物業管理的勞動人事管理技巧及范例精解(2)

第二節人力資源管理技巧

一、人力資源管理的內涵

以人為中心,這是物業管理與傳統房屋管理的又一個重要區別。傳統房屋管理是以房屋為中心,以維護房屋及其附屬設施完好可使用為原則。而物業管理貫徹的則是以人為中心的原則。它除了維護房屋及其附屬設施可使用外,更注重業主或租賃者的房屋使用環境,滿足他們的居住、經營、辦公、生活等方面的服務需要。它除了講究房屋的安全、可用的基本要求外,更講究居住環境的舒適和方便。

物業管理的以人為中心原則中的“人”,不僅是指具體單個的人,還指群體化的和社會化的人,它是人的個性和共性辯證和協調的統一。因此,物業管理以人為中心的原則,不僅為單個業主或租賃者的需求服務,而且更是為物業所有人或使用人的需求服務,是為人的合情、合理、合法的需求服務。對于單個業主或租賃者為了自己的需要而妨礙公共利益的需求則不能提供服務。

資源通常可分為三大類:自然資源、資本資源、人力資源,或粗分為物力資源和人力資源,其中物力資源為自然資源和資本資源的總和。

那么,什么是人力資源(HumanResource)呢?人力資源一般指蘊含在人體內的一種生產能力,以及具有這種能力的人,而生產能力是指在勞動活動中可資運用的體力和腦力的總和,是存在于勞動者身上的、以勞動者的數量和質量表示的資源。

人力資源的概念,有狹義和廣義之分。狹義的人力資源,是指具有勞動能力的勞動適齡人口。廣義的人力資源,是指具有勞動能力的勞動適齡人口,再加上超過勞動年齡而還有勞動能力的那部分老年人口。

人力資源管理是通過以下五個職能要素實施的。

(1)確保。這是為了實現組織目標而募集與配置人力的過程,是人力資源管理中的先行職能。其主要內容為:職務分析;人力資源規劃;招募、考核、選拔與錄用。

(2)開發。這是指開發所募集的人員的品德才能。以提高組織績效的過程。是人力資源管理中的重要職能。其主要內容為:培訓、開發規劃;職前培訓、在職培訓及脫產培訓;職業生涯開發。

(3)報償。這是為員工對組織所作出的貢獻而給以報酬的過程,是人力資源管理中的激勵凝聚職能。其主要內容為:激勵工作積極性;工作績效評估;工資薪酬;福利措施。

(4)整合。這是使員工之間和睦相處、協調共事、取得群體認同的過程,是人力資源管理中的人際協調職能。其主要內容為:新來人員的職前教育與社會化;群體中人際關系之和諧;矛盾沖突的調解與化解。

(5)控調。這是對員工實施合理、公平的動態管理的過程,是人力資源管理中的控制調整職能。其主要內容為:科學、合理的員工績效與素質的考評評估;對員工使用的動態管理措施,如晉升、調動、獎懲等。

所以,人力資源管理可定義為:為了有效地達成組織的目標而進行的組織內人力資源的確保、開發、報償、整合、控調的活動和過程。

二、物業管理公司的用工方式的原則與崗位設置

(一)用工方式

隨著我國企業用工制度改革的不斷深化,在用工方式上已改國家用工為單位用工,改固定用工為合同用工。物業管理公司作為企業,有充分的用工自主權,可以根據企業的實際情況和具體需要,建立起適應市場經濟環境、靈活多樣的用工制度,按照具體崗位的設置,配備多種用工形式的人員。

(1)無固定期限的合同制員工。這是一部分人員,在實施全員勞動合同制以后,由固定工轉換為沒有約定合同終止時間的勞動合同制員工。這部分人員一般是物業管理公司在成立前就在本系統工作的正式工(固定工)。

(2)有固定期限的合同制員工。這是物業管理公司成立后向社會公開招聘的人員,與物業管理公司簽訂勞動合同,約定合同終止的時間、條件。在合同期內履行合同義務,享受合同權利。物業管理公司的一些較為重要的崗位,除了由上述第一類合同制員工任職外,有固定期限的合同制員工也是重要的組成部分。

