復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)崗位職責(zé)

工作職責(zé)1、負(fù)責(zé)所屬項(xiàng)目成本及審算管理工作;2、協(xié)助部門負(fù)責(zé)人參與開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、各類技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)成本比較,結(jié)合成本提出書面意見,審核本專業(yè)工作的準(zhǔn)確性、及時(shí)性、公正性;3、負(fù)責(zé)各階段目標(biāo)成本、發(fā)展綱要、合約規(guī)劃;施工過(guò)程中動(dòng)態(tài)成本;預(yù)結(jié)算成本等;4、負(fù)責(zé)項(xiàng)目土建、裝飾、園林、市政道路專業(yè)的施工過(guò)程中預(yù)算、變更、簽證、核價(jià)、付款;后期結(jié)算、后評(píng)估工作。任職資格1、統(tǒng)招本科以上學(xué)歷,工程造價(jià)相關(guān)專業(yè);2、5年以上大型房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)項(xiàng)目成本管理經(jīng)驗(yàn),具有公建、綜合體、公寓等商業(yè)項(xiàng)目成本造價(jià)經(jīng)驗(yàn);3、熟悉土建、裝飾、園林、市政道路知識(shí),熟悉工程招投標(biāo)及采購(gòu)流程;能獨(dú)立完成項(xiàng)目各階段估算、概算、預(yù)算和結(jié)算工作;4、持有注冊(cè)造價(jià)師或預(yù)算上崗證;5、具有較全面的成本管理知識(shí),熟悉北京造價(jià)相關(guān)制度,了解和掌握合格供方資源信息及市場(chǎng)價(jià)格水平,專業(yè)水平扎實(shí),管理水平突出;6、具備良好的談判能力,表達(dá)邏輯能力較強(qiáng),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,穩(wěn)定性好。價(jià)值觀及行為準(zhǔn)則1、認(rèn)同復(fù)星及復(fù)地企業(yè)文化;2、有良好的職業(yè)操守,嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī),執(zhí)行企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度;3、正直、誠(chéng)信、公正。

復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)崗位

篇2:房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立登記提交材料規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司設(shè)立登記提交材料規(guī)范

1、公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請(qǐng)書》;

2、全體股東簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指定代表或委托代理人的身份證件復(fù)印件;

應(yīng)標(biāo)明指定代表或者共同委托代理人的辦理事項(xiàng)、權(quán)限、授權(quán)期限。

3、全體股東簽署的公司章程;

4、股東的主體資格證明或者自然人身份證件復(fù)印件;

股東為企業(yè)的,提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件;股東為事業(yè)法人的,提交事業(yè)法人登記證書復(fù)印件;股東為社團(tuán)法人的,提交社團(tuán)法人登記證復(fù)印件;股東為民辦非企業(yè)單位的,提交民辦非企業(yè)單位證書復(fù)印件;股東為自然人的,提交身份證件復(fù)印件;其他股東提交有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的資格證明。

5、依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明;

6、股東首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的,提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件;

7、董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證件復(fù)印件;

依據(jù)《公司法》和公司章程的有關(guān)規(guī)定,提交股東會(huì)決議、董事會(huì)決議或其他相關(guān)材料。股東會(huì)決議由股東簽署,董事會(huì)決議由董事簽字。

8、法定代表人任職文件及身份證件復(fù)印件;

根據(jù)《公司法》和公司章程的有關(guān)規(guī)定,提交股東會(huì)決議、董事會(huì)決議或其他相關(guān)材料。股東會(huì)決議由股東簽署,董事會(huì)決議由董事簽字。

9、《任職合法性聲明》;

10、住所使用證明;

自有房產(chǎn)提交房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件;租賃房屋提交租賃協(xié)議復(fù)印件以及出租方的房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。有關(guān)房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的,屬城鎮(zhèn)房屋的,提交房地產(chǎn)管理部門的證明或者竣工驗(yàn)收證明、購(gòu)房合同及房屋銷售許可證復(fù)印件;屬非城鎮(zhèn)房屋的,提交當(dāng)?shù)卣?guī)定的相關(guān)證明。出租方為賓館、飯店的,提交賓館、飯店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。使用軍隊(duì)房產(chǎn)作為住所的,提交《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》復(fù)印件。

