為了加強生產車間及設備維修的管理工作，保障生產的正常運行，提高儀器、設備、配件的完好率，充分發揮設備的使用效益，按照各車間的有關規定，并結合維修的實際情況制定本程序。

1.各車間設備發生故障時，由車間技術人員填寫《維修申請單》，并由主任或部長簽字后報維修部，維修部人員簽收后，到現場進行維修，由維修部對報修的設備進行技術鑒定，確定維修方案，若需購買配件，則填寫《請購申請》報采購部采購。

2.維修部對《維修申請單》進行責任分清，并在設備注欄處注明：人為因素，或違反操作規程，等非正常損壞原因。按照設備管理制定進行處理，由維修文員統計整理，并定期公布。

3.對采購到位的配件，由維修人員填寫《領料單》，并注明用途，由負責人（班長以上）簽字確認以后，到倉庫領用，由維修人員進行維修。

4.設備在維修過程中，維修人員負責對設備及配件進行監管。維修完畢，由維修部和使用部門（主任以上）人員共同驗收，在《維修記錄單》上簽字確認。

5.儀器設備需要委外加工維修時，由維修人員檢查核實后，填寫《委外加工申請表》由使用部門確認后，方可送外維修，返回時按C條款執行。

6.對生產用的設備、輔助設備或者價值高于5000元的單項材料等，由使用部門提出書面申請，填寫呈批報告，并注明更換或增加的原因，由維修部確認，報經理室批準，方可轉采購部采購。采購到位后報維修部登記備案。

7.設備在保修期內出現故障，由維修部負責直接與廠家聯系，由廠方負責保修。

篇2:園區電梯設備維修保養工作作業程序

目的:保證電梯的正常使用,使設備處于良好狀態。

適應范圍:適用于公司所管物業內的電梯維修保養。

職責:綜合維修員工按崗位和程序作業;

班長或者管理員對清潔工作進行督促

程序:

1.電梯的專管員進行電梯維修保養時,應按(電梯維修保養年度計劃表)進行。

2.電梯維修保養安全操作程序:

2.1在電梯門口放置"停用搶修"的標識牌。

2.2關閉門廳,不能關閉門廳時在門廳放置護欄,防止無關人員進入門廳井道。

2.3有人在轎頂上做搶修各種時,必須按下矯頂上搶修箱上的搶修開關,關好廳門。

2.4給傳動部位加油、清潔或觀察鋼絲繩的磨損情況時,必須停閉電梯。

2.5電梯維保公司必須按照物業管理公司制訂的合同條款執行。工程主管及時安排下屬班組長執行維保公司派出的維保人員配合他們的日檢、周檢、月檢的維保檢查工作,監督實施對外維保人員的維護、維修工作,按照公司約定的條例,逐一進行檢查、執行。

2.6工程部主管建立一套完整的日常電梯運行日記和電梯的維修保養記錄,監督和配合維修人員的工作,達到電梯運行正常,做到有章有序。

篇3:物業住宅共用部位共用設施設備維修基金使用程序

物業住宅共用部位共用設施設備維修基金使用程序

1.目的

為規范住宅共用部位共用設施設備維修基金的管理,保障住宅正常的維修、使用。

2.范圍

適用于管理項目的維修基金的管理、使用。

3.定義

維修基金:是指由開發建設單位和購房人以購房款總額為基數,按一定比例繳存,用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造,由物業公司依據業主要求或物業的實際情況制定維修方案,經管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過予以使用的專用款項。

共用部位:是指住宅主體結構部位(包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。

共用設施設備:是指住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

房屋本體:房屋結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)等。

設備大修:對設備進行全部解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。更換率一般超過30%。

設備中修:對設備進行部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求,使設備能正常運轉到下一次修理。更換率一般在10%-30%。

房屋本體中修:房屋少量部位已損壞或不符合建筑結構要求,須進行局部修理,在修理中需牽動或拆換少量主體構件,但保持原房屋的規模和結構。

房屋本體大修:房屋的主要結構部位損壞嚴重,房屋已不安全,需要進行全面的修理,在修理中需牽動或拆除部分主體構件的修理工作。

4.職責

部門/崗位工作職責

品質管理部負責維修基金使用細則的編寫、修改、發布,并確定維修基金最終使用的判斷

財務管理部負責維修基金費用的審定,并協助支取維修基金

管理處根據小區的實際情況做好年度維修基金的使用方案,并在使用過程前做好維修基金使用已經管理區域內業主所持投票權2/3以上通過的工作

5.方法及過程控制

5.1維修基金專項用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的,其維修、更新費用應當由責任人承擔。按規定建立共用部位,共用設施設備維修基金,并存入維修基金專款中。

