地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目崗位職責(zé)

崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)整理、分析房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的數(shù)據(jù)資料,完成專(zhuān)題研究文章的策劃與撰寫(xiě);

2.負(fù)責(zé)收集整理房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息并形成專(zhuān)題文章。

3.協(xié)助完成領(lǐng)導(dǎo)交予的其他工作。

職位要求

1.本科及以上學(xué)歷,房地產(chǎn)、新聞、傳播、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)優(yōu)先;

2.具備良好的分析及判斷能力;具備較強(qiáng)的資料與信息檢索能力;

3.思維邏輯清晰、文字功底扎實(shí)、辦公軟件操作熟練。

地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目崗位

篇2:地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款基本流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的基本流程

一、開(kāi)發(fā)貸款定義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的,用于房屋建造、土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需的貸款。

二、借款主體

經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立,在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)并已取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

三、貸款條件

1.必須經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立,在工商行政管理機(jī)關(guān)注冊(cè)登記,取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照并通過(guò)年檢,取得行業(yè)主管部門(mén)核發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

2.具有貸款卡,在銀行開(kāi)立基本賬戶(hù)或一般賬戶(hù)。

3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與其資質(zhì)等級(jí)相符。

4.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實(shí)、有效,應(yīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)(施)工許可證,按規(guī)定繳納土地出讓金。

5.項(xiàng)目的實(shí)際功能與規(guī)劃用途相符,能有效滿(mǎn)足當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的需求,有良好的市場(chǎng)租售前景。

6.項(xiàng)目的工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定,工程預(yù)算總投資能滿(mǎn)足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見(jiàn)等因素追加預(yù)算的需要。

7.貸款用途符合國(guó)家有關(guān)法規(guī)和政策。

8.項(xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%以上,并須在銀行貸款到位之前投入項(xiàng)目建設(shè)。

四、貸款所需材料

(一)基本材料

1.法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(原件及復(fù)印件)和建設(shè)管理部門(mén)核準(zhǔn)的資質(zhì)證明;

2.法人代碼證書(shū)(原件及復(fù)印件);

3.稅務(wù)登記證(原件及復(fù)印件);

4.企業(yè)貸款卡;

5.財(cái)政部門(mén)或會(huì)計(jì)(審計(jì))事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個(gè)年度財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告,成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來(lái)的年度審計(jì)報(bào)告和近期報(bào)表;

6.公司章程(原件及復(fù)印件);

7.驗(yàn)資報(bào)告(原件及復(fù)印件);

8.法定代表人證明、簽字樣本;

9.企業(yè)董事會(huì)成員和主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本;

10.若客戶(hù)為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營(yíng)企業(yè),要求提供董事會(huì)或發(fā)包人同意的決議或文件(原件);

11.貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書(shū)(原件);

12.其他所需材料。

(二)貸款項(xiàng)目材料

1.國(guó)有土地出讓合同;

2.國(guó)有土地使用證;

3.中標(biāo)通知書(shū);

4.付清土地出讓金憑證;

5.建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

7.建筑工程施工許可證;

8.建筑總承包合同;

9.項(xiàng)目總投資測(cè)算及建筑資金缺口證明;

10.項(xiàng)目可行性報(bào)告;

11.其他相關(guān)材料。

(三)擔(dān)保材料

按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。

貸款利率

貸款利率按中華人民銀行利率浮動(dòng)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一般上浮15%―30%。

貸款程序

1.借款人申請(qǐng)借款時(shí),應(yīng)首先填寫(xiě)《借款申請(qǐng)書(shū)》,并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關(guān)資料。

2.銀行受理借款人申請(qǐng)后,應(yīng)按銀行規(guī)定程序,指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件,對(duì)工程項(xiàng)目的可行性和概預(yù)算情況進(jìn)行評(píng)估,測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔(dān)保方式意見(jiàn)。

3.銀行審查人員對(duì)調(diào)查人員提供的調(diào)查報(bào)告、評(píng)估報(bào)告及所依據(jù)的資料、文件進(jìn)行審查核實(shí),提出審查意見(jiàn)。在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上,由銀行審批貸款。

商品房開(kāi)發(fā)貸款的審批權(quán)限,按照銀行頒布的有關(guān)中長(zhǎng)期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。

4.貸款人同意貸款的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂《借款合同》,并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性,并辦理有關(guān)手續(xù)。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款操作流程如下:

遞交申請(qǐng)――受理調(diào)查――項(xiàng)目評(píng)估――核查審批――辦理手續(xù)――資料歸檔――貸后管理――收貸撤保

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)