(3)勞務協議工。這是把物業管理公司的一些技術要求較低、勞動強度較大的崗位,以主動承包形式向社會上一些勞動服務機構發包的用工方式。比如一些清潔工崗位,物業管理公司可以與企業所在地勞動局所屬的勞動力市場或街道職業介紹機構簽訂勞務協議,由勞動力市場或其它職業介紹機構輸送勞務人員,由物業管理公司進行管理、使用。

(4)退休回聘人員。這是利用原單位或外單位已退休的職工,他們年齡已高,但身體健康,仍能從事一些較輕體力消耗的工作。這部分人員有較深的工作閱歷或熟悉本單位情況。

只有打破了計劃經濟模式下“鐵飯碗”式的用工制度,人員能進能出,干部能上能下,工資能高能低,才能使物業管理公司的人員請得進,留得住,流得出,用得活。

以上介紹的四種用工形式的合理使用,有利于物業管理公司精簡人員、降低成本、提高效益、激勵士氣。

(二)用人原則和規定

勞動合同是建立勞務關系的重要依據。根據國家有關規定,應與從事勞務的所有人員簽訂勞動合同,并通過國家勞動部門予以鑒證。目前實行的合同種類有:與正式員工簽訂的定期勞動合同;與臨時聘用人員簽訂的臨時工勞動合同;以及其他各種聘用及借用合同等。

(三)崗位設置

1.認真貫徹“精簡機構,提高效率”的原則,在保證正常營業的前提下,根據工作需要確定機構和編制,高效率、滿負荷,合理配備各崗位人員,并設置相應崗位。

2.物業管理的崗位層次設置如下:

(1)總經理;

(2)副總經理(總會計師、總工程師);

(3)正、副總監(亦可不設);

(4)部門正副經理;

(5)正副主管;

(6)領班;

(7)員工;

(8)見習員工。

3.員工具體崗位及級別,應根據應聘職務、崗位職責、服務技能、專業知識和業務水平,經董事會或公司考核后分別確定,員工內部調動,一律以新聘職級為準。

(四)辭退、辭職和調動的有關規定

為加強員工管理,做好辭退、辭職和人員調動的工作交接,現對申請辭職、調動的人員或勸其調出人員的申請程序及辦理手續,規定如下:

1.本人申請辭職、調動

(1)員工因個人原因提出辭職或調動,須提前30日向部門經理遞交書面申請。部門經理確認后,由申請者本人填寫“辭職、調動審批表”,部門經理簽署意見再送人事部審核。人事部經理簽署意見后呈報總經理或主管人事的副總經理審批。

(2)辭職或調動申請自批準之日起10日之內,應持調入單位的接收函到人事部辦理調動手續,逾期不予辦理。

(3)申請辭職或調動未

批準之前,必須堅守工作崗位,不得以任何借口拒絕接受領導安排工作。私自脫崗的員工一律按有關規定處理。

(4)員工申請辭職或調動經批準后,部門經理不再安排其工作,應按規定辦理業務、財、物移交等手續和調、離職事宜。

2.辭退和除名

凡在合同期內被辭退或除名人員,同時解除勞動合同,從批準之日起,1周之內必須按規定迅速辦理工作、財及物等移交手續。

3.辦理移交手續

(1)辭職、調動和辭退人員,經批準后,須首先與所在部門做好交接工作,才可辦理離職手續。

(2)辦理離職手續須持人事部發的離職通知單到各有關部門辦理離職手續。

(3)離職手續辦清且將檔案轉移后,人事部再根據本人出勤情況,結算本人工資。

三、管理和考核的技巧

(一)物業管理公司人力資源的日常管理

1.員工入職管理

從向員工寄發書面的錄取通知單開始,依次辦理員工報到手續,收取員工身份證、證件照、學歷證件(有的在招聘時已獲取)、崗位資格證書、崗位操作證、駕駛執照、勞動手冊(下崗、待業證明)、養老保險關系轉移單、獨生子女證等,有關證件、資料復印后原件應歸還員工,然后開具申領制服表給制服房或綜合部,發放制服、員工手冊、小區或大廈管理規定、胸牌、更衣柜鑰匙等,并要求員工在領物表上簽名后存檔,接著安排入職培訓,完成后到各自部門崗位上報到。

