崗位職責(zé):

1.擬訂年度財務(wù)預(yù)算及分配方案,執(zhí)行財務(wù)收支及預(yù)算,編制年度財務(wù)決算;

2.組織外聘審計機構(gòu)出具審計報告,定期向合伙人提供財務(wù)報表和審計報告;

3.組織會計核算,包括會計記帳、資金解繳、納稅籌劃、資產(chǎn)管理、會計檔案管理等;

4.定期提交內(nèi)部財務(wù)管理報告;繳納各種稅費;

5.成本核算,固定資產(chǎn)管理;

6.負責(zé)督導(dǎo)分支機構(gòu)財務(wù)、稅務(wù)、統(tǒng)計等工作,組織財務(wù)預(yù)算、會計核算、資金調(diào)配、數(shù)據(jù)統(tǒng)計;

7.相關(guān)的內(nèi)、外部交流;

8.負責(zé)按照合伙人考核結(jié)果進行收益分配;

9.維護相關(guān)公共關(guān)系,接受行業(yè)及主管部門組織的財務(wù)、稅務(wù)、統(tǒng)計外部檢查。

任職資格:

1.金融、財務(wù)、會計等專業(yè)本科及以上學(xué)歷,取得會計中級職稱;

2.五年以上大型企業(yè)相關(guān)工作經(jīng)驗或兩年以上律師事務(wù)所會計經(jīng)驗;

3.熟悉國家財務(wù)政策、會計法規(guī),了解稅務(wù)法規(guī)和相關(guān)稅收政策;

4.工作認真細心、責(zé)任心強、為人正直、堅持原則,具有良好的職業(yè)道德品質(zhì);

5.具有良好的團隊合作意識和良好的溝通能力。

篇2:財務(wù)部長崗位職責(zé)內(nèi)容

1.負責(zé)財務(wù)部的日常工作。

2.組織制定財務(wù)管理制度及有關(guān)規(guī)定,并監(jiān)督執(zhí)行。

3.負責(zé)編制財務(wù)預(yù)算報告,月、季、年度財務(wù)報告。

4.負責(zé)公司的資金調(diào)配、成本核算、會計核算和分析工作。

5.管理與銀行、稅務(wù)部門及其他機構(gòu)的關(guān)系。

6.監(jiān)控可能會對公司造成經(jīng)濟損失的重大經(jīng)濟活動。

7.審核相關(guān)的憑證、單據(jù)、報表。

8.對倉庫賬務(wù)進行指導(dǎo)、監(jiān)控,并定期出具報表。

9.協(xié)助總經(jīng)理及董事會成員籌資,對外合作談判,重大資本運作及項目管理。

10.完成總經(jīng)理交辦的其他工作。

篇3:物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題第十一章物業(yè)財務(wù)管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第十一章物業(yè)財務(wù)管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.商品房銷售時,專項維修資金的繳納比例是()。

A購房款的1%一2%

B購房款的2%~3%

C,購房款的3%~4%

D購房款的4%~5%

【答案】B

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金有關(guān)規(guī)定的掌握程度。按照建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規(guī)定,在銷售商品房時,購房

者應(yīng)當按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修資金。故本題選B,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。

2.在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時,代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會審核無誤辦理賬戶轉(zhuǎn)移后續(xù)后,自雙方簽字蓋章之日起()。

A10日內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案

B15日內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案

C20日內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案

D30日內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案

【答案】A

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時,代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會審核無誤后,應(yīng)當辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案。故本題選A,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。

3.在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,結(jié)余的維修資金()。

A結(jié)余部分退還

B結(jié)余部分不予退還

C結(jié)余部分退還新產(chǎn)權(quán)人補繳

D結(jié)余部分不予退還隨房屋所有權(quán)同時過戶

【答案】D

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,結(jié)余維修資金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時過戶。故本題選D,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。

4.因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金()。

A按賬面余額按戶數(shù)退還業(yè)主

B按繳納數(shù)額扣除發(fā)生數(shù)額按面積退還業(yè)主

C按賬面余額按面積退還業(yè)主

D按賬面余額按業(yè)主個人繳納比例退還業(yè)主

【答案】D

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金代管單位應(yīng)當將維修資金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。故本題選D。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。

