yè)主自行承擔。而對于公攤空調費用問題,業(yè)主認為應該交,但要求管理公司作出合理的收費依據(jù),在我們將上述計算過程向業(yè)主交待并進行審核后,業(yè)主愉快接受了該項費用。

四、延時空調費

延時空調費指在正常的營業(yè)時間之外,按部分業(yè)主或使用人的要求,另外開啟空調系統(tǒng)所產(chǎn)生的費用。

延時空調費在多產(chǎn)權多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內,使用較為頻繁,如揚州時代

廣場因業(yè)態(tài)多,經(jīng)營主題不同,在商場打烊后繼續(xù)使用中央空調至凌晨的商家不少,也有清晨即需供應空調的商家。

延時空調費的計算,除根據(jù)實際開機時間的長短,按第一部分所述內容逐一計算空調成本外,還需考慮加班人員的加班費用,即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請使用延時空調的業(yè)主的數(shù)量和實際享用空調的室內面積之和,計算延時空調費成本,由申請供應延時空調的業(yè)主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高,如果業(yè)主較少或使用面積不大,則費用相對較高。

五、小結

根據(jù)四年多的工作實踐,對商業(yè)物業(yè)中央空調管理工作的幾個問題,小結如下:

1、對于單一產(chǎn)權的商業(yè)物業(yè)而言,計算中央空調的運行成本和收費標準,是一項重要的基礎性工作,由于商業(yè)物業(yè)面積大,能源費用運行成本高,如對成本估算不足或對收費標準制定有誤,則對整個財務收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果,故應引起各級管理人員高度重視。

2、對于多產(chǎn)權,多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,由于業(yè)主眾多,各業(yè)態(tài)經(jīng)營時間差異較大,且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同,故計算業(yè)主或商家的自用和公攤空調費用,是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。

3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中,延時空調費的出現(xiàn)是一種常見的情況,由于前期建設和后期招商的變化,以及不同業(yè)態(tài)對中央空調的需求不同,導致空調運行成本增加,也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進商家,或是在商家入駐后,根據(jù)具體情況對空調系統(tǒng)進行局部改造。從節(jié)省能源的角度計,應盡量避免長期延時使用空調。

4、中央空調費的支出,在一年中起伏較大,夏季達到高峰,下半年的該項支出比上半年約增加30%~50%,為便于搞好成本控制和收費工作,在全年應按月均價收費,年終決算。

顧客是業(yè)主的上帝,公共部位的空調是供顧客享用,其成本則由業(yè)主共攤,此點業(yè)主已達成共識。公攤空調的近似計算方法有多種,本文所提出的容積比例法只是其中一種,僅供參考。在收取公攤空調費的過程中,應根據(jù)不同業(yè)態(tài)和不同商家的實際情況和具體問題,分別進行核算。同時,在商業(yè)物業(yè)內,由于中央空調在使用過程中,存有多種損耗,因此個別商家如在室內安裝空調計量儀,并根據(jù)表計數(shù)量單獨繳納空調使用費是不合適的,整個廣場應統(tǒng)一計算,按比例共攤,否則加大了其他業(yè)主的公攤成本。