將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,屬城鎮(zhèn)房屋的,還應(yīng)提交《登記附表-住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記表》及所在地居民委員會(huì)(或業(yè)主委員會(huì))出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件;屬非城鎮(zhèn)房屋的,提交當(dāng)?shù)卣?guī)定的相關(guān)證明。

11、《住所承諾書》;

12、《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》;

13、法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院決定規(guī)定設(shè)立有限責(zé)任公司必須報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的,提交有關(guān)的批準(zhǔn)文件或者許可證書復(fù)印件;

14、公司申請(qǐng)登記的經(jīng)營(yíng)范圍中有法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院決定規(guī)定必須在登記前報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,提交有關(guān)的批準(zhǔn)文件或者許可證書復(fù)印件或許可證明。

注:

1、依照《公司法》、《公司登記管理?xiàng)l例》設(shè)立的除一人有限責(zé)任公司和國(guó)有獨(dú)資公司以外的有限責(zé)任公司申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記適用本規(guī)范。

2、提交的申請(qǐng)書與其它申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)使用A4型紙。

以上各項(xiàng)未注明提交復(fù)印件的,應(yīng)當(dāng)提交原件;提交復(fù)印件的,應(yīng)當(dāng)注明“與原件一致”并由股東簽署,或者由其指定的代表或委托的代理人加蓋公章或簽字。

3、以上涉及股東簽署的,自然人股東由本人簽字;自然人以外的股東加蓋公章。

篇3:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資計(jì)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資計(jì)劃管理

一、投資計(jì)劃管理是實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)利潤(rùn)的基本保證

作為管理的一項(xiàng)基本職能,計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資所具有的投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多、投資風(fēng)險(xiǎn)和收益大等特點(diǎn),決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的復(fù)雜性,使計(jì)劃管理工作顯得尤為重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中必須強(qiáng)化計(jì)劃管理工作,確立計(jì)劃的龍頭作用,將計(jì)劃工作貫穿項(xiàng)目投資建設(shè)和售后服務(wù)的始終。

投資項(xiàng)目是計(jì)劃管理的對(duì)象。確立投資項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)投資計(jì)劃管理的前提條件。如果投資失誤,再好的計(jì)劃都只是無(wú)本之源。所以,企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)規(guī)律,準(zhǔn)確地確立投資項(xiàng)目。在項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究中要重點(diǎn)考慮產(chǎn)品的市場(chǎng)供求狀況、產(chǎn)品的定位及其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、項(xiàng)目的投資成本預(yù)測(cè)、企業(yè)投資的能力等;其次,應(yīng)當(dāng)編制完整的項(xiàng)目投資可行性報(bào)告,作詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)分析以研究項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力和項(xiàng)目的操作空間。在此基礎(chǔ)上確立項(xiàng)目,即投資目標(biāo)。

二、制訂項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是實(shí)施投資計(jì)劃管理的重要措施

投資項(xiàng)目一經(jīng)確立,投資計(jì)劃管理工作即進(jìn)入實(shí)施階段,應(yīng)通過(guò)編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書,將土地購(gòu)置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等過(guò)程納入計(jì)劃管理范疇,明確各階段工作的目標(biāo)、投資數(shù)額和工作進(jìn)度安排。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃主要包括項(xiàng)目投資的計(jì)劃成本、項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度安排、項(xiàng)目投資的資金平?計(jì)劃三大內(nèi)容。

編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃,首先要充分體現(xiàn)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告中的策劃思想、市場(chǎng)定位和投資目標(biāo),確保前期工作的延續(xù)性;其次要充分考慮投資決策的時(shí)效性,尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時(shí)間才付諸實(shí)施的項(xiàng)目,要注意重新研究市場(chǎng),貼近市場(chǎng),適應(yīng)市場(chǎng)變化,使計(jì)劃更具操作性。

