通過對潤業(yè)苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業(yè)的營銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。

我司經(jīng)過長時間的市場調研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經(jīng)驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。

眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營銷管理有限公司

目錄

一、市場背景

二、項目分析

三、項目定位

四、客源定位

五、產(chǎn)品建議

六、推案策略

七、廣告策略

八、銷售執(zhí)行

九、公司簡介

十、合作模式

一、市場背景

濟南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特征，簡析如下：

(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：

客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。

開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構極度排斥。

項目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。

銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。

(二)*年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段

客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。

開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟南房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進而紛紛搶占濟南市常同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。

項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質不斷提升。

銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：

1、客戶需求的變化

能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。

對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性、內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴格。

能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。

2、市場環(huán)境的變化：

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。

其中：

小高層發(fā)展分三個階段：

(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標志，小高層做為新的開發(fā)理念進入濟南市場，并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。

(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標志，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。

(3)市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)模化、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

3、開發(fā)商的變化趨勢

開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。

營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當?shù)厍闆r并與之結合，了解客戶心態(tài)。

二、項目分析

1、基本情況：

本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務中心區(qū))山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。東臨高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區(qū)域消費能力分析：

經(jīng)濟水平：

整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。

隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區(qū)域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。

3、客源定位：

由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：

(一)本地客源：

此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：

私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。

高級白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關心。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

