物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)措施

(一)噪音騷擾

1.對于施工單位可能造成噪聲騷擾的,預(yù)先對施工單位講明要求,并在條件允許的情況下預(yù)先予業(yè)戶公告施工事宜及施工計劃;

2.秩序維護(hù)員應(yīng)留意物業(yè)四周所產(chǎn)生的噪音,如機(jī)器、音響、人為喧嘩等情況,均能直接影響其他客戶;

3.任何業(yè)戶或裝修、維修施工引起噪音的來源,加以說明制止,并及時向物業(yè)部通報;

4.當(dāng)接到業(yè)戶投訴或巡檢時自行發(fā)覺,均須調(diào)查噪音的來源,加以說明制止,并及時向物業(yè)部通報;

5.任何業(yè)戶或施工單位經(jīng)多次規(guī)勸,仍拒絕停止引起噪音之工程或降低音量,應(yīng)報請服務(wù)中心并按規(guī)定予以處罰,必要時可報告環(huán)保監(jiān)督部門;

6.對外來人員故意聚集又騷擾引起噪音,嚴(yán)重影響業(yè)戶的,經(jīng)干預(yù)仍不改正,則應(yīng)報警通知警方處理;

7.記錄一切有關(guān)資料,填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心。

(二)不聽從勸阻

1.糾正違章時,首先要態(tài)度和藹、說話和氣、以理服人;

2.對不聽勸告者,要查清姓名、單位、及時向有關(guān)部門匯報,根據(jù)事情性質(zhì)、事態(tài)程度作出相應(yīng)處理;

3.發(fā)生糾紛時,注意把握政策,區(qū)別情況,靈活處理,如屬對方蠻橫無理,打罵秩序維護(hù)員人員,應(yīng)視情節(jié)輕重,采取恰當(dāng)?shù)膶Σ呓o予處理,必要時投報110。

(三)酒醉者鬧事

1.對外來人員酒醉闖入鬧事的,必須全力勸阻或阻攔,讓其離開物業(yè)區(qū)域范圍;

2.如外來酒醉者行兇打人或毀壞公物時,秩序維護(hù)員可果斷采取強(qiáng)制性約束措施,但注意約束不可過當(dāng),同時可報警求助處理;

3.對業(yè)戶酒醉后行為失態(tài)、無法自控時,秩序維護(hù)員應(yīng)通知物業(yè)部查明身份、住所房號,設(shè)法讓其親友勸說帶領(lǐng)回房,必要時秩序維護(hù)員可協(xié)助做好監(jiān)護(hù)、控制工作;

4.對各類酒后肇事造成人員傷害、財物損壞的情形,秩序維護(hù)員應(yīng)做好拍照或錄像,取證工作,以便按實(shí)追回賠款及追究責(zé)任。

(四)精神病人

1.注意精神病人動武傷人,報告領(lǐng)班、主管組織人員勸阻其離開;

2.如精神病人發(fā)作行兇、毀物時,秩序維護(hù)員人員須合力采取強(qiáng)制性約束措施,同時可報警求助處理;

3.設(shè)法通知精神病人的家屬,讓他們領(lǐng)回,并做好監(jiān)護(hù)工作;

4.秩序維護(hù)員要防止精神病人闖入物業(yè)傷害業(yè)戶,領(lǐng)班應(yīng)事先做好防范性措施,確保人員安全。

(五)陌生人亂竄亂走

1.在樓面發(fā)現(xiàn)陌生人應(yīng)先觀察,后盤問,注意文明用語,如:"先生,您找誰*我可以為您提供幫助。"

2.如陌生人說不清楚尋訪業(yè)戶的姓名(單位)、房號,應(yīng)注意留心其動作、反應(yīng),并帶到服務(wù)中心辦公室進(jìn)一步查詢;

3.監(jiān)控人員發(fā)現(xiàn)有人亂竄樓面、反復(fù)搭乘電梯等情況,應(yīng)及時通知領(lǐng)班派員跟進(jìn)、查明情況、作出處理;