2.員工規章制度管理

物業管理公司運作程序的管理,是以規章制度形式等予以貫徹執行的。公司為不同性質和內容的崗位(工種),制定各級崗位責任制,各部門、各工種的員工在工作崗位上的行為都必須遵循崗位責任制條款的規定。現有國外一些先進的國家也把職務分析(包括職務描述和職務要求),作為任職者的工作標準和任職要求。

有關員工紀律管理的日常規章制度一般包括在《員工手冊》中。物業管理公司編印《員工手冊》,發給全體員工人手一冊,介紹公司的各種章程和規定,尤其對必須遵守的紀律管理和各種規章制度,簡要明白地逐條羅列,便于員工集中學習,在日常工作中參照對比。上海廣播大廈物業管理部《員工手冊》包括員工守則、勞動條例、員工福利、安全守則、獎懲條例。紀律處分是員工手冊中獎懲條例的一部分,它是人力資源部門用以糾正員工違紀犯規行為的一種行政懲罰手段,而不是目的,在操作中要注意嚴肅慎重、實事求是、及時客觀、公正一致。

3.投訴處理

員工投訴是指員工對公司的管理政策、制度的執行情況,對公司的工作方法和作風,對所受懲處等因素不滿所產生怨憤而進行的申訴。處理投訴要注意以下幾點:a

篇2:物業管理勞動人事管理技巧范例精解7

物業管理的勞動人事管理技巧及范例精解(7)

第七節物業公司業務員的工作要則與素質要求

一、敬業樂觀

(一)了解公司

當員工剛進入公司時,必須先對公司作一番了解。

1.公司的共同目標。每一家公司都有各自的目標,并且通過“經營理念”、“經營方針”等形式,明白地表示給員工知曉。而在公司內工作的每一個人,都必須朝同一方面從事有秩序的活動,才能達成公司目標。所以,一踏進企業工作,都應先深入了解公司的目標。

2.公司的目標可分解為公司內每個人的目標。公司必須要由很多人分擔其各式各樣的工作,這些任務的完成才能達成公司的總目標。

3.盡心完成自己分內的工作。既然員工是公司的一份子,就不可以因為本身的厭惡或心情不佳等理由而不做其派定的工作。

(二)由學生意識轉為社會人意識

剛步出校門的學生,一旦進入公司服務后,公司就必須將他們嬌嫩的學生意識轉換為社會人意識。

學生和社會人的差異在哪里呢?

一般說來,在學生時代的意識是:

1.沒有上、下班固定時間,而且休假日很多,可以自由處理的時間比較多;

2.以考試成績來評價自己和別人;

3.只和自己喜歡的人或氣味相投的人交往;

4.平常靠打零工來賺錢,不需要考慮什么利益問題;

5.為了考試必須認真念書。

可是身為社會人,就不一樣了,進入了社會到公司上班后,在意識上必須具備:

1.不僅有固定的上、下班時間,而且工作忙的時候必須自覺留下來加班;

2.以日常的工作態度、成果來評定員工的表現;

3.不論年齡、性別,都要與別人保持良好的人際關系;

4.為了公司的利益,做事時必須考慮工作效率和降低成本;

5.工作上必須具備的知識,必須靠自己主動去努力充實。

(三)成功的表現

作為一名成功的業務員,工作時應表現得精神抖擻、一絲不茍,在與顧客應對時,親切有禮,給人感受頗為舒暢。這種敬業樂群的工作態度,并非與生俱來,而是靠長期培育訓練出來的。

二、著裝整潔

“佛要金裝,人要衣裝”。由于一個業務員的外表,會給公司內、外人士留下深刻印象,所以,業務員在上班時間,對自己的穿著應多加留意,一名業務員服裝的貴賤在其次,重要的是讓人有清潔愉悅的感覺。一個能干的業務員,除了要將工作做得盡善盡美之外,還須給人以良好的印象。而要給人良好的印象,員工應該視不同的場合穿得體的服裝。

在服裝方面,應注意的事項有:

1.服裝應以便于工作,不要穿休閑服或太過華麗的衣服。如果公司規定穿制服或工作服,應依照公司的規定穿著。

2.服裝要求整齊清潔,絕對不可骯臟皺亂。

3.為有利于規范員工行為和加強自律,上班時應將名牌、服務證掛在左胸上。

4.如果休假日需加班會見客人時,也要像平常上班一樣,裝扮整齊。

三、工作步驟

一名業務員被指示做某一工作時,最好依以下步驟來進行,以收事半功倍之效。

1.接受工作指示或命令。一般業務員做某一工作時,會接獲上司的工作指示。這時候,不能只聽上司交代的,還要明確地掌握住工作目的才行。所以,員工要深思的事情有:①目標是什么?②為什么必須達到那個目標;③何時達到呢?④如何會做得更好?