小結：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標準戶型為主要需求。

篇2:新建職工住宅小區(qū)的項目建議書

新建電力職工住宅小區(qū)的項目建議書項目建設的背景和必要性：住房與人民生活緊密相關，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。居住，是職工基本的生活需求，近年來，在局領導的關心和支持下，我局職工住房條件有了很大的改善。但據(jù)調查，目前尚有109戶無房戶，且我局前進中路住宅小區(qū)中大部分住房建于八十年代中期，約４００多戶住房面積不足５０平方米，房屋結構布局落后，非居住面積占住房建筑面積的比重欠合理。住房短缺，大兒大女合住一室等困難狀況仍屬普遍，經(jīng)調研分析，結論如下：1、住房面積總體偏小住房面積是衡量居住水平的重要指標，住房面積的大小,直接關系到職工居住環(huán)境的好壞。本次調查顯示，我局職工每戶的住房使用面積50平方米以下的占%，80平方米以上的僅占%。由此看出職工住房面積總體偏小，且尚有百戶無房戶。2、住房結構、設施、環(huán)境不盡人意目前我局職工住房成套率不高，配套設施不全，本次調查顯示，職工對住房的建筑式樣滿意的僅占%，基本滿意的占%，不滿意的占%；對房間的結構設施（指客廳、臥室、廚房等布居的合理性及大小）滿意的占%，基本滿意的占%，不滿意的占%；對住房周圍環(huán)境滿意的占%,基本滿意的占%，不滿意的占%。由此可以看出，大多數(shù)人對現(xiàn)有住房不滿意，尤其是一些舊樓房的房間結構、設施不合理，環(huán)境衛(wèi)生不盡人意，難以滿足現(xiàn)在居民的生活要求。因此，改善職工住房現(xiàn)狀已勢在必行。規(guī)劃建設的指導思想及開發(fā)建設原則：指導思想：立足實際，著眼未來。以適用、舒適、經(jīng)濟為開發(fā)的新理念，體現(xiàn)人文關懷、綠色環(huán)保、科技創(chuàng)新的新主題。開發(fā)建設原則：合理開發(fā)、經(jīng)濟適用、科學配套、永續(xù)利用的原則，具體為一是住宅的功能空間要更加合理。要在較小的空間內(nèi)創(chuàng)造較大的舒適度，提高單位住宅面積使用率和功能空間的合理性。二是住宅的物理性能要有較大改善。住宅保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照等物理性能，越來越成為衡量住宅質量的重要因素。三是住宅設施設備的裝備水平要進一步提高。廚房、衛(wèi)生間設施、智能化技術系統(tǒng)的高效性和實用性已經(jīng)成為住宅舒適性的重要內(nèi)容。四是居住區(qū)的環(huán)境和配套水平要更加完善，要創(chuàng)造自然和諧、樸實優(yōu)美、安全環(huán)保、舒適便捷的住區(qū)環(huán)境。五是住宅的耐久性要延長。住宅具有價值量大、位置固定的特點，對耐用性有很強的要求，應當在目前磚混結構50年的基礎上，延長住宅使用壽命。開發(fā)建設的性價比綜合分析：本著以上指導思想和原則，我們對擬定的前進東路和濱江路兩塊土地進行性價比綜合分析：●區(qū)位優(yōu)勢及發(fā)展前景前進東路土地：北臨世紀園小區(qū)、南臨移動公司、東臨朝陽路、西臨建設中的聯(lián)通公司，距離我局王觀營住宅小區(qū)百米之遙，周邊有陜西理工學院、漢中市商校、漢中市農(nóng)校等，文化氛圍濃厚，古有“孟母三遷，擇鄰而居”之說，因此，該地段區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展前景看好；濱江路土地：北臨正在建設中的濱江路、南臨、東臨、西臨，此地段雖屬政府遠景規(guī)劃之中，但開發(fā)建設仍困難重重，發(fā)展速度較為緩慢，因此其區(qū)位優(yōu)勢不明顯，發(fā)展前景不明朗。●交通環(huán)境條件：前進東路土地：通市區(qū)內(nèi)２路、３路公交車，且朝陽路寬闊平坦，路段四通八達，交通十分便利。濱江路土地：目前尚無公交車停靠點，濱江路仍在建設之中，且該地段較偏僻，曾有打劫行兇案件發(fā)生，為我市多年來多事之地，故交通及周遭環(huán)境較差。●開發(fā)建設成本分析：前進東路土地：①地價：28.50萬元／畝，容積率３，平方米土地價143.43元／平方米②建筑安裝工程平方米造價：593.00元／平方米（含防盜門、鋁合金門窗、電氣材料費等）③室外工程：190.00元／平方米（包括小區(qū)內(nèi)草坪、道路、電纜溝、圍墻等，草坪綠地以60.00元／平方米計入）④相關稅費：85.00元／平方米（包括城市配套費、消防費、人防費、墻改費、施工圖審查費、勞保統(tǒng)籌費、設計費、監(jiān)理費、質檢費、交易服務費等）估算成本價：1010.43元／平方米（以上四項相加）濱江路土地：①地價：34.00萬元／畝，容積率３，平方米土地價169.92元／平方米②、③、④項同上估算成本價：1037.72元／平方米（以上四項相加）可見濱江路開發(fā)建設成本明顯偏高。●可操作性：前進東路土地：目前該土地手續(xù)齊備，項目報批已至規(guī)劃定址階段，前期準備工作已基本就緒。濱江路土地：該處土地最初由政府以政策性優(yōu)惠低價出讓給中房公司，后由中房公司以略高價格分塊轉讓給其他開發(fā)商，因此地價偏高，我公司購買該處土地時資金短缺，目前該土地轉讓手續(xù)尚未理順，前期報批工作尚未辦理。●性價比綜合分析：１、在前進東路地段開發(fā)建成住宅小區(qū)后將還保存小區(qū)群居的特點，小區(qū)居住環(huán)境與條件又有個性化、休閑化、辦公室化和較高服務、娛樂和消費需求的傾向。在經(jīng)濟方面，開發(fā)該小區(qū)的成本價格相對較低，可減輕職工負擔，使小區(qū)建設趨于智能化。２、在前進東路地段開發(fā)建成住宅小區(qū)，無論居住環(huán)境、基礎設施、或是公共配套設施等方面都可達到較高水平，體現(xiàn)了小區(qū)以人為本的原則綜上所述：在前進東路地段開發(fā)建成住宅小區(qū)優(yōu)勢明顯，推薦為首選。開發(fā)建設實施方案由公司負責全面開發(fā)、建設和經(jīng)營管理各項具體工作。公司將本著居住小區(qū)智能化理念，即用最小的投入得到最大的安全、舒適、方便三者的統(tǒng)一，將居住小區(qū)的內(nèi)環(huán)境和外環(huán)境通過設計集成協(xié)調起來。提高住宅的等級。(1)智能化小區(qū)設計的任務就是要將居住小區(qū)的內(nèi)環(huán)境和外環(huán)境通過設計集成充分利用和協(xié)調起來，用有限的投入達到最大的住宅功能的提高。(2)智能化設計的面向a.面向功能的設計思想，由住宅的功能要求出發(fā)，設計配置相應的系統(tǒng)及設備，有針對性地滿足功能需要。b.面向配套設施的設計思想，由配套設施的專業(yè)性出發(fā)，滿足功能需要。(3)智能化設計的系統(tǒng)分析a.系統(tǒng)分析設計思想由住宅的安全、舒適、方便三大功能要求出發(fā)，經(jīng)系統(tǒng)分析，設計配置相應的功能設備，并考慮功能設備的相互利用和更新計劃。資金籌措：由購房職工集資籌措。銷售分析調查顯示，大部分職工對“我想有個家”的買房需

求較為迫切，打算在近期內(nèi)買房，截至目前提出購房報名申請的職工已超過700名。可見，隨著房改的深入，大多數(shù)職工已經(jīng)接受購房觀念并計劃在近期買房，未來兩三年內(nèi)我局職工對住宅的需求仍然較大。銷售前景十分看好。

篇3:街道住宅小區(qū)消防安全專項整治工作方案

為認真貫徹落實關于加強冬春季防火安全工作的部署要求，預防和減少居民住宅小區(qū)的火災事故，強化消防安全措施，提高消防管理能力，切實消除居民住宅小區(qū)火災隱患。從即日起至*年2月28日，在全街道范圍內(nèi)開展居民住宅小區(qū)消防安全專項整治工作，特制定本方案。

一、整治目標

通過對居民住宅小區(qū)消防安全專項整治，改善居民住宅小區(qū)消防安全管理狀況，全面提高消防安全管理工作，理順居民住宅小區(qū)消防安全管理機制，提升居民住宅小區(qū)消防安全管理水平和消防安全環(huán)境,有效消除火災隱患，預防和減少火災事故的發(fā)生，保障廣大居民的生命財產(chǎn)安全。