4.發(fā)現(xiàn)施工人員或不該乘電梯上下的人員出現(xiàn)在客梯上,應(yīng)扣留其胸卡,交由領(lǐng)班、主管處理,可視情況予以處罰;

5.如事件未能配合處理,為避免事態(tài)惡化可報警要求協(xié)助;

6.處理過程中注意對自身安全的保證。

(六)迷途人士

1.觀察迷途人士身體狀況是否須救護(hù)車人員協(xié)助,必要時報警求助;

2.查詢并協(xié)助安排返回家中;

3.如無法與其家人聯(lián)絡(luò),報警交警方處理;

4.事后填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心。

(七)屋內(nèi)浸水

1.迅速趕往現(xiàn)場;

2.將開關(guān)關(guān)閉、切斷水源;

3.保潔員清理水浸現(xiàn)場;

4.如水浸可能侵損電梯,應(yīng)在梯口用沙包封閉,并將電梯升至高層位置(通知使用者電梯停用狀況);

5.拍照存檔,必要時可投保保險公司理賠;

6.填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心。

(八)病人

1.報急救120

2.立即代為通知其家屬

3.現(xiàn)場安慰病人

4.事后填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心

注意事項(xiàng):

1.觀察病人是否進(jìn)食禁類藥物,須向救護(hù)人員說明;

2.不可擅自搬動病人以免造成傷害;

3.加強(qiáng)員工醫(yī)療急救知識的培訓(xùn)。

(九)狗咬傷人

1.了解過程后提議傷者到派出所報案;

2.記錄傷者姓名、地址及被狗咬地點(diǎn)及原因;

3.如屬嚴(yán)重受傷,立即致電110,方便警方現(xiàn)場取證;

4.填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心。

注意事項(xiàng):

1.秩序維護(hù)員應(yīng)經(jīng)常留意飼養(yǎng)寵物之客戶,要求憑證喂養(yǎng)。

(十)惡意損毀

1.了解案情或現(xiàn)場有可疑人員立即向110報警;

2.通知各崗員工協(xié)助;

3.尋找并提供目擊證人;

4.破壞物件保留交警方處理;

5.當(dāng)場索賠;

6.拍照存記錄;

7.填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心;

(十一)意外受傷

1.了解過程后立即致電110報警(告知傷者人數(shù)、受傷情況及現(xiàn)場情況等);

2.趕赴現(xiàn)場;

3.在救護(hù)人員未到達(dá)前,先力所能及救治傷者,但注意方式方法適當(dāng),要防止幾種錯誤的方法:

①高枕無憂:舌根堵氣道,造成缺氧;

②齊心協(xié)力:墜落后搖動拍打、翻動;

③雪中送炭:亂吃藥、亂涂藥;

④錦上添花:骨折睡海綿墊。

4.在可能范圍內(nèi)通知傷者家屬;

5.可能情況下派秩序維護(hù)員護(hù)送醫(yī)院;

6.事后填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心。

注意事項(xiàng):

①到達(dá)現(xiàn)場后應(yīng)盡量防止再有意外發(fā)生或情況惡化;

②現(xiàn)場拍照。

(十二)沖閘

1.記錄沖閘車輛的車牌、顏色及型號等

2.留意駕駛?cè)藰用病⒁轮疤幼叻较?報警110

3.協(xié)助警方查證

4.升起毀壞閘,由人手登記出入車輛

5.拍照存記

6.事后填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心。

注意事項(xiàng):

①向警方詳細(xì)供證(取回一份作記錄);

②安全無任何危險方可嘗試攔車,不要站立于車行路線前方;

③撞損閘欄,可報刑事案處理。

篇2:大學(xué)物業(yè)中心會議室在線預(yù)訂說明

z大學(xué)物業(yè)中心會議室在線預(yù)訂說明

尊敬的老師您好,感謝您使用物業(yè)中心會議室在線預(yù)訂平臺,由于該系統(tǒng)尚處于試運(yùn)行階段,所有會議室預(yù)訂結(jié)果,均以物業(yè)中心與您電話確認(rèn)為準(zhǔn)。為方便您在線預(yù)訂操作,請您關(guān)注以下說明:

登錄預(yù)訂平臺(用戶名為自己的工資號,初始密碼為***);

點(diǎn)擊頁面左欄“預(yù)訂情況”(了解會議室預(yù)訂信息,同一會議室在同一時間段不可重復(fù)預(yù)訂);

點(diǎn)擊左欄“在線預(yù)訂”,選擇會議室,填寫預(yù)定表單(所有“*”均為必填項(xiàng)),如在表單中選擇預(yù)訂日期后,特定時間段不可選擇,說明該會議室在此時間段已被預(yù)訂,請選擇該會議室其他時間段或其他會議室;

填完表單后,請點(diǎn)擊“提交”,等待物業(yè)中心服務(wù)人員電話確認(rèn)。

會議室預(yù)訂采用“先預(yù)定,先使用”和“誰預(yù)定,誰負(fù)責(zé)”的原則。

對于臨時預(yù)訂等特殊情況,物業(yè)中心根據(jù)會議輕重緩急和先進(jìn)先出的原則進(jìn)行安排。

如取消、推遲或更改會議室使用,請及時聯(lián)系物業(yè)中心確認(rèn),聯(lián)系電話**.

在預(yù)訂操作中,如有疑問或存在預(yù)訂故障,請撥打服務(wù)電話:6***。

所有會議室的預(yù)定期限為自登陸之日起三個月內(nèi)可預(yù)訂。

篇3:商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理要求

商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問題

商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣場及SHOPPINGMALL等,由于商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施配套齊全,每年公共設(shè)施能源費(fèi)的消耗大都在數(shù)百萬元乃至數(shù)千萬元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設(shè)施中的一個重要組成部分,運(yùn)行期間水電費(fèi)的消耗頗巨,控制其運(yùn)行成本,并有效地處理實(shí)際管理中遇到的各類問題,是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項(xiàng)不可或缺的重要環(huán)節(jié),特別是對多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,尤為突出。

筆者根據(jù)對江蘇省首家SHOPPINGMALL四年多的管理實(shí)踐,對中央空調(diào)運(yùn)行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。

一、中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用

中央空調(diào)系統(tǒng),由于管道多,覆蓋面積大,運(yùn)行成本亦較高。在對商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本進(jìn)行估算時,應(yīng)主要考慮以上因素:

1、用電成本(P1、K1、P2)

主機(jī)(P1、K1)

根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機(jī)數(shù)量、用電功率、營運(yùn)時間、使用周期、用電價格等,對一年中夏冬二季的運(yùn)行成本進(jìn)行計算,然后按一年12個月進(jìn)行平均,得出每個月的平均電費(fèi)P1。

在實(shí)際操作過程中,由于主機(jī)并非滿負(fù)荷運(yùn)行,故根據(jù)具體情況,在計算中要考慮其負(fù)荷系數(shù)K1,K1≈0.6~0.9。

輔機(jī)(P2)

此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機(jī)組、各類風(fēng)機(jī)盤管等。可根據(jù)實(shí)際不同的類型、數(shù)量和功率,進(jìn)行估算。需注意的是因季節(jié)的不同,在制冷和供暖時,輔機(jī)的數(shù)量和類型亦有所不同。

2、用水成本(P3)

中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水,開放式冷卻塔的日常消耗用水,應(yīng)根據(jù)空調(diào)供應(yīng)期間的實(shí)際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進(jìn)行考慮。

3、用汽成本(P4)

對于以蒸汽為能源的溴化鋰機(jī)組,除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外,還要考慮用汽費(fèi)用。根據(jù)每臺主機(jī)每小時耗汽量、每天運(yùn)行時間、蒸汽單價、每年空調(diào)運(yùn)行的天數(shù)等,計算出每月的平均蒸汽費(fèi)用。

4、管道損耗(K2)

冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過程中,因氣流的紊流損耗,管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗,以管道損耗系數(shù)K2表示,K2≈1.02~1.05。

5、預(yù)溫?fù)p耗(K3)