5.物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時按年末應(yīng)收取賬款余額的()計提壞賬準備金,計入管理費用。

AU.r2u/0一U.1j’J/0

BO.3%~0.4%

C0.3%~0.5%

DO.4%~0.5%

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)成本費用的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時,按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3%~0.5%計提壞賬準備金,計人管理費用。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第169~170頁。

6.關(guān)于物業(yè)管理項目財務(wù)管理,說法不正確的是()。

A分為獨立核算和非獨立核算兩種形式

B物業(yè)管理項目財務(wù)管理是指在一個獨立行駛管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi),獨立核算的財務(wù)主體所進行的以物業(yè)服務(wù)費為主要對象的費用計劃、編輯、控制、使用及管理和分析的財務(wù)活動

c酬金制條件下業(yè)主有權(quán)利直接干預(yù)物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務(wù)工作

D物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理既具有一般會計主體財務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài),又具有與一般會計主體財務(wù)管理和一般會計要素不同的特性

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理項目財務(wù)管理的掌握程度。選項C“酬金制條件下業(yè)主有權(quán)利直接干預(yù)物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務(wù)工作’’應(yīng)為‘‘酬金制條件下業(yè)主有通過業(yè)主大會及其機構(gòu)監(jiān)督物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理的權(quán)利,但又不能直接干預(yù)物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務(wù)工作”。故本題選C,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第170“171貞。

7.酬金制的物業(yè)服務(wù)費計提基數(shù)為()。

A預(yù)收服務(wù)資金

B實收服務(wù)資金

C預(yù)收服務(wù)資金和其他收入

D實收服務(wù)資金和其他收入

【答案】A

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費用酬金制的掌握程度。物業(yè)服務(wù)費用酬金制應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計提基數(shù)。故本題選A,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第172頁。

8.酬金制的年末結(jié)余資金歸屬()。

A全體業(yè)主

B物業(yè)管理企業(yè)按比例提取后,剩余部分歸全體業(yè)主

C用于業(yè)主委員會經(jīng)費

D計人物業(yè)管理的利潤

【答案】A

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費用酬金制的掌握程度。酬金制下,物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金,扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。故本題選A,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第172頁。

9.以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的是()。

A無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

B物業(yè)管理收人

C物業(yè)經(jīng)營收入

D物業(yè)大修收人

【答案】A

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營收入包括:物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。選項A“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”屬于其他業(yè)務(wù)收入。

故本題選A,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168~169頁。

10.以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)利潤構(gòu)成的是:

A營業(yè)利潤

B投資凈收益

C營業(yè)稅及附加

D補貼收入

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)利潤的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的利潤構(gòu)成包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。選項c“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費。故本題選C,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第170頁。

11.以下不屬于物業(yè)服務(wù)費成本(支出)的是()。

A物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費用

B營業(yè)稅及附加

C物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用

D辦公費用

【答案】B

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成的掌握程度。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括:①管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;②物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運行、維護費用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;⑥辦公費用;⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。選項B“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費。故本題選B,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第173~174頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理包括()。

A成本和費用管理B利潤管理C專項維修資金的管理D稅金管理

E營業(yè)收入管理

【答案】ABCE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理包括營業(yè)收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。故本題選A、B、C、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168頁。

2.主營業(yè)業(yè)務(wù)收入包括()。

A物業(yè)經(jīng)營收人B物業(yè)大修收入C人戶維修收入D特約服務(wù)收入

E物業(yè)管理收入

【答案】ABE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營收入包括:物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收人和物業(yè)大修收入。故本題選A、B、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168~169貞。

3.物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成包括()。

A物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費

B辦公費用

C物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用

D物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修費用

E物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

【答案】ABCE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成的掌握程度。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括:①管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;②物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運行、維護費用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;⑥辦公費用;⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。選項B“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費。故本題選A、B、C、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第173~174頁“物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成”的內(nèi)容。