二、組織領導

為使本次專項整治行動取得實效，成立成立以街道政府黨工委委員楊溢來、黃國熾為組長，消防安全委員會領導小組成員組成的領導工作小組，統(tǒng)一組織和協(xié)調全街道居民住宅小區(qū)消防專項整治的開展。各居(村)委、社區(qū)也要相應成立領導小組，密切配合，分工負責，抓好各項整治工作的落實。

三、整治范圍和重點整治內(nèi)容

（一）整治范圍：

轄區(qū)內(nèi)的居民住宅小區(qū)

（二）重點整治內(nèi)容：

1、居民住宅樓是否存在違章鎖閉、封堵、占用、堵塞安全出口、疏散通道的現(xiàn)象，樓道內(nèi)是否存在堆放易燃、可燃物品的現(xiàn)象，住宅小區(qū)消防車通道是否存在被占用、堵塞的現(xiàn)象;

2、居民住宅小區(qū)、住宅樓消防設施、消防器材是否保持完好、有效;

3、是否存在亂拉亂接電線及其它違章用電的行為。

4、是否存在在居民住宅小區(qū)、住宅樓內(nèi)違反規(guī)定使用明火的現(xiàn)象。

5、是否存在在建筑周圍違法亂搭亂建棚、房等占用防火間距，影響人員逃生和滅火救援的現(xiàn)象。

6、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理公司、居(村)委會、社區(qū)行政服務站是否按照消防職責開展消防工作，積極消除火災隱患。

四、職責分工

全街道住宅小區(qū)消防安全專項整治工作，由街道住宅小區(qū)消防安全專項整治工作領導小組統(tǒng)一組織和協(xié)調，各小區(qū)按“誰主管，誰負責”及屬地管理原則分工負責，由街道辦事處牽頭，消防委員會成員共同參與，消防辦負責協(xié)調相關部門組織實施。

五、整治步驟和工作措施

（一）動員部署階段（

召集轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理公司開會，進行宣傳動員和專項整治任務部署，認清當前消防安全形勢，提高對整治行動的重要性和必要性的認識，明確專項整治工作任務和要求。二是組織物業(yè)管理公司相關人員與業(yè)主學習《消防法》等法律法規(guī)，開展消防安全知識宣傳和教育，使專項整治工作家喻戶曉，人人參與。

（二）檢查治理階段（

各社區(qū)、單位要依托網(wǎng)格化平臺對轄區(qū)開展檢查和督查，組織業(yè)主、物業(yè)管理公司對家庭和小區(qū)的消防安全隱患和公共消防設施存在的隱患開展自查自糾，由消防辦、派出所提出整改要求，街道消防隊、村居網(wǎng)格巡查員及相關部門協(xié)助排查，對住宅小區(qū)中存在消防設施損壞、消防車道、疏散通道占用、堵塞等消防安全隱患進行排查。對能當場整改的，要責令當場整改;對不能當場整改的，按照職責分工限期落實。街道消防隊對各小區(qū)開展消防訓練，并重點對小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放、違法占用消防通道的情況進行監(jiān)督，對相關車主進行宣傳教育演習和行為勸導。對小區(qū)內(nèi)消防設施損壞或占用、車輛不按規(guī)定停放、消防通道受阻和物業(yè)不履行消防職責的等消防違法行為的單位或個人拒不整改的，將依照《中華人民共和國消防法》第六十條的規(guī)定，對單位處以五千元罰款或個人處以五百元的罰款，并對消防違法行為進行暴光。

（三）總結驗收階段（

檢查治理階段結束后，各社區(qū)、成員單位要及時進行總結。街道消防辦組織督查組對住宅小區(qū)消防安全專項整治工作開展情況進行督察驗收。

六、工作要求

（一）提高認識，加強組織領導。

各小區(qū)要充分認識當前消防安全的嚴峻形勢，加強領導和協(xié)調，進一步提高對居民建筑消防安全整治工作重要性、緊迫性和艱巨性的認識，扎實抓好各項整治工作的落實。街道消防安全專項整治工作領導小組要及時研究解決整治工作中遇到的困難和問題，扎實推進整治工作，切實做到思想認識到位、時間精力到位、組織部署到位、工作措施到位。

（二）加強協(xié)作，形成合力。

各小區(qū)要按照“誰主管，誰負責”的原則，物業(yè)管理公司法人或負責人是消防安全第一負責人，必須強化消防安全主體責任。相關部門要建立經(jīng)常性的聯(lián)絡協(xié)作機制和工作制度，充分發(fā)揮職能作用，嚴厲打擊居民住宅小區(qū)的消防違法行為，形成對火災隱患和消防違法行為強大的震懾力。街道整治工作領導小組做好消防安全專項整治工作的指導和督促檢查。

(

大力宣傳消防法律法規(guī)和專項整治工作重要性和必要性，普及防火常識、逃生自救等消防安全知識，提高廣大人民群眾的安全意識和自防自救能力。