新星城物業設備管理運行程序

設備管理主要內容是指從設備的更新改造、選型開始,一直到設備報廢為止的設備管理的全過程。按設備管理中的不同階段,總程序可分為四個不同的運行程序:

1、設備的更新規劃、選型、訂購、安裝調試及日常運行

1)設備的更新規劃:根據物業的發展目標,結合發展商/大業主/業主委員會的意見,制訂出3-5年中設備增添和更新改造的具體規劃,由工程部提出,報管理處最高負責人審核后提交公司相關部門審核,經由公司物業管理部最高負責人審批同意后提交發展商/大業主/業主委員會。

2)設備的選型:選型應考慮三個方面。第一是技術先進,選用同類產品中效率高,操作簡便,安全可靠并符合國家標準要求的產品;第二是同類產品互換性能好,選用檢修簡便,零部件通用性強的產品;第三是經濟合理,選用能耗低和維修費用較低的產品。

3)設備訂購:訂購可由物業公司負責,也可由發展商直接訂購,采購時必須注意隨機附件、技術資料和易損件的供應等問題,訂購合同按相關操作程序申報。

4)入庫保管:設備到貨運至物業后,必須及時開箱驗收(進口設備應有外貿和商檢人員到場),查驗裝箱單、合格證書和技術文件等,按裝箱單仔細核對品種,數量。認定質量合格的情況下,登記造冊,辦理入庫手續。有問題時,應及時與有關單位交涉。開箱驗收過程應有發展商人員在場。暫時不用的設備,倉庫管理員應按技術要求做好保養工作后,封存入庫。資料員應把全部資料編冊存檔。

5)設備安裝調試:安裝調試可由物業工程人員完成,也可委托供應商找專業公司進行。對關鍵設備的安裝,物業工程人員應全程在場共同參加。驗收工作由發展商、物業管理處、公司工程部等共同參加。特種設備(如電梯、鍋爐等)應請政府部門參加。最后會簽驗收單。

6)設備移交、入帳及建檔:依據設備竣工驗收單,由工程部會同財務部門向使用部門移交(如保安部、物業部等),根據設備統一編號,填寫設備登記卡,列入臺帳,工程部管理的設備應移交相關技術班組。

7)日常管理:設備移交后,應會同使用部門或班組制定設備的操作規程及完好標準,按操作規程運行操作,定期檢查確保設備正常運行。

2、設備的定期維護保養,即設備一級、二級保養和設備大修,工程部應編制年度維修計劃,設備的一、二級保養的內容和標準以及外判保養的項目。外判項目中應審核合同中有關保養程序和計劃,并在合同執行中配合和監督。

1)一級保養:物業小區或小區的動力、電氣設備等,可每月按一級保養的內容進行一次保養工作,保養內容根據相關設備和系統的保養要求和程序進行。一級保養由領班督促檢查,工程主管抽查。

2)二級保養:設備使用三個月后按規定進行二級保養工作,根據保養程序和要求,逐項開展。二級保養由領班和工程主管/經理進行驗收并備案。

3)設備大修:一般設備使用一年后,可進行大修程序工作(視各設備、系統情況而定)。大修項目確定后,應填寫大修申請表,編制大修方案,明確修理內容、技術標準,并做好技術資料及備件準備工作。對大型重要設備或系統建議由專業公司承擔大修工作,修理過程中,要做好現場質量及進度監督工作,大修結束,應組織竣工驗收工作并將大修技術資料完整歸檔。

3、設備的技術改造,設備在運行一段時間后,會發現某些系統和設備配套不盡合理等情況,需在設備原有基礎上作一些技術、效率、安全、環保和節能等方面的技術改造,工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告,上報管理處最高負責人,經公司工程部審核后,發文給發展商建議改造,設備的技術改造程序與大修程序相同。

4、設備的更新報廢,設備的更新報廢應同時辦理,設備的報廢原則為:

1)國家指定的淘汰產品。

2)已超過使用期限,損壞嚴重,修理費用昂貴。

3)因受自然災害或事故損壞,而修理費接近或超過原設備價值的設備。

4)雖能運轉,但有嚴重隱患,而修理費用昂貴的設備。

5)無法修復的設備。

設備報廢應由使用部門提出申請,由工程部會同有關技術單位進行評判和技術鑒定,確認后,由工程部出具書面報告報管理處最高負責人,價值超過人民幣2000元的應報公司工程部審批,經公司物業管理部最高負責人同意后,報發展商或業主委員會審批通過后,方可辦理報廢手續。