4.公房銷售時,繳納維修資金的提取比例是()。

A多層住宅不低于售房款的20%

B多層住宅不低于售房款的25%

C多層住宅不低于售房款的30%

D高層住宅不低于售房款的25%

E高層住宅不低于售房款的30%

【答案】AE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理專項維修資金的掌握程度。按照建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規(guī)定,在出售公房時,售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,該部分專項維修資金屬售房單位所有。故本題選A、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。

5.下列屬于物業(yè)經(jīng)營收入的是()。

A房屋出租收入

B會所收入

C廢品回收收入

D房屋中介代理收入

E材料物質(zhì)銷售收入

【答案】AB

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)經(jīng)營收入的掌握程度。物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收人,如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施所取得的收入。選項C“廢品回收收入”、選項D“房屋中介代理收入”和選項E“材料物質(zhì)銷售收入”都屬于“其他業(yè)務(wù)收入”。故本題選A、B,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168~169頁。

6.企業(yè)發(fā)生壞賬損失時,如何進行處理()。

A企業(yè)發(fā)生的壞賬損失,沖減壞賬準備金

B收回已核銷的壞賬增加壞賬準備金

C不計提取壞賬準備金的物業(yè)管理企業(yè),其所發(fā)生的壞賬損失,計入管理費用

D收回已核銷的壞賬,增加管理費用

E收回已核銷的壞賬,減少壞賬準備金

【答案】ABC

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)成本費用的管理的掌握程度。企業(yè)發(fā)生壞賬損失時,要:企業(yè)發(fā)生的壞賬損失,沖減壞賬準備金;收回已核銷的壞賬,增加壞賬準備金;不計提取壞賬準備金的物業(yè)管理企業(yè),其所發(fā)生的壞賬損失,計入管理費用;收回已核銷的壞賬,沖減管理費用。選項D“收回已核銷的壞賬,增加管理費用”應(yīng)為“收回已核銷的壞賬,沖減管理費用”;選項E“收回已核銷的壞賬,減少壞賬準備”應(yīng)為“收回已核銷的壞賬,增加壞賬準備金”。故本題選A、B、C,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第170頁。

7.物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)考慮的因素有()。

A區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點

B根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項目、內(nèi)容和要求,科學(xué)測算物業(yè)服務(wù)成本

C固定資產(chǎn)的折舊

D做到收支平衡略有結(jié)余

E物業(yè)管理人員素質(zhì)

【答案】ABCD

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費的測算編制的掌握程度。應(yīng)考慮的因素有:①物業(yè)服務(wù)費測算編制應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,并考慮其實行的是政府指導(dǎo)價還是市場調(diào)節(jié)價;②物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項目、內(nèi)容和要求,科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù)成本;③物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費購置的固定資產(chǎn)折舊,這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費的測算中;④物業(yè)管理屬微利性的服務(wù)行業(yè),物業(yè)服務(wù)的測算和物業(yè)管理的運作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余,在確保物業(yè)正常運行維護和管理的前提下,獲取合理的利潤,使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。故本題選A、B、C、D,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第173頁。

8.物業(yè)服務(wù)費的編制依據(jù)有()。

A管理計劃

B實施計劃

C物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃

D物業(yè)管理人員素質(zhì)

E收費標準和可收費的管理面積

【答案】ABCE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費編制依據(jù)的掌握程度。收入的編制方式通常是依據(jù)收費標準和可收費的管理面積;支出的編制依據(jù)包括管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃。故本題選A、B、C、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第174頁。

9.確定物業(yè)服務(wù)費成本構(gòu)成的注意事項有()。

A詳細B全面C測算依據(jù)準確D平時注意收集數(shù)據(jù)E多用估值

【答案】ABC

【解析】本題考查的是考生對確定服務(wù)費成本構(gòu)成的注意事項的掌握程度。注意事項有:一是要求詳細,把具體消耗或支出費用分解得越具體,才越真實;二是全面,不要漏項;三是測算依據(jù)準確,不用或少用估值。故本題選A、B、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第174貞。