(一)借款人資格

借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,須符合以下基本條件:

1.借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。

2.有經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。

3.經(jīng)營(yíng)管理制度健全,財(cái)務(wù)狀況良好。

4.信用良好,具有按期償還貸款本息的能力。

5.有貸款證,并在貸款行開(kāi)立基本賬戶(hù)或一般賬戶(hù)。

6.有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。

7.貸款項(xiàng)目已納入國(guó)家或地方建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃,其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。

8.借款人已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》。

9.貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符,符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求,有規(guī)范的可行性研究報(bào)告。

10.貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)。

11.貸款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例,并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。

12.企業(yè)信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求。

13.貸款人規(guī)定的其他條件。

(二)申請(qǐng)貸款資料

開(kāi)發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項(xiàng)目的相關(guān)資料。

1.單位資料

(1)經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書(shū)及簽字樣本、借款授權(quán)書(shū)(股份制企業(yè))、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證(卡)及復(fù)印件;

(2)單位章程、成立批文;

(3)經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表;

(4)工商管理部門(mén)的注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告、開(kāi)戶(hù)許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件;

(5)法人代碼證復(fù)印件、年檢報(bào)告;

(6)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū);

(7)借款申請(qǐng)報(bào)告;

(8)公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議;

(9)若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款,保證人

亦須提交前5項(xiàng)資料并報(bào)貸款擔(dān)保承諾書(shū);若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款,須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價(jià)報(bào)告、所有權(quán)或使用權(quán)證書(shū)及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明;

(10)公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。

2.項(xiàng)目資料

(1)項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告;

(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(3)建筑工程規(guī)劃許可證;

(4)土地出讓合同及規(guī)劃紅線(xiàn)圖、國(guó)有土地使用證;

(5)地價(jià)款繳交憑證復(fù)印件;

(6)施工許可證;

(7)房地產(chǎn)預(yù)算許可證;

(8)合作項(xiàng)目需提供合作開(kāi)發(fā)合同或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)合作開(kāi)發(fā)的批件。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查與審批

貸款審查是貸款審查部門(mén)根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策,對(duì)貸款調(diào)查部門(mén)提供的資料進(jìn)行核實(shí),評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn),復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度,提出貸款決策建議,供貸款決策人參考。

A.貸款審查的主要內(nèi)容

1.審查調(diào)查部門(mén)提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。

2.根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。

3.審查貸款項(xiàng)目是否需要評(píng)估,有無(wú)評(píng)估報(bào)告,有否超權(quán)限評(píng)估,評(píng)估報(bào)告是否已批準(zhǔn),項(xiàng)目情況是否可行。

4.審查貸款用途是否合法合理,貸款金額能否滿(mǎn)足項(xiàng)目的需要,利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi),借款人的還款能力,是否有可告的還款來(lái)源。

5.審查貸款期限。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款最長(zhǎng)期限為3年,建筑業(yè)短期貸款最長(zhǎng)不超過(guò)1年。

6.審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。

質(zhì)押貸款:包括存單、國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券質(zhì)押貸款。

抵押貸款:包括房地產(chǎn)、營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押貸款。

俁證貸款:(1)俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民,《擔(dān)保法》規(guī)定國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無(wú)企業(yè)法人授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證人;(2)核實(shí)保證人保證意見(jiàn)的真實(shí)性、合法性,如股份公司要有董事會(huì)決議;(3)審查保證人的保證能力。

7.復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度。計(jì)算公式為:

貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度=貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×[企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)×(1-Y)+項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)×Y]

Y=項(xiàng)目投資總額/(企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項(xiàng)目投資總額)

貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度=(正常貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×1.0+逾期貸款金額×項(xiàng)目貸款見(jiàn)儀式×1.3+呆滯貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×1.8+呆賬貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×2.5)/貸款總額

8.審查該筆貸款發(fā)放后,企業(yè)貸款總余額有無(wú)超過(guò)該企業(yè)貸款最高限額,授信額有無(wú)超過(guò)單個(gè)企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。

9.按照授權(quán)授信管理辦法,確定該筆貸款的最終審批人。

貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評(píng)估報(bào)告、調(diào)查意見(jiàn)不夠詳盡,可以提出補(bǔ)充評(píng)估調(diào)查的內(nèi)容,退回調(diào)查崗補(bǔ)充評(píng)估與調(diào)查。