1、編制項(xiàng)目投資的計(jì)劃成本。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,要確保投資獲利,產(chǎn)品的市場(chǎng)定位非常重要。唯有正確的定位,才能實(shí)現(xiàn)有效銷售和目標(biāo)效益。產(chǎn)品的市場(chǎng)定位來(lái)源于翔實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查分析和銷售的反饋信息,要避免投資認(rèn)識(shí)上的誤區(qū),即片面地認(rèn)為使用最好的材料設(shè)備中建設(shè)最大型的配套項(xiàng)目就能獲得最好的收益。應(yīng)當(dāng)把市場(chǎng)需求、城市發(fā)展的取向、地塊區(qū)位、配套設(shè)施、消費(fèi)層次、消費(fèi)特點(diǎn)、市場(chǎng)售價(jià)等因素緊密結(jié)合起來(lái),以確定產(chǎn)品定位及成本控制線。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項(xiàng)目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。市場(chǎng)定位準(zhǔn)確了,產(chǎn)品就有顧客,有市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。

編制計(jì)劃成本的目的在于控制各分項(xiàng)工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)包含的專業(yè)分工較細(xì),牽涉的業(yè)務(wù)部門較多,各部門在建設(shè)過(guò)程中往往容易從本位主義出發(fā),造成投資成本膨脹,進(jìn)而影響投資效益。壁如,銷售部門希望通過(guò)完善的配套和強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳促進(jìn)銷售,設(shè)計(jì)部門希望通過(guò)采用新材料以增強(qiáng)樓宇觀感效果,監(jiān)理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題等。此外,大型項(xiàng)目和綜合開發(fā)小區(qū)由于建設(shè)周期長(zhǎng),常常需要分期投入使用,加上房屋預(yù)售政策的影響,不可避免地存在預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用,使開發(fā)成本不能即期反映,利潤(rùn)也只是預(yù)結(jié)利潤(rùn)。在這種情況下,計(jì)劃成本的編制能夠準(zhǔn)確及時(shí)和均?地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。

編制計(jì)劃成本要以項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的測(cè)算數(shù)據(jù)作為參考,并與財(cái)務(wù)成本核算的口徑吻合,數(shù)據(jù)來(lái)源可以是經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)繳規(guī)定,但在確定具體成本劃分時(shí)應(yīng)比可行性報(bào)告更詳細(xì),要將地價(jià)(土地出讓金)、征???拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用(含利息)、不可預(yù)見費(fèi)、稅金等幾大類納入測(cè)算范圍,這樣才能保證計(jì)劃的科學(xué)性和嚴(yán)密性。

計(jì)劃成本一經(jīng)審定實(shí)施,則要維護(hù)其執(zhí)行的嚴(yán)肅性,保證成本控制工作的落實(shí)。具體的做法是:由計(jì)劃部門編制計(jì)劃成本并下達(dá)到各業(yè)務(wù)部門,用以指導(dǎo)、規(guī)范各執(zhí)行部門的用款計(jì)劃和財(cái)務(wù)部門的撥款計(jì)劃。計(jì)劃成本規(guī)定了各執(zhí)行部門的資金使用額度,執(zhí)行部門必須嚴(yán)格按照計(jì)劃將成本控制在指標(biāo)限定內(nèi),凡屬計(jì)劃外的超標(biāo)用款,須另行報(bào)批,由計(jì)劃部門在計(jì)劃成本許可范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。

2、編制項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。

編制進(jìn)度計(jì)劃的目的主要是指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)工作的開展,提高工作效率,同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的動(dòng)態(tài)平衡。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng),資金使用的成本控制十分重要,尤其是通過(guò)拍賣轉(zhuǎn)讓取得的地塊,土地成本比重大,必須通過(guò)編制進(jìn)度計(jì)劃保證建設(shè)進(jìn)度,加快資金周轉(zhuǎn),提高資金的使用率。此外,編制進(jìn)度計(jì)劃對(duì)銷售工作影響重大。企業(yè)開展銷售工作,特別是商品房預(yù)售工作,需要通過(guò)編制進(jìn)度計(jì)劃,掌握、控制房屋交付使用期限,在銷售合同中明確交樓期,以便銷售部門組織銷售。同時(shí),形象進(jìn)度有助于堅(jiān)定顧客信心和購(gòu)買欲望,促進(jìn)銷售。

