1.1.?查驗范圍

安全防范系統的范圍包括:電視監控系統、出入口控制(門禁)系統、停車管理系統、入侵報警系統、巡更管理系統、綜合管理系統。

1.2.?查驗組織

1.2.1.?檢測由建設單位項目技術負責人組織施工單位、系統集成商、設計單位有關專業的技術、質量負責人和物業公司專業人員共同組成檢測小組,對各子系統實施系統檢測,并由相關專業的監理工程師監督執行。檢測小組負責人應有相關專業高級職稱,并且有3年以上的實際相關工程施工質量管理經驗。

1.2.2.?各子系統工程完成后,應由施工單位會同系統集成商自行組織有關人員進行檢測,并向建設單位提交工程自檢報告。

1.3.?查驗要求

1.3.1.?安全防范系統施工質量的檢驗,應根據系統設計方案、工程施工合同規定、該系統現行國家驗收標準、施工圖紙來檢查工程的實際施工質量情況。

1.3.2.?安全技術防范產品必須經過國家或行業授權的認證機構(或檢測機構)認證(檢測)合格,并取得相應的認證證書(或檢測報告);

1.3.3.?系統安裝質量檢測:包括環境布局、配電(包括應急電源)、電氣防護、走線、接線、標識、通訊、通風、防水、機房安全、機房溫濕度等。

1.3.4.?對系統的各類探測器、攝像機、云臺、護罩、控制器、輔助電源、電鎖、對講機等設備安裝的部位、產品的規格型號和安裝質量等進行檢驗。

1.3.5.?對各類探測器、控制器、執行器等部件的電性能和功能進行檢測。

1.3.6.?檢測應由建設單位、監理單位、系統集成商和施工單位參加,采用逐點通電、單機、聯動的形式進行檢測,檢測結果應填寫檢測記錄表,并由各檢測方簽字確認。

1.3.7.?安全防范系統的控制柜、箱、控制臺與機架、監視器等的施工質量的檢驗應遵照GB50348的第6章有關規定執行。

1.3.8.?安全防范系統施工質量檢驗后,應有建設單位、監理單位、系統集成商和施工單位簽字的檢查查驗報告。

1.3.9.?在安全防范系統設備施工檢測完成后可進行系統調試,系統調試完成后,經建設方同意后可進入系統試運行。系統試運行時應做好試運行記錄。

1.3.10.?安全防范系統的系統檢測是在設備施工檢測和試運行的基礎上,對系統性能和功能進行檢測。檢測以系統功能檢測和現場設備性能檢測為主,并結合檢查相關技術文件和資料的完整性、規范性。

1.3.11.?系統性能和功能檢測的依據是:相關的國家現行標準,工程技術文件,產品資料等。

1.3.12.?安全防范系統進行系統檢測前,施工單位應根據工程合同和設計文件編制檢測大綱。

1.4.?安全防范系統綜合防范功能檢測要求

1.4.1.?防范范圍、重點防范部位和要害部門的設防情況、防范功能、以及技防設備的運行是否達到設計要求,有無防范死角;

1.4.2.?開通穩定運行時間的檢測;

1.4.3.?各安全防范子系統之間的聯動是否達到設計要求;

1.4.4.?監控中心系統記錄(包括大廈監控的圖像記錄和報警記錄)的質量(包括有效識別方式)和保存時間是否達到設計要求等;

1.4.5.?各安全防范子系統承包商編制的用戶應用軟件、用戶組態軟件及接口軟件等應用軟件,除進行功能測試和系統測試之外,還應根據需要進行容量、可靠性,安全性、可恢復性、兼容性、自診斷等多項功能測試,并保證軟件的可維護性;

1.4.6.?對具有系統集成要求的系統還應檢查系統的接口、通信功能和傳輸的信息是否達到設計要求。

1.5.?電視監控系統的檢測

1.5.1.?檢測內容

1.5.1.1.?系統功能檢測:攝像機的防拆、防破壞等縱深防御功能檢測;云臺轉動、鏡頭、光圈的調節、聚焦、變焦,圖像切換、防護罩功能的檢測。

1.5.1.2.?圖像質量檢測:在攝像機標準照度下進行圖像的清晰度、灰度、信噪比、干擾等檢測。

1.5.2.?檢測方法:

系統功能檢測采用主觀評價法,檢測項目參見《電視監控系統的質量主觀評價功能檢測表》。檢測結果按《彩色電視圖像質量主觀評價方法》GB7401中的五級損傷制評定,主觀評價應不低于四級。圖像質量檢測采用客觀測試,系統測試表參見《電視監控系統的質量主觀評價功能檢測表》。若清晰度、灰度在客觀測試中已檢測為符合規定,可對噪聲及各種干擾信號進行主觀評價。

1.5.2.1.?系統整體功能檢測

(1)?根據系統設計方案進行功能檢測。包括:電視監控系統的監控范圍、現場設備的接入率及完好率;開通穩定運行時間;矩陣監控主機的切換、遙控、編程、巡檢、報警聯動、視頻報警聯動、圖像識別標識、記錄等功能;系統的跟蹤性能等。

(2)?對數字錄像式監控系統還應檢測主機的記錄保存時間、圖像顯示和記錄速度、圖像質量、對前端設備的控制功能、以及通信接口功能、遠端聯網功能等。

(3)?對數字硬盤錄像監控系統除檢測其記錄速度外,還應檢測記錄的檢索、查找等功能。

(4)?檢測應急電源按合同約定(或產品說明)續航時間。

1.5.2.2.?系統聯動功能檢測

(1)?對電視監控系統與安全防范系統其他子系統的聯動功能進行檢測,包括出入口管理系統、入侵報警系統、巡更系統、停車管理系統等的聯動控制功能。

(2)?電視監控系統工作站應保存至少1個月(或按合同規定)的圖像記錄。

(3)?攝像機應按100%全部檢測。被檢測設備的合格率為98%以上時為合格。系統功能和聯動功能全部檢測,合格率為100%時為合格。

1.6.?出入口控制(門禁)系統

1.6.1.?出入口控制(門禁)系統的功能檢測

1.6.1.1.?系統主機在離線的情況下,出入口(門禁)控制器獨立工作的準確性、實時性和儲存信息的功能;

1.6.1.2.?系統主機與出入口(門禁)控制器在線控制時,出入口(門禁)控制器工作的準確性、實時性和儲存信息的功能;

1.6.1.3.?系統主機與出入口(門禁)控制器在線控制時,系統主機和出入口(門禁)控制器之間的信息傳輸及數據加密功能;

1.6.1.4.?檢測掉電后,系統啟用備用電源應急工作的準確性、實時性和信息的存儲和恢復能力。檢測應急電源按合同約定(或產品說明)續航時間。

1.6.1.5.?通過系統主機、出入口(門禁)控制器及其他控制終端,使用電子地圖實時監控出入控制點狀況,并防止重復迂回出入的功能及控制開閉的功能;

1.6.1.6.?系統對非法強行入侵及時報警、聯動安全防護設備的能力;

1.6.1.7.?系統對處理非法進入系統、非法操作、硬件失效等任何類型信息的及時報警的能力;

1.6.1.8.?檢測(同約定)與本系統相關的綜合安全防范管理系統、入侵報警系統及消防系統報警時的聯動功能;以及本系統報警時與電視監控系統的聯動切換錄像功能;

1.6.1.9.?現場設備的接入率及完好率測試;

1.6.1.10.?出入口管理系統工作站應保存至少1個月(或按合同規定)的存儲記錄數據。

1.6.2.?系統的軟件檢測

1.6.2.1.?演示軟件的所有功能,以證明軟件功能與任務書或合同書要求一致;

1.6.2.2.?根據系統設計方案中規定的性能要求,包括精度、時間、適應性、穩定性、安全性以及圖形化界面友好程度,對所查驗的軟件逐項進行測試,或檢查已有的測試結果;

1.6.2.3.?對應用軟件的安全性進行測試,包括:系統操作人員的分級授權、系統操作人員操作信息的詳細只讀存儲記錄等;

1.6.2.4.?對應用軟件按GJB-437-88中的要求進行強度測試與降級測試;

1.6.2.5.?在軟件測試的基礎上,對被查驗的軟件進行綜合評審,給出綜合評價,包括:軟件設計與需求的一致性、系統功能程序與軟件設計的一致性、文檔(含培訓軟件、教材和說明書)描述與程序的一致性、完整性、準確性和標準化程度等。