貸款審查意見(jiàn)中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)審批表》交審查主管復(fù)審。經(jīng)審查崗主管審查同意后,按授權(quán)授信審批權(quán)限報(bào)有權(quán)人簽批。

B.貸款的審批

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項(xiàng)目評(píng)估權(quán)限辦理。

1.貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款,并決定貸款種類(lèi)、金額、期限、利率、方式。

2.凡是要上報(bào)上級(jí)行審批的,均要由下級(jí)行向上級(jí)行審查崗提交本級(jí)行信貸審查委員會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目調(diào)查的實(shí)審意見(jiàn),并由行長(zhǎng)簽署上報(bào)。上級(jí)行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會(huì)或有權(quán)簽批人簽批。上級(jí)行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報(bào)行的審查崗相同。

3.貸款經(jīng)批準(zhǔn)后,由調(diào)查部門(mén)輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的,要說(shuō)明理由,有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門(mén),并由貸款調(diào)查部門(mén)通知企業(yè)。

七、貸款的發(fā)放

經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后,信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押(質(zhì)押)合同,并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證(見(jiàn)證)、抵押登記、保險(xiǎn)等手續(xù)。借款人取得貸款之前,應(yīng)為項(xiàng)目辦理有效的建筑工程保險(xiǎn)。

以房屋作為抵押品的,有償清全部貸款本息之前,應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn),且投保期至少要長(zhǎng)于借款期半年。保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人,保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。

若屬抵押(質(zhì)押)擔(dān)保方式,借款人應(yīng)將抵押物(質(zhì)物)權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險(xiǎn)單等交貸款人收押保管,并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷(xiāo)售手續(xù)時(shí),須出具借條,待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。

若屬住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款,有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項(xiàng)目貸款前,與借款人就該貸款項(xiàng)目銷(xiāo)售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂《抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。

貸款審查部門(mén)對(duì)貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實(shí)無(wú)誤后,由信貸員填寫(xiě)貸款劃撥憑證,經(jīng)借款人認(rèn)定,并逐級(jí)審批簽發(fā)后,交由會(huì)計(jì)部門(mén),根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款,分期、分批將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開(kāi)立的專(zhuān)戶(hù)。

篇3:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資計(jì)劃管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資計(jì)劃管理

一、投資計(jì)劃管理是實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)利潤(rùn)的基本保證

作為管理的一項(xiàng)基本職能,計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本保證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資所具有的投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多、投資風(fēng)險(xiǎn)和收益大等特點(diǎn),決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資行為的復(fù)雜性,使計(jì)劃管理工作顯得尤為重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中必須強(qiáng)化計(jì)劃管理工作,確立計(jì)劃的龍頭作用,將計(jì)劃工作貫穿項(xiàng)目投資建設(shè)和售后服務(wù)的始終。

投資項(xiàng)目是計(jì)劃管理的對(duì)象。確立投資項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)投資計(jì)劃管理的前提條件。如果投資失誤,再好的計(jì)劃都只是無(wú)本之源。所以,企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)規(guī)律,準(zhǔn)確地確立投資項(xiàng)目。在項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究中要重點(diǎn)考慮產(chǎn)品的市場(chǎng)供求狀況、產(chǎn)品的定位及其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、項(xiàng)目的投資成本預(yù)測(cè)、企業(yè)投資的能力等;其次,應(yīng)當(dāng)編制完整的項(xiàng)目投資可行性報(bào)告,作詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)分析以研究項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力和項(xiàng)目的操作空間。在此基礎(chǔ)上確立項(xiàng)目,即投資目標(biāo)。

二、制訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是實(shí)施投資計(jì)劃管理的重要措施

投資項(xiàng)目一經(jīng)確立,投資計(jì)劃管理工作即進(jìn)入實(shí)施階段,應(yīng)通過(guò)編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū),將土地購(gòu)置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、房屋銷(xiāo)售、物業(yè)管理等過(guò)程納入計(jì)劃管理范疇,明確各階段工作的目標(biāo)、投資數(shù)額和工作進(jìn)度安排。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃主要包括項(xiàng)目投資的計(jì)劃成本、項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度安排、項(xiàng)目投資的資金平?計(jì)劃三大內(nèi)容。

編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃,首先要充分體現(xiàn)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告中的策劃思想、市場(chǎng)定位和投資目標(biāo),確保前期工作的延續(xù)性;其次要充分考慮投資決策的時(shí)效性,尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時(shí)間才付諸實(shí)施的項(xiàng)目,要注意重新研究市場(chǎng),貼近市場(chǎng),適應(yīng)市場(chǎng)變化,使計(jì)劃更具操作性。

