高級成本控制經理(資產管理)網易集團網易(杭州)網絡有限公司,杭州網易,網易,網易杭州,網易游戲,網易網絡,網易集團,網易職責描述:

1.負責物流倉儲成本模型持續改善;對倉配成本從預算到總結各階段全盤控制;

2.分析自營自建倉預算及實際數據差異,給予倉配業務組所需的財務分析支持;

3.負責公司倉儲資產的實物管理,建立實物臺賬;對接各倉資產管理員,監督公司資產實物管理工作;

4.負責資產的驗收入庫、發放、轉移及數據管理;負責定期對庫房實物進行盤點,做到賬實相符;

5.通過資源投入產出分析,用數據協助業務團隊管理決策;發現問題,提供有效的解決方案并推動落實;

任職要求:

1.具備成本數據分析能力,資源整合能力和業務推進能力;

2.五年以上成本分析相關工作經驗或物流行業倉儲資產管理經驗,較強的成本控制意識和服務意識,

3.較高的數字敏感度和邏輯思維能力;熟練使用excel,有倉儲物流相關工作經驗優先。

篇2:物業公司經營成本控制管理處收支核算管理辦法

物業公司經營成本控制與管理處收支核算管理辦法

為提高企業自身競爭力,保持公司穩定、持久地發展,根據公司實施的目標責任制管理工作的要求,結合《公司財務收支管理制度》與《勞動報酬與經濟效益掛鉤暫行辦法》等項工作規定,特制定本辦法,以利提高企業運營效益和管理水平。

一、公司經營成本控制辦法

1、按照年度財務預算方案,實施經營成本控制,主要控制項目是管理成本、經營成本包括員工資福利,公共設施維護費、水電費、招待費、固定資產購置費、垃圾處理轉運費等日常工作中經常發生的項目開支費用;成本控制的目標是保障工資福利開支占繳收費總額百分比率的相對穩定(既收支比率控制)做到有計劃的開支。

2、年度預算目標管理,須明確三項財務收支控制線;一、預期利潤線(發展線);、收支平衡線(保本線)三、維持線(生存線);三項控制線具體控制指標應分配到各部門、各管理處,直至各工作崗位,公司財務主管定期提供信息以利各單位參照三項控制線進行成本控制對比。

3、公司各級負責人是成本控制工作的主要責任人,綜合部負責及時提供財務控制詳細信息,并定期將主要收支項目向業主委員會和廣大業主通報。綜合部財務室設立費用支出臺帳,各管理處須建立相應資金收入臺帳和物品領用消耗臺帳。凡屬辦公用品、勞保用品、固定資產等非生產性開支,統一歸綜合部負責送審、籌備、采購＄物業維修用專業性物品的添置,由請領單位提供采購價格清單報公司經理審批。應急情況下,部門經理有權處置200元以內開支,事前須報告;一般情況下按《財務收支管理制度》執行。

二、管理處收支核算辦法

1、管理處設立收入臺帳,內容包括:物業管理費、水費、車輛停放占地費、特約服務費、裝修垃圾清運費等各項繳收費項目。公司考核工作小組,將對照工作目標管理責任書確定的繳費目標考查臺帳記錄。

2、管理處須建立非生產性物品的領用、消耗記錄,管理處的工資提成、公用水電費、公共維修費、辦公用品費和其他應分攤部分均要記入管理處成本,該項支出臺帳由公司財務負責分攤核計。

3、實行經濟承包的業務和單位,按照承包協議實行完全獨立的核算。

篇3:物業管理設備維護成本控制

物業管理設備維護成本的控制

設備是物業的大腦、心臟、神經和血液。是設備賦予物業以生命,現代化的設備賦予物業以現化的生命,智能化設備賦予物業以智能化的生命。離開了設備,物業就變成了黑暗中冰冷的空殼,就喪失了使用價值。設備維護事關重大。無論停電、跑水、漏氣,都會嚴重影響業主的生活和工作,都會直接威脅業主的生命和財產安全。對物業管理設備維護服務人員來說,真是“接到報修如聞警報,排除故障刻不容緩!”