2.搜集有關的資料、情報。即搜集與工作的計劃、執行等相關的文件、資料、情報,而且對于情報的選擇,要有慧眼。

3.考慮工作的步驟與方法。愈是需要花長時間工作的事情,愈需要依照工作的步驟與方法來做,才比較有效率,此時宜好好活用“5W2H”的審核表。

4.決定工作的步驟與方法。不妨從所擬定的幾個方案中挑選較合理的,決定時應該考慮到“更早、更好、更輕松、更便宜”這幾項因素,來做篩選。

5.制定行事表。

6.實施時須留意:①確實依照所計劃的步驟和方法去做;②很自信地去執行;③時時審核實際進度和預定計劃的差距,必要時修改所定計劃。

7.檢討與評估。從品質、期限、成本等層面,將工作的結果和當初的計劃做一比較,如果不能達到預期結果,就應該找出其原因。

8.做完后,向上司報告結果。

注:5W2H之中5W是:when、where、who、why、what,即何時、何地、何人、何因、何事;2H是how、howmuch(many),即如何、多少。

四、商用文書

商用文書有一定的標準格式:①發文號碼;②發文年月日;③收件人;④發件人;⑤文件名稱;⑥問候語;⑦本文;⑧末文;⑨結語;要點摘錄;追加或附注事項。

這兒提出幾點需要特別留意之處:

1.收件人的公司名稱、職稱名稱、個人姓名等,都要用敬語來寫,而且公司名稱應全文照寫,不可省略。

2.文件名稱應該力求簡潔具體,讓人能夠一目了然,知道該項文件的主旨是什么。

3.開頭問候的部分,一般寫些問候語,或有關最近交易的感謝詞句等。

4.正文、末文部分要簡明,且能有一氣呵成的連貫性。

5.文章要以客氣、不失禮的口吻,不過也不可過于冗長、散溫、喪失格調。

6.避免使用艱澀或陳腐的言詞,力求平易簡潔和現代化。

7.不可有錯字、漏字,因錯漏字是很失禮的事。信件寫好后,一定要再過目。

8.對外文函,避免手寫而盡可能打印。

9.發信時機不可錯過。

10.書信的格式應尊重對方國家的習慣。

五、關于問題的解決

對于一名業務人員要盡可能避免問題的發生,但仍難免會發生浪費或錯誤事情,若能夠提高警覺并加以改善,事情就會做得圓滿無缺。

首先,為了避免小錯不斷發生,每位業務員對于自己分內的工作,應該每時每刻都存有問題意識,也就是經常采取“質問”的態度來發現問題。比如常自問:“為什么會變成那個樣子呢?”“該怎么做,才會把事情做得更好?”等問題,然后激蕩思考力來處理這些問題。

不可對習以為常的工作抱著“這樣做就成了”的態度,如此一來,問題意識就蕩然無存,也不可能再發掘什么問題及進一步要求自我改進了。因此,一個肯精益求精的業務員,會經常保持鮮活、敏銳的眼光來探尋新的問題,并努力要求自己去突破改善。

平常到底有些什么問題等著業務員去發掘呢?常見的問題有:

1.具有障礙性質的問題。也就是為了達到目標,而讓業務員頗感困擾、難以處理的問題。

2.與所定的基準發生偏差的問題。如業績不能如所預期的增長,糾紛發生率偏高,出錯誤的件數比平常增加等。

3.為了達到目標而必須解決、改善的重要問題。

4.屬于創新之類的問題。這是公司為了將來要開創新的事業、開發新的業績等,衍生出來的問題。業務員必須愿意積極面對新的挑戰,同心協力,努力去克服困難。

在分析問題的過程中,可以采用因果分析圖(也稱魚刺圖)和Pareto圖(也稱排列圖)作為輔助工具。

六、禮貌用語

一名業務員對于“敬語”應有所了解,然后在與人交談時靈活運用。比如:

1.尊敬語:表示尊敬對方和對方的動作之言詞,如“您”等。

2.謙遜語:表示謙卑的言詞,如“敝公司”、“本人”等。

3.客氣語:表示對對方的客氣話,如“請”。

4.敬語加上客氣話,如“李總經理,您請用”。

在商界上,最好多使用第四類的敬語,讓人感受到彬彬有禮。

有些說話不太嚴謹的業務員,很容易在上班時間因一時疏忽,在顧客或上司面前講錯了話,故而不可不慎。例如:①俺。②你是誰啊?③等一下!④什么事?⑤要我來問嗎?⑥什么?再說一遍!⑦你第一次嗎?⑧快一點!⑨寫下你的地址、姓名。打電話給經辦人等等,不可輕易脫口而出。

七、使用電話

電話對工商界來說,是不可缺少的工具。可是,如果使用不當,比如說話聲音太大、不親切、不簡潔等,反而會出現反效果。所以,員工應該懂得使用電話的禮節。

使用電話時,應該注意以下事項:

1.不管是打電話或接電話,不可因為對方看不到你說話的表情或態度,就草率地應答對方,還是要保持應有的說話態度。

2.打電話的時間應該留意小心,如打到公司時,最好避免中午或下班后的時間,打到個人的住家,則應該避免吃飯的時間。

3.最好在清靜的地方打電話,這樣比較不會泄漏業務機密。還有,若夾雜喧鬧嬉笑聲,會引起對方的不悅,這點也要留意。

4.電話是很方便的通訊工具,但不是所有的事情都可以靠電話來處理。如果是要拜托長輩或顧客的事,或要向對方表達歉意時,不管對方住多遠,最好親自去拜訪一趟,比打電話來得好些。

接電話時,還要注意:

5.電話鈴一響,就要馬上去接,絕對不可任它一直響下去而不管。

6.接了電話筒以后,要馬上清晰地表明自己公司的名稱、自己所屬的單位。若對方說“經常麻煩您”,就要回答“哪里,我們才是麻煩您!”

7.如果對方沒有說出公司名稱、所屬單位,或自己的姓名,接電話這邊應該說:“抱歉,您是哪一位?”以確認對方的身份。

8.接電話時,一定要交談的內容記在備忘錄上,以免忘了誤事。

9.若電話中所談的事情,需要傳達給有關同仁,必須將時間、地址、內容等正確地傳達出去。

10.電話講完后,要確定對方已掛上電話筒,才能放下電話,這是應有的禮貌。

八、交換名片

交換名片是建立人際關系的第一步,如果運用得當,將有助于自己事業的發展。基于此,業務員在與人初次見面交換名片時,須注意以下幾點:

1.外出時,必須準備一些名片,若忘記攜帶或用光了而未準備,都欠妥當。

2.名片應從名片夾抽出,而名片夾最好放在上衣胸口的袋里,千萬不要放在長褲口袋中。還有,名片從皮包夾或車票夾取出不太好看。

3.名片最好是站著遞給對方,如果自己是坐著,待對方走過來時,應站立起來,問候對方后再交換名片。

4.地位較低的人或訪問的人要先遞出名片。如果對方有很多人,先與主人或地位較高的人交換;如果自己這方人較多,就由地位較高的人先向對方遞出名片。

5.名片遞給對方時,應從對方看得到的方向交給對方。

6.名片應該以雙手遞給對方,收別人名片時,也要用雙手去接。

7.拿到對方的名片時,應先仔細看一遍,碰到不認識的字,應問對方怎么念。另外,也要確認一下對方的頭銜。

8.收了對方的名片后,若是在站著講話,應該將名片拿在齊胸的高度;若是坐著,就放在視線所及之處;若一次收很多張名片,就按順序放在桌子上。

9.在談話中,不可折皺對方的名片,或任意丟棄在桌上,這樣是極不禮貌的。

九、會客

當有客人來公司,柜臺的業務員出面迎接,見到對方時,要先說“歡迎光臨敝公司”,然后將客人帶到會客室。

在引導客人通過走道走進會客室之時,要注意到如下幾點:①在客人的左前方兩三步,說:“請走這邊!”然后以自己的背不完全被客人看到為準則,靜靜地帶路。②若走道彎彎曲曲或上下起伏時,要輕聲提醒客人注意。③通過危險地帶時,要提醒訪客務必小心。