因管道內(nèi)外溫度差異,冷暖氣在輸送過程中,在管道內(nèi)要經(jīng)過一段時間的預(yù)熱或預(yù)冷后,才能達(dá)到一定的出口溫度,故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失,可用預(yù)溫?fù)p耗系數(shù)K3表示,K3≈1.05~1.08。

夏季預(yù)溫時間隨管道長短不同而有所變化,通常在40分鐘左右,冬季預(yù)溫時間較夏季短。

6、變損線損(K4)

廣場內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應(yīng)由所有用戶共同承擔(dān),變損線損約占供電量的1%~3%,作為中央空調(diào)系統(tǒng),該項(xiàng)損耗可在其用電成本中,取變損系數(shù)K4≈1.01~1.03加以考慮。

7、電價差異(K5、K6)

在估算上述用電成本中,注意各地動力用電和照明用電的電價差異,動力用電比照明用電通常約低15%左右,故應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際電價對之進(jìn)行計算。

另外,白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同,在計算中,應(yīng)根據(jù)用電的不同時間段加以區(qū)分,在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。

8、周期變化

由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季,同時冬夏季空調(diào)供應(yīng)的時間和耗能量亦有區(qū)別。長江中下游地區(qū),通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調(diào)外,其他月份每月耗能量均不同,因此計算中央空調(diào)運(yùn)行成本時,在考慮到全年各種氣溫的變化因素后,按月均價格向業(yè)主收取費(fèi)用較為合適。

9、成本匯總(P)

以P表示空調(diào)運(yùn)行總成本,則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本可表示如下:

P=K2K3K4(K5+K6)?(K1P1+K1P2+P3+P4)(1)

二、季節(jié)和溫度變化的影響

在長江中下游地區(qū)(其他地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行修正),夏季空調(diào)供應(yīng)時間平均為五個多月,冬季約四個多月,根據(jù)總建筑面積達(dá)7萬m2的揚(yáng)州時代廣場四年來的實(shí)際統(tǒng)計資料,如果將全年空調(diào)供應(yīng)成本的平均價格定為單位1,則全年不同月份,不同季節(jié)空調(diào)所耗費(fèi)用的不同比例詳見圖1。

由圖1可見,中央空調(diào)的能源耗費(fèi)高峰在夏季六至九月,其最高成本約為平均成本的178%,且整個空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行成本下半年的支出大于上半年。

三、公攤空調(diào)費(fèi)

對于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè),無須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費(fèi)用,但對于多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場而言,計算公攤空調(diào)費(fèi)用則是一項(xiàng)不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開的公共部分設(shè)有隔墻,但由于冷暖氣的流動和熱量的交換,自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會達(dá)到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比,故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高,分別計算其容積,由此確定公共部位的容積(含室內(nèi)中庭、公共用房等)占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總?cè)莘e的比例,并由此初步確定公攤空調(diào)費(fèi)的大小。此處系用容積比例法,對公攤空調(diào)費(fèi)用的估算作一探討。

1、氣體的不均勻影響

由于冷暖空氣性質(zhì)的差異,存有暖升冷降的情況,同時由于公共部位如中庭等處,空間較大,溫度難以均衡,故存在溫度的不均勻性,因此在計算公共部位冷暖氣容積時,應(yīng)考慮氣體的不均勻性影響,此處以影響系數(shù)K表示:K≈0.75~0.95。

2、計算步驟

①首先依據(jù)施工竣工圖,并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進(jìn)行實(shí)地測量,對存有變化之處,做好記錄,對實(shí)際容積進(jìn)行修正,作為數(shù)字統(tǒng)計的基礎(chǔ)。

②把修正過的實(shí)際數(shù)據(jù)填入表1中。

③業(yè)主自用和公攤空調(diào)費(fèi)估算

a、業(yè)主自用空調(diào)費(fèi)用成本A(元/m2)=〔p/(∑S+∑F)〕×〔∑V/(∑V+K*∑G)〕(2)

b、物業(yè)公攤空調(diào)費(fèi)用成本B(元/m2)=〔p/(∑S+∑F)〕-A(3)