物業管理設備維護服務

(一)設備維護服務對象的構成

以設備電氣性質和機電結合的程序為標準,可以劃分為:1、強電設備:(1)高、低壓變配電設備。(2)緊急發電機組。(3)照明系統。2、弱電設備:(1)樓宇自動化系統(BAS)(廣義的)。(2)通訊自動化系統(CAS)。(3)辦公自動化系統(OAS)。3、機電設備:(1)電梯。(2)中央空調。(3)燃氣燃油鍋爐。(4)給排水各類動力機械等。

(二)設備維護服務形式的構成

以人與設備相互間的互動關系為標準,可以劃分為:1、運行:值班、操作、巡視、清掃、應急處理等。2、維修:日常零修、緊急搶修、按計劃的小修、中修、大修。3、養護:日養護、周養護、月養護、季度養護、年度養護。

(三)設備維護服務成本的構成

以產生成本的對象為標準,可以劃分為:1、能源成本:耗電、耗水、耗氣(油)等。2、維修成本:維修工具、常用維修材料、設備低值易損零部件、設備貴重核心零部件等。3、人工成本:定編人工成本、臨時人工成本、外包人工成本等。

設備維護服務成本控制的意義

(一)能源成本控制的重要性

在現代建筑中,隨著照度和舒適度等人工環境標準的提高,各類強電、弱電、機電設備的大量應用,使建筑能耗急劇增加。有專家統計,當今北京一幢大型公共建筑的用電量比1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店,夏季用全部建筑設備都開動,每天耗電13萬度。一般每天耗電約9萬度。其中約60%為空調耗電。另據統計,在發達國家,建筑物的耗能占全國總耗能的30%~40%左右。而在建筑物的耗能中,采暖、空調、通風設備的耗能占65%左右,是耗能大戶;生活熱水占15%;照明、電梯、電視占14%;廚事占6%。顯而易見,節約能源不僅直接影響到物業營運的成本和業主的經濟效益,而且直接關系到環境效益和社會效益。

(二)維修成本控制的重要性

在一座現代化大廈的投資中,各類強電、弱電和機電設備的投資比重愈來愈大,甚至接近或超過整個建筑主體結構的總體金額。位于北京朝陽區的某5A級智能化大廈,在1996年投資安裝的部分設備的價格是:

1、大廈結構化綜合布線系統(加拿大)1套:1,000萬元。

2、智能自動消防系統(美國)1套:500萬元。

3、燃氣/燃油自動鍋爐(德國)3臺:360多萬元。

4、離心式中央空調水冷機組(美國)4臺:385萬元。

5、變頻式空氣處理機(法國)61臺:623萬元。

6、三菱高速電梯(日本)14臺:3,330萬元。

該建筑建安總投資3億元,結構、設備、裝修基本上各占總投資的1/3。這些造價驚人的設備如果經常發生故障,其維修成本是難以承受的。

(三)人工成本控制的重要性

本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位,但實際上在大部分物業管理項目中,人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如:北京某智能型高檔商務寫字樓,1997年2月物業管理財務支出總計為96.8萬元。其中能源費(電費、水費、燃油費)為35.7萬元,占總支出的36.9%;人工費(員工工資、春節過節費、午餐費、勞務費、醫藥費)為29.7萬元,占總支出的30.7%;維修費(維修工具、設備零件、易耗材料、工程勞務、裝修費等)為17.5萬元,占總支出的18.1%。而且實踐證明,控制人工成本的難度要遠大于控制其他成本的難度。

設備維護服務成本控制的方法

(一)控制能源成本的方法

管理方法:

1、編制能源成本控制計劃:(1)成本預算。(2)控制指標。(3)控制標準。(4)控制措施。(5)控制過程。(6)控制崗位責任制。

2、實施“全員控制”和“全過程控制”。

技術方法:

1、對空調、照明、電梯系統的工況實時進行監測,由計算機智能管理建筑物的能源。

2、提高樓內溫度的控制精度,避免夏季室溫過冷與冬季室溫過熱的能源浪費。據統計,夏季設定溫度下調1℃,將增加能耗9%;冬季設定溫度上調1℃,將增加能耗12%。

3、空調設備采用高效率機組,以變頻調速控制電動機運行及合理的啟停操作。

4、冬季供暖嚴格按照供暖運行技術指標運行(系統泄漏率、每平方米能耗控制指標、每平方米循環流量控制指標、每平方米循環水泵耗電控制指標等)。

5、合理規定在初寒期、嚴寒期和末寒期的運行調節方式。根據實際情況,靈活運用質調節、量調節、分階段變流量的質調節、間歇調節等運行調節方式。

6、嚴禁用工業用水進行草地灌溉。

7、全部實現路燈的自動控制(例如聲控)等。

(二)控制維修成本的方法

管理方法:

1、編制維修成本控制計劃。

2、制定嚴格的維修工具、材料、零部件的采購、出入庫、配送和使用回收等規章制度。

技術方法:

1、在一座建筑物正常運作的整個生命周期中,運轉完全正常的設備,即近乎達到免維護水平的比例只有40%~60%;正常運行但存在潛在故障增長趨勢的設備比例為20~30%;運行基本正常,但報警水平在增長的設備比例為15%~20%;已經存在嚴重問題,必須及時采取有效措施的設備比例達5%~20%。要實施有效的設備維修服務并控制維修成本,就必須針對以上四種狀態的設備編制不同的維修養護計劃并嚴格實施,以保障安全運行,降低維修成本。

2、設備在其壽命周期內發生故障的情況,與人的一生很相似。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設備相應地有初期故障期、偶發故障期和磨耗故障期。

(1)在初期故障期:設備維護服務人員要了解設備中壽命最短的零部件,編制管理檔案,并經常加以特別關注。還要了解設備中最重要最昂貴的零部件,編制管理檔案和應急處理預案。還要了解設備在設計、安裝、調試等方面的缺陷和不足,找出隱患并加以解決,盡快降低設備的初始故障率使其進入穩定運行狀態。

(2)在偶發故障期:此時設備的故障率下降到準許故障率之下。在這一階段,應著重提高設備

維護服務人員對故障的檢測診斷能力和修理能力,加強對材料備品的管理。

(3)在磨耗故障期:這時設備或設備系統已接近或達到各自的壽命期,由于零部件的磨損和材質的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時的故障率,減少維修材料的更大消耗。在這個時期還應精心進行預防保養,定期對零部件進行檢測,掌握其劣化,程度。同時堅持平時的清掃、給油、調整,減緩零部件的磨損和劣化進程,延長使用壽命,降低維修成本。

(三)控制人工成本的方法

管理方法:

1、編制人工成本控制計劃。

2、因事設崗,因崗定員。

3、科技含量較高的物業管理項目(例如智能化大廈),其設備維護服務人員可以實行定編人員與外包人員相結合的人工管理模式。

4、科技含量較低的物業管理項目(例如普通住宅小區),其設備維護服務人員可以實行“一崗全責”的定崗定編管理模式。這種用工模式的特點就是改變崗位的單一性,強調崗位的綜合性,其本質就是“減少崗位種類,增加崗位內容”。實踐證明,這種方法非常適用于科技含量較低的物業管理項目,對減少用工、降低成本、提高效益(工作效率和員工收益)、做好工作具有顯著的效果。

技術措施:

1、組織實施“強化專業,一專多能”的培訓。

2、組織實施“強調綜合,一崗多責”的培訓。

設備維護服務成本控制的效果

這里以一個能源成本控制的成功案例來論證“設備維護服務成本控制”的效果。

(一)設備情況

某物業管理項目部接受委托對一個普通居民住宅小區(建筑面積1萬m2,兩棟6層磚混結構的居民樓,120戶業主)提供冬季供暖服務。供暖設備是一臺DRQ-95型自動燃氣鍋爐,輸出熱量為930KW,允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費收入33萬元。

(二)節能控制

該項目在20**―20**年供暖期采取了以下節能措施:

1、在供暖前對全部地下管網實施了大檢修,使外網因跑、冒、滴、漏導致的熱損耗降低為零。

2、在供暖中嚴格控制出水溫度。不經領導批準,任何人不得擅自升溫。同時定時入戶測溫,確保室溫不低于18℃(北京地區國家規定是16℃)。

3、在供暖全過程實行了“分階段變流量的質調節”運行調節方式。即:在整個冬季,把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量,而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個階段內采用質調節來保持室內設定溫度。

(三)效果顯著

實施節能控制前:

燃氣日均耗量:894m3。

燃氣總耗量:894m3×145=129,630m3≈130,000m3。

燃氣總費用:1.8元×130,000m3=234,000元。

實施節能控制后:

燃氣日均耗量:614m3。

燃氣總耗量:614m3×145=89,030m3≈90,000m3。

燃氣總費用:1.8元×90,000m3=162,000元。

綜合效益:

社會效益:節省燃氣40,000m3。

環境效益:減少了燃燒廢氣向大氣的排放。

經濟效益:

(1)節支(等于增收):72,000元。

(2)燃氣成本比率:控制前為70.9%,控制后為49.1%,下降了21.8%。