搭乘電梯時,要注意的事項有:①自己先進入,按鈕,到了之后,先讓訪客出去。②如果電梯有人操作,進出電梯時,應讓客人或上司先走。

引導客人進入會客室后,必須:①認客人坐上座。②要客人長等時,應拿出雜志、報紙給客人看,并不時進來傳達拜訪對象的狀況。③若拜訪對象在開會,或有其他事情時,最好由本人或其代理人先出來照會一下,并說聲抱歉,再讓客人等候。

在上班時間內,如果須在同一時段約見同事和公司外的訪客,則應以訪客為優先。

對于來訪的客人應該如何應對呢?

1.無論訪客的身份如何,不可讓他久等。

2.會見訪客時,舉止要高雅。不可將雙手交叉于胸前,不要盤腿而坐,大腿不可神經質地搖動等。

3.西裝要穿著整齊,紐扣要扣好。

4.當代表公司接待訪客時,不可談些個人的想法或自己所不知道的事情,也就是,絕不做不負責任的承諾或回答。

5.與客人會面時,為了維護公司的形象,應該顯現明朗誠懇的態度。

6.會客時,原則上不要接聽電話,如果非接不可,應獲得訪客的諒解。

來訪的客人告辭時,業務員原則上應送到公司門口,如果公司在高樓大廈內,則至少要送到電梯口。

有關送客時要注意的事項有:

1.當走在走廊時,業務員應走在訪客的斜后方,不過,當要為客人指引出口、電梯等時,就要走在客人的左前方。

2.當送客人到電梯口時,必須要等到電梯門關了后才可離開,而送訪客上車時,則在汽車開動時,應鞠躬行禮送客。

3.客人乘自用車來訪時,應該在客人離開前,通知停車場將車開到公司大門口處等候。

4.提醒訪客,不要忘記寄存的物品。

十、拜訪客戶

當業務員代表公司到客戶的公司或住宅拜訪時,不僅不可為對方帶來困擾,而且在訪問前,還要做好各種準備。在訪問前應做的準備事宜有:

1.先與受訪者預約,并將訪問的目的、日期、停留時間、人數一并告訴對方;

2.當約定有所變更時,應及早與對方取得聯絡;

3.再次確認訪問的目的,使對方了解談話的方向;

4.多數人一同去拜訪時,應先做好協調工作;

5.將必要的資料、名片準備好;

6.即使事前有預約,出發前仍須確認對方的情況。

到了拜訪對象的處所時,應注意:

1.起碼要比預定的時間早到5分鐘。

2.到了目的地之后,要先整理服飾,外套應該在進門前脫下。

3.如果遲到的話,應該及早跟對方或本公司聯絡,以免別人認為你不守信。遲到時若不聞不問,不僅有損個人的形象,也會毀了公司的信譽。

拜訪客戶時,業務員的一舉一動都會受到對方的注意,為了讓自己以及公司為對方留下良好的印象,業務員應該以合宜的態度來應對才是。

首先,到達對方的前臺時,應該:

1.要清晰地講出公司名稱、自己的姓名、拜訪對象,以及事前是否有預約,并將名片遞出等待轉達;

2.若是通過介紹人安排見面,應將實情說明,并提示介紹信;

3.柜臺答允代為轉達時,就即道謝,再在指定的場所等候。

其次,在等候時,應注意:

1.不可東張西望、流露出驚恐的樣子,應該在指定的場所靜靜地等候;

2.離開等候處所時,應向柜臺人員交待一聲;

3.等候時間超過30分鐘仍無法會面,不妨約定下次再見面的時間,然后離去;

4.當對方正在忙碌或不在時,可以留下名片,簡要說明拜訪內容,請人代為轉交。

被引見時,要注意:

1.站在入口處,等待一下;

2.對方邀請進入時,先在所指定的席位上正襟危坐地等候要拜訪的對象,以便等一下站起來與對方打招呼;當外出和拜訪對象晤談時,業務員應該表現得落落大方。

在會客室等待拜訪時,就應該:

1.看到對方進來,應該立刻站起來與對方招呼。

2.對方說請坐時,應即道謝;

3.感謝對方接見之后,再確認對方可以談話的時間有多少。

在晤談時應注意:

1.原則上不應該抽煙,若想抽,應在確認對方不怕煙熏時才可抽。不過,當你向對方做說明時,最好不要抽。還有,絕不可叨著煙,這樣很不禮貌;

2.不要流露出一副坐立不安的樣子,這樣不僅對方會被感染,而且亦難以取得對方對自己的信依賴感。所以,入座時應盡量坐在椅子的前半部,兩手則放在膝上或手持筆記、文具等,并且應避免蹺起大腿;

3.講話時應看著對方,不可東張西望或一直往下看。

十一、洽談

要想成為洽談的高手,發自內心的熱情與誠意是第一要訣。

在與別人洽談時要注意:

1.要熱忱、誠懇地和對方交談,務必謙虛。

2.咬字要清楚,讓對方易于了解。

3.聲音太大、太小或音調過高,都應避免。

4.長話最好分成幾個段落,以便讓對方有思考的時間。

5.在洽談前,將要表達的內容規劃出優先順序,洽談時再逐一提出,但不可以專家的姿態,唱獨腳戲。

6.談話要能夠引起對方的共鳴,不可傷對方的自尊,也不要使用對方不懂的專門用語或外語。

7.盡量多聽取對方的意見,不光是聽,還要用心傾聽下來,邊聽邊記錄。

8.最好不要用方言,以免對方聽不懂。

9.不要忘記自己是代表公司與對方洽談業務。

10.發言時要說“敝公司”或“我們”……,而不是說“我”……,總之,時時以公司的意向為依歸。

11.在與對方洽談時,要避免顯露個人的意見、感情。

十二、約會

約會準時,是做生意的基本條件。一個沒有時間感的人,做起生意會讓人沒有信任感。所以,與人有約,一定要切

實履行,絕不可輕易失約。與人約會時,應注意:

1.不做太離譜的約定。

2.發言時,要先衡量,哪些是自己權限內可說的,哪些是不可說的。

3.遇到自己不了解的事務,或必須取得上司、他人同意者,應予保留等回到公司與有關人員磋商后,再和對方聯絡。

4.要將約定的事項記錄下來,在洽談結束后再互相確認一下。

5.所做的約定,無論是大是小,都要向上司報告。

約定完成以后,必須注意:

1.談完主題內容后,不要再說些無謂的話,應趕快道謝離去。

2.不要超過預定的時間,萬一超過,必須道歉。

3.離開時不要忘了隨身攜帶的文件、物品,以免泄露公司的機密。

十三、表達能力

作為一名業務人員,能夠從容地站在眾人面前說話,是最基本的要求,并將直接影響自己業務上的成交率。遇事畏首畏尾,靦靦腆腆的人,總覺得這種個性是天生的,沒有辦法改變。然而個性受后天環境的影響也很大,如果有信心,還是可以矯正的。

1.心里想要做的事,最好付諸實施,這并不需要有多大的果斷力,只要有點勇氣就可以了。

2.不妨拉下臉皮想,就是丟臉,也不要怕在眾人面前發言,如此歷練過幾次,膽子變大后,遇事就不會縮手縮腳了。

3.一般靦腆的人愈是想著自己的缺點,就愈是畏縮不前。最好厚著臉皮想“又不是只有我才有缺點,大家都有,有什么好擔心的呢?”

4.公開表達意見之前,最好先做好充足的準備,將表達的內容記在備忘錄上,然后反復演練,直到熟練為止。通過這種反復練習之后,應該不會再在眾人面前發生緊張怯場之事了。

篇3:物業管理人事管理技巧及范例精解（6）

物業管理的勞動人事管理技巧及范例精解(6)