5.2使用維修基金的條件

5.2.1按政府相關規定建立共用部位,共用設施設備維修基金,并存入維修基金專款,統一歸集、專戶存儲;

5.2.2商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造等維修工程;

5.2.3物業公司或各管理處依據業主的要求或物業的實際情況制定維修基金使用方案報業主大會或業主委員會審議;

5.2.4維修基金使用方案,須經過物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過后使用。

5.3業主大會成立前,住宅共用部位共用設施設備未過保修期:

5.3.1業主大會成立前發生的物業維修、更新,不得使用維修基金,其費用由開發企業承擔。

5.3.2共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的,其維修費用應當由責任人承擔。

5.4住宅共用部位共用設施設備已過保修期

5.4.1業主大會成立前,需使用維修基金

5.4.1.1遇有特殊情況經確認屬應使用維修基金的維修工程,管理處可采取以下程序:

a)向政府主管部門(房地產管理局)提出申請,并由其委托并認可的專業中介機構對維修工程的必要性及費用依照相關標準定額進行評估和核算;

b)經中介機構認定后,管理處可進行維修工程的操作工作;

c)小區維修工程結束后,應由政府委托的中介機構進行驗收,驗收合格后須出具證明,不合格的維修工程的施工單位進行返工;

d)維修工程完成后,物業公司或管理處持維修工程結算發票及中介機構出具的證明到維修基金代管單位申請支取維修基金。

5.4.1.2如發生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況,管理處應立即做好防護,組織維修更新,并及時通知街道辦事處或居民委員會告知實際發生的情況,如情況允許,可申請由街道辦事處或居民委員會出具該發生情況的書面證明,維修過程可予以照片存檔保留。將此次維修情況及證明材料管理處留存一份,到房地產管理局備案一份,以備業主大會成立后支取使用提供證明。

5.4.1.3未售出的房屋所分攤的維修費用,由開發企業承擔。

5.4.2業主大會成立后,使用維修基金的程序

商品住宅共用部位、共用設施設備需要大修、更新、改造的,使用維修基金按照下列程序辦理:

(一)物業管理服務企業應當依據業主的要求或物業的實際情況,提出維修項目,制定維修方案。

(二)商品住宅共用部位、建筑內的設備維修方案應當征得相關業主的書面同意。物業管理區域內共用設施設備維修方案應當征得業主會或業主代表會的書面同意。

(三)物業管理服務企業向物業所在地的區縣房地產行政主管部門備案,并提交下列文件:

1、基金余額證明;

2、維修(含維修計劃和預案)方案;

3、業主或業主會、業主代表會同意使用維修基金書面證明。

(四)銀行接到備案的證明后,將預算所需維修基金劃撥到維修基金使用專戶。

(五)維修工程完成后,物業管理服務企業應當將加蓋企業公章的費用清單、發票原件及維修決算報告告知相關業主或業主會、業主委員會,并經業主委員會主任、副主任共同簽章后,將決算費用按照業主擁有住宅建筑面積的比例分攤到戶,在業主戶賬中列支。

(以上使用維修基金的五項程序引自《天津市商品住宅維修基金管理辦法》第十條)

5.4.2.1屬于急修、搶修并應使用維修基金事項

a)發生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況,管理處應立即做好防護,組織維修更新,并及時通知業委會。維修工程結束后,做好維修后工程的結算工作,并將工程結算發票、對發生情況說明,及業主會、業主委員會對維修情況確認并采取經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上業主通過或在物業管理區域內公示15個工作日,未有1/3以上業主提出書面反對意見的,即同意使用并支取維修基金。

b)業主委員會收到物業管理服務企業的緊急維修申請后,應及時告知全體業主。向全體業主公示維修基金使用情況。如關于如何使用維修基金已在物業管理服務合同中或維修基金使用辦法中已約定,并經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過即可按照約定使用并支取該項維修基金。

5.4.2.2屬于日常維修并應使用維修基金事項

a)每年年初管理處應依據業主的要求或物業的實際情況制定房屋及小區共用設施設備維修計劃及經費預算,報業主大會、業主委員會;并由業主大會、業主委員會向全體業主公示使用計劃或方案,

b)物業公司或管理處每年在報送計劃及經費預算的同時將上年度維修基金的使用情況向業主大會、業主委員會報送,

c)維修基金的使用方案可采取征集全體業主所持投票權2/3以上書面同意的方式或自業主大會、業主委員會公布之日起15個工作日內,未有1/3以上業主提出書面反對意見的方式,滿足其中一項方式即該項維修工程可使用維修基金支付。