1、編制項(xiàng)目投資的計(jì)劃成本。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,要確保投資獲利,產(chǎn)品的市場(chǎng)定位非常重要。唯有正確的定位,才能實(shí)現(xiàn)有效銷(xiāo)售和目標(biāo)效益。產(chǎn)品的市場(chǎng)定位來(lái)源于翔實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查分析和銷(xiāo)售的反饋信息,要避免投資認(rèn)識(shí)上的誤區(qū),即片面地認(rèn)為使用最好的材料設(shè)備中建設(shè)最大型的配套項(xiàng)目就能獲得最好的收益。應(yīng)當(dāng)把市場(chǎng)需求、城市發(fā)展的取向、地塊區(qū)位、配套設(shè)施、消費(fèi)層次、消費(fèi)特點(diǎn)、市場(chǎng)售價(jià)等因素緊密結(jié)合起來(lái),以確定產(chǎn)品定位及成本控制線(xiàn)。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項(xiàng)目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。市場(chǎng)定位準(zhǔn)確了,產(chǎn)品就有顧客,有市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。

編制計(jì)劃成本的目的在于控制各分項(xiàng)工程的成本和客觀(guān)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)包含的專(zhuān)業(yè)分工較細(xì),牽涉的業(yè)務(wù)部門(mén)較多,各部門(mén)在建設(shè)過(guò)程中往往容易從本位主義出發(fā),造成投資成本膨脹,進(jìn)而影響投資效益。壁如,銷(xiāo)售部門(mén)希望通過(guò)完善的配套和強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳促進(jìn)銷(xiāo)售,設(shè)計(jì)部門(mén)希望通過(guò)采用新材料以增強(qiáng)樓宇觀(guān)感效果,監(jiān)理部門(mén)則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題等。此外,大型項(xiàng)目和綜合開(kāi)發(fā)小區(qū)由于建設(shè)周期長(zhǎng),常常需要分期投入使用,加上房屋預(yù)售政策的影響,不可避免地存在預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用,使開(kāi)發(fā)成本不能即期反映,利潤(rùn)也只是預(yù)結(jié)利潤(rùn)。在這種情況下,計(jì)劃成本的編制能夠準(zhǔn)確及時(shí)和均?地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。

編制計(jì)劃成本要以項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的測(cè)算數(shù)據(jù)作為參考,并與財(cái)務(wù)成本核算的口徑吻合,數(shù)據(jù)來(lái)源可以是經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)繳規(guī)定,但在確定具體成本劃分時(shí)應(yīng)比可行性報(bào)告更詳細(xì),要將地價(jià)(土地出讓金)、征???拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用(含利息)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、稅金等幾大類(lèi)納入測(cè)算范圍,這樣才能保證計(jì)劃的科學(xué)性和嚴(yán)密性。

計(jì)劃成本一經(jīng)審定實(shí)施,則要維護(hù)其執(zhí)行的嚴(yán)肅性,保證成本控制工作的落實(shí)。具體的做法是:由計(jì)劃部門(mén)編制計(jì)劃成本并下達(dá)到各業(yè)務(wù)部門(mén),用以指導(dǎo)、規(guī)范各執(zhí)行部門(mén)的用款計(jì)劃和財(cái)務(wù)部門(mén)的撥款計(jì)劃。計(jì)劃成本規(guī)定了各執(zhí)行部門(mén)的資金使用額度,執(zhí)行部門(mén)必須嚴(yán)格按照計(jì)劃將成本控制在指標(biāo)限定內(nèi),凡屬計(jì)劃外的超標(biāo)用款,須另行報(bào)批,由計(jì)劃部門(mén)在計(jì)劃成本許可范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。

2、編制項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。

編制進(jìn)度計(jì)劃的目的主要是指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)工作的開(kāi)展,提高工作效率,同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的動(dòng)態(tài)平衡。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng),資金使用的成本控制十分重要,尤其是通過(guò)拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓取得的地塊,土地成本比重大,必須通過(guò)編制進(jìn)度計(jì)劃保證建設(shè)進(jìn)度,加快資金周轉(zhuǎn),提高資金的使用率。此外,編制進(jìn)度計(jì)劃對(duì)銷(xiāo)售工作影響重大。企業(yè)開(kāi)展銷(xiāo)售工作,特別是商品房預(yù)售工作,需要通過(guò)編制進(jìn)度計(jì)劃,掌握、控制房屋交付使用期限,在銷(xiāo)售合同中明確交樓期,以便銷(xiāo)售部門(mén)組織銷(xiāo)售。同時(shí),形象進(jìn)度有助于堅(jiān)定顧客信心和購(gòu)買(mǎi)欲望,促進(jìn)銷(xiāo)售。