1.6.3.?檢測標準

1.6.3.1.?出/入口控制器應按100%全部檢測。被檢測設備的合格率為98%以上時為合格。系統功能和應用軟件全部檢測,合格率為100%時為合格。

1.7.?停車管理系統

1.7.1.?停車管理系統功能檢測應分別對入口、出口、系統主機的功能進行檢測。

1.7.1.1.?車輛探測器對出入車輛的探測靈敏度檢測,抗干擾性能檢測;

1.7.1.2.?自動柵欄升降功能檢測,防砸車功能檢測;

1.7.1.3.?讀卡器功能檢測,對無效卡的識別功能;對非接觸IC卡讀卡器還應檢測讀卡距離和靈敏度是否與設計指標相符;

1.7.1.4.?發卡(票)器功能檢測,吐卡功能是否正常、入場日期、時間等記錄是否正確;

1.7.1.5.?滿位顯示器功能是否正常;

1.7.1.6.?系統主機的計費、顯示、收費、統計、信息儲存等功能的檢測;

1.7.1.7.?出/入口設備與系統主機的通訊是否正常;

1.7.1.8.?系統設備的其他功能,如“防折返”功能檢測;

1.7.1.9.?對具有圖像識別功能的停車管理系統應分別檢測出/入口車牌和車輛圖像記錄的清晰度、調用圖像信息的符合情況;

1.7.1.10.?停車管理系統與入侵報警系統的聯動控制功能檢測;電視監視系統攝像機對進出車庫的車輛的監視等;

1.7.1.11.?空車位及收費顯示;

1.7.1.12.?系統主機應保存至少1個月(或按合同規定)的車輛出入記錄數據。

1.7.2.?停車管理系統功能應全部檢測,合格率為100%時為合格。對車牌的識別率達98%時為合格。

1.8.?入侵報警系統(包括周界入侵報警系統)

1.8.1.?檢測內容:

1.8.1.1.?探測器的盲區檢測,防動物功能檢測;

1.8.1.2.?探測器的防破壞功能檢測應包括報警器的防拆報警功能,信號線開路、短路報警功能,電源線被剪的報警功能;

1.8.1.3.?探測器靈敏度(防誤報)檢測;

1.8.1.4.?系統控制功能檢測應包括系統的撤防、布防功能,關機報警功能,系統后備電源自動切換功能等;

1.8.1.5.?系統通信功能檢測應包括報警信息傳輸、報警響應功能;

1.8.1.6.?現場設備的接入率及完好率測試;

1.8.1.7.?系統的聯動功能檢測應包括報警信號對相關報答現場照明系統的自動觸發、對監控攝像機的自動啟動、視頻安防監視畫面的自動調入,相關出入口的自動啟閉,錄像設備的自動啟動等;

1.8.1.8.?報警系統管理軟件(含電子地圖)功能檢測;

1.8.1.9.?報警信號聯網上傳功能的檢測;

1.8.1.10.?報警系統報警事件存儲記錄的準確性、保存時間應滿足管理要求。

1.8.2.?檢測標準

1.8.2.1.?探測器應全部檢測;被檢設備的合格率100%時為合格;系統功能和聯動功能全部檢測,功能符合設計要求時為合格,合格率100%時為系統功能檢測合格。

1.8.3.?系統軟件檢測

1.8.3.1.?演示軟件的所有功能,以證明軟件功能與任務書或合同書要求一致;

1.8.3.2.?根據系統設計方案中規定的性能要求,包括精度、時間、適應性、穩定性、安全性以及圖形化界面友好程度,對所查驗的軟件逐項進行測試,或檢查已有的測試結果;

1.8.3.3.?對應用軟件的安全性進行測試,包括:系統操作人員的分級授權、系統操作人員操作信息的詳細只讀存儲記錄等;

1.9.?巡更管理系統

1.9.1.?檢測內容

1.9.1.1.?按照巡更路線圖檢查系統的巡更終端、讀卡機的響應功能:

1.9.1.2.?現場設備的接入率及完好率測試;

1.9.1.3.?檢查巡更管理系統編程、修改功能以及撤防、布防功能;

1.9.1.4.?檢查系統的運行狀態、信息傳輸、故障報警和指示故障位置的功能;

1.9.1.5.?檢查巡更管理系統對巡更人員的監督和記錄情況、安全保障措施和對意外情況及時報警的處理手段:

1.9.1.6.?對在線聯網式巡更管理系統還需要檢查電子地圖上的顯示信息,遇有故障時的報警信號以及和視頻安防監控系統等的聯動功能;

1.9.1.7.?巡更系統的數據存儲記錄保存時間應滿足管理要求。

1.9.2.?檢測標準

1.9.2.1.?巡更終端應全部檢測,被檢設備的合格率為100%時為合格;系統功能全部檢測,功能符合設計要求為合格,合格率100%時為系統功能檢測合格。

1.10.?綜合管理系統

1.10.1.?檢測內容

1.10.1.1.?各子系統的數據通訊接口:各子系統與綜合管理系統以數據通訊方式連接時,應能在綜合管理工作站上觀測到子系統的工作狀態和報警信息,并和實際狀態核實,確保準確性和實時性;對具有控制功能的子系統,應檢測從綜合管理工作站發送命令時,子系統響應的情況。

1.10.1.2.?綜合管理系統工作站:對綜合管理系統工作站的軟、硬件功能的檢測,包括:

1.10.1.3.?檢測子系統監控站與綜合管理系統工作站對系統狀態和報警信息記錄的一致性。

1.10.1.4.?綜合管理系統工作站對各類報警信息的顯示、記錄、統計等功能。

1.10.1.5.?綜合管理系統工作站的數據報表打印、報警打印功能。

1.10.1.6.?綜合管理系統工作站操作的方便性、人機界面友好、漢化、圖形化。

1.10.1.7.?綜合管理系統功能應全部檢測,合格率為100%時為合格。

1.10.2.?檢測結果的處理和判定

1.10.2.1.?對安全防范系統整體或單項(子系統)的檢測結果,包括施工質量和系統檢測,均應有完整的檢測報告,并應有明確的檢測結論。

1.10.2.2.?依據綜合管理系統設計方案,安全防范系統、或單項(子系統)的檢測結論為:系統合格,系統不合格。

(1)?符合安全防范系統或單項(子系統)全部國家驗收技術標準要求的系統、或子系統為系統合格。

(2)?檢測結果中有任一項安全防范系統或單項(子系統)不符合國家驗收技術標準要求的系統或子系統為系統不合格。

(3)?對不合格系統必須限期整改,根據不合格項的具體情況確定整改期限,在整改后重新進行檢測,重新進行檢測時抽檢數量要加倍。

1.11.?系統查驗

1.11.1.?安全防范系統工程查驗的條件

1.11.1.1.?查驗工作應在系統竣工的前提下進行。參與查驗工作人員應充分掌握系統設計功能、原理、國家相關施工質量驗收標準等。

1.11.1.2.?根據安全防范系統工程設計文件和合同技術文件,安全防范系統相關設備已全部安裝調試完畢;

1.11.1.3.?現場敷線和設備安裝已經過施工質量檢查和設備功能檢查,并已提交建設、監理、施工及相關單位簽字的檢查查驗報告。

1.11.1.4.?系統安裝調試、試運行后的正常連續投運時間大于1個月。

1.11.1.5.?已進行了系統管理人員和操作人員的培訓,并有培訓記錄,系統管理人員和操作人員已可以獨立操作。

1.11.1.6.?按標準進行了系統檢測,檢測結論為合格。

1.11.1.7.?文件及記錄完整。系統查驗的文件及記錄應包括以下內容:

(1)?工程設計說明,包括系統選型論證,系統監控方案和規模容量說明,系統功能說明和性能指標等;

(2)?技防系統建設方案的審批報告;

(3)?工程竣工圖紙,包括系統結構圖、各子系統原理圖、施工平面圖、設備電氣端子接線圖、中央控制室設備布置圖、接線圖、設備清單等;

(4)?系統的產品說明書、操作手冊和維護手冊。

(5)?工程檢測記錄,包括隱蔽工程檢測記錄、施工質量檢查記錄、設備功能檢查記錄、系統檢測報告等;

(6)?其他文件,包括工程合同、系統設備出廠檢測報告和設備開箱查驗記錄、系統試運行記錄、相關工程質量事故報告、工程設計變更單、工程決算書等。

(7)?系統的竣工查驗應由工程的建設、監理、設計、施工單位和本地區的技術防范系統管理部門的代表組成查驗小組,按竣工圖進行查驗。查驗時應做好記錄,簽署查驗證書,并應立卷、歸檔。工程查驗合格后,查驗小組應簽署查驗證書。