10.以下關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費的說法,正確的()。

A物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等

B物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加,收益環(huán)節(jié)的所得稅等

C物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時,按照年末應(yīng)收取賬款余額的3%一5%計提壞賬準備金,計人管理費用

D物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租等行為,不計征營業(yè)稅,但對

從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當征收營業(yè)稅E實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè),可不設(shè)間接費用,有關(guān)支出直接計人管理費用

【答案】ABDE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)成本費用和稅費的掌握程度。選項c“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時,按照年末應(yīng)收取賬款余額的3%~5%計提壞賬準備金,計入管理費用”應(yīng)為“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時,按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3%~0.5%計提壞賬準備金,計人管理費用”。故本題選A、B、D、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第169~170頁。

11.以下關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)費用的說法,不正確的是()。

A包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式

B酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中技約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)

C采取包干制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金

D采取酬金制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項目的物業(yè)服務(wù)費

E無論是在酬金制還是包干制下,物業(yè)管理項目都是的會計主體

【答案】CDE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理服務(wù)費用的掌握程度。選項C“采取包干制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金”應(yīng)為“采取酬金制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金”;選項D“采取酬金制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項目的物業(yè)服務(wù)費”應(yīng)為“采取包干制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項目的物業(yè)服務(wù)費”;選項E“無論是在酬金制還是包干制下,物業(yè)管理項目都會計主體”應(yīng)為“在酬金制下,物業(yè)管理項目是獨立的會計主體;在包干制下,物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)管理企業(yè)”。故本題選C、D、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第171―173頁。

12.以下關(guān)于專項維修資金的說法,正確的是()。

A專項維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納,專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造

B專項維修資金屬于開發(fā)商所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)

C在大、中修和更新改造費用不足時,由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金

D專項維修資金應(yīng)當在銀行專戶存儲,?？顚Ｓ?不得用于任何投資

E業(yè)主大會成立后,維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃,經(jīng)業(yè)主大會審定后實施

【答案】ADE

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理專項維修資金的掌握程度。選項B“專項維修資金屬于開發(fā)商所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)”應(yīng)為“專項維修資金屬于業(yè)主所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)”;選項C“在大、中修和更新改造費用不足時,由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”應(yīng)為“在大、中修和更新改造費用不足時,由業(yè)主大會決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”。故本題選A、D、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第175~176頁。

三、案例題

1.請寫出物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成,并對其中的“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用”的子項目進行詳細說明(至少5項以上內(nèi)容)。

【答案】(1)物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成:

①管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

>②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

⑥辦公費用;

⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費用;

⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用含有:

①公共建筑及道路土建零修費;

②給排水設(shè)備日常運行維護費用;

③電氣系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)費;

④消防設(shè)備日常運行維護費用;

⑤電氣系統(tǒng)設(shè)備運行能源費等。

2.說明業(yè)主大會成立前、后維修資金的使用審批程序。

【答案】在業(yè)主大會成立前,專項維修資金的使用由售房單位委托管理單位提出使用計劃,經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。在業(yè)主大會成立后,維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃,經(jīng)業(yè)主大會審定后實施。

3.如果你是某物業(yè)公司的物業(yè)管理人員,請說明物業(yè)服務(wù)費的內(nèi)容構(gòu)成?

【答案】(1)管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

(2)物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運行、維護費用;

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(8)物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用;

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

4.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,請說明物業(yè)管理包干制和酬金制的概念?

【答案】包干制:指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制:指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)。

5.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,公司委派你開展物業(yè)服務(wù)費的測算編制工作,請說明物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)考慮哪些因素?

【答案】(1)物業(yè)服務(wù)費測算編制應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,并考慮其實行的是政府指導(dǎo)價還是市場調(diào)節(jié)價。

(2)物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項目、內(nèi)容和要求,科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù)成本。

(3)物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費購置的固定資產(chǎn)折舊,這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費的測算中。(4)物業(yè)管理屬微利性的服務(wù)行業(yè),物業(yè)服務(wù)的測算和物業(yè)管理的運作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余,在確保物業(yè)正常運行維護和管理的前提下,獲取合理的利潤,使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。