3、編制項(xiàng)目投資的資金平?計(jì)劃。

資金平?計(jì)劃由資金使用計(jì)劃和資金來(lái)源計(jì)劃構(gòu)成。資金使用計(jì)劃可直接通過(guò)計(jì)劃成本和進(jìn)度計(jì)劃來(lái)編制。資金來(lái)源主要是房屋預(yù)售收入、銀行貸款、企業(yè)借款或企業(yè)自有資金等。由于商品房允許預(yù)售,一些企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)落實(shí)時(shí)便投入建設(shè),根本不結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況,不考慮資金來(lái)源和資金平衡問(wèn)題,超出企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)能力,致使大量樓盤爛尾,企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力減弱,效益低下。隨著市場(chǎng)??費(fèi)和房地產(chǎn)發(fā)展的日漸成熟,影響產(chǎn)品生命力的重要因素已不是產(chǎn)品的生產(chǎn)問(wèn)題,而是產(chǎn)品的質(zhì)量問(wèn)題,它直接決定著產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。作為一種資金密集型的特殊商品,住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要,資金的回籠是每個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的重點(diǎn),也是影響資金平?的關(guān)鍵因素。因此,合理控制土地資產(chǎn)、房屋資產(chǎn)和流動(dòng)資金的比例是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問(wèn)題,而這些問(wèn)題有待通過(guò)資金平?計(jì)劃去實(shí)現(xiàn)。

三、計(jì)劃的控制和調(diào)整是實(shí)現(xiàn)投資計(jì)劃管理目標(biāo)的必要手段

1、計(jì)劃的控制作用。

計(jì)劃編制完畢,只有在實(shí)施階段加強(qiáng)控制,才能保證計(jì)劃的可行性和權(quán)威性,使計(jì)劃收到預(yù)期目標(biāo)。計(jì)劃的控制過(guò)程就是對(duì)計(jì)劃的監(jiān)督、檢查過(guò)程,主要通過(guò)投入產(chǎn)出報(bào)表即資金的流量來(lái)反映。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投入產(chǎn)出報(bào)表(統(tǒng)計(jì)報(bào)表)可按季編制,用以反映每個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作狀況,指導(dǎo)工作的進(jìn)行。在編制過(guò)程中,管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的攤銷辦法可按會(huì)計(jì)核算方法執(zhí)行。

2、計(jì)劃的調(diào)整作用。

計(jì)劃在實(shí)施過(guò)程中,需要根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境的變化,定期進(jìn)行調(diào)整,使之與實(shí)際不斷協(xié)調(diào)發(fā)展,始終保持正確的方向來(lái)指導(dǎo)工作。一般項(xiàng)目投資計(jì)劃每年調(diào)整一次,項(xiàng)目投資成本每年調(diào)整一次(報(bào)上級(jí)審批)。計(jì)劃調(diào)整的過(guò)程,就是實(shí)現(xiàn)計(jì)劃成本與最終的實(shí)際成本的漸近過(guò)程。

四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效果評(píng)價(jià)是檢測(cè)投資計(jì)劃管理效果的重要方法

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效果分析工作,是計(jì)劃管理工作的重要組成部分,也是總結(jié)、反饋和提高投資計(jì)劃管理水平的重要方法。通過(guò)項(xiàng)目分析,可提取項(xiàng)目成本構(gòu)成的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),用以指導(dǎo)和

編制同類項(xiàng)目的計(jì)劃成本;通過(guò)項(xiàng)目分析,可以比照項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的差異,提高有關(guān)項(xiàng)目策劃人員的水平;通過(guò)項(xiàng)目分析,可以吸取成功和失敗的經(jīng)驗(yàn),加深對(duì)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解。

隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地拍賣方式的推行,房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)逐步趨于合理,增強(qiáng)全局觀念,保證每個(gè)項(xiàng)目投資成功率的做法將是房地產(chǎn)企業(yè)的致勝法寶,追求自有資金利潤(rùn)率的不斷提高仍將是每個(gè)企業(yè)管理者的奮斗目標(biāo),投資計(jì)劃管理作為科學(xué)管理的重要內(nèi)容,在企業(yè)發(fā)展中將發(fā)揮日益重要的作用。