(8)?安全防范系統在通過查驗后方可正式交付使用,未經竣工查驗的安全防范系統不應投入使用。當查驗不合格時,應由工程承接單位負責整改,在自檢合格后再組織查驗,直至查驗合格。

(供稿:紫利侖(北京)物業服務評估監理有限公司)

篇2:設施設備承接查驗作業指導書

1.目的

規范和指引公司內物業項目的承接查驗工作,確保物業共用部位、共用設施設備在交付后能安全、正常地投入使用,規避重大安全風險或嚴重影響客戶安全使用的情況。

2.適用范圍

適用于公司內新項目公共設施設備承接查驗工作。

3.責任歸屬

3.1由項目經理負責組成服務中心/管理處的設備設施承接查驗小組,對樓宇進行承接查驗。

3.2驗收小組負責對樓宇竣工圖紙、竣工資料、設備資料等進行承接查驗。

3.3驗收小組按照建筑設計要求,對土建、供電、給排水、電梯、消防、智能化系統、綠化工程等進行驗收。

3.4物業承接查驗后由承接查驗小組編制物業承接查驗工作聯系函。

3.5項目經理(或授權委托人)負責與開發商辦理物業移交手續。

4.承接查驗內容及標準

4.1承接查驗內容

4.1.1承接查驗內容可分為物業資料、共用部位、共用設備、共用設施四類:

4.1.1.1物業資料:包括建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證等規劃資料;土地使用權出讓證明、房屋產權清冊等產權資料;竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖,工程竣工驗收備案證明等竣工驗收資料;共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件;物業質量保修文件和物業使用說明文件等。

4.1.1.2共用部位:包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。

4.1.1.3共用設備:包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防系統、智能化系統、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。

4.1.1.4共用設施:包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業管理用房等。

4.2承接查驗標準

4.2.1參照《物業承接查驗移交資料清單》、《物業共用部位承接查驗標準》、《物業共用設備承接查驗標準》、《物業共用設施承接查驗標準》開展物業承接查驗工作,以上標準與以下規范、標準、合同等有抵觸的,應以后者為準:國家及地方相應規范、標準;物業規劃設計方案;竣工圖紙資料;物業買賣合同、前期物業服務協議、臨時管理規約及銷售承諾等。

4.2.2涉及公共安全的共用部位、共用設施設備應首先滿足國家和地方規范要求,國家和地方規范未明確的,應滿足《物業承接查驗安全底線標準》。《物業承接查驗安全底線標準》按以下原則確定:

4.2.2.1實現全部政府最終審批圖紙和設計說明的設計功能;

4.2.2.2不存在可能導致人身傷害或財產損失的隱患。

5.工作流程

5.1服務中心/管理處接到開發商關于物業竣工驗收的通知后,由項目經理組織成立驗收小組,并公布驗收小組名單;

5.2驗收小組根據開發商提供的竣工圖紙及其他相關資料,編制驗收計劃表,準備驗收表格。

5.3驗收

5.3.1驗收小組根據《物業承接查驗移交資料清單》對資料進行接收,并如實填寫《物業資料移交明細表》。

5.3.2驗收小組依照驗收計劃,根據《物業共用部位承接查驗標準》《物業共用設備承接查驗標準》《物業共用設施承接查驗標準》等,按專業分工進行驗收。

5.3.3對驗收過程中出現的不合格項目在《物業現場查驗記錄表》上記錄,并把復印件交給開發商,由其督促施工單位進行整改,再進行復驗,復驗合格后填寫《物業現場查驗記錄表》。

5.3.4完成現場驗收后,并填寫《物業共用部位及設施設備移交明細》。

5.3.5驗收結束后,由驗收小組填寫《物業移交確認表》,并編寫物業承接查驗報告,向公司報告驗收結果。

6.附件

《物業承接查驗移交資料清單》

《物業共用部位承接查驗標準》

《物業共用設備承接查驗標準》

《物業共用設施承接查驗標準》

《物業承接查驗安全底線標準》

《物業資料移交明細表》

《物業現場查驗記錄表》

《物業共用部位及設施設備移交明細表》

《物業移交確認表》