d)方案通過后,由業主委員會負責監督運作、付款等具體操作事宜。

5.4.2.3屬于單幢、獨立圍合范圍內應屬于使用維修基金事項;

a)在單幢樓內,屬于單幢樓內業主共同使用的設施設備,如需進行大修、維修、更新、改造等事項,在該范圍內自行選出代表,經由該代表在樓內征集該樓2/3以上的業主同意的書面建議,知會業主委員會后留存一份復印件在業主委員會。即可使用該幢樓內業主賬下的維修基金。

b)獨立圍合同樣可參照單幢樓內的使用方式使用。

5.4.2.4其他情況應使用維修基金事項

除上述兩項外,但屬于存在安全隱患應使用維修基金支付維修工程項,可采取:

a)管理處將具體情況予說明的材料報業主委員會;

b)業主委員會應對該情況向全體業主公示;

c)是否可以使用采取上述兩項方式征詢意見后予以使用。

5.5維修基金的分攤:對已經使用的維修基金選擇合理合法的標準和誰受益誰分攤的

原則進行分攤。

5.5.1屬于人為因素造成但無法確認責任人的:共用部位共用設施設備的受損是人為因素造成的,此項維修工程費用則由責任人承擔,不能使用公共維修基金。如果無法確認責任人的,按照受益人原則分攤:

a)物業管理區域內住宅樓房外的公共設施的維修工程,除由專業管理部門維護管理的部分外,其余部分的維修費用由全體產權人按建筑面積比例分攤;

b)住宅樓房內的共用部位共用設施設備的維修費用由該幢住宅樓房內全體產權人按所擁有的建筑面積比例分攤;

c)一幢住宅有兩個或兩個以上單元門的,專屬于一個單元全體產權人使用的設施設備的維修費用由該單元門內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤;在一幢住宅內,專屬于一層住宅內全體產權人使用的設施設備的維修費用由該層住宅內的全體產權人按所擁有建筑面積的比例分攤。開發企業應根據以上原則依照其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例,承擔維修費用。

5.5.2屬于設施設備自身因素原因(區域部分):共用部位、共用設施設備的維修、更新費用,發生在樓棟內的,由該棟樓的業主按照擁有建筑面積的比例共同承擔;發生在樓棟外的,由全體業主按各自建筑面積的比例共同承擔。

5.5.3屬于設施設備自身因素原因(全體業主分攤部分):

a)由物業公司確定維修計劃以及維修費用,確定維修工程,報業主大會同意后,通過信息管理系統分攤到維修工程涉及的各家各戶,到銀行的維修管理系統提取資金,銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。

b)對已經使用的維修基金選擇合理合法的標準和誰受益誰分攤的原則進行分攤。

c)樓棟內共用部位、共用設備的維修、更新費用,應由本棟、本單元的業主按建筑面積分攤。

d)樓棟外公共部位,供全體業主使用的設備、公共設施的維修、更新費用,由全體業主按照建筑面積分攤。如獨立圍合的苑內的公用設施是其它苑不能使用的,則由該苑全體業主按照建筑面積分攤。

e)業主委員會活動經費在維修基金中列支的,由全體業主按照建筑面積分攤。

5.6維修基金的籌集與續籌

5.6.1維修基金的籌集:沒有維修基金的儲備或儲備不足使用的:管理處在每年的年初做好維修基金使用方案,并將此方案報業主委員會,通過后,由業主委員會決定維修基金如何收繳及收繳比例。如未通過該項審批,須將事項說明并將業主委員會的意見附后并備案留存。

5.6.2維修基金的續籌:維修基金不敷使用時,業主委員會根據業主大會的決議組織業主按照擁有商品住宅的建筑面積比例續繳。

5.7注意事項

5.7.1管理處在與業主會溝通簽訂《物業管理服務合同》同時,應將維修基金使用方法列入議事決定項之一,管理處可提供使用建議,并在雙方達成議項后將使用方法列入合同中。

5.7.2如果在簽訂物業管理服務合同時沒有考慮到此情況,可在簽訂物業管理服務合同后,將維修基金使用的具體方案作為業主大會的重要決議,由管理處與業主委員會簽訂《**小區維修基金使用辦法》,且此管理辦法須征得物業管理區域內全體業主所持投票權的三分之二以上通過。

5.7.3管理處在每年初制定維修基金的年度使用計劃,包括維修更新的項目、預算、施工單位選定方式等,經品質管理部、財務管理部相應的審閱后,報業主委員會審核通過組織實施。施工單位的選擇由物業公司提供參考意見,業主委員會負責確定。超過5萬元以上的項目,需采用招標方式選擇施工單位。施工單位編制的費用預算和決算,須經業主委員會的書面同意。