第六節其他管理辦法

一、更衣室管理規定

1.員工更衣柜實行集中管理。

2.新入廈員工憑人事部通知單,經部門經理批準,到更衣室管理員處辦理有關手續。

3.員工更衣柜限于本人使用,不得轉借他人和私配鑰匙。

4.受護更衣室內設施,嚴禁私自撬換鎖、移動更衣柜、扒柜門等現象發生。保持更衣室內衛生。

5.更衣柜內嚴禁存放貴重物品、現金和票證,不得存放公用物品和客用品。

6.更衣室堅持晚間關門制度,每晚24:00關門。次日早6:30開門,關門期間入室者,須經管理人員同意,并登記備查。

7.如發現被盜,要保護現場,并及時通知管理人員和保安部。

8.員工調出時,應在1周內交回更衣柜鑰匙,逾期不交者,將請保安部協助強行打開,人事部有權對柜內物品進行處理。

9.更衣室管理人員應加強責任心,嚴格管理,加強巡視,檢查柜鎖是否鎖好,發現問題及時報告。

10.以上規定如有違反,視情節輕重,按“處罰”條例有關規定處理。

二、職工浴室管理規定

1.到浴室洗澡員工須嚴格遵守浴室的開放時間。

2.憑員工證進入浴室洗澡,嚴禁攜帶親屬和子女。

3.愛護浴室的環境衛生及公共設施。

4.洗澡時勿攜帶貴重物品,以免丟失。

5.請勿在浴室內打鬧、大聲喧嘩。

6.嚴禁在浴室內洗衣物。

7.工作人員要認真履行職責,嚴格管理,每天定時清掃浴室,保持清潔,有問題及時報修。

8.以上規定如有違反,視情節輕重,按“處罰”條例有關規定處理。

三、職工餐廳就餐規定

為加強職工食堂管理,特作如下規定:

1.員工必須按規定時間到餐廳就餐。

2.員工餐廳只向員工提供一頓工作餐,員工加班必須持加班餐券,特殊情況用餐須事先報餐飲部經理。

3.早餐只供大廈內部職工使用,大廈以外人員不得用早餐券就餐,否則將對轉讓者處罰。

4.員工餐證必須寫清部門、姓名,否則不準就餐。餐證不得轉讓,凡發現轉讓餐證者一律嚴肅處理。

5.員工就餐時不得將大廈客用物品帶入餐廳(如餐巾紙等)。

6.員工就餐時必須著工裝、戴工牌。

7.請勿在餐廳內大聲喧嘩,共同維護餐廳的良好環境。

8.禁止將個人餐具帶入餐廳或將餐廳餐具帶出餐廳。

9.餐后將殘羹倒入指定的容器中,并將用過的餐具放在指定地點。

10.愛護餐廳的設施和餐具,如有損壞,照價賠償。

11.講衛生、講公德,禁止將骨頭、魚刺、雞蛋皮等遺留在餐桌上,禁止在餐廳內隨地吐痰,亂扔廢棄物。

12.注意節約,杜絕浪費。

13.用餐員工應排成一隊按順序等候用餐。

四、工服管理規定

1.工服是根據所在部門崗位及工作需要而制做的工裝,上班時一律統一著裝。

2.工服不準穿出大廈(外聯部門及部門經理以上人員因工作需要除外)。

3.工服有破損要及時送工服房修補。

4.因本人責任造成制服損壞、丟失,包括帽徽、肩章、臂章領花、領帶等,應按原價賠償。

5.離職員工應到人事部辦理手續,將工服等退回工服房。包括:西服、裙子、襯衣、褲子、領帶、領花、帽子等。

6.對于已不能穿用的工裝,應收取折舊費(如:冬季毛襪、皮鞋、布鞋、軍靴、保安部棉大衣、皮手套、臨時工大頭鞋、工程部絕緣鞋等)。

五、倒班宿舍管理規定

1.住宿時間:晚22:00至次日上午早9:00。

2.住宿人員必須持有當日本部門經理簽發的住宿卡(每日一簽,一簽一宿)方可安排其住宿。

3.嚴禁將大廈為客人配備的物品帶回宿舍使用。

4.不得使用電加熱器具或將易燃物品帶回宿舍。

5.不許在宿舍里吸煙、酗酒、打架斗毆、搞賭博活動等。

6.住宿后要抓緊時間休息,及時關燈。

7.外來人員到宿舍找人,須先到值班室登記,由值班人員負責接待傳呼。

8.倒班宿舍值班員要加強責任心,嚴格管理,加強巡查,發現問題及時上報。

9.倒班宿舍內嚴禁存放大量現金及貴重物品。

10.愛護公物,未經允許不得隨意搬動室內各種設備,損壞丟失房間的物品照價賠償。

11.保持室內衛生,起床后將自己的被褥疊放整齊。

12.每月最后一天各部室秘書應持經理簽字的憑據領取下月住宿卡。

13.倒班宿舍(包括武警、學員宿舍)不允許私留外來人員住宿,一經發現嚴肅處理。