篇2:加強特種設備管理確保安全運行規程

特種設備是指由國家認定的,因設備本身和外在因素的影響容易發生事故,并且一旦發生事故會造成人身傷亡及重大經濟損失的危險性較大的設備。目前由國家認定的特種設備主要有電梯、各類起重機和廠內機動車輛等。

國家將特種設備納入勞動安全專項監察范圍,在各級勞動部門成立了勞動安全衛生檢測檢驗機構對特種設備進行安全技術檢驗,是針對國內特種設備本身存在事故隱患及安裝、維修、操作、指揮不當造成的事故占有較大的比例,同時借鑒國外先進管理經驗所采取的重要措施。這也是政府監督部門對安全生產管理由過去傳統的經驗型管理和定性管理向技術型管理和定量管理轉變所采取的重要舉措。

以山東省棗莊為例,自19*以來,10年間共發生特種設備事故42起。其中,死亡事故30起,死亡32人、重傷1人;重傷事故8起,重傷9人;重大設備事故2起;共造成直接經濟損失200多萬元。造成這些事故的主要原因:一是安裝、使用、維護保養不當,安全裝置失效;二是企業負責人缺乏對特種設備的重視,由于特種設備在多數單位為附屬性生產設備,因陋就簡的情況比較嚴重;三是特種設備的安裝、維修、操作、指揮人員未經安全培訓就上崗,對特種設備的技術性能不了解,安全意識淡薄,違章作業;四是安全監督力量薄弱,力度不夠。目前,雖然勞動部門所屬的特種設備檢驗機構對特種設備進行了新裝和大修驗收及定期檢驗,但由于技術檢驗只能對所查出的問題提出整改意見,沒有執法職能,而勞動部門的勞動安全監察機構由于人員較少,工作量大、面廣,不可能在特種設備的安全監督上投入太多的精力。在缺乏壓力和動力的情況下,企業對特種設備存在的隱患遲遲不進行整改,特種設備長期帶病運轉。

為了確保特種設備的安全運行,保障職工在生產勞動過程中的安全和健康,從根本上扭轉目前特種設備事故頻發的被動局面,首先特種設備檢驗機構必須加強對特種設備的新裝、大修驗收和定期檢驗工作,特別是在政府機構改革過程中做到心不散、人不懶,嚴格執行檢驗規程,對容易引發事故的特種設備的安全裝置、吊具索具、用電安全等進行重點檢驗;對檢驗不合格的設備必須要求使用單位限期整改,并進行復檢;對隱患嚴重需要判停、判廢的設備及時報送勞動安全監察機構,由勞動安全監察機構依法處理;特種設備檢驗機構在工作過程中還要注重自身素質的提高,注重工作時效,樹立廉潔公正形象,正確樹立“為勞動安全監察服務,為企業安全生產服務”的意識,以取得勞動安全監察機構對檢測檢驗工作的支持及企業對檢測檢驗工作的理解。二是必須加強對企業負責人及特種設備安裝、維修、操作、指揮人員的等特種作業人員的安全技術培訓,提高企業負責人對特種設備安全管理工作的重視程度,提高安裝、維修、操作、指揮人員的安全意識和安全技術水平。三是企業必須正確對待安全與生產、安全與效益、長期效益與短期效益的關系,嚴格按國家規定加強對本企業特種設備的安全管理;企業的設備管理機構要做好特種設備的建檔、管理工作;安全監督機構要做好特種設備的監督檢查工作;維修、操作、指揮人員要嚴格執行操作規程。四是勞動安全監察機構要加強對特種設備的執法檢查工作,定期組織對特種設備的專項安全檢查;在全面安全檢查中也要將特種設備作為重點檢查內容之一。在檢查過程中要重點檢查特種設備是否有勞動行政部門核發的《安全使用合格證》;特種設備的安裝、維修、操作、指揮等特種作業人員是否做到持證上崗。對特種作業人員無證上崗及特種設備無證使用、帶病運轉的要依法予以行政處罰,該判停的設備必須判停,該判廢的設備必須判廢,該罰款的必須罰款,做到執法嚴明,保證國家有關法律、法規及技術標準的貫徹實施。

總之,要保證特種設備的安全運行,勞動安全檢查機構、特種設備檢驗機構及企業必須各盡職責,三管齊下,方可做到事半功倍。

篇3:物業設備管理運行工作程序

設備管理主要內容是指從設備的更新改造、選型開始,一直到設備報廢為止的設備管理的全過程。按設備管理中的不同階段,總程序可分為四個不同的運行程序:

1、設備的更新規劃、選型、訂購、安裝調試及日常運行

1)設備的更新規劃:根據物業的發展目標,結合發展商/大業主/業主委員會的意見,制訂出3-5年中設備增添和更新改造的具體規劃,由工程部提出,報管理處最高負責人審核后提交公司相關部門審核,經由公司物業管理部最高負責人審批同意后提交發展商/大業主/業主委員會。

2)設備的選型:選型應考慮三個方面。第一是技術先進,選用同類產品中效率高,操作簡便,安全可靠并符合國家標準要求的產品;第二是同類產品互換性能好,選用檢修簡便,零部件通用性強的產品;第三是經濟合理,選用能耗低和維修費用較低的產品。

3)設備訂購:訂購可由物業公司負責,也可由發展商直接訂購,采購時必須注意隨機附件、技術資料和易損件的供應等問題,訂購合同按相關操作程序申報。

4)入庫保管:設備到貨運至物業后,必須及時開箱驗收(進口設備應有外貿和商檢人員到場),查驗裝箱單、合格證書和技術文件等,按裝箱單仔細核對品種,數量。認定質量合格的情況下,登記造冊,辦理入庫手續。有問題時,應及時與有關單位交涉。開箱驗收過程應有發展商人員在場。暫時不用的設備,倉庫管理員應按技術要求做好保養工作后,封存入庫。資料員應把全部資料編冊存檔。

5)設備安裝調試:安裝調試可由物業工程人員完成,也可委托供應商找專業公司進行。對關鍵設備的安裝,物業工程人員應全程在場共同參加。驗收工作由發展商、物業管理處、公司工程部等共同參加。特種設備(如電梯、鍋爐等)應請政府部門參加。最后會簽驗收單。

6)設備移交、入帳及建檔:依據設備竣工驗收單,由工程部會同財務部門向使用部門移交(如保安部、物業部等),根據設備統一編號,填寫設備登記卡,列入臺帳,工程部管理的設備應移交相關技術班組。

7)日常管理:設備移交后,應會同使用部門或班組制定設備的操作規程及完好標準,按操作規程運行操作,定期檢查確保設備正常運行。

2、設備的定期維護保養,即設備一級、二級保養和設備大修,工程部應編制年度維修計劃,設備的一、二級保養的內容和標準以及外判保養的項目。外判項目中應審核合同中有關保養程序和計劃,并在合同執行中配合和監督。

1)一級保養:物業小區或小區的動力、電氣設備等,可每月按一級保養的內容進行一次保養工作,保養內容根據相關設備和系統的保養要求和程序進行。一級保養由領班督促檢查,工程主管抽查。

2)二級保養:設備使用三個月后按規定進行二級保養工作,根據保養程序和要求,逐項開展。二級保養由領班和工程主管/經理進行驗收并備案。

3)設備大修:一般設備使用一年后,可進行大修程序工作(視各設備、系統情況而定)。大修項目確定后,應填寫大修申請表,編制大修方案,明確修理內容、技術標準,并做好技術資料及備件準備工作。對大型重要設備或系統建議由專業公司承擔大修工作,修理過程中,要做好現場質量及進度監督工作,大修結束,應組織竣工驗收工作并將大修技術資料完整歸檔。

3、設備的技術改造,設備在運行一段時間后,會發現某些系統和設備配套不盡合理等情況,需在設備原有基礎上作一些技術、效率、安全、環保和節能等方面的技術改造,工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告,上報管理處最高負責人,經公司工程部審核后,發文給發展商建議改造,設備的技術改造程序與大修程序相同。

4、設備的更新報廢,設備的更新報廢應同時辦理,設備的報廢原則為:

1)國家指定的淘汰產品。

2)已超過使用期限,損壞嚴重,修理費用昂貴。

3)因受自然災害或事故損壞,而修理費接近或超過原設備價值的設備。

4)雖能運轉,但有嚴重隱患,而修理費用昂貴的設備。

5)無法修復的設備。

設備報廢應由使用部門提出申請,由工程部會同有關技術單位進行評判和技術鑒定,確認后,由工程部出具書面報告報管理處最高負責人,價值超過人民幣2000元的應報公司工程部審批,經公司物業管理部最高負責人同意后,報發展商或業主委員會審批通過后,方可辦理報廢手續。