④使用實(shí)例

時代廣場五樓由某娛樂公司經(jīng)營,根據(jù)行業(yè)特點(diǎn),開發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設(shè)施,故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝,室內(nèi)空調(diào)費(fèi)用亦由業(yè)主自行承擔(dān)。而對于公攤空調(diào)費(fèi)用問題,業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該交,但要求管理公司作出合理的收費(fèi)依據(jù),在我們將上述計算過程向業(yè)主交待并進(jìn)行審核后,業(yè)主愉快接受了該項(xiàng)費(fèi)用。

四、延時空調(diào)費(fèi)

延時空調(diào)費(fèi)指在正常的營業(yè)時間之外,按部分業(yè)主或使用人的要求,另外開啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費(fèi)用。

延時空調(diào)費(fèi)在多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi),使用較為頻繁,如揚(yáng)州時代

廣場因業(yè)態(tài)多,經(jīng)營主題不同,在商場打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少,也有清晨即需供應(yīng)空調(diào)的商家。

延時空調(diào)費(fèi)的計算,除根據(jù)實(shí)際開機(jī)時間的長短,按第一部分所述內(nèi)容逐一計算空調(diào)成本外,還需考慮加班人員的加班費(fèi)用,即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請使用延時空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實(shí)際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和,計算延時空調(diào)費(fèi)成本,由申請供應(yīng)延時空調(diào)的業(yè)主或商戶共同承擔(dān)。由于單獨(dú)開機(jī)成本較高,如果業(yè)主較少或使用面積不大,則費(fèi)用相對較高。

五、小結(jié)

根據(jù)四年多的工作實(shí)踐,對商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個問題,小結(jié)如下:

1、對于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)而言,計算中央空調(diào)的運(yùn)行成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作,由于商業(yè)物業(yè)面積大,能源費(fèi)用運(yùn)行成本高,如對成本估算不足或?qū)κ召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定有誤,則對整個財務(wù)收支平衡會帶來顛覆性的嚴(yán)重后果,故應(yīng)引起各級管理人員高度重視。

2、對于多產(chǎn)權(quán),多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,由于業(yè)主眾多,各業(yè)態(tài)經(jīng)營時間差異較大,且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同,故計算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費(fèi)用,是理順收費(fèi)工作的一個不可或缺的重要工作。

3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中,延時空調(diào)費(fèi)的出現(xiàn)是一種常見的情況,由于前期建設(shè)和后期招商的變化,以及不同業(yè)態(tài)對中央空調(diào)的需求不同,導(dǎo)致空調(diào)運(yùn)行成本增加,也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設(shè)計并定位引進(jìn)商家,或是在商家入駐后,根據(jù)具體情況對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行局部改造。從節(jié)省能源的角度計,應(yīng)盡量避免長期延時使用空調(diào)。

4、中央空調(diào)費(fèi)的支出,在一年中起伏較大,夏季達(dá)到高峰,下半年的該項(xiàng)支出比上半年約增加30%~50%,為便于搞好成本控制和收費(fèi)工作,在全年應(yīng)按月均價收費(fèi),年終決算。

顧客是業(yè)主的上帝,公共部位的空調(diào)是供顧客享用,其成本則由業(yè)主共攤,此點(diǎn)業(yè)主已達(dá)成共識。公攤空調(diào)的近似計算方法有多種,本文所提出的容積比例法只是其中一種,僅供參考。在收取公攤空調(diào)費(fèi)的過程中,應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)和不同商家的實(shí)際情況和具體問題,分別進(jìn)行核算。同時,在商業(yè)物業(yè)內(nèi),由于中央空調(diào)在使用過程中,存有多種損耗,因此個別商家如在室內(nèi)安裝空調(diào)計量儀,并根據(jù)表計數(shù)量單獨(dú)繳納空調(diào)使用費(fèi)是不合適的,整個廣場應(yīng)統(tǒng)一計算,按比例共攤,否則加大了其他業(yè)主的公攤成本。