3、編制項(xiàng)目投資的資金平?計(jì)劃。

資金平?計(jì)劃由資金使用計(jì)劃和資金來(lái)源計(jì)劃構(gòu)成。資金使用計(jì)劃可直接通過(guò)計(jì)劃成本和進(jìn)度計(jì)劃來(lái)編制。資金來(lái)源主要是房屋預(yù)售收入、銀行貸款、企業(yè)借款或企業(yè)自有資金等。由于商品房允許預(yù)售,一些企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)落實(shí)時(shí)便投入建設(shè),根本不結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況,不考慮資金來(lái)源和資金平衡問(wèn)題,超出企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)能力,致使大量樓盤(pán)爛尾,企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力減弱,效益低下。隨著市場(chǎng)??費(fèi)和房地產(chǎn)發(fā)展的日漸成熟,影響產(chǎn)品生命力的重要因素已不是產(chǎn)品的生產(chǎn)問(wèn)題,而是產(chǎn)品的質(zhì)量問(wèn)題,它直接決定著產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。作為一種資金密集型的特殊商品,住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售尤顯重要,資金的回籠是每個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的重點(diǎn),也是影響資金平?的關(guān)鍵因素。因此,合理控制土地資產(chǎn)、房屋資產(chǎn)和流動(dòng)資金的比例是每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須重視的問(wèn)題,而這些問(wèn)題有待通過(guò)資金平?計(jì)劃去實(shí)現(xiàn)。

三、計(jì)劃的控制和調(diào)整是實(shí)現(xiàn)投資計(jì)劃管理目標(biāo)的必要手段

1、計(jì)劃的控制作用。

計(jì)劃編制完畢,只有在實(shí)施階段加強(qiáng)控制,才能保證計(jì)劃的可行性和權(quán)威性,使計(jì)劃收到預(yù)期目標(biāo)。計(jì)劃的控制過(guò)程就是對(duì)計(jì)劃的監(jiān)督、檢查過(guò)程,主要通過(guò)投入產(chǎn)出報(bào)表即資金的流量來(lái)反映。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投入產(chǎn)出報(bào)表(統(tǒng)計(jì)報(bào)表)可按季編制,用以反映每個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作狀況,指導(dǎo)工作的進(jìn)行。在編制過(guò)程中,管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的攤銷(xiāo)辦法可按會(huì)計(jì)核算方法執(zhí)行。

2、計(jì)劃的調(diào)整作用。

計(jì)劃在實(shí)施過(guò)程中,需要根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境的變化,定期進(jìn)行調(diào)整,使之與實(shí)際不斷協(xié)調(diào)發(fā)展,始終保持正確的方向來(lái)指導(dǎo)工作。一般項(xiàng)目投資計(jì)劃每年調(diào)整一次,項(xiàng)目投資成本每年調(diào)整一次(報(bào)上級(jí)審批)。計(jì)劃調(diào)整的過(guò)程,就是實(shí)現(xiàn)計(jì)劃成本與最終的實(shí)際成本的漸近過(guò)程。

四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效果評(píng)價(jià)是檢測(cè)投資計(jì)劃管理效果的重要方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效果分析工作,是計(jì)劃管理工作的重要組成部分,也是總結(jié)、反饋和提高投資計(jì)劃管理水平的重要方法。通過(guò)項(xiàng)目分析,可提取項(xiàng)目成本構(gòu)成的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),用以指導(dǎo)和

編制同類(lèi)項(xiàng)目的計(jì)劃成本;通過(guò)項(xiàng)目分析,可以比照項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的差異,提高有關(guān)項(xiàng)目策劃人員的水平;通過(guò)項(xiàng)目分析,可以吸取成功和失敗的經(jīng)驗(yàn),加深對(duì)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解。

隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地拍賣(mài)方式的推行,房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)逐步趨于合理,增強(qiáng)全局觀(guān)念,保證每個(gè)項(xiàng)目投資成功率的做法將是房地產(chǎn)企業(yè)的致勝法寶,追求自有資金利潤(rùn)率的不斷提高仍將是每個(gè)企業(yè)管理者的奮斗目標(biāo),投資計(jì)劃管理作為科學(xué)管理的重要內(nèi)容,在企業(yè)發(fā)展中將發(fā)揮日益重要的作用。